Архитектура и градостроительство являются одними из наиболее древних промышленных отраслей, где обязательно соблюдение всех законодательных, технических, функциональных и эксплуатационных норм и нормативных ограничений.
У каждого народа сегодня существуют свои традиции расположения и взаимной локализации улиц, площадей и других элементов городского планирования:
- В относительно новых городских образованиях в основном это прямоугольное расположение, где улицы строго перпендикулярны между собой и перекрестки составляют четкие прямые углы.
- Не менее часто, особенно в старинных городах, расположенных в теплых климатических поясах вблизи торговых сухопутных и водных путей встречается радиальное расположение улиц, когда они расходятся по разным направлениям от одного центра. Им может быть дворец, храм, площадь или рынок, обычно также располагавшийся на площади.
Именно в те времена появилось много определений в градостроительной отрасли, которые остаются актуальными и сегодня.
Прежде всего, помимо узкоспециализированных терминов, существуют общепринятые, которыми пользуются буквально все люди, даже очень далекие от строительной индустрии. Это широко применяемый в совершенно различных ипостасях термин – красная линия.
Несмотря на то, что название достаточно старое, его суть на протяжении нескольких веков совершенно не изменилось. Чтобы точно знать особенности данного термина, необходимо рассмотреть его в теоретическом и практическом аспектах.
Что такое красная линия в строительстве?
Строительство и развитие архитектурной индустрии предполагает самые различные трактовки используемых названий и рассматривает понятие красной линии следующим образом:
- Как некое обозначение существующих, планируемых, изменяемых, вновь образуемых границ территории для общего использования.
- Кроме этого, линия может также быть границей земельного участка, на котором располагаются линии электропередач, связи,различные линейно-кабельные конструкции и сооружения, разнообразные за назначением трубопроводы.
- Она ограничивает сеть шоссе и автомобильных дорог, железнодорожных линий и других аналогичных сооружений линейного типа.
- Ею отделены общественные и публичные части территорий от участков земли, которые застраивают частные лица.
- В отношении документального оформления красная линия утверждается как часть проекта планирования территории, отображается на чертеже проекта межевания территории.
- Генеральные планы поселения, городские округа границы, зоны с различным функциональным назначением законодательно определены относительно красных линий, а граница территориального зонирования устанавливаются относительно этих линий.
Законодательно этак категория планирования и строительства впервые отражена в 1998 году Градостроительным Кодексом Российской Федерации, а расширение понятия и внесение в него новых особенностей произведено в новой редакции от 2004 года в п. 11 ст. 1.
На сегодняшний день существует несколько аспектов жизни и производственной деятельности, когда крайне важно знать особенности дислокации, то есть, как и где проходит красная линия.
Красная линия застройки
Понятие красной линии застройки
Когда речь идёт о собственности на земельный участок
…то в первую очередь имеется в виду сам участок земли внутри этих границ. Земля может включать в себя участки, которые относятся к чьей-то собственности, например частный или муниципальный, а есть места с участками земли общего пользования.
Участки земли общего пользования тоже имеют своего хозяина, но используются большим числом людей. Это становится важным, в том случае, когда собственник участка хочет на своей территории построить дом.
Дом должен строиться на его земле, а не на тротуаре. При строительстве дома законодательством предусмотрено понятие красной линии, именно на этом понятии основываются требования к выбору места застройки.
Муниципальная власть населенного пункта устанавливает красную линию по нормативному акту
Такая красная линия нужна для того, чтобы определить границу между участком, где будет строиться дом, и другими территориями, которые используются в общественных целях.
Что показывает красная линия
Важно! Красная линия застройки показывает территорию ни одного земельного участка для строительства на нём дома, а показывает границу целого блока подобных участков. Территория очерчивается так, что внутри замкнутой территории располагаются участки земли, а за этим контуром располагается общественная территория.
Такую красную линию застройки проводят обычно тогда, когда по участку земли проходят линии высоковольтных передач, трубопровода, газопровода, теплопровода и другие. Внутри таких территорий строительство запрещено.
Эти линии стали так называть потому, что на документах по градостроительству их рисуют красным цветом. Когда властями принимается решение о проведении таких красных линий, то учитывается не только то, что стоит в настоящее время, но и что на этой территории может быть построено в перспективе.
Применение красной линии застройки на практике
В каких местах можно строить жилой дом или другие хозяйственные постройки, определяется различными строительными нормами и правилами, нормативами, и на основании градостроительного кодекса России.
Значит, внутри одного участка земли нельзя строить дом или другую постройку в абсолютно любом месте. Рассмотрим более подробно требования законодательных нормативов.
Раньше имели место ситуации, когда на участке земли граждане сначала строили дом или другие постройки, и только потом ушли в местные органы ее узаконить. И к таким ситуациям местные власти относились достаточно снисходительно, даже если были нарушены нормы по применению красной линии.
Сейчас ситуация изменилась, и если пытаются узаконить уже построенный дом, то сделать это можно только обратившись в суд. И положительное решение может быть не во всех случаях. И построенное сооружение могут признать незаконно построенным, и в дальнейшем его нужно будет сносить.
Поэтому важно выбрать правильную последовательность действий. Для начала нужно собрать все основные документы, где будет указано место, на котором будет построен дом и хозяйственные постройки.
С этими документами нужно идти в местные органы власти для получения разрешения. После этого можно начинать строительство дома или постройки, так как у вас на руках будут оформлены документы согласно требованиям закона.
Важно! Нормы законодательства устанавливают требования о том, какое должно быть расстояние между красной линией и тем местом, где планируется застройка.
Также при строительстве не нужно забывать о противопожарных нормативах, по которым есть строго определенное расстояние между домами на соседних участках земли.
Нарушение градостроительных норм
При нарушении градостроительных норм во время строительства домов и хозяйственных построек возможны различные ситуации.
Рассмотрим те случаи, которые встречаются наиболее часто:
- – если строительство дома или другой постройки было проведено с нарушением требуемых нормативов, то такую застройку могут признать незаконной в случае нарушений линий застройки;
- – также, если соседи докажут, что вашим строительством дома нанесен ущерб, то есть они не смогли полностью пользоваться собственным участком после этого, то может начаться судебный процесс, итогом которого некоторые строения могут быть признаны незаконными и подлежащими сносу, или по решению суда вы должны будете выплатить истцу денежную компенсацию за ущерб;
- – также нужно учитывать тот факт, что даже если не будут нарушены нормы закона о строительстве, может быть несуразность построек между соседними участками. Например, собственник хочет построить на своем участке баню в каком-то определённом месте, а его сосед на своем участке рядом построит туалет. В данном случае норма закона не нарушены, но при планировании строительство своего дома или бани нужно учитывать возможность подобных неудобных моментов;
- – возможно, что при строительстве дома на своем участке по всем нормам закона, учете нормативов по расстоянию, крыша может располагаться так, что будет мешать чужому участку или с неё будет падать снег на соседний участок. Это будет нарушением и за это может накладывать штраф.
Если были нарушены строительные нормы и правила, то ответственность за это будет административная.
Градостроительные нормы красной линии застройки
Все здания и сооружения при строительстве обязательно должны помещаться внутри территории, которые обозначены красными линиями, также есть требование, чтобы они располагались от красных линий на некотором расстоянии.
Может быть установлен забор, который показывает ограничение частного двора, он может проходить по красной линии, но само строящееся здание должно быть на расстоянии 5 метров от неё. Такая норма действительна тогда, когда ситуация касается линии, отделяющий участок от улицы. Улицей здесь может быть как проезжая часть, так и сам тротуар.
Есть такое ограничение, которое связано с расстоянием до границы участка, не относящееся к красной линии. В данном случае минимальное расстояние должно быть 3 метра.
Если строится здание, на первом этаже которого будут помещение для организаций, носящих общественный характер, например это может быть магазин или кафе, то в данном случае можно не отступать от красной линии, а располагать сооружение рядом с ней.
Расстояние, на которое должно отступать здание от красной линии: учитывается не только само здание, то есть его фундамент, а значение имеет и его выступающие части. Например, расстояние до красной линии будет рассчитываться не от стены дома, а от края крыши, которая выступает за края здания. Этот момент очень важный, и его нужно учитывать еще на этапе планирования застройки.
Вышеуказанные нормы относятся к санитарной категории. Также есть требования связанные с противопожарной безопасности, здесь нужно обратить внимание на материал, из которых строится здание или дом. По закону есть определённое нормированное минимальное расстояние между соседними домами.
В том случае, если стены дома строятся из кирпичей, бетона, с каменными перекрытиями, то минимальное расстояние может быть 6 метров. Если ведется строительство деревянных домов, или с использованием деревянных перекрытий, то минимальное расстояние между домами должно быть увеличено до 15 метров.
Где можно узнать о расположении красных линий
Для получения достоверной информации о том, где должна проходить красная линия застройки, чтобы учесть это при строительстве, необходимо пойти в кадастровую палату. Там вам нужно будет сделать запрос следующих документов, это ситуационный план, и общий план.
Если вы не хотите самостоятельно запрашивать документы, то можно обратиться к кадастровому специалисту. Кадастровый инженер возьмёт за это определенную денежную сумму, но сделает свою работу и предоставит точную информацию по вашему вопросу, и еще сделает привязку расположения красной линии к местности.
Когда важно знать прохождение красных линий?
Начиная планирование индивидуальной застройки необходимо учитывать очень многое, что будет кардинально решать успешность реализации вашего проекта.
Кроме выбора общего архитектурного решения, подходящего дизайна, ориентирования будущего здания относительно сторон света, ассортимента строительных и отделочных материалов, строительства на участке соответствующих общей концепции малых архитектурных форм и других нюансов, следует обратить внимание на один весьма существенный нюанс.
Это расположение будущего объекта относительно красной линии, являющееся особенно важным по следующим причинам:
- Строительные работы обязательно должны быть произведены относительно плана границ участков.
- Начиная эскизное проектирование, обязательно следует сразу просчитывать планы зданий или сооружений таким образом, чтобы не происходило пересечения красной линии.
- В соответствии с установленными нормами план будущего здания должен находиться на некотором расстоянии от обозначенной линией зоны.
Во избежание проблемных ситуаций в будущем проектировщикам, застройщикам и всем, кто станет принимать участие в возведении или реконструкции сооружений и иных объектов, нужно очень внимательно и крайне серьезно подходить к решению этих вопросов.
«Письма счастья»
Несколько жителей проезда Ярославского на Горе получили повестки в суд от администрации Центрального района. Людей хотят заставить снести заборы, постройки и даже части домов, выходящие за пределы красных линий. В противном случае грозят начислить многотысячные штрафы.
Причиной проверки и обращения администрации района в суд послужила жалоба от одного из жителей этой улицы. Первые судебные заседания уже начались, по делам назначили экспертизы.
А вот барнаулец Андрей Ларин с улицы Третьякова уже получил штраф за «захват территории общего пользования» — как он утверждает, без суда и предупреждения. Мужчина приобрел дом, и границы земельного участка не менял. То есть, ему, возможно, достались ошибки предыдущего собственника. Теперь Ларину предстоит выяснять, кто прав — он или администрация.
Улица Третьякова в Барнауле.
Андрей Ларин для altapress.ru
Что такое красная линия
Согласно Градостроительному кодексу РФ, красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые, изменяемые и вновь образуемые границы территорий общего пользования и территорий, занятых линейными объектами (мосты, дороги, линии электропередач, трубопроводы и т. п) и предназначенных для их размещения.
Как «красные линии» влияют на судьбу земельного участка?
Соблюдение правил локализации объектов капитального строительства в значительной мере оказывает влияние на то, каким образом будет складываться дальнейшая эксплуатация участков земли.
Показатели относительно проведения застройки жилого сектора, зон общественного и делового назначения определены документом, который регламентирует все расстояния и их соотношение.
Это СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство».
Документом обозначено, что объекту недвижимости не полагается пересекать границу, обозначенную красной линией.
Если все же это происходит, то здание частично или полностью может территориально находиться в зоне общественного пользования.
Что в свою очередь очень серьезно влияет на возможности дальнейшего осуществления приватизации земли. Пунктом 12 ст. 85 Земельного Кодекса РФ, участок, находящийся в социальном использовании не подлежит процессу приватизации.
Следствием является следующее:
- Невозможно осуществить приватизацию земли, на которой расположено принадлежащее вам недвижимое имущество. Пересечение красной линии полностью и категорически отвергает возможность права собственности, даже в судебном порядке.
- Единственным выходом остается аренда земли, но это осложняет возможные манипуляции с домом – предоставлением его в залог.
Необходимость учета расположения «красных линий» при строительстве
Для чего так важно учитывать месторасположение сетки красной линии и ее локализацию не местности, если предполагаемое строительство будет производиться на отдаленных от города участках?
Ведь большинство участков земли, которые в наши дни предложены для проведения индивидуальной застройки, находятся на большом расстоянии от городских улиц и могут на первый взгляд показаться совершенно не облагороженными.
Необходимость планирования строительства состоит в следующем:
- Недопустимо располагать здания в границе красной линии.
- Контроль осуществлен нормами разрешительных документов на застройку, где четко определена схема и план работы с земельным участком.
- При этом схема регламентирует границы участка, его отношение к красной линии и собственно локализация предполагаемого объекта.
Расстояние от красной линии до линии застройки
Когда у человека возникает желание построить свой собственный дом, он, прежде всего, задумывается о создании его проекта и месте расположения на конкретном земельном участке. Но застройка участка не может происходить произвольно.
Необходимо соблюдение установленных законом норм по размещению построек, зданий и сооружений на конкретно взятом участке.
В соответствии с принятыми нормами планировки и застройки территорий малоэтажного строительства и дачных объединений, принято пользоваться следующими нормами, которые касаются расстояний между различными объектами:
- промежуток между красной линией улиц* и жилым домом не может быть менее пяти метров;
- промежуток между красной линией проездов** и жилыми постройками должен быть больше трех метров;
- между красными линиями улиц и проездов и хозяйственными постройками не должно быть менее пяти метров;
- между жилым домом и межой соседнего земельного участка*** – не менее трех метров;
- дистанция между хозяйственными постройками, предназначенными для размещения домашней живности, и межой соседнего участка – не менее 4 метров;
- другие хозяйственные строения (бани, гаражи) и межа участка по соседству не должны быть на дистанции менее 1 метра;
- расстояние между местом посадки высокорослых деревьев с густой кроной и границей соседнего участка, не должно составлять менее 4 метров;
- расстояние между местом высадки низкорослых деревьев и границей соседнего участка, должно находиться в пределах 2 метров;
- расстояние между кустарниками и межой соседнего участка не может быть менее 1 метра.
* — улица – это та территория, которая находится в общем пользовании граждан, по ней движется транспорт и пешеходы. Она включает в себя две полосы проезжей части, обочину, кюветы и т. п.;
** — проезд – это территория, которая используется для движения пешеходов и транспорта и включает одну полосу проезжей части, обочины и т. п.;
*** — расстояние между жилым домом или другими строениями и межой соседнего участка отмеряется от цоколя здания или от его стены. Этот промежуток принимается во внимание только в том случае, когда крыльцо, навес или другие элементы дома не выступают за плоскость стены более чем на полметра. В противном случае, расстояние будет измеряться от той части дома, которая выступает за общую плоскость.
К дополнительным ограничениям при планировке и застройке территорий садоводческих участков относятся:
- если крыша хозпостройки имеет скат, который расположен на расстоянии 1 метра от соседнего участка, необходимо произвести переориентацию ската, чтобы дождевая вода не сливалась на участок соседей;
- расстояние от дома до бани, летнего душа или туалета не может быть менее 8 метров. Компостная яма не должна находиться к дому ближе, чем на расстоянии 8 метров;
- если к жилому дому примыкают другие постройки, то при определении расстояния до соседнего участка используются данные о приближенности отдельно каждой совмещенной постройки. Например, если совмещены дом и гараж, то расстояние от дома до соседнего участка должно быть не менее 3 метров, а от гаража — не менее 1 метра. Если к дому примыкает сарай для животных, то расстояние от них может быть не менее 3 метров от дома и 4 метров от сарая.
Если красная линия пересекает строение
Эта ситуация возможна при планировании реконструкции или расширения улиц или проезжей части в старых районах больших городов.
На момент сдачи в эксплуатацию, а это могло быть от пятидесяти до двадцати лет тому назад, красная линия располагалась в несколько иных пределах.
Поэтому обновление и другие работы приводят к тому, что новая линия вполне может пересечь то или иное строение или сооружение.
Документ обусловил недопустимость ущемления права собственника здания на приобретение его собственность при данных условиях. В подавляющем большинстве случаев судебные инстанции находятся на стороне владельца капитального объекта.
