Изменение Жилищного кодекса РФ с 31 июля 2020 года

Компетенция Совета многоквартирного дома

Главная цель работы Совета многоквартирного дома – реализация решений общего собрания.

Для достижения его члены ведут документацию, распоряжаются финансами и могут выступать от имени собственников.

Поэтому их можно назвать своеобразным органом исполнительной власти.

Разница лишь в том, что решения принимают собственники, а «руководство» играет роль обслуживающего персонала. Выделим основные обязанности Совета дома:

• планирование работ по обслуживанию и ремонту дома; для этого рассматриваются жалобы и предложения жильцов, а также берутся во внимание финансовые возможности; важной частью этого пункта является ведение документации и согласование всех решений с собранием собственников;
• практическая реализация решений собрания; включает ведение переговоров с подрядчиками и Управляющей компанией;
• контроль качества услуг; включает тщательную проверку ремонтных работ и ЖКХ-услуг; если результаты неудовлетворительны – разбирательство с подрядчиками, включая постоянные обсуждения и подачу жалоб в Управляющую компанию.

ВНИМАНИЕ! Совет полностью подотчётен собранию собственников. Он помогает в работе Председателю.

Что такое совет дома

Совет дома представляет собой общественный орган, уполномоченный собственниками квартир жилого дома для сотрудничества с управляющей организацией.

Управляющая компания – это юридическое лицо, выполняющее установленные функции с целью поддержания надлежащего санитарно-технического и эксплуатационного-технического состояния всего здания.

Совет выражает мнение большинства жителей дома, выслушивает жалобы и предложения, которые позже обязуется донести до управляющей компании своего жилища. Это орган не вправе возлагать на себя функции и возможности юридического лица, например, иметь собственные счет и печать, но это не умаляет значимости и возможностей организации.

Есть несколько вариантов управления многоквартирным жилым домом:

• непосредственное управление собственниками квартир;
• управление товариществом собственников жилья;
• специализированный потребительский кооператив, например, жилищный кооператив;
• через управляющую организацию.

В случаях, когда дом не взят под управление любым из вышеперечисленных способов, а в самом здании свыше 4 квартир, создание совета – обязательное условие, которым нельзя пренебречь. Если нет управления, некому поддерживать дом в пригодном для проживания состоянии.

Его необходимость

Какие у совета дома в многоквартирном доме права и обязанности? Если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то он сообщает нам, что главной и первостепенной обязанностью и функцией совета считается контроль за управляющей организацией.

Часто сами жильцы не проявляют должной активности, так как не у всех хватает времени разобраться даже с собственной квартирой. При этом нередко многие проблемы с тараканами, сантехникой, электропроводкой начинаются именно с общей территории – всего здания.

Не последнюю роль играет и внешний вид здания: чистый, привлекательный подъезд поднимает настроение и повышает качество жизни.

Частый аргумент против – управляющая компания должна заниматься общедомовыми вопросами без всякого давления извне, ей в конце концов платят за это деньги. Но далеко не все компании проявляют надлежащую активность. Многим из них помощь в разрешении проблем жилищного хозяйства жизненно необходима.

Права и обязанности домового комитета, или совета дома, закреплены ЖК РФ и выглядят следующим образом:

• совет собственников многоквартирного дома имеет право подписывать договоры и соглашения с управляющей организацией, где будут учтены первостепенные нужды, на которые УК могла не обратить внимания;
• распределяет планирование на будущий год, исходя из расходов, которые потребуются на ремонтные и другие работы, предоставляя в конце года отчет о проделанной работе: жильцам легко доступна вся информация о денежных расчетах;
• при обнаружении недочетов в работе управляющей организации, совет вправе потребовать от нее проведения повторной и качественной работы;
• имеет право присутствовать и вносить свои дополнения в акты планируемых ремонтных работ, указывая на необходимые изменения в здании;
• имеет право проводить сборы жильцов, совещания, отчетные собрания по итогам работ.

Как видим, ЖК РФ предоставляет обширные права и обязанности совету дома в многоквартирном доме.

С возможными правами и обязанностями совета МКД мы разобрались, но как же все-таки обзавестись этой рукой помощи?

Алгоритм действий следующий.

1. Создать инициативную группу из активных собственников, располагающих временем и силами на общественную работу.
2. Созвать совещание жильцов, предварительно проведя подготовку к нему. Под подготовкой имеется в виду размещение объявлений, обзвон и обход жильцов с целью информирования последних.
3. Далее идет этап раздачи листов-опросников, в которых жильцы смогут изъявить свой отрицательный или положительный ответ.
4. После проведения совещания и сбора голосов вся проделанная работа оформляется протоколом. Постановление считается принятым, если в совещании участвовало 50% + 1 квартирант, а положительно проголосовало более половины от всех присутствовавших.

В состав совета входят собственники квартир в доме, число которых не ограничивается, а срок избрания составляет не более 2 лет.

Задачи и порядок избрания членов

Одна из главных задач – контроль качества обслуживания и ремонта.

Представители МКД должны активно сотрудничать с Управляющей компанией и другими подрядчиками.

В их обязанности входит предъявлять разумные требования и проверять итоговый результат.

А что если работа неудовлетворительная? Скажем, был проведён капитальный ремонт, а крыша всё равно течёт. Что они могут сделать?

ВАЖНО! Совет МКД во главе с председателем имеет полномочия решать некоторые вопросы самостоятельно: принимать работы, подписывать Акты и т.д.

Во-первых, в права и обязанности Совета входит своевременная проверка результатов. Если нарушения будут выявлены ещё во время работ, то чего-то добиться можно будет сразу на месте.

Если же они недоглядят, упустив некоторые огрехи рабочих, то изменений придётся добиваться путём жалоб и разбирательств с Управляющей компанией.

Во-вторых, важно помнить, что выбранные вами собственники имеют ограниченный набор рычагов воздействия на Управляющую компанию.

В этом случае права и обязанности членов Совета многоквартирного дома такие же, что и у простого собственника. Поэтому единственной возможностью что-то поменять является сотрудничество с подрядчиками, постоянный мониторинг работ, а в случае нарушений – предъявление жалоб.

Если члены объединения будут регулярно «закидывать» Управляющую компанию жалобами и приходить в офис для разбирательств, тогда качество работ будет существенно выше.

Конечно, речь идёт не о серьёзных задачах, а о простых бытовых мелочах, которые не ущемляют права собственников.

Однако если председатель имеет доверенность, то сможет самостоятельно подписывать договоры по обслуживанию и ремонту дома.

Жильцы вправе указать, могут ли они самостоятельно заключать долгосрочные контракты или же будут ограничены только оформлением одноразовых услуг, необходимых для поточного ремонта сооружения.

ВНИМАНИЕ! Чтобы расширить полномочия Совета многоквартирного дома, нужно оформить специальную доверенность на её Председателя.

Если доверяете его членам и не хотите, чтобы вас постоянно вызывали на голосование, то вам нужно подписать доверенность с как можно более широкими возможностями.

Звоните юристу
Подберем специалиста за вас

8 Москва

8 СПб

Протокол заседания

Как часто нужно собираться Совету? Каких-то строгих правил не существует. Делать это нужно по мере необходимости: по меньшей мере 2 раза в год, ведь раз в 6 месяцев Совет обязан представить отчёт о своей деятельности.

Зачастую Совет собирается около 3–4 раз. Об их проведении сообщить нужно заранее, по крайней мере, не меньше чем за 10 дней.

Важно отметить, что этот орган не подменяет собой решения общего собрания собственников: он лишь исполняет принятые решения.

Собрание решает вопросы реконструкции дома, передача общедолевой собственности, выбора членов Совета и т. д.

На заседаниях Совета тоже должен быть кворум. Но сколько именно членов обязательно должно участвовать зависит от Устава: возможно, это 50% или все 100%.

Принятые решения вносятся в протокол Совета вашего многоквартирного дома, который заполняется по образцу принятого устава. Это нужно делать после каждого собрания собственников.

Протокол собрания Совета дома должен включать несколько обязательных пунктов:

• адрес многоквартирного дома;
• дату и место проведения собрания;
• председателя, его заместителя;
• кто присутствовал;
• повестка дня;
• результаты голосования; по каждому поднятому вопросу результат нужно указывать отдельно;
• итоги заседания;
• подпись всех членов.

ВНИМАНИЕ! Реализация решений, которые не основаны на решении общего собрания собственников, является неправомерной.

Председатель совета дома

Председатель – это глава совета, функции которого заключаются в быстром решении насущных проблем и в предоставлении четких ориентиров для работы государственных жилищных структур.

Давайте выясним, кто может быть председателем совета многоквартирного дома, а также затронем тему полномочий председателя совета МКД (многоквартирного дома).

Требования к председателю

1. Должен быть собственником квартиры и входить в совет многоквартирного дома.
2. Возраст более 18 лет.
3. Положительная репутация среди жильцов.
4. Постоянное проживание в доме, поскольку этому лицу необходимо выявлять актуальные проблемы и оставаться на связи.

Если в вашем доме найдется высококлассный управляющий, у которого есть желание работать и уйма свободного времени, но он проживает в квартире на условиях аренды, владелец может прописать его к себе, формально сделав собственником жилья.

Порядок назначения

Давайте разберемся в компетенции и порядке избрания председателя совета многоквартирного дома. Председателя избирают при помощи собрания с проведением всеобщего голосования.

Выборы считаются состоявшимися, если за кандидатуру отдали более 50% голосов. Период правления председателя, сроки его полномочий определяются самими собственниками, закон не дает четких временных рамок, длительность может быть как 2, так и 4 года подряд.

У квартирантов есть право смещения председателя с должности, если он не справляется с обязанностями, утратил репутацию и доверие. Жильцы в любой момент вправе потребовать проведения внеочередного переизбрания.

Поставить вопрос о смене главы или самого совета имеют право как члены этой структуры, так и рядовые собственники жилья. Однако для положительного решения желательно провести предварительные беседы с жильцами, на которых разъяснить суть проблемы и предложить новую кандидатуру.

В подавляющем количестве случаев повторные выборы председателя проводятся вместе с переизбранием совета дома.

Для смены главного управляющего нужно пройти следующие этапы:

• произвести созыв общего собрания, уведомив за 10 дней;
• провести само голосование, кворум участников не менее половины;
• внесение итогов в протокол, прохождение одного из кандидатов порога в размере 50% + 1;
• оглашение итогов о назначении нового председателя.

Голосование можно провести заочным способом, предоставив возможность людям просто поставить отметку в листе-опроснике.

Важно не забыть подписать специальную доверенность, которая предоставит полномочия по управлению, обязанности и права председателю. Жилищный кодекс РФ не ограничивает количество переизбраний председателя.

Конечно, никто не отменяет права добровольного ухода главы по личным причинам.

Для самоотвода необходимо пройти следующую процедуру:

1. Написать заявление о самоотводе.
2. Созвать совет дома (собрания всех жильцов не требуется).
3. Провозгласить свое решение и отдать заполненное заявление.

После чего проводятся срочные и внеочередные выборы.