Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: подробная инструкция

Залог и ипотека

С появлением такого финансового инструмента кредитования, как ипотека, возможности граждан значительно расширились. Теперь они могут иметь собственное жилище, получить дополнительную недвижимость в целях получения прибыли, не имея больших денежных вложений для этого. При этом составляется договор залога.

Однако при ипотеке граждане должны передать банку под залог определённую недвижимость. Как правило, банки принимают в качестве залога исключительно строения, помещения, сооружения, пригодные для проживания.

Нежилые объекты в редких случаях могут послужить залогом в этом деле в основном по следующим причинам:

• слишком низкая стоимость нежилых объектов;
• частый снос и перестройка нежилых сооружений по решению администрации соответствующих населённых пунктов;
• низкая рентабельность и волатильность нежилых объектов и так далее.

Таким образом, не принимая в счёт исключительные случаи, можно утверждать, что залогом в ипотеке может быть только жилое помещение. Так что имея жилище, можно смело рассчитывать на получение ипотеки практически в любом банке.

Ипотека под залог жилья, однако, имеет свои особенности и риски, в силу чего она не подходит каждому.

Так, на рентабельность такой ипотеки могут оказать влияние следующие характерные особенности передаваемого в залог жилища:

• процентные начисления на кредитные средства;
• падение стоимости жилища;
• признание купленного на ипотечные средства жилища аварийным, соответственно, подлежащим сносу и так далее.

Общий перечень рисков при ипотеке достаточно велик, и даже опытные банкиры не берутся перечислять все. По этой причине ипотека признаётся выгодным предложением с определённой степенью риска. Риск при этом полностью ложится на плечи самих заёмщиков, так как интересы банка защищены предоставляемым в залог имуществом заёмщика.

Снятие залога производится исключительно после полного погашения долга и начисленных за весь период процентов. Снятие осуществляется в том же порядке, как и передача в залог. Так, при снятии в реестр передаются закладные, договоры и так далее.

Перечень запрашиваемых документов

Решение по заявке принимается на основании следующего пакета документов:

1. Паспорт заемщика и его супруги.
2. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой предприятия.
3. Справка 2-НДФЛ за последнее полугодие.
4. Правоустанавливающие документы на имущество.
5. Независимая экспертная оценка.
6. Справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
7. Справка из ЖЭКА, в которой указаны лица, прописанные в квартире, которая передается под залог.

При рассмотрении заявки большое внимание уделяется проверке документов на юридическую чистоту. Финансовое учреждение должно убедиться, что заемщик владеет имуществом на законных основаниях. Недвижимость должна иметь высокую ликвидность и находится в состоянии, пригодном для проживания. Только такой объект будет рассматриваться в качестве обеспечения.

Обязательным документом является справка о доходах. Ее проверять будут особенно тщательно. Она действительна в течение двух недель, поэтому заранее заказывать справку в бухгалтерии не стоит. В ней обязательно указывается: официальные реквизиты работодателя, Ф. И. О. сотрудника и занимаемая им должность, сумма начисленной и выплаченной заработной платы, все удержания. Заверяется справка подписями директора и главного бухгалтера, скрепляется печатью. На ней должен быть исходящий номер и дата выдачи.

Гражданам, которые не имеют официальной работы, не стоит обращаться к посредникам, которые обещают сделать фальшивую справку. Правда обязательно станет известной, и по заявке примут отрицательное решение. А за подделку документов еще и предусмотрена уголовная ответственность.

Ипотека под залог имеющейся квартиры

Банки предоставляют различные варианты оформления ипотеки под залог имущества или под залог доли в квартире. Так, более предпочтительным является оформление в качестве залога уже имеющегося в собственности заёмщиков жилища. Банки рассматривают такой вариант как более безопасный для себя, так что больше вероятности получить одобрение для кредита на выгодных условия. С точки зрения законодательства, такой вид кредитования не под залог покупаемой квартиры, а например, под залог комнаты воспринимается как нецелевая ипотека.

Рекомендуем ознакомиться:

Ипотека на покупку доли в квартире

Однако выгода для заёмщика от залога собственного жилища зависит от многих факторов.

Так:

1. Размер выдаваемого кредита напрямую зависит от стоимости закладываемого жилища на день оформления кредита.
2. Процентная ставка будет напрямую зависеть от доли кредитных средств в составе стоимости закладываемого жилища.
3. Волатильность жилища напрямую влияет на время, в течение которого банк одобрит оформление ипотеки. Так, чем больше волатильность, тем меньше заминок возникнет в процессе оформления.

Дело в том, что банки предпочитают иметь дело с ипотекой с учётом не только платёжеспособности самого заёмщика, но и с учётом характеристик залога, что позволит получить выданные взаём средства обратно и в кратчайшие сроки в случае, если заёмщик окажется не способным оплачивать кредит. К примеру, ипотека в залог доли в квартире может быть предоставлена исключительно, если средства будут направлены на выкуп остальных долей.

Однако заёмщикам необходимо учитывать главный риск и условия при передаче собственного жилища в залог банку. Банки не станут церемониться с ними и при первой же возможности попытаются продать заложенный дом или квартиру, чтобы поскорее закрыть кредит. По этой причине лучше оформлять кредит, будучи уверенным в том, что заминок и задержек с выплатами в будущем не возникнет.

Кроме того, специалисты советуют не ввязываться в кредитные отношения с сомнительными финансовыми учреждениями. Так что, закладывая жилище, в котором заёмщики проживают сами в настоящий момент, лучше иметь дело с проверенными банками, которые при случае смогут предоставить отсрочку.

Основной риск — остаться без жилья — никто не отменял. По этой причине перед оформлением кредита необходимо составить чёткий план использования имеющегося и планируемого в результате кредита капитала на несколько лет вперёд.

Кредит под залог от Сбербанка

Крупнейшее финансовое учреждение страны, лидер ипотечного кредитования, самый надежный и стабильный банк – это все Сбербанк России. Это учреждение имеет самую большую филиальную сеть. Оформить кредит можно будет в любом городе.

Нецелевой кредит под залог недвижимости предоставляется на следующих условиях:

• максимальный лимит – 10 млн рублей, но не более 60% оценочной стоимости имущества;
• срок кредитования от 3 до 240 месяцев;
• процентная ставка 12,5% годовых, для держателей зарплатных карт Сбербанка – 12%;
• в качестве обеспечения рассматривается: жилье, земельные участки, гаражи.

Обратиться за получением кредита могут наемные сотрудники, предприниматели и пенсионеры, возраст которых от 21 до 75 лет. Трудовой стаж на последнем месте работы – от полугода. Решение принимается в течение 6 дней.

Программа Сбербанка имеет следующие преимущества:

• отсутствие целевого назначения;
• низкая процентная ставка;
• нет необходимости оплачивать личное страхование;
• выдача крупной суммы на длительный срок;
• учреждение готово кредитовать различные категории заемщиков.

Из недостатков отметить два фактора: длительное рассмотрение заявки и необходимость страховать залог в течение всего срока кредитования.

Ипотека под залог приобретаемого жилья

Итак, можно ли взять ипотеку под залог покупаемого жилья и каковы при этом условия? Данный вид залога недвижимого имущества ипотека является стандартным вариантом. Так, в изначальном смысле ипотека подразумевает залог жилища, которое приобретается на заёмные средства.

При кредите под залог приобретаемой квартиры в случае неплатёжеспособности заёмщика банк обратит возмещение собственных средств именно на ту квартиру, которая была куплена заёмщиком на ипотечные средства.

Так, порядок ипотеки под залог приобретаемой недвижимости, особенности залога недвижимости следующий:

1. Заёмщик обращается в банк для получения кредитных средств.
2. Если заёмщик уже нашёл квартиру, которую планирует купить, то предоставляет в банк полные сведения о ней. Если нет, то в некоторых банках имеются предложения квартир, доступных к ипотеке.
3. После получения одобрения в банке заключается трёхсторонний договор, где заёмщик получает квартиру, банк получает залог, а продавец квартиры получает деньги от банка.
4. Далее заёмщик начинает оплачивать кредит в соответствии с планом выплат, определяемым банком при согласовании с самим заёмщиком.

Но в отличие от варианта, где залогом выступает жилище самого заёмщика, в данном случае определяющее значение имеют следующие факторы, оказывающие непосредственное влияние на условия соглашения:

• размер выделяемых средств зависит от стоимости приобретаемого жилища;
• процентная ставка и план выплат зависит от официального заработка заёмщика;
• вероятность оформления кредита зависит от волатильности приобретаемого жилища и так далее.

Даже если у заёмщика имеется иная недвижимость, на размер и иные характеристики ипотечного кредита влияние оказывают исключительно сведения о доходе заёмщика, а также стоимость приобретаемого жилища. Однако когда дело касается снятия залога с квартиры после погашения ипотеки, между рассматриваемыми вариантами ипотеки нет никаких различий.

Рекомендуем ознакомиться:

Как купить квартиру в ипотеку и какие для этого нужны документы

Программа Россельхозбанка

Наличные под залог квартиры или жилого дома Россельхозбанк выдает на таких условиях:

• максимальный лимит составляет 10 млн рублей;
• задолженность необходимо погасить в течение 120 месяцев;
• ставка составляет 13.5% годовых. При отсутствии личного страхования она повышается на 1%. Сотрудникам бюджетной сферы ипотека выдается под 12.5%.

Воспользоваться предложением Россельхозбанка могут наемные сотрудники, возраст которых 21-65 лет. Общий трудовой стаж должен составлять не меньше года, а на последнем месте – от шести месяцев. На принятие решения банку потребуется пять дней.

Программа данного финансового учреждения имеет следующие преимущества:

1. Клиент самостоятельно выбирает график погашения – аннуитет или стандарт. Второй вариант является более выгодным, так как переплата по нему значительно меньше.
2. Высокий кредитный лимит и длительный срок кредитования.
3. Невысокая процентная ставка.

Из недостатков отметим один фактор – банк навязывает заемщикам личное страхование, чтобы получить максимальную прибыль.

Ипотека под залог земельного участка

Залог земельных участков – не сильно развитая практика в ипотечном кредитовании. Основная причина того, что банки не берут в залог земельные наделы, заключается в том, что стоимость земли в РФ довольно низкая, а граждан, владеющих достаточно большими земельными угодьями, очень мало.

Другое дело, когда земля находится в пределах городов и стоит дорого. К примеру, в Москве стоимость земли гораздо выше, чем стоимость квартиры. Так что под залог земли в Москве можно получить довольно крупный ипотечный кредит.

Таким образом, при получении ипотеки на условиях предоставления в залог земельного надела оказывают влияние следующие факторы:

• местоположение участка;
• кадастровая стоимость надела;
• наличие обременений со стороны третьих лиц;
• наличие планов государства по поводу конкретной земли.

Если земля включена в план градостроения или для отведения под специальные объекты, что очень часто бывает в пределах крупных населённых пунктов, то вряд ли банк согласится выдать деньги под такой залог. Ведь в любой момент по мере реализации государственных планов эта земля может быть реквизирована по относительно низкой стоимости.

Кроме того, если на земельный надел распространяются права третьих лиц, в том числе и сервитутные правомочия, то банк откажет в кредитовании. Ведь наличие правомочий третьих лиц означает потенциально возникающие споры по поводу займа, а значит и длительные судебные разбирательства.

Виды ипотечных кредитов

Как правило, в залог банку передается приобретаемая недвижимость. Допускается также залог уже находящегося в собственности у заемщика ликвидного недвижимого имущества.

Необходимо понимать, что банковские продукты делятся в зависимости от вида обеспечения.

Виды ипотеки исходя из вида обеспечения:

• ипотека на городскую недвижимость;
• ипотечный кредит на покупку квартиры;
• ипотека на комнату (допускается кредит на комнату в квартире, после чего вся квартира станет собственностью заемщика );
• кредит на дом или коттедж;
• на новостройку;
• на загородную недвижимость и др.

Предметом залога могут быть:

1. Частный дом.
2. Квартира.
3. Земельный участок.
4. Иное недвижимое имущество.
5. Движимое имущество, имеющее высокую стоимость

Кроме того, ипотеку можно разделить на:

• Ипотеку социального характера;
• Коммерческую ипотеку.

Социальная ипотека предназначена для поддержки социально уязвимых категорий населения.

Государство тем самым оказывает помощь гражданам, которые имеют статус нуждаемых в улучшении жилищных условий.

Виды социальной ипотеки:

1. Военная ипотека.
2. Для молодой семьи.
3. Для молодых специалистов
4. Для бюджетников и т.д.

Способы реализации социально направленной ипотеки:

Следует осознавать, что кроме требований кредитного учреждения необходимо также отвечать критериям выбранной банковской программы.

Граждане, не относящиеся к льготным категориям, могут воспользоваться стандартными ипотечными программами, в которых процентная ставка будет чуть выше, чем по социальной ипотеке.

Кроме того, сейчас в банках развивается направление коммерческой ипотеки.

Коммерческая ипотека ориентирована на предоставление ипотечных займов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей.

Законно ли страхование жизни по ипотеке в 2020 году, смотрите здесь.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости предоставляется по менее выгодным для заемщиков условиям, поскольку имеется определенный риск ведения предпринимательской деятельности, а банки учитывают их в «цене» кредита, увеличивая процентные ставки и размер первоначального взноса.

Также срок по таким ипотечным кредитам более короткий, по сравнению с обычной ипотекой. Банки, как правило, не выдают коммерсантам кредиты на срок больше 10-ти лет.

Ипотека под залог существующей недвижимости

Ранее в нашей стране кредиты предоставлялись лишь в залог вновь покупаемой недвижимости.

Но в некоторых случаях недвижимость приобретается для той цели, чтобы на ней не имелось никаких обременений. Для удовлетворения данного интереса заемщиков, банки начали допускать кредиты под залог имеющейся недвижимости.

Такая возможность необходима в следующих случаях:

Отдельные банки могут кредитовать заемщиков не только под залог недвижимости, принадлежащей самому заемщику, но и находящихся в собственности членов его семьи или других лиц.

При этом банком также учитывается доход заемщика, поскольку ему самому погашать задолженность.

Но если заемщик не выполнит договорные обязательства по внесению платежей, залогодатель может лишиться своего недвижимого имущества. Поэтому родственникам, предоставившим залог, следует это учитывать.

Приобретаемого жилья

Наиболее распространена ипотека под залог приобретаемого жилья.

Не у всех уже имеется в собственности какое-либо имущество, которое можно отдать в залог банку.

Кроме того, в этом случае процедура более простая и потребует меньше времени на оформление. Такую услугу готовы оказать практически в каждом банке.

В банках имеется ряд предложений под залог существующей недвижимости, из которых заемщик может выбрать наиболее выгодную для него.

Имеющейся квартиры

Однако если банк не одобрил понравившееся жилье в качестве объекта залога, заемщик может передать в качестве обеспечения уже имеющуюся квартиру.

Но вот если понравилось жилье, которое ни один банк не принимает в качестве залога, то придется предоставить в качестве обеспечения собственную квартиру.

Такая ситуация возникает, когда после проведенной проверки приобретаемого недвижимого имущества, банк приходит к выводу, что это имущество неликвидно.

В указанных обстоятельствах плюсы для заемщика заключаются в следующем:

Заемщик должен понимать возникающие риски. В случае неуплаты по ипотечному договору, банк имеет право реализовать заложенную квартиру с аукциона, а заемщик выселен, даже если это единственное жилье должника.

Поэтому прежде чем подписывать кредитный договор, следует хорошо взвесить все риски.

Земельного участка

Взять ипотеку под залог земельного участка более сложная задача, по сравнению с иными видами обеспечений.

Процедура оформления в залог земли непростая и длительная. Безусловно, одобрение предмета ипотеки связано с оценкой ликвидности земли, местом расположения участка, возможностью быстрой продажи в случае невозврата кредита.

Ключевым моментом является оценка рыночной стоимости земельного участка. Для такой оценки учитывается большое количество факторов: площадь, конфигурация, ландшафт, данные инженерно-изыскательных работ на участке, целевое назначение и т.д.

Как получить ипотеку без первого взноса: три законных способа

Чтобы получить классическую ипотеку под залог квартиры без необходимости искать деньги на первый взнос – нужно очень постараться. Я предлагаю 3 способа, позволяющих сделать это.

Интересуйтесь льготными программами

К сожалению, на дату написания статьи основную льготную программу отменили. Несмотря на это, каждый банк нацелен на смягчение условий для определенных групп заемщиков. Таким клиентам предлагаются и ставки ниже, и условия обслуживания поприятнее. А молодым семьям закрыть первый взнос можно деньгами с материнского капитала.

Акционные программы

К таким предложениям нужно обязательно присматриваться. В основном, подобные кредиты характерны для крупных банков, вроде Сбербанка, ВТБ или РСХБ.

Суть такой ипотеки в том, что кредиторы при сотрудничестве с определенными застройщиками, предлагают низкие ставки для квартир в домах своих партнеров.

Минусом такой ипотеки является безальтернативность для заемщика. Выбрать застройщика и жилой комплекс ему не удастся.

Помощь финансовых брокеров

Эти компании знают свое дело и помогут подобрать любой займ, даже кредит с залогом без первоначального взноса. Главное в этом деле – найти надежного партнера.

Кстати! Нецелевая ссуда с залогом является хорошей альтернативой простой ипотеке и первый взнос для нее не понадобится.

Оказать помощь в получении такого кредита могут и специализированные финансовые компании. К примеру, ➥ «С залогом» готово кредитовать с максимальным лимитом суммы, при этом ипотечная программа предусматривает ставки ставка от 9,5% годовых. Льготная программа тоже есть, и она предусматривает заимствование средств с годовой ставкой в 6,5%.

Каким должен быть залог для ипотеки

Соответствие установленным требованиям банка является одной из важнейшей составляющей получения ипотеки на выгодных условиях (и получения, в целом).
Чтобы кредитор был уверен в минимальной рискованности сделки со своей стороны – предоставляемая квартира в залог должна быть прежде всего ликвидной. То есть, такая собственность должна иметь спрос на рынке. Как многие знают, «ходовыми» квартирами на рынке являются однокомнатная или двухкомнатная квартира со стандартной планировкой. То есть, не приветствуются слишком дорогие особняки с дизайнерским ремонтом.

Важно! Квартира должна располагаться в многоэтажном жилом доме городской постройки.

Важно наличие всех инженерных коммуникаций и их работоспособность.

Кстати! Квартиру на первом или последнем этаже могут не одобрить залогом или дать под такую недвижимость меньшую сумму. Связано это с риском затопления жилья.

Состояние квартиры должно быть удовлетворительным, хотя бы с минимальным ремонтом. Кроме того:

• не приветствуются незапланированные планировки в квартире;
• не рассматриваются квартиры в деревянных домах;
• жилье должно быть приватизированным, иначе собственником квартиры является государство, а не заемщик.

Какие-либо дополнительные критерии следует уточнять уже у кредитора. Хотя мы и рассмотрели, в основном, все требования к залогу.

Какие банки дают залоговые кредиты

Практически каждый банк занимается целевым ипотечным кредитованием. Пользователями таких услуг зачастую являются молодые и многодетные семьи.

Нецелевая ипотека с залогом квартиры только набирает популярность у населения. Но уже на данном этапе бесцелевая программа имеет высокий спрос у клиентов, ведь многим удается даже заработать на этом. По этой причине все чаще появляются на рынке подобные предложения, а по уже существующим снижаются ставки и увеличиваются возможные кредитные лимиты.

Ипотека с залогом квартиры в Сбербанке

Нецелевое предложение предусматривает и другие объекты залога, но выгоднее всего как по условиям заимствования, так и по условиям обслуживания будет предложение с залогом квартиры. Под такое обеспечение дадут:

• кредитными деньгами до 60% от цены залога;
• 60% не должны быть больше 10 млн. р. (это лимит кредита);
• стоимость кредита от 12,5%;
• возврат долга осуществляется на протяжении срока, сопоставимого с оформленной ссудой, но не превысит 20-ти лет.

При этом получить кредит без подтверждения дохода вполне реально, но только тем, у кого открыт зарплатный счет в банке.

Бесцелевая ипотека с залогом квартиры в ВТБ

Других объектов залога программа от банка ВТБ не предусматривает. С таким обеспечением дадут:

• кредитные средства на сумму, не превышающую половину стоимости залога;
• половина не может превысить кредитный лимит в 15 млн. р.;
• стоимость ссуды от 11,1%;
• срок возврата долга не может превысить период в 20 лет.

Без подтверждения доходов ипотека будет выдана только зарплатным клиентам, но перед оформлением банк тщательно проверит поступления на карту.

Ипотека от Райффазенбанка

Под залог квартиры можно получить и целевую, и бесцелевую.

Если заемщик намерен покупать недвижимость или проводить ремонтные работы – можно поинтересоваться условиями целевой программы. Но нужно понимать, что банк в обязательном порядке затребует подтверждение использования кредитных средств.

В этом смысле бесцелевая программу лучше, с обеспечением квартиры предложат:

• кредитный лимит до 9 млн. р.;
• стоимость ссуды начинается с 11,99%;
• устанавливаемый период возврата долга не может превысить срок в 15 лет.

Подтверждение дохода обязательно для всех.

Кредит от Восточного экспресса

Бесцелевая программа нацелена на выдачу максимального лимита – до 30 млн. р. При этом залогом может выступать не только квартиры.

Под обеспечение недвижимостью установят:

• стоимость от 9,9% (величина почти как скидки в супермаркетах);
• банк сообщает о максимальной стоимости – 26%;
• период возврата может достигнуть 30-ти лет.

Подтверждение доходов для физических лиц, не являющихся участниками программы с открытым зарплатным счетом, является обязательным.

Условия

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты по сходным условиям:

Однако кредитные организации предъявляют и другие требования, в зависимости от заемщика.

Например, если заемщик состоит в зарегистрированном браке, понадобится письменное согласие супруга на заключение договора ипотечного кредитования, который несет солидарную ответственность в случае его нарушения.

В соответствии с гражданским законодательством, банки не имеют права требовать комиссии за выдачу ипотеки или обслуживание кредитного счета.

Заявление на ипотеку, как правило, рассматривается банком в срок до 5 дней после представления заемщиком комплекта нужных документов.

При принятии отрицательного решения по заявке, банк, скорее всего, не укажет конкретные причины отказа.

При определении понятия и особенностей ипотеки под залог недвижимости, становится ясным, что ее оформление является важным шагом.

Возврат процентов по ипотечному кредиту смотрите в статье: возврат процентов по ипотеке.

Таким образом, прежде, чем пойти на это, необходимо адекватно оценить собственные возможности.

Видео: ипотека под залог недвижимости:

(No Ratings Yet)