Аванс или задаток при покупке квартиры — различия, законодательство, порядок оформления и прочие нюансы сделки

Аванс или задаток при покупке квартиры являются неким способом подтверждения сторонами серьезности своих намерений по заключению сделки. Суть обоих способов заключается в том, что покупатель передает определенную денежную сумму продавцу до подписания договора купли-продажи квартиры. Именно поэтому эти два понятия на практике часто путают.

Однако, несмотря на некоторые общие черты, аванс и задаток имеют также и ряд существенных различий. В чем разница между ними, какие у них преимущества и недостатки, и что лучше выбрать разберем в данной статье.

Каким документом подтверждается факт передачи аванса?

Документом, подтверждающим передачу аванса наличными денежными средствами, является расписка продавца, оформленная надлежащим образом. Для того чтобы она имела юридическую силу, необходимо грамотно ее оформить.

Расписка должна быть составлена в письменном виде, содержать полные сведения о лицах, передавших и получивших денежные средства, размер полученного аванса цифрами и прописью, дату и место составления расписки и получения аванса, а также о том по какому обязательству был выплачен этот аванс. Расписка должна быть подписана лицом, получившим аванс в присутствие покупателя. Оригинал расписки должен храниться у покупателя.

договора аванса при покупке квартиры (бланк).

Стороны могут также заключить договор или соглашение об авансе и прописать в нем свои права и обязанности по внесению аванса, его возврату, а также иные условия.

Аванс при покупке квартиры

Аванс и задаток – это два понятия, которые встречаются очень часто в сделках, связанных с куплей-продажей. Но, несмотря на частоту мелькания в различных документах, точного определения, что такое аванс и с чем его едят, нет ни в Гражданском кодексе, ни в других документах, призванных регулировать рассматриваемые сделки. Однако тема задатка или аванса при покупке квартиры продолжает фигурировать. Осталось хоть немного разобраться, что означает это понятие и как его использовать.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 Москва,

Московская область

+7 Санкт-Петербург,

Ленинградская область

+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Многие продавцы недвижимости требуют от потенциальных покупателей предоплаты. Именно поэтому важно выяснить, чем отличается аванс от задатка. Если поискать в тематической документации, то можно выделить несколько обозначений того, что собой представляет рассматриваемый документ. Как правило, это:

• Часть денег, которые требует продавец за свою недвижимость до того, как будет совершена основная часть сделки;
• Аванс не является гарантией того, что сделка будет продолжаться. Проще говоря – это только платёж, который делается при желании сторон, но не имеет никакой юридической силы;
• Если сделка закрепляется авансом, нет никакого чёткого порядка, когда и как вносить средства. Например, передавать их лично либо перевести на указанный банковский счёт;
• Для передачи денег можно и не составлять специальный договор;
• Если по каким-то причинам сделка не состоится, то единственное неудобство в том, что аванс придётся вернуть в том же размере, в котором он был получен.

В общем, аванс довольно расплывчатое понятие. Он несёт исключительно платёжную функцию, и использовать его в качестве предоплаты рискованно. Есть даже негласное правило среди покупателей – если владелец квартиры требует оформить именно договор аванса, значит, скорее всего, в этой сделке что-то не совсем чисто.
Аванс не предусматривает потерю денег кем-то из сторон, если сделка не состоится. Сумму просто возвращают, но в этом и кроется коварство договора. Никто не гарантирует, что сделка будет реализована, и в конце квартира перейдёт к законному владельцу. Так что если думаете передавать аванс, лучше обдумайте это ещё раз.

Образец договора аванса

Как и любая сделка, даже отдалённо связанная с деньгами, аванс нуждается в документальном оформлении. Это позволит избежать махинаций, которых очень много на рынке с недвижимостью. Причём самым распространённым обманом является даже не обманное заключение договора купли. На первом месте стоят махинации с авансом и задатком. Потому передавая даже такую относительно незначительную сумму в руки постороннему человеку, следует сразу подписывать соответствующую документацию, цель которой в уменьшении риска потерять деньги и не получить квартиры.

В условиях, предусмотренных предварительным договором, можно указать все нюансы, что беспокоят стороны сделки. Также желательно прописать в договоре, когда именно будет проведена основная сделка, и что собой представляет объект договора.

Сделка не состоится, если всё это не будет оговорено до момента получения документа. А если решили составлять договор, тогда надо сделать это правильно, соблюдая форму и параметры. В частности, рассматриваемая сделка должна заключаться исключительно в письменном виде. Но это не всё, ведь нужно внести следующие данные:

• 
  Адрес жилплощади, которая в итоге должна быть передана другим владельцам;

• Окончательная цена жилья;
• Сумма аванса;
• Срок, на протяжении которого будет действовать аванс, а стороны должны перечислить окончательную сумму;
• Информация о лицах, прописанных в квартире, и когда они будут выписаны (точная или приблизительная дата);
• Когда квартира будет полностью освобождена;
• Банк, куда будут переведены средства аванса;
• Санкции договора, используемые для обеспечения исполнения его условий при срыве сделки.

Принимая во внимание различия между платежом задатка и аванса при покупке квартиры, особое внимание надо уделить следующим пунктам договора:

1. Размер аванса. Это неустоявшаяся единица. Её высчитывают согласно проценту от стоимости недвижимости. Потому для начала продавцы проводят профессиональную оценку рыночной стоимости квартиры. Потом определяют, какой процент от суммы они хотели бы получить. Но этот момент желательно оговорить с покупателем. Кроме того, в этом пункте рассматривается не только, в каком размере вносится аванс, но и как будет проходить его оплата. Естественно, покупатель, желая уменьшить свой взнос, не имеет гарантий, а продавец заинтересован в увеличении. Потому использование определённого процента максимально разумное решение.
2. Объект соглашения. Сумму передают через банк. Но даже если передача через банковский счёт невозможна, то передавая наличные, важно получить юридически правильно оформленную расписку. Также в этом пункте описывается, когда сумма поступает и т.п.
3. Адрес квартиры. Естественно, даже при предварительном соглашении надо указать, ради какой квартиры всё это затевалось. Например, указывая местоположение недвижимости. А также подробно описывается состояние недвижимости. Это важно, потому что между предварительной и основной сделкой проходит довольно много времени, и состояние квартиры может измениться. Кроме того, в этом пункте указывается, не прописаны ли здесь дети, и когда они будут выписаны.
4. Ответственность, если сделка срывается. Естественно, в этом пункте надо указать, что просто так разорвать договор нельзя. В частности, использовать штрафы и санкции. Если люди не готовы к таким сделкам, то они не подпишут договор со строгими условиями. Так что это ещё один способ себя перестраховать.

Размер аванса

Перед тем как заключать сделку по переводу аванса на счёт, требуется определить, каким этот аванс будет. Мало кто разбирается, в чём разница между задатком и авансом, или можно ли использовать залог. Дело в том, что сумма строго индивидуальна, но по негласному правилу сумма этой денежной компенсации не должна превышать 10% от сделки. Но это не значит, что процент будет меньше. Например, сторонам выгоднее указать размер суммы, равный 5% от стоимости квартиры. Они это прописывают в договоре.
Но в процессе приобретения жилья, например, при покупке квартиры, от задатка или аванса зависит, сможет ли покупатель рассчитывать на окончательное получение жилплощади. Главное, чем отличается аванс от задатка – это степень рисков. Аванс возвращается в том же размере, в котором был отдан, а вот задаток должен быть оплачен в двойном размере, если сделку разорвал продавец, а при вине покупателя деньги остаются продавцу.

Но давайте более подробно рассмотрим, что может повлиять на окончательный вариант размера аванса:

• Площадь недвижимости. Дело в том, что чем больше квартира, тем она дороже. Логично, что при высокой стоимости самой квартиры процент от её цены можно снизить, ведь сумма в любом случае получится довольно солидная;
• Состояние недвижимости. Проще говоря, сделан ли там ремонт, или это просто немного подкрашенная развалина, претендующая на статус дворца;
• Количество претендентов, заинтересованных в покупке недвижимости. Если на квартиру претендуют сразу несколько покупателей, то выбор падёт на того, кто согласится заплатить большую сумму в качестве аванса.

Что касается законодательства, то оно практически никак не контролирует этот вопрос. А если хотите перестраховаться, то в договоре прописывайте точную сумму взноса, кому и при каких обстоятельствах он передавался, и когда сделка должна быть закончена.

Какими документами подтверждается передача задатка?

Помимо договора сторона, получившая задаток должна выдать расписку с указанием личных и паспортных данных лиц, передавших и получивших деньги, дату и место составления расписки, сумму задатка цифрами и прописью и обязательство, по которому был выдан задаток. Расписка должна быть подписана надлежащим лицом с расшифровкой ФИО.

Задаток может быть перечислен на счет продавца. В этом случае в назначении платежа должно быть указано, что перечисленная сумма денежных средств является задатком, а также должно быть идентифицировано обеспечиваемое им обязательство.

договора задатка при покупке квартиры.

Особенности задатка

Задаток это сумма, которую покупатель передаёт продавцу недвижимости в счёт будущей оплаты за квартиру, как гарантию совершения сделки и соблюдения предварительных договоренностей сторон. Если сделка купли-продажи состоится в оговоренный срок, эта сумма засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры. Задаток гарантирует сторонам будущей сделки выполнение их договоренностей.

Понятие задатка определено в статьях 380-381 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с этими статьями кодекса, если договор купли продажи квартиры не будет заключен по вине покупателя — задаток остаётся у продавца. Если же продавец уклоняется от заключения сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Договор или соглашение о задатке должны быть обязательно заключены в письменной форме. Подписание соглашения о задатке либо предварительного договора купли-продажи подразумевает отказ от продажи квартиры третьей стороне. То есть собственник обязуется снять квартиру с продажи, либо обозначить в своих рекламных объявлениях, что за квартиру принят задаток (до такого-то числа). Если после принятия задатка продавец всё-таки решит продать квартиру третьей стороне, он вынужден будет поднять цену как минимум на сумму задатка. Ведь ему придётся вернуть деньги, переданные покупателем в качестве задатка, и такую же сумму из своего кармана.

Если же покупатель передумает и найдёт более выгодный вариант покупки, то его выгода от этого должна перекрывать потерю преданной суммы.

Чем больше будет сумма задатка, тем больше ответственность сторон, а вероятность того что одна из сторон откажется от сделки, меньше.

Однако, в случае отказа покупателя от покупки, у продавца деньги уже на руках (он может их просто не отдавать). Покупателю же в случае срыва сделки по вине продавца, двойную сумму задатка нужно будет ещё получить от продавца. Возможно придётся обращаться в суд. И хотя конкретная сумма задатка никак не регламентируется законодательством, стоит учитывать все риски. Поэтому сумма не должна быть очень большой. Как правило в зависимости от региона и стоимости отчуждаемой недвижимости, сумма может быть определена сторонами от 30 до 300 тысяч рублей.

Что выбрать?

Стороны вправе принять решение о том, какой способ предварительной оплаты выбрать, по обоюдному согласию. Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если продавец не уверен в том, что он впоследствии точно заключит договор о приобретении квартиры, более выгодным для него будет внесение аванса, потому что только в этом случае он сможет получить назад все внесенные деньги. Если же выбранная квартира полностью отвечает его требованиям и он ни при каких условиях не хочет ее терять, то в этом случае ему выгоднее внести задаток, ведь в таком случае, если продавец передумает заключить договор, ему придется выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Какой бы из вариантов не был выбран сторонами, покупателю перед внесением денежных средств необходимо проверить все документы на квартиру, а также полномочия лиц, подписывающих договор.

В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе ситуаций, связанных с не возвратом продавцом суммы внесенного аванса или задатка в двойном размере, стороны вправе обратиться в суд для разрешения конфликта.

Как избежать мошенничества

Следует обратить внимание на некоторые важные условия сделок с недвижимостью:

• При составлении договоров нужно оговаривать все пункты заранее.
• Сторонам требуется идентифицировать личности друг друга. Для каждой из них важно: сделка совершается лично продавцом и покупателем или их представителями. В последнем случае необходима нотариальная доверенность.
• Потребуется проверить правоустанавливающие документы на квартиру и технические, сверить планировку реальную с указанной в бумагах.
• Если у недвижимости несколько собственников, они должны дать письменное разрешение на продажу доли одним из них и присутствовать при подписании всех бумаг. При наличии прав на имущество у несовершеннолетнего, жилье продать можно с письменного разрешения органа опеки, от его имени могут выступать законные представители. При этом малолетний обязан быть заранее выписать по другому адресу. Востребовать согласие от собственников лучше до оформления договора задатка.
• Если супруги в разводе, то в течение 3-х лет один из них может претендовать на свою долю в совместно нажитой квартире. Нужно поинтересоваться семейным положением продавца и потребовать в подтверждение свидетельство о браке или разводе.
• Желательно, чтобы на момент совершения сделки не было прописанных жильцов. Иначе придется в каждом договоре указывать отдельно пункт о сроках выписки таковых лиц. Если в помещении прописаны несовершеннолетние лица, матери-одиночки, инвалиды, престарелые граждане, лучше не соглашаться на покупку такого жилья. В последний момент может оказаться, что им некуда выписываться. В случае отказа любого из жильцов выезжать из помещения, и тем более выписываться после переоформления прав собственности, новому хозяину придется обращаться в суд.
• Перед окончательным озаключением нужно не только проверить состояние помещения, но и в конце составить акт приемки-передачи имущества.
• Желательно поинтересоваться, нет ли за квартирой долгов по коммунальным. Если есть, на эту сумму можно сразу уменьшить стоимость жилья.
• Сделки с недвижимостью лучше составлять в присутствии нотариуса и его подписью и печатью заверять все документы. Тогда это лицо дополнительно будет выступать свидетелем.

Читайте Образец протокола общего собрания жильцов многоквартирного дома

Разница между авансом и задатком