Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
• сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине — продавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника: Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант). При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
2. Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади, в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;

О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в нашей статье.

3. Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
4. Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи;
5. В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи, передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
6. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации.

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
• договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• кадастровые паспорта;
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
• генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателям — согласие супругов на покупку.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.

• Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
• Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
• Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
• Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
• Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
• Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.

Если вы не уверены, что жилищные условия ребенка в результате сделки станут лучше, то не покупайте такую квартиру.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель — Продавец/Покупатель 1 — Продавец/Покупатель 2 — Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

«Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

(фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

— единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Обычно в слэнге используют сочетание «альтернативная продажа», так как покупка всегда «обычная».

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме.

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.

Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

Незаметные отличия

Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.

Статус имеет значение: продажи апартаментов выросли на 30-40%

Больше всего сделок в столице проходит в массовом сегменте

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.

— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.

А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.

— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству, продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий:

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет);
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей, при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ.

Это мнение немного ошибочно, так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом, если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей.

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Когда органы опеки могут не разрешить проводить сделку

В законе конкретно прописан только один фактор для отказа — снижение стоимости доли. Но в ответе органов опеки обычно конкретики нет — если отказывают, то примерно такой фразой: «Права несовершеннолетнего будут нарушены».

На практике органы опеки руководствуются различными нормативными актами и рекомендациями, которые отличаются в зависимости от региона. Например, в Москве разработаны методические рекомендации специально для органов опеки, а в Саратове нужно искать справочную информацию для комиссий по делам несовершеннолетних.

Вот еще из-за чего могут отказать в выдаче разрешения:

• Родители планируют купить квартиру у ненадежного застройщика;
• Собираются переехать в другой город, которые по экологическим или другим параметрах хуже того, где они продают квартиру.
• Рядом с новой квартирой нет детских садов, школ или больниц;
• Общее состояние дома хуже — например, он находится в аварийном состоянии, его планируют сносить.
• На деньги от продажи квартиры родители планируют построить дом и уже потом выделить долю ребенку в нем.

Когда вы покупаете квартиру с собственниками-несовершеннолетними, уточняйте все подробности сделки у продавцов. Это нормально, не нужно стесняться — вам, как покупателю, важно знать, какую квартиру они покупают взамен продаваемой, какую долю выделяют ребенку.