Можно ли на землях сельхозназначения строить дом

Основные определения

Тип земли СНТ что это? Это часть земли, выделенная под дачные участки, аналогично наделам в ДНТ и ДНП (подробнее о ДНТ и ДНП). Однако земли в СНТ ценятся значительно выше, по причинам:

1. более высокой в качественном отношении, почвы;
2. экологически чистые зоны расположения ЗУ;
3. более живописные части местности;
4. обеспечение удобными подъездными дорогами;
5. приоритет в подведении инженерных коммуникаций.

Если вас интересуют ЛПХ земли — о них можно узнать в нашей статье.

Земельный участок в садоводческом товариществе выделяют из числа земель сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределом городской черты:

• в местах сельских поселений;
• в незаселенной местности.

Участки допускается использовать только под дачи, но регламент использования устанавливается учредителем, который является базовым субъектом владения, выделенным массивом. Подробнее о разрешенном использовании ЗУ читайте в другом разделе.

Субъект СНТ – юридическое лицо, учредившее организацию выдела земель для граждан, путём её аренды у местной администрации. Все члены Товарищества – совместно владеющие землями правообладатели. Этот регламент установлен Федеральным законом 66-ФЗ, от 30.06.06.

Объект СНТ – земли сельскохозяйственного назначения, с повышенным качеством плодородия, выделенные администрацией населённого пункта для совместного пользования членами Товарищества.

Можно ли на землях сельхозназначения для ведения садоводства построить жилой дом

Вопрос от нашей читательницы Ираиды: У родственников есть большой земельный участок, который они используют только частично. Когда мы с мужем задумали строить загородный дом, они предложили нам разделить эту землю, чтобы мы могли на своей части участка строиться.

1. огородничество.
2. использование для нужд личного подсобного хозяйства;
3. создание крестьянско-фермерских хозяйств;
4. животноводство;
5. садоводство;
6. осуществление учебной и иной деятельности, связанной с сельским хозяйством;
7. осуществление сельхоз- и экотуризма;
8. устройства специальных насаждений для защиты полей от суховеев, выдувания плодородного слоя почвы, удержания снежного покрова и т.д.;
9. проведение научно-исследовательских работ и изысканий;
10. ведение сельского хозяйства в промышленных масштабах;

Что разрешено строить на участке СНТ и его назначение

Использование земельного участка СНТ по целевому назначению, предусматривает обязательную обработку земель, с посадкой сада и огорода. По желанию, разрешено возводить хозяйственные постройки и дачный домик. Остальные действия, проводимые владельцем участка, согласовываются с председателем правления. То же касается критериев, которые предъявляются к дачному домику. Любое капитальное строение, возведённое в СНТ, будет оформлено лишь в качестве дачного домика, независимо от его размера и дизайнерского замысла владельца участка.

Более подробно о разрешенном использовании земли сельхозназначения: виды и минимальный размер для перевода.

Как правило, уже на этапе приобретения ЗУ, покупателя знакомят с учредительной документацией и регламентом строительства, установленного для данного вида земель. По преимуществу нормирование строительства здесь не устанавливается достаточно жёстко. В определённых дачных посёлках разрешено строительство малоэтажных зданий любого формата, без ограничений.

Однако санитарные и противопожарные нормы требуется соблюдать и здесь (ФЗ № 23-ФЗ, от 22.07.08). Обязательны отступы от красных линий, согласно установленному законодательством регламенту (Свод правил СП 53.13330.2011). В случае нарушения таковых, владельцу вправе предъявить административное взыскание с штрафными санкциями, принудив восстановить требующийся порядок. За данным регламентом уполномочено надзирать правление Товарищества.

Если отдельно взятое юридическое лицо предусматривает установление специальных нормативов – вновь вступающие члены товарищества знакомятся с документом под роспись. А документ, в свою очередь принимается только на общем собрании, при условии получения большинства голосов.

Если вам не подходит данная категория земли, тогда вы можете изменить целевое назначение участка.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Также по теме: Что такое сервитут на земельный участок и как его установить?

Такой метод смены разрешенного использования сопровождается весомыми финансовыми тратами, так как все расходы, связанные с организация слушаний, производится за счет инициатора процесса.

ВНИМАНИЕ! Никто не может гарантировать принятия положительного решения, ведь отказать по формальным основаниям могут всегда. Но местные органы власти в основном не возражают против выдачи разрешительной документации на возведение дома на с/х землях, особенно, если такие действия принесут положительные результаты району.

Такое решение проблемы применимо, когда проводится коттеджное или дачное строительство в массовом порядке на сельскохозяйственных угодьях.

Чем отличаются земли ИЖС от СНТ?

Большая свобода действий и допустимость проявления творчества при строительстве обусловлена тем, что на землях СНТ не предусмотрен градостроительный регламент, который обязателен для земель ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Соответственно, строительная документация правообладателями наделов в СНТ утверждается не в архитектурном отделе администрации, как в случае с ИЖС, а согласовывается в правлении кооператива.

Участки под ИЖС всегда расположены в зоне населённого пункта и относятся к категории земель поселений. Соответственно – здесь обязательны требования к строительству дома, а резолюции по обработке придомовой территории для посадки сада или огорода – не вменяются. В СНТ, напротив, не вменяются в обязанность владельцам строительные работы на участке. То есть строение здесь может не возводиться.

Кроме обозначенного, следует понимать, что данные виды земель относятся к различным формам собственности. ЗУ под ИЖС могут оформляться:

1. в аренду у города с последующей приватизацией или без таковой;
2. в собственность.

Но это всегда индивидуальная собственность, в то время, как в СНТ земли всегда оформлены в совместную собственность с выделением долей в виде отдельного участка.

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Для того, чтобы стать правообладателем надела в дачном товариществе, допустимо предпринять одно из нижеследующих действий:

1. вступить в члены Товарищества на основании оформления договора субаренды с правлением СНТ.
2. Выделиться в индивидуальное владение путём составления соглашения с правлением или по решению суда.

Договор субаренды

Этот тип получения данного вида земель наиболее распространён, им пользуются практически все обладатели наделов в Товариществе. Для того, чтобы получить ЗУ, заинтересованное лицо находит подходящий участок на сайте по продажам недвижимости или в риэлтерской компании. По усмотрению, покупатели обращаются непосредственно в правление и рассматривают наделы, оставшиеся свободными или выставленные на продажу.

Следует учесть, что в обоих случаях покупатели приобретают только:

1. насаждения;
2. возведённые хозяйственные постройки;
3. садовый домик.

Земля не продаётся, а оформляется в субаренду, если массив не приватизирован кооперативом или не выкуплен у местной администрации. Тогда юридическое лицо, являясь учредителем и арендатором, передаёт долю в праве аренды по договору субаренды. Приобретателю следует иметь в виду, что в данном случае он подчиняется по гражданской иерархии двум вышестоящим уровням, которыми являются:

1. арендатор в лице учредителя;
2. местная администрация – арендодатель земель.

Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения: образец

Акт обследования

Данный акт ЗУ регулируется нормами Федерального Закона от 24.07.02., № 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Для его составления, заинтересованное лицо обращается в администрацию, предоставившую массив в аренду. Пишет заявление на имя главы местной администрации с просьбой составить акт обследования ЗУ. Этот документ является обязательным приложением к исковому заявлению, подаваемому в случае нарушения имущественных прав дачников.

Составляется он в результате комиссионного обследования. Членами комиссии являются уполномоченные должностные лица – представители администрации, а так же член правления и незаинтересованные лица из числа рядовых членов СНТ.

При составлении акта обязательно указывается цель обследования, а к документу прилагаются протоколы обследования или заключения экспертов, специалистов-почвоведов и иные справки, имеющие отношение к вопросу. В обозначенном случае, в акте требуется отразить, что ЗУ обрабатывается в соответствии с его целевым назначением лицом, отстаивающим право собственности на участок.

Рекомендуем также узнать что такое выписка из похозяйственной книги на ЗУ и зачем она нужна.

Исковое заявление

Исковое заявление о признании права собственности на ЗУ подаётся по месту расположения надела. Здесь решаются все спорные вопросы, которые могут возникнуть:

1. между учредителем и администрацией;
2. между правлением и членами СНТ.

По преимуществу споры возникают в случае признания права собственности на участок, при утере документации или при передаче такового по наследству. Потерянная документация на землю встречается обычно в дачных посёлках, которые возводились в советский период, когда земли оформлялись в постоянное (бессрочное) пользование. В настоящее время требуется переоформление таких участков, но основой является правоустанавливающий документ о выделе участка.

Подачу иска предваряет заявление, написанное в администрацию (Федеральные законы № 137-ФЗ и 122-ФЗ). Председатель местного исполкома уполномочен выдать акт о признании права собственности на ЗУ на основании приложенной к заявлению справки, предоставленной заявителю правлением. При письменном отказе со стороны администрации, заинтересованному лицу потребуется получить решение суда, на основании которого будет проведена регистрация участка.

К исковому заявлению прилагают документацию, подтверждающую фактическое владение наделом. В качестве ответчика выступает администрация, отказавшая в выдаче акта о праве собственности.

Отчёт об оценке земельного участка

Иногда по решению суда допускается затребование отчета об оценке. Как правило, такие случаи возникают, когда администрация принимает решение о выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения, но устанавливает завышенную стоимость на землю. Так как надел допускает выкупа только по кадастровой стоимости, установление рыночной цены не допускается.

В таком случае суду представляется отчёт о проведённой оценке, с точными параметрами надела, кадастровыми и техническими характеристиками.

Составление этого документа может потребоваться при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд. В этом случае ситуация противоположна. Администрация обязана уплатить рыночную цену. Если цена приравнена к кадастровой стоимости – её следует оспорить. Отчёт должен опираться на регламент, установленный для оценочной деятельности.

Примеры отчетов об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения:

Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения: пример №1 Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения: пример №2

Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения: пример №3

Перевод земель сельхозназначения в СНТ

Ходатайство, по закону, рассматривается в течение 2 месяцев. По истечении этого времени (а в некоторых случаях и раньше) заявителю выдается разрешение на переход или отказ в переоформлении участка, который получен по договору аренды или куплен, из сельхоз угодий в ИЖС. Но в случае возникновения каких-либо проблем, срок принятия решения может быть продлен до полугода.

Сбором и оформлением необходимых документов может заняться квалифицированный специалист. Граждан РФ часто интересует, сколько будет стоить перевод земель из СНТ в ИЖС. Цена процедуры зависит от ряда условий, в том числе от характеристик землевладения, но чаще всего она составляет не больше 30% от стоимости надела, указанной в кадастре. При подаче бумаг обязательно оплатите госпошлину.

Еще почитать: Налог на землю в московской области для многодетных семей

Получение прописки

Законодательством предусмотрено получение регистрации на дачном участке, но при условии его соответствия месту постоянного проживания. Такое соответствие устанавливается местной администрацией. Комиссия обследует условия проживания и выявляет:

• возможность круглогодичного транспортного сообщения с местом постоянного проживания.
• Наличие в посёлке инженерной инфраструктуры, проезда или прохода к трассе, которая может очищаться от снежных завалов.
• Качество дома, который должен отвечать критериям жилого помещения. Обеспечение дома отоплением, водопроводом.

При условии соответствия, которое комиссия определяет достаточно предвзято, составляется акт обследования условий проживания, на основании которого выдаётся разрешение на прописку.

При этом учитывается возможность выделения участку почтового адреса, по которому выдаётся прописка.

Особенности нового закона о садовых и огороднических товариществах — 2020 год

1. членские книжки, подтверждающие только участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершённую много ранее покупку участков на таких правах,
2. старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Интересное: При Награждении В Кремле Даётся Ли Премия

Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:

Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Процедура представляет владельцу, право индивидуальной собственности на ЗУ. В соответствии с законодательными нормами, владельцы совместной собственности могут выделить принадлежащую им долю в общем праве. Однако данные действия ограничены процедурными рамками, которые требуют:

1. получения разрешения общего собрания;
2. утверждения полученного разрешения председателем правления;
3. получения акта о выделе ЗУ в местной администрации.

В свою очередь, обозначенные процедуры предваряет обязательное межевание участка. Если в результате межевания или по иным причинам, возникают споры о местонахождении границ ЗУ, составляется акт обследования ЗУ. После проведения межевания, кадастровый инженер готовит межевое дело, которое требует санкции председателя правления и передаётся для регистрации в Росреестр. Отказ правления можно оспорить в суде, на основании решения которого ЗУ будет зарегистрирован в качестве индивидуального надела.

Земельный налог

Владельцы ЗУ обязаны уплачивать налог на землю СНТ (Гл.31 НК РФ). Таковой начисляется совокупно на всех членов Товарищества и передаётся службой ФНС учредителю. Бухгалтер правления разбрасывает полученную сумму по числу дачников. К таковым относятся все владельцы дач, с которыми заключён договор субаренды или ЗУ выделены в индивидуальную собственность (ст.389-391 НК РФ). За территорию совместного пользования ответственность вменяется солидарно. Право на прекращение налоговых отчислений граждане получают только после продажи участка или иной имущественной сделки, допускающей отчуждение.

ЗУ покойного владельца облагается налогом после вступления в наследство правопреемников. Они уплачивают налог за весь период, с момента смерти наследодателя. Если наследники не объявились, правление выставляет объект на торги и погашает задолженность по уплате налога с суммы, полученной от продажи.

Особенности владения землёй в СНТ обязывают подчиняться учредительной документации юридического лица. При нарушении установленных правил, граждане могут лишаться членства в Товариществе.

Еще больше информации о целевом использовании ЗУ читайте в нашем разделе.