Земельный участок как объект права собственности

Межевание земельного участка — что это такое и история развития процесса

Итак, что такое межевание простыми словами? Межевание — это определение границ и процесс правового оформления земельного участка на местности. Процессы определения границ наделов в России проводятся с 16-го века.

До 17-го века сведения о них закреплялись в писцовых книгах. В 19-м веке появились специальные межевые журналы, сведения в которые вносили специалисты, именуемые землемерами.

В том же веке в Москве открылся межевой институт, в котором проходили обучение специалисты-землемеры.

Масштабные работы по определению границ землевладений в Российской империи начали производиться в процессе аграрной реформы А.П. Столыпина. С этого момента устанавливается определение: межевание территории — это основа государственного кадастра земельной недвижимости.

Нужно ли межевание земельного участка? По современным нормам межевание не является обязательной процедурой, и регистрация прав на землю в госорганах может производиться и без определения чётких границ.

Основанием для регистрации может служить любой документ, подтверждающий права гражданина на землю (завещание, договор купли-продажи, акт предоставления земли властями и т.д.). Но на основании данных документов невозможно установить чёткие границы и географические координаты участка по отношению к другим землям.

Кроме того, основным результатом процесса межевания является постановка участка на кадастровый учёт. Собственник получает официальный документ, подтверждающий его права на землю.

Без этой бумаги с участком невозможно проводить сделки по её отчуждению. Таким образом, межевание земельного участка — это процедура не обязательная, но желательная.

Итак, мы рассмотрели вопрос о том, межевание — что это такое, далее поговорим о законах, которые посвящены данной процедуре.

Коэффициент застройки: что это такое, как рассчитывается и его норма

При планировании возведения здания рассматриваются разные аспекты. Они касаются не только особенностей строительства, но и получения прибыли.

Извлечь максимум выгоды можно, если использовать располагаемый участок под строительство оптимально, то есть провести все коммуникации, отвести площадь под помещения хозяйственного назначения и иные обязательные постройки. А оставшейся территорией распорядиться так, чтобы она принесла основную прибыль от проекта. Во многом достичь лучшего результата при планировании помогает один из показателей – коэффициент застройки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

78

Это быстро и бесплатно!

Существует два основных показателя плотности:

• коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
• коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Оба этих показателя играют важную роль в планировании застраивания территорий. Во-первых, с законодательной точки зрения недопустимо использовать значения коэффициентов меньше утвержденных. Во-вторых, они позволяют рационально распорядиться площадью располагаемого участка под строительство.

В городской среде, как и в сельской, действуют ограничения на возведение зданий, зависящие от двух обстоятельств. Первое связано с типом или назначением возводимого здания (многоквартирный дом, складское помещение), а второе – с зоной, в которой его возводят: жилая, промышленная, общественно-деловая.

Справка. Разумеется, застраивать всю отведенную территорию, принадлежащую жилой зоне, одним многоквартирным домом нецелесообразно. Кроме того, это противоречит нормативам. Рядом с жилым домом как минимум должны располагаться парковка и детская площадка, двор с тротуарами. Этот пример относится к коэффициенту застройки.

Применение коэффициента плотности застройки более глобально и используется он при планировании не одного отдельного участка, а целого микрорайона или квартала.

Учитывается и тип зоны, в которой расположен микрорайон. Например, при проектировании жилого комплекса, который включает в себя детский сад или школу. Здесь задача состоит в построении целой инфраструктуры внутри одного квартала.

Нормы коэффициента

В нормативно-технической документации «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» закреплены нормативные показатели плотности застраивания территориальных зон.

Приведенные показатели должны быть учтены перед возведением зданий и помещений. Их нарушение влечет за собой признание постройки недействительной. А тот, кто заинтересован в строительстве, обязан вести свою работу в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.

В противном случае возведенный объект будет нарушать инфраструктуру города, а значит, подлежит сносу.

Расчет коэффициента

Теперь рассмотрим, как посчитать коэффициент плотности застройки.

Как уже было сказано, коэффициент плотности используется при возведении зданий в микрорайонах, то есть объектов публичного пользования. В таком случае к расчетам не допускаются частные лица. Этим занимаются сотрудники уполномоченных государственных служб, которые используют при вычислениях два способа:

• брутто — подразумевает соотношение общей площади планируемой постройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территории. Выражается в процентах;
• нетто-исчисление — производится путем соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. В таком случае в расчет берется площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

• Формула коэффициента использования территории выглядит так:
• КЗ = ПЗ/ПУ,
• где КЗ — коэффициент застройки;
• ПЗ — площадь застройки (наружная поверхность стен построек в м2);
• ПУ — площадь участка (территорию участка формируют по кадастровым показателям).

При планировании микрорайонов, кварталов в вычислениях используется суммарная поэтажная площадь всех наземных сооружений (м2), которая приходится на единицу территории (га). Соответственно, единица измерения плотности жилой застройки земельного участка — м2/га.

Заключение

Плотность застройки — один из самых распространенных показателей, используемых при планировании и проектировании построек. В градостроительной практике он характеризует интенсивность использования территорий. Все типы кварталов или микрорайонов требуют использования процедуры расчета коэффициента плотности.

От него зависит эргономичность и степень удовлетворения нормативам возводимого здания. То же можно сказать и о планировании строительства на отдельном участке. Для частного дома тоже характерно наличие хозяйственных построек вне дома, а также территории, отведенной под сад, огород и другие нужды хозяина.

Современные законодательные нормы

На сегодняшний день в РФ разработана чёткая законодательная база, регулирующая земельные отношения. На федеральном уровне вопросы регулируются Земельным Кодексом РФ и ФЗ No 221 «О государственном кадастре недвижимости».

В данном документе чётко прописана процедура межевания земли.

Значительные коррективы внесены в закон в 2020 году, когда в РФ вступил в силу закон о дачной амнистии, который внёс изменения в условия предоставления земель и новые способы оформления прав на них.

Цели и виды процедуры

Что дает межевание земельного участка? Данная процедура проводится по инициативе собственника или по решению суда. Собственнику проведение работ необходимо по следующим причинам:

• оформление собственных прав на землю;
• получение свидетельства на землю для последующего осуществления сделок с ним;
• раздел участка или его объединение со смежным;
• приватизация земли;
• оформление территории в аренду.

Процедура может проводиться по решению суда для решения земельных споров. В этом случае судом назначается землеустроительная экспертиза.

В зависимости от целей различают следующие виды межевания:

1. Раздел участка – производится по согласию собственников, владеющих участком совместно. При таком виде межевания один общая территория делится на равноценные доли определения новых границ каждой.
   Такой вид межевания необходим, когда на одной земле располагаются строения, принадлежащие разным собственникам. Одним из видов разделяющего межевания является выделение части земли из общего участка, остающегося неделимым.

   В этом случае границы исходного землевладения остаются прежними, а выделенные части ставятся на кадастровый учёт как отдельные объекты.

2. Уточнение границ – вид межевания, когда границы ранее учтённой земли расширяются на установленную законом норму. Такое межевание необходимо для последующего объединения или разделения участка.

Оформление землеустроительного дела необходимо гражданам в следующих случаях:

1. При возникновении спора с соседями.
2. При получении участка в наследство и возникновении спора с другими наследниками.
3. При генеральной застройке территории, на которой расположена земля.
4. Если планируется постройка дорогого здания.
5. Если участок имеет сложную конфигурацию.

Плюсы и минусы процедуры

Рассуждая, делать или нет работы по межеванию 2 земельных участков, следует учесть следующие положительные моменты процесса:

• позволяет увеличить размер существующего надела на 10%;
• защитить границы земли от посягательств посторонних лиц;
• установить чёткие границы собственной территории;
• разрешить споры с соседями.

К минусам можно отнести необходимость затрат денежных средств на оформление, возможность споров и даже судебных тяжб с соседями, невозможность переоформления земли на другое лицо до окончания работ по межеванию.

Что делать при уменьшении площади

Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:

1. При исправлении кадастровой ошибки. Причем согласно Приказу Минэкономразвития № 943 от 2020 года инициатива об исправлении кадастровой ошибки может исходить не только от собственника надела, но и от Росреестра.
2. При появлении притязания соседей, проводивших межевание, по результатам которого граница их участка проходит по смежному наделу.

Это интересно: Временный статус земельного участка

В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:

1. Согласиться с уменьшением земли и подписать акт согласования границ.
2. Не согласиться с уменьшением и заказать уточнение границ земельного надела.

Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.

Кто и как осуществляет межевание территории?

Проводить замеры с последующим оформлением документов могут исключительно специализированные геодезические компании, выбором которых может заняться собственник. Перед составлением договора стоит проверить наличие у компании лицензии на проведение картографических и геодезических работ.

Организация должна обладать специальным оборудованием, без которого проведение землеустроительных измерений выполнить невозможно.

Расчёты и документальную фиксацию границ участка могут производить дипломированные кадастровые инженеры, самостоятельно оформить необходимые бумаги невозможно. По законодательным нормам специалист, проводящий работы, должен соответствовать следующим требованиям:

1. Гражданство РФ.
2. Высшее специальное образование.
3. Отсутствие действующей судимости.
4. Наличие аттестата Росреестра.

СПРАВКА. В РФ на сегодняшний день зарегистрированы и имеют аттестаты Росреестра 40 тысяч КИ. Сведения о них можно получить на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). Из данного списка необходимо выбрать инженера, располагающегося поблизости и доступного по стоимости.

Процедура межевания участка состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора с геодезической организацией и передача пакета документов:
   • документ, удостоверяющий личность;

   документ на землю;

2. кадастровый паспорт участка;
3. доверенность, если межевание проводится не собственником.

Договор является обязательным условием при проведении замеров. Таким образом заказчик может застраховать себя от возможных ошибок при проведении работ.

4. Извещение соседей о намерении проведения землеустроительных работ. Извещение составляется в письменной форме, на нём необходимо получить подпись соседей.
   Если связаться с соседями не представляется возможным, уведомление можно направить по почте заказным письмом. Данную процедуру по договору можно поручить межующей организации, которая обладает подобными полномочиями.

   Если адрес или местонахождение соседей не известно, или участок находится на отдалённой территории, КИ должны разместить объявление о предполагающемся межевании в местных СМИ и на сайте администрации поселения.

   Объявление размещается за 30 дней до проведения процедуры. Экземпляр газеты, с опубликованным объявлением прилагается к межевому делу.

5. Выезд кадастровых инженеров на участок. Они определяют границы участка. По возможности проводится опрос соседей на предмет согласия определения границ землевладения.
6. Получение землеустроительного дела от геодезической компании. На данном этапе взаимодействие с межевой организацией заканчивается.
7. Обращение в организацию, регулирующую земельные вопросы для согласования готового межевого плана. Данный документ изготавливается в виде журнала формата А-4, отражает все сведения об участке.
8. Постановка земельного надела на кадастровый учёт.
   ВАЖНО. Если границы участков при межевании были существенно изменены, каждому собственнику участка нужно получить в Росреестре новое Свидетельство о собственности.

В каких случаях возможно установления права владения

Существует шесть предпосылок становления этих прав.

Земельные участки могут предоставляться и бесплатно, например при распоряжении об этом государственного органа, и уже человек не может отказаться от этого участка, кроме некоторых конкретных случаев. В ЗК РФ можно рассмотреть, в каких именно случаях это происходит.

Сделки – двухсторонний договор по распоряжению территорией. Договор направлен на установление, изменение и ликвидацию гражданско-правовых отношений. При подписании сделок учитывается их оборотоспособность. Они часто заключаются при результате публичных и непубличных торгов.

Виды сделок – это различные договоры по покупке и продажи земель, мены, ренты, дарения, залог, ипотека земельных участков, приватизация земель, наследование собственных участков или по завещанию, или на законной основе.

В России самым известным методом оформления на себя прав собственности считают приватизацию, это обычно платная процедура. Производится при выкупе участков их владельцами при аукционных торгах продажи публичного и непубличного предложения.

Стоимость и сроки

Определение цены на произведение работ по межеванию производится на основе:

1. Трудоёмкости, вычисляемой по специальной таблице.
2. Цены нормочаса, вычисляемой, исходя из зарплаты инженера.

Самостоятельно рассчитать данные цифры невозможно, поэтому цену нужно определять путём телефонных переговоров с конкретными специалистами. Кроме того, цена зависит от конкретного региона расположения земли.

Средняя цена на услуги кадастровых инженеров составляет 10 тысяч рублей за землеустроительное дело (можно ли провести межевание бесплатно?)

Сроки изготовления дела зависят от конкретных обстоятельств, рельефа участка, загруженности инженера. В среднем на изготовление необходимо от одного до трёх месяцев.

Особые случаи межевания

В практике кадастрового учёта земель существуют ситуации, когда по документам 2 участка накладываются друг на друга. Возникает это в связи с несовершенством законодательства, которое обязывает проводить согласования с теми соседями, участки которых поставлены на кадастровый учёт. Наложение происходит по причине ошибок инженера при составлении плана.

При выполнении межевания неправильно определяются координаты точек границ соседних участков. Границы смежных участков нарушаются, в документах происходит наложение одного на другой.

При обоюдном согласии владельцев таких участков вопрос об определении границ каждого проводится в административном порядке.

По согласованию с соседями вызывается кадастровый инженер и производит замер одновременно двух участков, на каждый из которых затем составляется отдельный план и заводится отдельное земелеустроительное дело. Сведения об изменении границ подаются в кадастровую палату.

Если сосед считает, что границы его участка определены верно, и не соглашается с внесением корректив, вопрос придётся решать в суде. Ответчиками по иску будут выступать соседи и кадастровый инженер, допустивший ошибку в расчётах.

По делу межевание объектов землеустройства. Новые межевые планы составляются по решению суда. Согласование с соседями в этом случае не потребуется.

Процесс межевания участков не является в РФ принудительным, и каждый землевладелец вправе самостоятельно решать вопрос о его необходимости. Однако наличие официальных документов избавит собственника и его наследников от возможных проблем.

Надеемся, что наша статья помогла вам разобраться в вопросе о том, что значит межевание земельных участков.

Определение понятия

Земельный участок – поверхность земли, содержащая чётко начерченные границы.

В неё включают слои почвы, изолированные водоёмы, лес, растущие на ней растения.

В понимание земельного участка не относятся недра, потому что у них есть принадлежность государству.

Исходя из Земельного кодекса видно, что права на участок возникают при разделе, соединении и перераспределении. Характеристиками считаются чёткая фиксация границы и местоположение, площадь и размерность, законный статус.