Как распознать мошенников? Схемы обмана при сделках с недвижимостью | Цены и рынок

От встречи с мошенниками сегодня не застрахован никто. Причем, нечистые на руку граждане промышляют в самых разных сферах, от банального обсчета на рынке до подделывания подписей в финансовых договорах. Особенно привлекательной для мошенников является сфера недвижимости, ведь здесь в случае удачи они быстро могут получить очень солидный куш.

Существуют сотни мошеннических схем с квартирами. Ниже будут рассмотрены пять самых распространенных из них, и даны советы, как не стать жертвой аферистов, и чему уделить особое внимание при заключении таких сделок.

Махинация с задатком

Одним из самых популярных видов мошенничества в сфере недвижимости является обман, основанный на задатке. К продаже предлагается объект недвижимости по очень выгодной цене. На первой же встрече покупателю предъявляются документы, подтверждающие, что имущество действительно принадлежит продавцу.

Покупателя все устраивает, и он заявляет о готовности оформить сделку. Продавец выдвигает условие, что ему нужен задаток. В соответствующем договоре прописывается пункт, что в случае отказа покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. После передачи задатка продавцу, покупателю вдруг становятся известны факты, которые на предшествующих встречах были от него скрыты второй стороной, но при этом, они являются очень существенными. Покупатель отказывается от сделки и теряет задаток. Сумма задатка для покупателя не критична, но тем не менее, обман налицо. Хотя, стороны заключили договор, поэтому в формальном смысле действия продавца можно считать законными, и состава преступления в них нет. В сделках с задатком нужно обращать внимание на мелочи, и пытаться понять логику продавца.

Появление неожиданных наследников

Следующая мошенническая схема имеет отношение к наследованию. Вообще, тема наследства в сфере недвижимости является очень привлекательной для мошенников. Причиной этого является несовершенство закона и, так сказать, «ничейность» принадлежавшего покойному имущества.

Например, предлагается квартира, цена которой на 20% ниже рыночной. Объясняя причину такой щедрости, продавец обычно рассказывает, что недвижимость получена в наследство, а продается дешево исключительно из-за срочной нужды в деньгах. Оформляется сделка купли-продажи. А спустя немного времени внезапно объявляется другой наследник бывшего владельца квартиры, который заявляет, что только узнал о смерти родственника, и сразу, как это предусмотрено законом, явился к нотариусу с целью подачи заявления о принятии наследства. И уже там, у нотариуса, он «вдруг» узнал, что квартира продана новому владельцу.

После этого покупатель долго доказывает в суде, что его действия при покупке недвижимости были абсолютно законными, и что нет оснований для признания договора купли-продажи недействительным. А новый наследник, вроде бы тоже на вполне законных основаниях, утверждает, что он знать не знал, и ведать не ведал о смерти родственника, а сейчас у него есть все права наследовать имущество.

К сожалению, суд обычно принимает сторону наследника. Ведь по закону, если тот представит суду доказательства того, что ему действительно не было известно о смерти родственника, то срок принятия наследства может быть восстановлен. Сделка купли-продажи по наследуемой квартире в этом случае признается недействительной. Что касается продавца квартиры, — ищи ветра в поле! Деньги за квартиру он уже потратил, а имущества у него нет.

Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени “тишины”), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи (“А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!”). Не помогает собственная инициатива – квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально – развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна – заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость. “Безобразный” новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а еще меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать ее по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец – одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье – на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения – мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного – только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет “чистая продажа”. Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю – деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов – долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) – целиком инициатива “черных риелторов”, отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории “белые пятна”, позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве – задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

Использование незаконного решения суда о наследовании имущества

Некоторые мошенники действуют с помощью незаконного решения суда, позволяющего наследовать имущество. Обычно с этой целью они доказывают родство в районном суде небольшого города. По закону, установление факта родства производится по месту жительства заявителя. Вряд ли нужно озвучивать факторы, способствующие мошенникам в получении такого судебного решения. Кто хочет его получить, тот знает, как это сделать.

Обзаведясь решением такого суда, мошенник отправляется к нотариусу, чтобы заявить о своих правах на наследство умершего. Понятно, что, чаще всего объектом внимания аферистов становятся квартиры лиц, не имевших ближайших родственников. Или такие родственники есть, но в силу каких-то обстоятельств не могут оформить наследство в установленный законом шестимесячный срок (например, отбывают наказание в местах лишения свободы).

Часто используемые схемы мошенничества: как не попасться на их удочку?

Если вы решились на покупку жилья стоит взвесить все «за» и «против». Приобретение квартиры — это дорогостоящая покупка. Если вы несведущи в выборе и во всех тонкостях оформления сделки, то лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.

Сегодняшний рынок недвижимости пестрит квартирными аферистами. Чтобы понять, как не нарваться на мошенников при покупке квартиры, стоит ознакомиться с возможными махинациями, которыми они чаще всего оперируют.

На какие аферы идут продавцы вторичного жилья?

Одной из самых распространенной и дорогостоящей махинацией является продажа квартиры по подложному документу. В этом случае данные собственника жилья вносятся в фальшивые документы. После чего мошенники по подложным документам получают правоустанавливающие документы и осуществляют продажу жилья.
По словам специалистов, при покупке жилья, некомпетентному человеку очень сложно выявить факт мошенничества. Это может установить только специалист. В итоге покупатель лишается своих денег, так как сделка признается недействительной и квартира возвращается к собственнику.
ВНИМАНИЕ! Предотвратить возникновение такой ситуации можно путем получения свидетельства о госрегистрации жилья на того человека, с кем вы непосредственно совершаете сделку.
Распространена схема мошеннических действий, осуществляемых с пожилыми и недееспособными людьми. Аферисты незаконными способами получают квартиру и оформляют ее на более «вменяемого» человека.
Единственное, что может насторожить в этой сделке, это череда процедур купли-продажи, которая осуществляется в кратчайшие сроки. В данном случае вы также лишитесь своих сбережений, а квартира снова отойдет к своему реальному собственнику.
В этом случае вы можете обезопасить себя справкой из ПНД (психоневрологический диспансер) по месту жительства. Если в данном учреждении продавец квартиры не числиться, то это является гарантией того, что перед вами адекватный человек, отвечающий за свои действия.
Читайте также: Как пристроить балкон на первом этаже
Еще один фактор, которого стоит опасаться при покупке жилья – сокрытие наследников. Зачастую мошенники скрывают имеющихся наследников. Однако были такие случаи, когда собственник сам не знал об их существовании (незаконнорожденные дети). Иногда родственники договариваются между собой о том, что не будут претендовать на долю наследства.
Такие договоренности чаще всего заключаются лишь на словах, а после продажи, отказавшаяся сторона предъявляет свои права на долю наследства. В этом случае безопаснее всего осуществлять сделку с наследниками первой очереди. Хотя и здесь нет 100% гарантии, что не появятся внебрачные дети. Одним из вариантов решения этой проблемы может быть пункт, прописанный в договоре.
Согласно ему, наследники, появившиеся после заключения сделки, будут иметь претензии исключительно к бывшему хозяину квартиры. Если продавец отказывается подписать договор такого рода, то лучше всего отказаться от покупки квартиры.
Сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних детей. Если на продажу выставлена квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети, то взамен они должны получить жилье равное по площади. Как правило, это не всегда учитывается продавцами.
В таком случае, если ребенок не достиг 21-летнего возраста он вправе обратиться в суд за восстановлением жилого помещения. Его просьба может быть удовлетворена, и новые жильцы лишаться приобретенной квартиры. Учесть все нюансы этой покупки в интересах самого покупателя.
Для этого следует обратиться в органы опеки по месту жительства и установить наличие несовершеннолетних жильцов. Далее нужно действовать согласно законодательству.
Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал. При покупке такой квартиры, все несовершеннолетние дети должны быть наделены определенными долями в квартире. Если это не было сделано, то органы опеки вправе признать сделку недействительной.
Как и в предыдущем пункте, следует установить всех собственников квартиры. На помощь придет выписка из домовой книги или обращение в органы опеки. После этого нужно проконтролировать, чтобы несовершеннолетние дети были обеспечены равноценным жильем или на их счетах были заморожены суммы денег на покупку нового жилья.
Обман по доверенности. Продажа жилья может осуществляться на основании доверенности. В этом случае мошенники используют «липовую» или отозванную доверенность.
В любом случае во время регистрации или подписании договора требуйте присутствие собственника. В противном случае откажитесь от покупки, не рискуйте своими деньгами! Это тот случай, когда вы вправе требовать собственника!
Лишь при личном знакомстве вы можете убедиться во вменяемости человека и избежать финансовых потерь.

Мошеннические схемы, используемые в новостройках

Даже если вы делаете приобретение через компанию-застройщика, не первый год работающей на рынке недвижимости, будьте начеку и ознакомьтесь с основными махинациями при продаже.

Одной из самых распространенных схем махинаций — осуществление продажи компанией, якобы входящей в холдинг застройщика. Компания-застройщик, у которой вы планирует приобрести жилье, предлагает документально заключить договор с другой компанией.
После получения денег последняя исчезает с рынка недвижимости, и вы остаетесь без средств и квартиры. Чтобы избежать возможных рисков, осуществляйте покупку только через официальную компанию застройщика и только после проверки проектной декларации и разрешения на строительство.
Предложение войти в состав ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этом случае, во время строительства жилья вы можете нести расходы, образующиеся на счетах кооператива. Недостаток такой покупки заключается в том, что вы будете не в состоянии регулировать постоянно растущие расходы.
В итоге цена новостройки вырастет в разы. Данный вид продаж вполне законный, и реализуется на практике не первый год. Единственный минус такого вида покупки это постоянные финансовые вложения, которые покупатели обязаны вносить в кооператив.
Два хозяина одной квартиры. Эта схема отлажено действует в том случае, когда застройщик заключает соглашение с риэлтерскими агентствами на продажу квартир. Обе организации приступают к реализации жилья, и в итоге застройщик получает деньги за одну квартиру дважды.
Проблемы возникают во время сдачи жилья в эксплуатацию. Тогда каждый начинает перекладывать свою вину и это может затянуться на долгие годы. Чтобы не попасться на удочку к таким аферистам, следует требовать у продавца, зарегистрированного в органах федеральной службы, договор долевого строительства!

СПРАВКА! Договор должен быть строго регламентирован 214-ФЗ! Кроме того, пакет документов должен содержать план квартиры, чек о внесении денежных средств на счет продавца, письмо то застройщика об отсутствии претензий по оплате.

После приобретения квартиры компания-застройщик может предложить услуги по оформлению жилья (права собственности, страхование рисков). Подобные услуги могут обойтись порядка половины стоимости всей квартиры. Кроме того, не имея компетентных специалистов, оформление документов может быть составлено с массой ошибок и неточностей.
После оформления такого рода договора собственник долгое время бегает по различным инстанциям с целью грамотного оформления документов. В итоге покупатель оказывается с поддельным договором на руках и с пропавшими средствами.
При подписании договора всегда требуйте утвержденную документацию! Предъявляемые примерные расчеты всегда разнятся с истинными показателями не в сторону покупателя.
На примерных расчетах может значиться одна площадь квартиры, а на утвержденном плане квадратура будет значительно меньше.

Сговор мошенников с недобросовестным нотариусом

Чтобы завещание обладало правовой силой, его должен одобрить нотариус. Нужно сказать, что федеральная нотариальная палата регулярно проводит чистки, лишая полномочий нотариусов, которые обвиняются в незаконной деятельности или подозреваются в ней. И все же, мошенники находят недобросовестных нотариусов, готовых удостоверить завещание незаконно, «задним числом», в отсутствие самого завещателя. При этом, его подпись подделывается.

Например, человек умер, не оставив после себя завещания. В этом случае его квартира должна перейти наследнику по закону. Однако, войдя в сговор с нотариусом, мошенники создают «завещание», по которому квартира должна достаться одному из них. Нужно понимать, что оспаривание удостоверенного нотариусом завещания является очень сложной задачей. В первую очередь, потому, что с 2020 года удостоверению нотариуса придана сила удостоверенного факта, то есть, он является практически неоспоримым. Далее, в среде нотариусов тоже существует такое понятие, как корпоративная солидарность. То есть, нотариальное сообщество без энтузиазма принимает факт недобросовестности нотариуса, поэтому рядовой гражданин имеет очень мало шансов доказать его незаконные действия.

Использование мошенниками поддельных документов

Большинство людей даже не представляют, насколько реалистичными могут быть поддельные документы. Есть «умельцы», которые могут состряпать решение суда с печатями и подписями; завещание, как будто удостоверенное нотариусом; свидетельство о праве на наследство и т. д.

Например, у жителя Сочи умерла тетя, которая жила в Подмосковье. Мужчина был ее единственным родственником, и в установленный законом срок принял наследство по закону. Но когда до истечения шестимесячного срока оставалось лишь две недели, нотариусу, который вел наследственное дело, предоставили завещание в пользу другого наследника, якобы удостоверенное нотариусом из Курска. Когда стали разбираться, выяснилось, что подпись и печать на завещании не соответствовали подписи и печати данного нотариуса. Кроме того, в его реестре такого завещания просто не было.

Как распознать мошенничество

Прежде всего, настороженность должна вызвать низкая цена недвижимости (особенно, если она была получена наследство). Всем покупателям следует помнить: незаконно получив имущество в наследство, мошенники стараются как можно быстрее его реализовать. Ведь всегда есть вероятность того, что преступный замысел будет обнаружен, или объявится настоящий наследник. Поэтому, чтобы ускорить продажу, они предлагают недвижимость по ценам ниже рыночных (как правило, не меньше чем на 20%).

Еще одним признаком мошенничества может быть частая смена собственников жилья. Зачастую аферисты, чтобы создать видимость законности владения объектом недвижимости, проводят несколько сделок. По мнению экспертов, в случае, если квартира за три последних года более двух раз меняла хозяев, от покупки лучше отказаться. Более того, даже если в течение трех лет после приобретения проводилась одна сделка (сделка дарения между родственниками не в счет), то это должно насторожить, ведь НДФЛ в размере 13% — это серьезный аргумент. А более двух сделок за три года, как показывает практика, почти всегда говорит о том, что объект недвижимости является очень проблемным.

Скрытые опасности и способы их удачно избежать

Независимо от рынка первичного или вторичного жилья, в каждом сегменте существуют свои риски. В нашем материале мы подробно осветим «темные» стороны при покупке жилья и способы их решения.

Вторичное жилье

В большинстве случаев покупка вторичного жилья осуществляется посредством физических лиц. В связи с этим данная операция будет не столь обременительной, нежели покупка новостройки через застройщика. Но и здесь имеются свои нюансы и подводные камни на которые может попасться несведущий покупатель.

Самой распространенной «наживой» на которую попадаются —покупатели — это озвучивание заниженной стоимости квартиры. Причем продавец может предлагать снизить стоимость жилья «на бумаге», дабы избежать большого налогового вычета. Можно подумать, что действует он во благо новых жильцов.

Однако, ситуации могут быть разными и в случае расторжения договора вы получите лишь те деньги, которые обозначены в договоре, а не реальную сумму, заплаченную продавцу.

Перед покупкой вторичного жилья стоит проверить квартиру на наличие жильцов и их периодичность проживания. Если в документах значится частый переход собственности из рук в руки, то это может говорить о незаконности первого отчуждения.
При оформлении сделки следует проверить всех жильцов, прописанных в квартире. Если среди них есть несовершеннолетние, то отчуждение происходит в особом режиме с присутствием органов опеки и попечительства. В законодательстве говорится о предоставлении этой категории граждан равноценного жилья. Этому стоит следовать строго!
Необходима проверка собственника на дееспособность. В практику риелторов входит предоставление справки о дееспособности их психоневрологического диспансера. Это значительно снижает риск сделки.
Обязательно обратите внимание — не обременена ли квартира (арестом, залогом, рентой). Исключить обременение можно посредством выписки из ЕГРП. Этот документ, подскажет вам, на каких правах собственник квартиры вступил во владение жильем.
При покупке приватизированной квартиры тщательно ознакомьтесь с процедурой приватизации. Зачастую собственники исключают из приватизации несовершеннолетних (прописанных в квартире) детей.

Советы о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры, вы можете найти здесь.

Первичное жилье

Жилье в новостройке также имеет свои преимущества и недостатки. К «плюсам» такой покупки относится сравнительно низкая цена квартир, отсутствие возможных собственников и «чистая» история.

С юридической точки зрения, оформление жилья в новостройке является более трудоемким. Наряду с этим, необходимо учитывать все нюансы, которые существуют при покупке жилья в новостройке.

Во-первых, перед покупкой жилья стоит тщательным образом «прозондировать» застройщика. Это можно сделать, основываясь на отзывах в интернете, или расспросить о компании тех, кто уже совершил покупку. В решении этого вопроса важно выяснить, не является ли , не имеет ли замороженных строений.
Следует учитывать и тот факт, что не всегда отзывы на форумах и сайтах застройщика бывают объективными. Зачастую штатные работники от имени покупателей отправляют положительные заметки в адрес застройщика. Что делать в этом случае? Здесь помогут комментарии реальных людей и помощь «сарафанного радио».
Учтите, многие покупатели бывают очень придирчивы. Основывайте свои предположения на объективных замечаниях!
Во-вторых, документальная сторона оформления сделки — важнейший аспект при оформлении жилья.
Речь идет о подписании договора (ДДУ). Согласно официальным требованиям (ФЗ 214) компания-застройщик может зарегистрировать договор в Росреестре после того, как у последнего на руках будет вся разрешительная документация. Очень часто застройщик не всегда имеет все необходимые разрешения.
В этом случае он предлагает заключить предварительный договор ДДУ, таким образом, бронируя квартиру. Подписывая договор, застройщик уверяет вас, что подписание основного договора совершится в кратчайшие сроки, хотя нередко это может затянуться на годы.
СПРАВКА! По закону, подписание предварительного договора не предусматривает оплаты. Она возможна только после регистрации основного договора в Росреестре.
Однако, это не смущает строительные компании, которые взимают плату с покупателей при подписании предварительного договора.
Стоит сразу оговориться, что подобное оформление жилья не всегда будет обманным. Но, если есть спешка при заключении предварительного соглашения, то тут уже стоит быть начеку!
Внимательно прочитайте договор, сверьте сроки сдачи дома в эксплуатацию. Они должны совпадать и в договоре, и на сайте застройщика. Застройщик выполняет только те обязательства, которые обозначены в договоре! В случае судебных разбирательств, информация на сайте не имеет юридической силы!
В-третьих, лично ознакомьтесь со всей разрешительной документацией. Не всегда информация такого рода может размещаться на сайте. Вы можете проехать в главный офис компании и попросить предоставить всю документацию на строительство дома. Если информация такого рода не предоставляется, то это повод задуматься о легальности застройки. В таком случае лучше не рисковать!
На просторах интернета начал работу сайт Госстройнадзора, который позволяет убедиться в том, что выбранная вами компания не значится в «черном списке» застройщиком. Кроме этого, на помощь придет Комитет по земельным ресурсам, который на своем сайте отражает все планирующиеся ЖК с разрешительной документацией на строительство.

О том, что нужно знать перед покупкой квартиры, а также что и как проверять, вы можете прочитать здесь, а на что следует обратить пристальное внимание и в чем заключается сбор информации узнаете в этой статье.

Какие документы нужно требовать у продавца

Абсолютной гарантии чистоты сделки не даст никто. Однако, можно в определенной мере обезопасить сделку, запросив у продавца некоторые документы или получив их самостоятельно. Если есть хоть какие-то сомнения, нужно требовать у продавца дополнительные документы. Ведь он хочет продать квартиру, а значит, в его интересах убедить покупателя в безопасности сделки.

Стандартный набор документов представлен:

свидетельством о праве собственности/выпиской из ЕГРП;
справками из ПНД и НД;
правоустанавливающим документом (договором, свидетельством о праве на наследство);
согласием супруга на сделку.

В дополнительный набор документов могут входить:

1. Справка о переходе прав на приобретаемое жилье. Она может быть выдана территориальным органом Росреестра только собственнику объекта недвижимости. По этому документу можно проследить цепочку сделок вместе с основаниями для перехода прав.

2. Расширенная выписка из домовой книги. Изучив ее, можно узнать, кто был прописан в квартире, куда и по какой причине выписался. Здесь нужно обратить внимание на то, были ли прописаны по данному адресу малолетние дети, куда они выписаны, и сколько им лет на момент проведения сделки. Если лицо было выписано из квартиры по причине осуждения, то с квартирой тоже могут возникнуть проблемы.

3. Технический паспорт БТИ. Из него можно узнать, производились ли в квартире работы, которые нужно согласовывать с соответствующими инстанциями. Важный момент: все выписки и справки должны получаться в присутствии покупателя или его доверенного лица.

4. Если речь идет о наследственном имуществе, то следует посмотреть, в течение какого срока наследник владел имуществом. Если он составляет менее трех лет, имеет смысл изучить материалы наследственного дела, которое наследник может взять у нотариуса.

Последняя воля: как правильно завещать квартиру
Что нужно знать о наследстве: 10 важных фактов
Как получить вклад по наследству, или «лёгкие» деньги даются нелегко

Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.