Изменение целевого назначения нежилого помещения

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Об утверждении Положения о порядке изменения целевого назначения земельных участков

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 Указа Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке изменения целевого назначения земельных участков.

2. Настоящее постановление вступает в силу после его официального опубликования.

Премьер-министр Республики Беларусь М. МЯСНИКОВИЧ

——————————————

УТВЕРЖДЕНО

Постановление

Совета Министров

Республики Беларусь

30.12.2011 № 1780

ПОЛОЖЕНИЕ о порядке изменения целевого назначения земельных участков

1. Настоящим Положением устанавливается порядок изменения целевого назначения земельных участков, предоставленных в установленном порядке гражданину, индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу, в том числе резиденту свободной экономической зоны, в случаях, не запрещенных законодательными актами.

2. Решения об изменении целевого назначения земельных участков могут приниматься только в отношении земельных участков, границы которых установлены на местности (с закреплением их поворотных точек межевыми знаками), создание которых, возникновение (переход) права частной собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования, аренды, субаренды на которые зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и землепользователями получены правоудостоверяющие документы на землю с проведением работ по установлению их фиксированной границы.

3. Решения об изменении целевого назначения земельных участков принимаются:

местными исполнительными комитетами – в границах соответствующих административно-территориальных единиц согласно их компетенции по изъятию и предоставлению земельных участков;

администрациями свободных экономических зон – в границах этих зон (если это право делегировано соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами и намечаемое целевое назначение не связано с осуществлением строительной деятельности).

Изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных до 1 января 2008 г. по решениям Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь, до 27 ноября 1996 г. – Президиума Верховного Совета Республики Беларусь, осуществляют областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты по месту нахождения земельных участков.

4. Гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, в том числе резидент свободной экономической зоны, заинтересованные в изменении целевого назначения предоставленного земельного участка (далее – заинтересованное лицо), обращаются в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка или в администрацию свободной экономической зоны (при размещении земельного участка в границах этой зоны, если право на изменение целевого назначения земельных участков делегировано соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами) с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка.

В заявлении указываются:

кадастровый номер земельного участка;

местоположение (адрес) земельного участка;

сведения о наличии либо отсутствии расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости;

целевое назначение предоставленного земельного участка;

намечаемое целевое назначение земельного участка.

Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, в заявлении также указываются планируемые параметры и технические характеристики объектов, планируемых к возведению (этажность, площадь и другое), и инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение таких объектов).

К заявлению прилагаются:

копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, без нотариального засвидетельствования или копия документа, содержащего идентификационные сведения о гражданине*;

копии документов, удостоверяющих права на земельный участок и капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на этом участке;

копии технических паспортов капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на земельном участке;

обоснование для изменения целевого назначения земельного участка, в том числе финансово-экономическое;

разработанная в установленном порядке проектная документация на объект строительства, реконструкции (при наличии);

сведения об источниках финансирования, если дальнейшее использование земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности;

письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, а в случае отсутствия такого согласия – копия постановления суда об изменении целевого назначения земельного участка;

документы, подтверждающие полномочия представителей (в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица).

5. Местный исполнительный комитет в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица об изменении целевого назначения земельного участка рассматривает это заявление (если принятие решения об изменении целевого назначения земельного участка входит в его компетенцию) и при отсутствии оснований для отказа в изменении целевого назначения этого участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными (с учетом требований по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий) и другими требованиями законодательства, поручает землеустроительной службе подготовить и внести на рассмотрение исполкома проект решения об изменении целевого назначения земельного участка (если намечаемое целевое назначение земельного участка не связано с осуществлением строительной деятельности).

Землеустроительная служба местного исполнительного комитета в течение 5 рабочих дней на основании ранее оформленных землеустроительных материалов о предоставлении земельного участка и документов, указанных в пункте 4 настоящего Положения, подготавливает соответствующий проект решения и вносит его на рассмотрение исполкома.

Решение об изменении целевого назначения земельного участка принимается местным исполнительным комитетом в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего проекта решения от землеустроительной службы.

Администрацией свободной экономической зоны решение об изменении целевого назначения земельного участка в соответствии с требованиями настоящего Положения принимается на основании ранее оформленных землеустроительных материалов о предоставлении земельного участка и документов, указанных в пункте 4 настоящего Положения, в течение 10 рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления заинтересованного лица.

В решении об изменении целевого назначения земельного участка должны быть указаны:

основания для такого изменения;

землепользователь, в отношении земельного участка которого принято данное решение, площадь земельного участка с указанием вида земель, вещного права, кадастрового номера;

прежнее и измененное целевые назначения земельного участка, а также назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной в установленном порядке, и при необходимости сведения об изменении условий отвода земельного участка и переводе земель из одних категории и вида в другие;

иные условия в отношении использования земельного участка (в том числе срок осуществления государственной регистрации изменения земельного участка на основании его целевого назначения), условия дальнейшего использования земельного участка.

Если принятие решения об изменении целевого назначения земельного участка относится к компетенции другого исполнительного комитета, местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица направляет это заявление с приложенными к данному заявлению в соответствии с пунктом 4 настоящего Положения документами в исполнительный комитет, в компетенцию которого входит принятие такого решения.

6. Местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны могут отказать заинтересованному лицу в изменении целевого назначения земельного участка.

При принятии решения об отказе в изменении целевого назначения земельного участка местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны в течение 3 рабочих дней после принятия такого решения сообщает об этом заинтересованному лицу с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству.

Решение об отказе в изменении целевого назначения земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.

7. Заинтересованное лицо в течение двух месяцев со дня принятия решения об изменении целевого назначения земельного участка обязано в установленном порядке обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией изменения земельного участка на основании изменения его целевого назначения.

При невыполнении данного требования решение об изменении целевого назначения признается утратившим силу местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны, принявшими это решение.

8. Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, решение местного исполнительного комитета об изменении целевого назначения принимается одновременно с решением о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта в порядке, установленном Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 56, 5/24788).

9. Если изменение целевого назначения земельного участка влечет перевод земель из одних категории и вида в другие, то он осуществляется в соответствии с Положением о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 6, 1/9264).

10. Решение об изменении целевого назначения земельного участка с учетом особенностей, установленных настоящим Положением, может быть принято местным исполнительным комитетом при утверждении в установленном порядке акта о приемке в эксплуатацию объекта строительства (реконструкции) либо при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое в порядке, установленном Указом Президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 236, 1/11006), а также в иных определенных законодательством случаях.

————————————-

* Для целей настоящего Положения под идентификационными сведениями о гражданине понимаются его фамилия, имя, отчество (если таковое имеется), число, месяц, год рождения, личный или иной идентификационный номер, гражданство, адрес места жительства.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Комментарий к Статье 17 ЖК РФ

1. В ч. 1 ст. 17 Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК РФ 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

2 — 3. Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РФ 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности.

Некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства <1>. ——————————— <1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2006. С. 53.

Кодексом введена еще одна новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» <1> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. ——————————— <1> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102; 2003. N 44. Ст.

4262; 2004. N 35. Ст. 3607; N 52. Ст. 5267; 2007. N 31. Ст. 4011; N 50. Ст. 6233; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

Индивидуальным предпринимателем по российскому праву является зарегистрированное в этом качестве в установленном порядке физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства), осуществляющее предпринимательскую деятельность непосредственно (от своего имени, без образования для этой цели юридического лица и своим самостоятельным трудом), которое в этих целях действует самостоятельно, если обладает полной дееспособностью, и с согласия законного представителя, если дееспособность этого лица ограничена в силу возраста или закона <1>. ——————————— <1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности. Четвертое издание, с изменениями и дополнениями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. С. 59 и сл..

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью — сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы.

4. Часть 4 ст. 17 Кодекса предъявляет императивные требования к лицам, которые осуществляют пользование жилым помещением. Требования пожарной безопасности определяются ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» <1> и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами. О санитарно-гигиенических и иных требованиях законодательства см. комментарий к ст. 8 Кодекса. ——————————— <1> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; 1995. N 35. Ст. 3503; 1996. N 17. Ст. 1911; 1998. N 4. Ст. 430; 2000. N 46. Ст. 4537; 2002. N 1. Ст. 2; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 18. Ст. 2117; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3593; 2009. N 11. Ст. 1261; РГ. 2009. 27 ноября.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» <1>. Указанные Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. ——————————— <1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования. Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

На объекте «Строительство бизнес-центра в г. Минске» ведутся строительно-монтажные работы по возведению цокольного этажа в соответствии с заключенным между заказчиком и подрядчиком договором строительного подряда. На стадии выполнения работ по возведению внутренних стен и перегородок инвестором было принято решение о внесении изменений в проект с целью замены части административных помещений на первом этаже общей площадью 600 м2 на помещение банка и выполнении строительных работ в соответствии с требованиями, существующими для помещений банков в Республике Беларусь.

Что необходимо учесть заказчику в данной ситуации?

Проектирование и экспертиза проекта

Проектирование объектов административного общественного назначения ведется в соответствии с требованиями ТКП 45-3.02-189-2010 «Общественные здания и помещения административного назначения. Правила проектирования», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 (с учетом изменений № 1-2). Однако здание, в т.ч. указанные помещения площадью 600 м2, запроектированное и возводимое согласно данному ТКП не будет соответствовать требованиям, существующим для зданий банков и банковских помещений.

Обязательные при осуществлении проектирования требования к размещению зданий банков, объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерному обеспечению с учетом противопожарных и санитарно-гигиенических требований, а также требования, учитывающие специфику деятельности банков и безопасность их функционирования содержатся в ТКП 45-3.02-55-2006 «Здания банков. Правила проектирования», утвержденном приказом Минстройархитектуры от 27.11.2006 № 334 (с учетом изменений № 1-2) (далее – ТКП 45-3.02-55-2006). Положения этого ТКП также распространяются на помещения зданий банков, встраиваемые в здания другого назначения.

Согласно п. 5.3 ТКП 45-3.02-55-2006 помещения банков, пристроенные или встроенные в здания другого назначения, должны быть отделены от этих зданий противопожарными преградами, имеющими высокую степень защиты от взлома в соответствии с приложением Б к ТКП 45-3.02-55-2006. При этом должна обеспечиваться их взаимная планировочная изоляция и автономное функционирование.

Проектирование банков согласно п. 4.2 ТКП 45-3.02-55-2006 подразумевает наличие дополнительных разделов в проектной документации, содержащих:

• требования к технической укрепленности зданий банков и оснащению техническими средствами охраны;
• мероприятия по информационной защите данных.

Данные требования и мероприятия приведены в приложении А к ТКП 45-3.02-55-2006 и должны быть отражены в специальных разделах задания на проектирование.

Вместе с тем на основании п. 4.3 ТКП 45-3.02-55-2006 при проектировании зданий банков следует предусматривать выполнение инженерно-технических мероприятий гражданской обороны (ИТМ ГО), технических условий и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций, также устанавливаемых в задании на проектирование.

Вступившим в силу 15.06.2017 изменением № 2 к ТКП 45-3.02-55-2006 отменено согласование задания на проектирование банков с территориальными областными (Минским городским) управлениями Департамента охраны МВД. В процессе проектирования банков оставлена без изменения необходимость согласования в Департаментах охраны МВД следующих вопросов:

• необходимость защиты оконных проемов, а также снижение требований к технической укрепленности оконных проемов помещений первого этажа, не относящихся к кассовому узлу и выходящих на внутреннюю территорию банка, охраняемую с помощью систем охранной сигнализации или постом милиции, и другие вопросы, не регламентированные ТКП 45-3.02-55-2006 (подп. 6.1.20 ТКП 45-3.02-55-2006);
• класс стойкости ко взлому входных дверей (роллет) в здание банка, указанный в задании на проектирование (подп. 6.1.22 ТКП 45-3.02-55-2006);
• задание на проектирование технических средств охраны помещения банка (п. 13.4 ТКП 45-3.02-55-2006).

Особое внимание при внесении изменений в проектную документацию по объекту также следует уделить конструкциям и материалам, применяемым для строительства помещений банка по степени защищенности от взлома (приложение Б к ТКП 45-3.02-55-2006).

В рассматриваемой ситуации задание на проектирование, ранее разработанное заказчиком по форме приложения Ж к ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденному приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 № 196 (с учетом изменений № 1-2), подлежит корректировке и повторному утверждению заказчиком с целью изменения проектной документации на строительство части здания, планируемой под помещение банка.

Таким образом, изменение проекта с учетом перевода помещений административного назначения в банковское требует тщательной проработки всех разделов проектной документации с дальнейшим повторным прохождением государственной экспертизы в соответствии с порядком, изложенным в п. 34 Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденного постановлением Совмина от 04.10.2016 № 791 (далее – Положение № 791).

В соответствии с п. 31 Положения № 791 повторная государственная экспертиза проекта проводится в следующих случаях:

• выдачи отрицательного заключения государственной экспертизы;
• необходимости повторного утверждения документации с внесенными в нее изменениями;
• внесения изменений в строительный проект при двухстадийном проектировании в отношении объектов государственной экспертизы, указанных в подп. 6.1.2 Положения № 791;
• принятия заявителем решения о необходимости проведения дополнительной оценки соответствия объекта государственной экспертизы требованиям, определенным заявителем в соответствии с приложением 2 к Положению № 791.

Договор на разработку проектной документации и ведение авторского надзора

Если договор на выполнение проектных работ и ведение авторского надзора за строительством не закрыт, то в соответствии с п. 5 письма Минстройархитектуры от 30.03.2017 № 02-3-04/4307 «О разъяснении особенностей проведения подрядных торгов при выборе подрядной проектной организации» внесение изменений в проектную документацию в пределах 10 % от стоимости проектных работ допускается без проведения конкурсных процедур путем проведения переговоров и заключением дополнительного соглашения к договору.

Соответственно, в случае превышения стоимости проектных работ более чем на 10 % от первоначальной стоимости проектной документации возникает необходимость проведения процедуры закупки в порядке, установленном Указом от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве», и в соответствии с Положением о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденным постановлением Совмина от 31.01.2014 № 88, в редакции от 29.04.2017 № 318 (далее – Положение № 88).

Согласно п. 51 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденных постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297, в редакции от 22.05.2017 № 377 (далее – Правила № 297), внесение изменений в договор производится в письменной форме путем заключения сторонами дополнительного соглашения. При подготовке дополнительного соглашения к ранее заключенному договору в случае выявления необходимости выполнения дополнительных объемов работ, не являющихся предметом договора, заказчик и (или) подрядчик имеют право требовать изменения существенных условий договора (п. 52 Правил № 297).

Договор строительного подряда

При внесении изменений в проектную документацию изменится и сметная стоимость строительства согласно сводному сметному расчету стоимости строительства, которая подлежит повторному утверждению заказчиком, и, соответственно, изменится фактическая стоимость подрядных работ.

В рассматриваемой ситуации на объекте строительства уже ведутся работы по возведению внутренних стен и перегородок цокольного этажа, что подразумевает наличие заключенного договора строительного подряда на выполнение комплекса строительных работ с внесенными в него существенными условиями, установленными по результатам проведения подрядных торгов.

Согласно п. 80 Положения № 88 существенные условия, сформированные на стадии проведения процедуры закупки, вносятся в заключаемый договор строительного подряда и не могут быть изменены на этапе исполнения работ, кроме случаев, оговоренных в п. 73 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 22.05.2017 № 377 (далее – Правила № 1450), а именно:

• реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;
• необходимости изменения сроков строительства объекта в случаях, предусмотренных в части первой п. 75 Правил № 1450;
• существенного увеличения стоимости строительства объекта вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.

Согласно Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденному постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, в редакции от 03.06.2016 № 434 (далее – Положение № 1553), независимо от источников финансирования заключенным по результатом подрядных торгов (переговоров) договором строительного подряда устанавливается неизменная договорная (контрактная) цена (далее – неизменная цена). В свою очередь, на основании вышеизложенного, а также в соответствии с п. 10 Положения № 1553 неизменная цена может быть откорректирована в случае внесения по инициативе заказчика изменений в проектную документацию.

В случае, когда внесенные заказчиком изменения в проектную документацию влекут увеличение стоимости строительства объекта на 10 % и более, пересмотр сметы допускается только с согласия подрядчика. При отсутствии такого согласия подрядчик может требовать расторжения договора строительного подряда в связи с существенным изменением его условий (п. 37 Правил № 1450).

Стороны могут внести изменения и дополнения в договор строительного подряда путем заключения дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).

Заключение

Заказчику, столкнувшемуся с необходимостью внесения изменений в проект для перевода части административных помещений объекта в банковские на стадии ведения строительных работ, необходимо выполнить полный комплекс сопутствующих мероприятий, связывающих между собой всех участников строительства.

В целях грамотного и четкого руководства процессом дальнейшего проектирования и выполнения строительных работ в полном соответствии с новой проектной документацией заказчику следует урегулировать сложившиеся договорные отношения с проектной и подрядной организациями, а также провести в случаях, установленных законодательством, необходимые процедуры согласований и закупок, экспертизу проектной документации.

Надежда Яскевич, инженер-строитель

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

• Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
• Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

Объекты административного назначения что это?

Для обеспечения различных потребностей каждого человека и общества в целом возводятся самые разнообразные здания и сооружения, отличающиеся друг от друга своим назначением, конструкцией, этажностью, материалом, внешним видом, заглублением в землю и прочими признаками и качествами. Эти два термина используются как синонимы, но их значение неодинаково. Чем отличается здание от сооружения и важно ли понимать эту разницу?

Здания

Прежде чем ответить на вопрос о том, чем отличается здание от сооружения, рассмотрим по отдельности эти два понятия.

К зданиям относятся наземные капитальные строения с внутренним пространством и предназначенные для временного или постоянного пребывания людей и удовлетворения различных их нужд. Этажность может быть любой: от небольших коттеджей и дач до гигантских небоскребов и высоток.

Использоваться здания могут не только для проживания людей, но и для сельскохозяйственной, производственной деятельности, различных общественных нужд, например, в качестве хранилища или склада.

Важнейшим атрибутом при этом является капитальность строения, длительная эксплуатация.

Чаще всего внутреннее пространство зданий разделено на отдельные помещения.

Классификация зданий

В зависимости от высотности здания бывают:

• малоэтажными (1–3 этажа);
• средней высоты (от 4 до 9 этажей);
• многоэтажными (от 10 до 16 этажей);
• повышенной этажности (число этажей 17–25);
• высотными, имеющими более 25 этаже.

По своему назначению здания и сооружения делятся на 2 группы:

• гражданские, предназначенные для проживания людей и обеспечения их общественных, бытовых и культурных потребностей;
• производственные, обеспечивающие нормальные условия производственных процессов, служащие для защиты рабочих и оборудования от атмосферных влияний и обеспечивающие необходимые комфортные условия работы трудящихся.

Гражданские строения

Здания разделяются на:

• Жилые здания.
• Общественные.

Жилые здания — дома, интернаты, общежития и т.д.

Общественные — учебно-воспитательные, лечебно-профилактические, научные, зрелищные, коммунальные и иные учреждения.

Особенность жилых и многих общественных зданий – наличие на небольшой площади большого количества отдельных помещений.

Производственные здания отличаются от жилых наличием общих больших помещений, которые не разделены перегородками и стенами на комнаты и могут достигать огромных размеров (до нескольких гектаров).

В зависимости от материала и конструкции здания и сооружения подразделяются на деревянные (каркасные, брусчатые, рубленые, щитовые,), кирпичные, каменные, бетонные и железобетонные (крупнопанельные, крупноблочные, из объемных блоков).

Здания и сооружения промышленного назначения

К этой категории относятся строения, предназначенные для нужд промышленности, транспорта, энергетики и обеспечивающие нормальные условия для труда и работы размещенного оборудования.

Промышленные здания и сооружения – это одноэтажные или многоэтажные строения:

• фабрики и заводы;
• ангары;
• мосты;
• башни для телевидения и радиосвязи, гидротехнические сооружения, эстакады;
• судостроительные эллинги;
• электростанции, аэродромы, космодромы, водонапорные башни и т.д.

Классификация промышленных зданий

Промышленности здания подразделяют на четыре основные группы:

1. Производственные. Сюда относятся здания, в которых расположены цеха, выпускающие полуфабрикаты или готовую продукцию.
2. Вспомогательные. Это здания, где размещены административно-конторские помещения, бытовые помещения и устройства, медпункты и пункты питания.
3. Энергетические. К этой категории относятся здания ТЭЦ, которые снабжают промышленные предприятия электричеством и теплом, трансформаторные и электрические подстанции, котельные, компрессорные и др.
4. Здания транспортно-складского хозяйства. В эту группу входят стоянки промышленного транспорта, гаражи, пожарные депо, склады готовой продукции и т. д.

В зависимости от числа пролетов различают одно-, двух- и многопролетные промышленные здания и сооружения.

По количеству этажей — одноэтажные и многоэтажные. На сегодняшний день в строительстве преобладают именно одноэтажные здания (примерно 80%). Здания многоэтажные используют в производствах с легким технологическим оборудованием.

В зависимости от наличия подъемно-транспортного оборудования промышленные здания и сооружения делятся на бескрановые и крановые (с подвесным или мостовым оборудованием).

Что такое сооружение?

Сооружение — объемная, линейная либо плоскостная строительная система, имеющая подземную или надземную части.

Состоит из несущих и ограждающих строительных конструкций и предназначена для выполнения различных производственных процессов, временного пребывания людей, хранения готовой продукции, перемещения грузов и людей.

Бывают:

• линейные сооружения — линии электропередач, трубопроводы, дороги;
• площадочные (стадионы, спортзалы и аэродромы);
• глубинные и подземные и сооружения (хранилища, скважины, метрополитены, колодцы и др.).

К сооружениям также можно отнести:

• Оградки, ограждения, заборы, вышки.
• Подпорные опоры, башни, блоки и столбы.
• Паромные блоки, мачты и плотины.
• Тоннели, мосты, шахты, подземные каналы и ходы.
• Статуи, памятники, кресты.
• Другие инженерно-строительные объекты производственного, военного, государственного или административного назначения, линий связи, теле-, радиоэфирных систем, тепло-, электропередач и интернет-сетей.

Все перечисленные объекты относятся к сооружениям. Они выполняют вспомогательную культурно-религиозную или техническую функцию в жизнедеятельности людей.

Некоторые дополнительные особенности сооружений

Сооружение может быть возведено в качестве самостоятельного объекта независимо от места его будущего размещения на земельном участке.

Любой объект сооружения, взятый в отдельности, может составлять одно общее полное сооружение, которое содержит всю инженерно-техническую инфраструктуру.

По назначению они могут быть временного или длительного назначения и представлять собой либо завершённое строение, либо незавершенное.

Гидротехнические сооружения

Гидротехническими называют сооружения, которые используются для облагораживания, регулирования, перенаправления водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия воды. К ним относят причалы, дамбы рек, каналы, гидроэлектростанции, порты, подпоры рек.

Помимо этого, существуют специализированные сооружения, например, гидромелиоративные системы, которые используются в сельском хозяйстве, сооружения морского и речного пароходства, водоводы, отстойники.

Все перечисленные сооружения возводятся по мере развития и необходимости определенной отрасли хозяйства.

В зависимости от места расположения гидротехническое сооружение может быть:

• морским;
• речным;
• озерным;
• наземным;
• подземным.

В зависимости от вида обслуживания гидротехнического сооружения отраслями водного хозяйства они могут быть:

• водно-энергетические;
• берегоукрепляющие;
• мелиоративные;
• воднотранспортные.

Также различают сооружения для канализации, подачи воды, использования водных недр, благоустройства города, эстетических и спортивных целей.

Сравнение

Чем отличается здание от сооружения? На сегодняшний день в юридической литературе эти понятия используются как синонимы. Но исторически к зданиям относились те строения, которые имеют надземную часть и обособленные помещения.

Используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д. Сооружения – любой объект, возведенный человеком (стадион, огневая точка, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части.

Более подробно, что такое здание и что такое сооружение, мы рассмотрели в статье. Эти понятия следует различать. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение — понятие более широкое.

Если здание назвать сооружением, это не будет ошибкой.

Итак, чем отличается здание от сооружения? Давайте подведем итог.

1. Целевое назначение. Здания – это строения, приспособленные для проживания, работы и учебы людей. Сооружения – объекты, выполняющие технические функции.
2. Конструкция. Здания, в отличие от сооружений, всегда имеют обособленные помещения и архитектурную завершенность.
3. Индивидуальные особенности. У зданий всегда есть надземная часть, составляющая их основу. Сооружения могут полностью размещаться под землей.

Источник: https://center-avtomatiki.com/obekty-administrativnogo-naznacheniya-chto-eto/

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН. Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.). Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

• ·универсальность
  (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
• оснащенность
  (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
• широкий выбор локаций
  (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
• ·ценовое разнообразие
  (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
• комплексный подход
  (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
• выгода
  (снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Изменение целевого назначения здания

В таком случае не надо переводить земельный участок из земель жилой и общественной застройки в категорию «земли химической промышленности». Рекомендуем прочесть: Договор ренты как заключить
Однако, если одно из зданий поменяет свое функциональное на­значение, следовательно, и земельный участок меняет целевое (функциональное — не основное) назначение. При этом он может остаться в ранее определенной категории.

Как свидетельствует практика при изменении целевого назначения сельскохозяйственных земель или лесного фонда, порядок использования которых достаточно конкретизирован законодателем, таких вопросов не возникает.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

• аптекой;
• магазином;
• офисом;
• стоматологическим кабинетом;
• библиотекой;
• развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Подробно об услуге

Функциональное назначение нежилых помещений – это допустимый способ использования данных помещений.

Если ранее помещение использовалось как офис, а Вам необходимо разместить там магазин / стоматологию / парикмахерскую и т.д., в проектной документации и правоустанавливающих документах на помещение необходимо найти сведения о функциональном назначении. В случае, когда такие сведения отсутствуют – Ваше помещение так называемого «свободного назначения». Если же функциональное назначение прямо указано и оно Вам не подходит – необходимо произвести частичную реконструкцию или полное переоснащение с последующей сменой функционального назначения.

Для получения согласования функционального назначения помещения (здания) необходимо обратиться с заявлением в органы местного самоуправления по месту нахождения объекта.

Порядок изменения/согласования функционального назначения нежилого помещения

Перечень документов, необходимых для изменения/согласования функционального назначения нежилого помещения

* Ю — Готовит компания ЮСТИКОН, К — Предоставляет клиент

Юридическая , имея многолетний опыт, предлагает Вам полный комплекс юридических услуг по изменению функционального назначения нежилых помещений

Законодательство

Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• экспликацию, поэтажные планы;
• справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
• свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
• бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).