Как изменить разрешенное использование земельного участка

Понятие целевого назначения

Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.

Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.

Категории земель

В Земельном кодексе РФ установлено 7 категориальных групп земель, основным критерием которых является возможная деятельность. Среди них выделяются:

• населенные пункты (предназначенные для образования поселений);
• наделы сельхозназначения;
• специальные – на них обычно строятся объекты энергетической сферы и промышленности, проводятся коммуникации и организуются меры по
• обеспечение государственной безопасности;
• природные зоны, охраняемые властями;
• лесные угодья;
• водный фонд;
• запасные территории.

Для застройки выбираются участки, подлежащие категории «населенные пункты»
Последняя категория объединяет в себе невостребованные гражданами и юридическими лицами земли. То есть, при потребности они могут задействоваться для всех нужд, и обычно не передаются гражданским лицам. Некоторые категории нужно рассмотреть подробнее, поскольку с ними не все так однозначно.

Земли населенных пунктов

Данная категория участков создана для проживания человека и размещения соответствующей инфраструктуры. Она имеет определенные границы, которые отличают ее от иных земель. Так, на подобных землях могут располагаться многоэтажные дома или индивидуальные жилые здания, рекреационные зоны, применяемые в целях отдыха и туризма, а также спортивной деятельности.

Промышленные здания и объекты административного назначения, сооружения коммунального хозяйства и учреждения, занимающиеся снабжением населения, как продовольственным, так и иным, также предусмотрены для нахождения на таких участках. Также назначением подобных земель могут быть:

• размещение объектов электроснабжения;
• формирование транспортных инфраструктурных элементов;
• проведение коммуникационных соединений, в том числе объектов связи;
• открытие, развитие ЛПХ и т.д.

Населенный пункт отличается наличием транспортной развязки, коммуникаций и электроснабжения
ВРИ никак не сказывается на возможных формах собственности, ведь на участках, которые предполагают постоянное проживание людей, могут соседствовать федеральные, приватные и муниципальные объекты. Отдельные строения на земле не переводят всю территорию в категорию для населенных пунктов. Из этого следует, что если на ней даже находятся дома и производственные помещения (на удаленных предприятиях, в лесных зонах и на фермах), их нельзя считать частью города или поселка, пока не будет принято решение о включении соответствующего участка в такую территорию.

Земли сельхозназначения

Круг применения ограничен только сельскохозяйственными работами, при этом сами земли должны располагаться вне населенных пунктов. Основной их функцией является производство сельскохозяйственной продукции и обеспечение мероприятий, которые для этого необходимы.

Всего законом установлено две подкатегории: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья, причем, несмотря на обозначенное разделение, все они обеспечивают нормальное ведение соответствующего производства.

Земля сельхозназначения располагается вне населенных пунктов и используется только по назначению

К сельскохозяйственным участкам относят предназначенные для земледельческих мероприятий или животноводства. Это пашни, а также сенокосы, пастбища для скотины, участки с деревьями для защиты посевов от ветра и некоторые другие земли. Особыми считаются земли, прошедшие процедуру мелиорации. Ведь чтобы они получили требуемые свойства, проводился ряд мероприятий касательно осушения, восстановления плодородия и других факторов.

Несельскохозяйственные угодья предназначены по большей части для вспомогательных сооружений, в числе которых автомобильные дороги, водоемы и прочие объекты, которые помогают наладить нормальную сельскохозяйственную деятельность.

Смотрите также: Самые популярные в Подмосковье участки для строительства загородного дома.

Лесной и водный фонды

Если земля официально причислена к таким природным объектам, то использование ее в хозяйственных целях действительно разрешено, но не более того, что предусматривает категориальная принадлежность. Так, на лесных территориях обычно ведется лесоустроительное зонирование, заключающееся в выборе участков для вырубки и для восстановления. После проведения согласования и разделения зон, получившие разрешение компании или лица вправе производить рубку древесины.

На проведение каких-либо масштабных действий в лесной зоне требуется специальное разрешение

Водный фонд объединяет в себе участки, где присутствуют искусственные и природные водоемы. Благодаря таким землям организуется полноценный водозабор, строятся электростанции и прочие сооружения, призванные наладить жизнедеятельность человека. Как гласит закон, земли водного фонда обычно не могут принадлежать человеку, поскольку вода, как и иные природные ценности и недра, принадлежит всем гражданам России.

Изменение вида разрешенного использования при переводе земельного участка в другую категорию

Категория земель — часть земельного фонда, в состав которой включены земельные участки, используемые в соответствии с установленным для них целевым назначением и разрешенным видом использования.

Соответственно, под переводом земель или земельных участков из одной категории в другую следует понимать изменение целевого назначения и вида разрешенного использования земельных участков в составе этих земель, а под изменением вида разрешенного использования только присвоение земельному участку другого вида разрешенного использования, установленного для этой же конкретной категории земель.

В категорию земель сельскохозяйственного назначения включены земли (земельные участки) за чертой населённых пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Эти земли разрешается использовать для:

1. ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, размещения внутрихозяйственных дорог, зданий, строений, сооружений, коммуникаций, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
2. осуществления научно–исследовательской, учебной и иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;
3. ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота;
4. осуществления общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

В этой же категории учитывается и фонд перераспределения земель, который разрешается предоставлять для перечисленных целей.

В категорию земель населенных пунктов входят земли (земельные участки), используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой этих поселений от других категорий земель:

1. жилые зоны (многоэтажная и индивидуальная жилая застройка, объекты культурно–бытового назначения, территории для ведения садоводства и дачного хозяйства);
2. общественно–деловые зоны (административные здания, объекты образовательного, культурно–бытового, социального назначения);
3. производственные зоны (промышленные, коммунально–складские объекты);
4. зоны инженерных и транспортных инфраструктур (железнодорожный, автомобильный, речной, морской, воздушный и трубопроводный транспорт, связь и инженерная инфраструктура);
5. рекреационные зоны (городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, пляжи);
6. зоны сельскохозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения сельскохозяйственного назначения, территории для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества);
7. зоны специального назначения (памятники истории и культуры);
8. зоны военных объектов.

В категорию земель промышленности и иного специального назначения включаются земли (земельные участки) за чертой населённых пунктов, занятые объектами промышленности, карьерами, объектами энергетики, автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного транспорта, объектами обороны и безопасности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности и иного специального назначения.

К категории земель особо охраняемых территорий и объектов относятся земли (земельные участки) государственных природных заповедников, природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, ботанических садов, лечебно–оздоровительных местностей и курортов, водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос, домов отдыха, пансионатов, туристических баз, детских и спортивных лагерей, памятников истории и культуры, военных и гражданских захоронений.

В категорию земель лесного фонда включены лесные земли:

1. земли, покрытые лесной растительностью (леса), и не покрытые ею, но предназначенные для её восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины);
2. земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота).

К категории земель водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и водохозяйственных сооружений и объектов.

В категорию земель запаса входят земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т. е. их целевое назначение не определено.

Виды разрешенного использования

Категория земли – это не основной способ выражения сферы ее использования, ведь разрешенное использование земельного участка – это просто разделение территории, размещенной в определенных границах. Как правило, по признаку целевого применения действует разделение на три типа:

• основной;
• условно-разрешенный;
• вспомогательный.

Основные

Эти ВРИ были введены не так давно в измененном классификаторе, а под общим названием объединяются следующие подвиды:

• зоны сельского хозяйства;
• используемые в возведении домов (ИЖС либо рассчитанные на большое количество квартир);
• предназначенные для работы предпринимателей;
• рекреационные (заповедники, парки и т.д.);
• производственные зоны;
• создание транспортной инфраструктуры;
• обеспечение защищенности страны;
• охраняемые на федеральном или региональном уровнях;
• лесные зоны;
• водные объекты;
• используемые общественностью.

Разделение наделов по назначению достаточно широкое

Для чего нужен условно-разрешенный вид использования земельного участка

За каждым объектом недвижимости закрепляется свой перечень условно-разрешенных видов использования. Это делается для того, чтобы обозначить полный список вариантов его эксплуатации.

Условно-разрешенный вид использования надела позволяет или запрещает определенные строительные работы по возведению конкретных типов зданий.

Помимо данной характеристики, на возможности владельца в выборе объекта влияют и строительные регламенты, действующие на территории данного города или района.

Земли населенных пунктов предназначаются для организации на их территории поселков, городов и деревень (ст. 84 ЗК России).

От того, где находятся наделы, зависит и их разрешенное использование.

Законодательство РФ делит все земли на 8 зон:

• Жилые дома;
• Общественно-деловая застройка (магазины, офисы, спортивные сооружения);
• Сельское хозяйство (садоводческие и огороднические кооперативы, фермерские хозяйства, дачные участки и пр.);
• Рекреационная зона (лесные массивы, городские парки, водоемы и пр.);
• Территории, ценные с точки зрения науки, истории, оздоровления и др.;
• Особые зоны, на которых располагаются кладбища и полигоны с бытовыми отходами;
• Иные земли, выделенные согласно местным особенностям для строительства капитальных зданий и сооружений;
• Охраняемые и военные объекты.

Стройплощадка, на которой ведутся работы по возведению здания, огораживается в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.

Территории, расположенные под населенными пунктами, подразделяются на так называемые функциональные зоны. Для них генплан устанавливает определенные рамки возводимых сооружений.

Примеры ограничений:

• Функциональная принадлежность возведенных конкретных зданий в границах города или деревни;
• Разновидности образований по функциям и планам, возведенных в конкретной обозначенной зоне;
• Иные характеристики для выделенной зоны, а также возможности ее дальнейшего развития (жилой сектор, промзона или рекреационная территория).

Функциональные зоны созданы с целью разделения земель под населенным пунктом, в зависимости от типа ее дальнейшего использования. Конечная цель данного мероприятия – рациональное использование территории с учетом особенностей места и интересов жителей.

Применение участка с нарушением ВРИ

Поскольку земли находятся под государственной защитой, пользователи и владельцы должны вести свою деятельность на них согласно разрешенных направлений. Таким образом, применяется понятие нецелевого использования земли, к которому можно отнести эксплуатацию земли не так, как это предполагает ее категория, либо же если рекомендации властей выполняются не полностью.

Кроме этого, граждане и предприятия, пользующиеся участками, должны ухаживать за ними и не допускать ухудшения состояния. Как правило, для этого проводится рекультивация и иные мероприятия для улучшения качества земли. За то, что субъект хозяйственной деятельности не выполняет требования закона, он получит достаточно крупный штраф в качестве наказания.

Для сохранения своих плодородных свойств земля требует ухода

Процедура изменения категории

Законодательство допускает перевод земли из одной категории в другую, если для этого есть основания, а деятельность не будет угрожать состоянию почвы. Для этого следует подготовить документы:

• удостоверение личности заявителя (им может быть любой человек, законно владеющий или использующий участок);
• доверенность (применяется, если интересы собственника или пользователя представляет другой человек);
• заверенное нотариусом согласие иных владельцев, подтверждающее возможность изменений;
• кадастровые документы, обычно это технический паспорт и план;
• выписка из реестра недвижимости касательно лица, владеющего или пользующегося участком и основных характеристиках территории;
• документ, доказывающий законность права владения (таковым может быть арендный договор, договор купли-продажи, дарственная, документы о наследовании и др.);
• заявление.

Наличие основания на изменение категории земельного участка и всех необходимых документов ускорят процесс

Список документов для процедуры

Владеющему земельным наделом, в первую очередь, следует обратиться в местную администрацию для уточнения вопроса о наличии постановления, которое послужит основанием для изменения ВРИ. Затем, необходимо подготовить следующий список документов.

1. Заполненное собственником заявление на изменение ВРИ в местную администрацию;
2. общегражданский паспорт или любое другое удостоверение личности;
3. если землей владеет юридическое лицо, то необходима выписка из ЕГРЮЛ;
4. в случае, если владельца представляет доверенное лицо, то подается копия его паспорта и нотариальная доверенность со списком его полномочий;
5. выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, в которой должны быть указаны основные характеристики участка и документ, на основании которого земля перешла в собственность владельца;
6. адресный или ситуационный план участка, позволяющий определить его местоположение и границы;
7. в случае подачи заявления арендатором земли необходимо согласие арендодателя;
8. для находящихся на участке капитальных строений документы о их регистрации;
9. проект планировки территории, на которой находится участок.

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

• заявление, в котором описана просьба провести объединение;
• кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
• выписка из госреестра на право собственности;
• письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Вся процедура начинается как раз со сбора вышеописанной документации, которая подается кадастровому инженеру, разрабатывающему план совмещения территорий. Далее готовые бумаги отправляются в Росреестр или передаются сотрудникам МФЦ, где по ним корректируется госреестр, формируются обновленные документы касательно права собственности и измененная кадастровая документация.

Способы изменения ВРИ

Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.

Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах перевода земли в другую категорию.

Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:

• N172-ФЗ (03.12.2004 г.) – о переводе в другую категорию.
• N191-ФЗ (29.12.2004 г.) – о введении в действие ГрК РФ.

Внутри одной категории

Второй вариант наиболее распространен, он проще, но у него тоже имеется определенная процедура:

1. Изменить ВРИ земли можно, исходя из схем освоения территории муниципалитета, генпланов поселений, городов и градостроительным регламентом, при соблюдении технических регламентов.
2. Заявление об изменении ВРИ относят в орган самоуправления.
3. Требуется проведение публичных слушаний, где участниками будут граждане, проживающие в рамках территориальной и смежной зонах.
4. Существует требование обязательной публикации результатов указанных слушаний.
5. Комиссия по организации слушаний делает заключение и выносит рекомендации, на основании которых глава местного органа самоуправления принимает соответствующее решение.

При переводе участка из одной категории в другую

Имеется определенный список, регламентирующий возможность перевода из одной категории земельного надела, в другую:

1. Находящиеся в Федеральной собственности – решается Правительством Российской Федерации.
2. В собственности субъектов РФ – органом власти конкретного субъекта Российской Федерации.
3. Сельскохозяйственные земельные территории, находящиеся в собственности муниципалитетов – решается органом власти данного субъекта Российской Федерации.
4. Земли частных собственников / сельскохозяйственного направления – исполнительная власть конкретного субъекта РФ.
5. Земли иных назначений – местным органом самоуправления.

Коротко о главном

Государственный классификатор видов разрешенного использования земельных участков регламентирует то, какую деятельность можно вести человеку на конкретных территориях. Работа в направлении, не предназначенном для конкретного участка, будет преследоваться по закону, поскольку таким образом нарушается нормальный режим пользования землей и снижается ее ценность в будущем.

За нарушение правил землепользования может быть назначен штраф или даже отобраны права на владение или разрешение на землепользование, что могут провести через судебную инстанцию. Закон оговаривает возможность дополнения или изменения ВРИ по заявлению, к котором необходимо приложить ряд документов. Таким образом, без согласований невозможно возвести жилое здание на сельхоз участке или начать выращивать пшеницу на запасных землях.

Использование земли не по назначению грозит штрафом

Чтобы установить, возможно ли производить определенные действия на земельном наделе, следует проверить ВРИ земельного участка, используя единую базу государственного кадастра. При ухудшении состояния участка будет применяться наказание, поскольку каждый владелец земли и землепользователь обязаны поддерживать ее хорошее состояние.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – сейчас еще можно «проскочить» с самостроем, или государство уже не обманешь?

Оценок 0
Прочитать позже

Необходимые документы

Для процедуры изменения вида разрешенного использования земли ее собственник должен подготовить пакет документов, состоящий:

• из заявления, включающего описательную, просительную и мотивировочную части;
• удостоверения личности заявителя, правоустанавливающих бумаг на землю;
• выписки из ЕГРН на участок;
• заключения Главного управления архитектуры и градостроительства МО касательно ограничений по оборотоспособности, образованию и использованию земельного участка;
• квитанции на оплату госпошлины.

Юридические лица и ИП дополнительно должны запросить в ФНС и включить в пакет документации выписки из единых госреестров юрлиц или индивидуальных предпринимателей.

В ситуации, когда заявление подает не собственник, потребуется согласие владельца, доверенность на представителя. Документы принимаются при личном обращении и по почте.