Что это такое — авансовый платеж при купле-продаже жилья?
Заключая договор купли-продажи такой дорогой вещи, как жилая недвижимость, обе стороны беспокоятся о том, чтобы сделка не сорвалась. Для защиты своих интересов продавец и покупатель используют разные меры, одним из них является внесение аванса.
Отдельно нормы об авансе гражданским законодательством не предусматриваются, однако такой термин в нём есть.
Авансом, исходя из содержания ч. 3 ст. 380 ГК РФ, является сумма, выплаченная покупателем продавцу в счёт цены договора до того, как будет передана основная масса денег. Аванс – это частичная предоплата, выплаченная до того, как квартира переходит от продавца к покупателю. Предоплата же предусмотрена ст. 487 ГК РФ.
Закон предусматривает два вида платежа виде предоплаты:
- Аванс, «чистая» предоплата.
- Задаток, предоплата с определёнными условиями.
Принципиальное различие между ними состоит в том, что условия о задатке стороны должны оговаривать дополнительно – хотя бы в предварительном договоре. Если в документе прямо не сказано, что передаваемая сумма является задатком, то она всегда должна рассматриваться как аванс.
Как составить договор задатка при покупке квартиры
К схеме оформления задатка входит:
- сумма предварительного платежа;
- обязанности покупателя и продавца.
В содержании договора должны быть определённые данные:
- о владельцах недвижимости;
- о покупателе и продавце квартиры;
- оценивающая характеристика квартиры;
- о сумме, которая вноситься, как задаток;
- о квартире (местоположение, размеры и прочее);
- сроки перечисления задатка;
- дополнительные условия, которые устанавливаются обеими сторонами сделки.
Договор о задатке обязует две стороны выполнять условия соглашения. В противном случае одна из сторон может потерять крупную сумму денег.
Не стоит забывать и про расписку, которая станет подтверждающим фактом получения финансовых средств от покупателя продавцу. Данный документ всегда пишется вручную, шариковой ручкой. Это объясняется тем, что чужой почерк невозможно подделать. Следовательно, покупатель убережёт себя от возможного мошенничества.
В каком размере вносится оплата?
Относительно размера первого (авансового) платежа законодательство не говорит вообще ничего. Это условие целиком остаётся на усмотрение сторон.
В любом случае аванс должен быть меньше 100% стоимости квартиры. В противном случае придётся уже говорить о полной предоплате, а не об авансовом платеже.
На практике размер аванса сильно разнится в зависимости от цены и класса жилья. За обычную однокомнатную квартиру продавец может попросить заплатить вперёд примерно 10% от её стоимости, за элитное дорогое жильё – обычно не более 2-3%. Однако эти размеры являются исключительно ориентировочными: ни обязательность аванса, ни его точная сумма законом не фиксируется, а практика различается в зависимости от города и текущего состояния рынка жилья.
Как правильно оформить соглашение между физическими лицами?
В каком виде?
Требований к оформлению договора о внесении аванса закон не предусматривает. Формально можно даже заключить его устно. Но, поскольку авансовый платёж выступает как гарантия при заключении договора купли-продажи недвижимости, для которого письменная форма обязательна (ч. 1 ст. 550 ГК РФ), необходимо составлять этот документ хотя бы в простой письменной форме.
Ни регистрация, ни нотариальное заверение для авансового договора не обязательны. Тем не менее, стороны вправе обратиться к нотариусу и заверить соглашение об авансе.
Содержание и существенные условия
В договоре о выплате аванса должны быть оговорены сторонами следующие моменты:
- Предмет основного договора. Стороны должны указать, исполнение какой именно сделки обеспечивается авансовым платежом. Следовательно, в соглашении об авансе нужно или указать реквизиты уже подписанного договора, или описать, за какое именно жильё вносится предоплата.
- Цена основного договора и размер аванса. Размер нужно указывать в виде точной суммы, чтобы избежать споров.
- Способ, которым вносится авансовый платёж – передача наличных под расписку, перечисление денег на расчётный счёт или карточку продавца и т. д.
- Срок, в течение которого должен быть внесён аванс.
- Ответственность за невыплату аванса в установленный сторонами срок.
По желанию сторон соглашение может быть дополнено и другими условиями, которые продавец и покупатель сочли для себя важными.
Соглашение (или договор) о внесении аванса при покупке квартиры можно скачать ниже:
Комментарии к документу «Договор аванса за квартиру»
Ответить 0
| Светлана | 18.07.2014 в 10:46:18 Можно ли добавить пункт,что покупатеь обязуется подождать выезда продавца,до окончания ремонта в другой преобретенной квартире,2 месяца? |
Ответить 0
| никита | 24.06.2015 в 16:35:09 хороший договор, все понятно |
Ответить 0
| александр | 04.09.2015 в 14:49:09 спасибо большое за образец |
Ответить 0
| Марина | 16.11.2015 в 18:22:17 А можно ли вернуть аванс если покупатель передумал покупать квартиру |
Ответить 0
| 5 Игорь | 26.11.2015 в 15:04:14 Спасибо,очень хорошо составленное Авансовое соглашение. |
Ответить 0
| 5 Инна | 28.11.2015 в 15:16:19 Отличный договор. Спасибо! |
Ответить 0
| 5 Вероника | 12.02.2016 в 22:57:45 спасибо огромное!!!!!! |
Ответить 0
| Лена | 22.02.2016 в 11:28:14 Очень хороший образец, помогли, спасибо большое. |
Ответить 0
| Виктор | 27.03.2016 в 20:07:13 Спасибо огромное. типовая форма Соглашения об авансе очень помогла |
Ответить 0
| Елена | 10.05.2016 в 20:58:57 скачала, пока не знаю воспользуюсь или нет, кажется длинным |
Ответить 0
| Аля | 09.09.2016 в 15:23:31 Хороший договор, можно брать примерр попои таимьт |
Ответить 0
| 5 Ольга | 22.09.2016 в 13:08:12 Очень полезный документ. Спасибо |
Ответить 0
| Лариса | 04.10.2016 в 12:27:27 Хороший договор, спасибо! |
Ответить 0
| Татьяна | 05.10.2016 в 23:51:09 нужно ли при таком договоре составлять предварительный договор купли-продажи |
Ответить 0
| Татьяна | 05.10.2016 в 23:51:17 нужно ли при таком договоре составлять предварительный договор купли-продажи |
Ответить 0
| Надежда | 21.10.2016 в 10:10:42 Замечательно прописаны всё! А главное перечислено все моменты, где надо подстраховаться |
Ответить 0
| Олег | 22.10.2016 в 23:11:45 К сожалению пункт 9 в суде не действует |
Ответить 0
| Сафура | 23.06.2017 в 11:11:59 хороший договор.Спасибо! |
Ответить 0
| 5 Любовь | 04.08.2017 в 16:24:05 Спасибо, очень помог! |
Ответить 0
| Элина | 28.09.2017 в 09:45:19 полезный бланк. Спасибо. |
Ответить 0
| Василий | 21.11.2017 в 08:54:18 Хороший образец. 20 символов |
Ответить 0
| 5 Жанна | 23.01.2018 в 00:57:56 Хороший договор. Спасибо. |
Ответить 0
| 1 Юрий | 27.02.2018 в 18:32:24 «В случае незаключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма аванса остаётся у Продавца» После прочтения этого пункта я понял, что договор составлялся школьником 6-го класса… |
Ответить 0
| Юрий | 27.02.2018 в 18:57:59 вот ещё шедеврально: «государственную регистрацию сделки и перехода права собственности — оплачивает: _________________________» (Продавец / Покупатель) В законе чётко прописано кто и за что оплачивает… |
Ответить 0
| 5 Анна | 05.05.2018 в 21:59:08 Прекрасно составленный договор, отлично, Спасибо |
Ответить 0
| Наталья | 05.07.2018 в 13:24:13 Все просто и понятно! |
Ответить 0
| 5 111 | 18.09.2018 в 13:20:55 Спасибо, полезная информация |
Ответить 0
| 5 Артём | 25.10.2018 в 12:37:30 Самый общеобъемлемый договор которы |
Ответить 0
| Артём | 25.10.2018 в 12:38:03 Самый общеобъемлемый договор который мне удалось найти в сети тырнет. |
Ответить 0
| 5 Владимир | 09.11.2018 в 22:58:50 Замечательный шаблон. Всё что нужно! Ничего не забыли! |
Ответить 0
| 3 Андрей | 14.11.2018 в 08:51:28 Спасибо за шаблон, помог при сделке. |
Ответить 0
| Любовь | 23.11.2018 в 08:32:29 Спасибо огромное! Качественный профессиональный продукт. |
Ответить 0
| Людмила Николаевна | 14.12.2018 в 22:51:37 ответ для Юрий Юрий, согласна с Вами на все 100% и даже не 6-класс, а гораздо ниже. |
Ответить 0
| Варвара | 18.12.2018 в 22:29:52 Как прописать в договоре по времени аванса возможность вернуть аванс, но заплатить потери, которые понес продавец. Например, я передумала покупать |
Ответить 0
| Людмила | 09.02.2019 в 09:43:36 Кажется, что всё понятно. Увидим как получится. Спасибо за помощь |
Ответить 0
| 5 Покупатель | 23.02.2019 в 00:42:29 Очень полезная статья, узнал много нового |
Ответить 0
| марина | 24.03.2019 в 19:33:11 Очень хороший сайт, грамотно составленные формы |
Ответить 0
| ЕЛЕНА | 25.09.2019 в 22:34:43 ЗАМЕЧАТЕЛЬНЫЙ САЙТ! ПОЛЕЗНЫМ ОКАЗАЛСЯ ДЛЯ МЕНЯ! |
Ответить 0
| 5 Людмила | 12.03.2020 в 18:55:14 Подробный, с указанием нормативных документов |
Ответить 0
| 4 Вера | 14.03.2020 в 18:28:48 хороший образец договора ! спасибо! |
Ответить 0
| 5 Сергей | 20.07.2020 в 14:04:13 Нашел в вашем шаблоне несколько очень важных пунктов! Спасибо! |
Ответить 0
| 1 Дмитрий | 01.09.2020 в 15:47:56 ответ для Юрий ) ТАААК, а разве это не практически задаток прописан с полным удержанием или возвратом с неустойкой(возможно двойной)? Помоему безграмотно по самой сути задаток называть авансом на юрид консультации. |
Можно ли в предварительном договоре прописать сумму?
До сих пор говорилось о выплате по отдельному соглашению, заключённому сторонами. Часто в обеспечение будущей купли-продажи стороны заключают предварительный договор. Можно ли в его условия включить выплату аванса? Чёткого ответа на этот счёт закон не даёт.
Однако, поскольку такой вариант прямо не запрещён законодательством, здесь будет действовать ст. 421 ГК РФ, предусматривающая свободу договора. Там прямо говорится, что стороны вправе заключить сделку, даже если она не предусмотрена нормативными актами, включив в неё любые условия, прямо не противоречащие законодательству.
В этом случае действия сторон будут следующими:
- Заключается предварительный договор.
- Выплачивается предоплата.
- Заключается основной договор.
- Покупатель вносит оставшуюся сумму на условиях, определённых договором купли-продажи жилья.
Если условия об авансовой выплате включены в предварительный договор, то отдельно ответственность за невыплату предусматривать не требуется. При заключении соглашения покупатель передаёт деньги продавцу сразу же.
Способы внесения денежных средств
Авансовый платёж при покупке жилья может быть передан от продавца покупателю несколькими способами:
- Путём передачи наличных.
В этом случае покупатель просто платит продавцу оговоренную сумму, а тот составляет расписку о получении денег.Для верности расписка может быть заверена подписями одного или нескольких свидетелей, присутствовавших при передаче.
- С помощью банковского перевода.
Такой способ чаще всего используется, если продавцом выступает организация, однако никто не запрещает безналичные расчёты и физическим лицам. Покупатель вносит деньги на свой банковский счёт либо карточку, а затем делает оттуда перечисление продавцу в оговоренном ранее размере.Такой способ абсолютно надёжно спасает продавца от возможности получить фальшивые купюры, но зато может занять больше времени: если у сторон счета в разных банках, перевод может занять пару дней.
Кроме того, в этом случае покупателю придётся заплатить банку ещё и процент за перечисление.
- С помощью банковской ячейки.
Такой вариант подходит в тех случаях, когда в качестве предоплаты сторонами передаются значительные суммы, и продавец с покупателем беспокоятся о безопасной передаче. Покупатель арендует ячейку в банковском депозитарии, оговорив в договоре аренды право доступа к ней продавца при определённых условиях. После этого в ячейку помещается необходимая сумма, которую оттуда продавец забирает.Этот вариант передачи безопасен, однако тоже требует расходов на оплату аренды. Кроме того, такого рода банковские услуги доступны не везде: в небольшом городе может не оказаться банковского отделения с депозитарием. Наконец, такой вариант чаще используется при передаче основной суммы, чем при внесении аванса.
При желании стороны могут использовать и другие способы платежей, допускаемые по закону.
Последствия отказа от сделки
Многих заботит вопрос, возвращается аванс или нет в случае отказа от сделки. В том случае, если аванс внесён, но кто-то из участников договора решил отказаться от сделки, последствия зависят от условий ответственности, включённых в договор.
Если в договоре нет дополнительных мер, то аванс возвращается покупателю в полном размере. При этом если сделка сорвалась по вине продавца, то покупатель вправе потребовать с него не только аванс, но и проценты в размере учётной ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ). Однако для этого покупатель должен сначала потребовать возврата своих средств: проценты будут начисляться лишь после того, как продавец вовремя не выполнит его требование.
Здесь аванс принципиально отличается от задатка. Для задатка ст. 381 ГК РФ предусматривает правила:
- Если в срыве сделки виновен покупатель – задаток остаётся у продавца.
- Если от договора отказался продавец – он возвращает деньги в двойном размере.
- Если договор расторгается по обоюдному согласию сторон – то продавец просто возвращает ровно столько, сколько получил.
Зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Однако это не означает, что аванс хуже задатка. Условия о задатке жёстко прописаны в ГК РФ – а в соглашении об авансе стороны могут прописать любые меры ответственности за сорванную сделку и просрочку с возвращением денег.
Предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты применяются лишь в том случае, если договором продавец и покупатель не предусмотрели иных условий.
При покупке квартиры могут использоваться не только аванс или задаток, но и залог, о чем вы можете прочитать в других материалах.
Какие дополнительные документы можно потребовать у продавца квартиры?
Для собственного спокойствия желательно попросить у продавца квартиры такие дополнительные документы, как:
1.Выписку из домовой книги (в ней отображены все прописанные и выписанные, выдается она в паспортном столе).
2.Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, взять ее можно в ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр).
3.Выписку из ЕРГП (единый реестр по гражданским правам). Выдается по месту регистрации и содержит все операции по правам собственности, которые были произведены в данной квартире.
4.Технический паспорт. В нем отображается первоначальный план квартиры, по которому можно сверить, был ли факт перепланировки и узаконен ли он.
договора аванса при покупке квартиры, вы можете по этой ссылке.
Как составить договор аванса при покупке квартиры?
Обязательно нужно будет проверить на «чистоту» объект сделки, т. е. узнать, кто прописан в квартире, имеются ли несовершеннолетние дети, а также нет ли запрета и ареста на квартиру.
Если продавец квартиры состоит в официальном браке, то понадобится письменное согласие супруга на проведение сделки по продаже квартиры.
Рекомендовано в договор аванса за недвижимость включить пункт о том, что если обнаружатся обстоятельства, которые мешают покупателю вступить в право собственности на купленную квартиру, то аванс должен вернуться к покупателю в полном объеме и в указанный им срок.
Как получить согласие супруга на продажу квартиры, вы можете узнать в этой статье.
Главное на что должен обратить внимание покупатель на этапе заключения договора аванса, это на «чистоту» документов, в частности, на:
- отсутствие обременений на квартиру;
- паспортные сведения о владельце (или собственниках) квартиры;
- подлинность документов о праве владением квартиры;
- наличие и узаконивание перепланировки квартиры;
- наличие собственников квартиры, не достигших совершеннолетия (если таковые имеются, то понадобится разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры).
Больше информации о том, как проверить чистоту квартиры при покупке, содержится в материалах нашей новой публикации.
На сегодняшний день для оформления договора аванса техпаспорт не требуется.
Также стоит внимательно отнестись к статусу продавца на момент заключения сделки, это может касаться недееспособности, например, возраст, здоровье продавца и чрезмерное употребление алкоголем.
Поэтому стоит с особой внимательностью подойти к проверке документов и всем пунктам договора аванса, ведь при обнаружении каких-либо неблагоприятных сведений о квартире, за которую был заплачен авансовый платеж, можно его лишиться.
В чем отличие договора задатка от договора аванса при покупке квартиры, вы можете узнать в этом видео:
