Угроза 1: падение
Самый распространенный риск — приобрести по завышенной цене жилье, которое через год-два резко обесценится. Больше всего так рискуют покупатели хрущевок и устаревших «панелек». Ассоциация напоминает: приобретать их с целью вложения инвестиций бессмысленно: такие квартиры в ближайшие годы будут дешеветь быстрее других.
Если стоимость квартиры изначально завышена — добиться ее реальной цены можно лишь путем переговоров. Средний дисконт на рынке сейчас составляет 10%, но в отдельных случаях — особенно когда продавец спешит со сделкой — можно рассчитывать и на скидку в 15−20%. При покупке жилья эксперты советуют сравнивать цены на аналогичные квартиры в радиусе нескольких километров. Стоит также взглянуть на генплан развития города: одни факторы (строительство новой станции метро) повысят стоимость квартиры, другие (уплотнение или размещение рядом дорожных развязок), напротив, могут ее обесценить.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.
Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.
Сама процедура покупки является для покупателя стандартной вне зависимости от того, кто выступает в роли продавца объекта недвижимого имущества.
Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.- Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
- Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
- Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
- Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.
Основными рисками для покупателя является потенциальное мошенничество с документами со стороны компании. Поскольку для совершения сделки требуется большее количество документов, то и возможность появления незаконных схем также увеличивается. Юридический портал bukva-zakona.com советует на этапе проверки документов обращаться за помощью опытных специалистов, поскольку самостоятельное выявление несоответствий или подлогов зачастую попросту не представляется возможным.
Особое внимание покупатель должен обратить на следующие моменты:
- согласие на сделку должно быть ото всех владельцев (учредителей) компании и выражено оно должно в форме протокола с личными их подписями;
- доверенность представителя компании должна подразумевать его право на совершение данной сделки;
- если компания-продавец препятствует получению сведений о юридическом лице (выписке из ЕГРЮЛ), то это можно сделать и самостоятельно;
- если компания-продавец предлагает оплатить сделку (или её часть) в наличной форме, следует понимать, что вас хотят сделать участником противозаконных действий;
- если компания стала собственником недвижимости менее 3 лет назад, то следует понимать, что существуют риски оспаривания сделки со стороны прежних хозяев квартиры, нелишним будет заранее изучить «историю» квартиры;
- перед непосредственным подписанием договора о покупке необходимо запросить выписку из домовой книги – при обнаружении любых попыток компании прописать кого-то в квартире перед самой сделкой, следует отказаться от её заключения.
Большего доверия заслуживают те фирмы, которые имеют значительный период активного функционирования без смены собственника. Если смена владельцев происходит часто, то такой факт должен насторожить покупателя.
Не следует слепо доверять словам представителей компании. Любые их уверения должны быть подтверждены документально. Покупатель не должен бояться отстаивать свои права на стадии заключения сделки, после того, как покупка произойдёт сделать это будет значительно сложнее.
Разновидностью ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, является приобретение недвижимости в новостройках. Любая компания-застройщик по определению является лицом юридическим.
Риски дольщиков в данном случае связаны с неправомочной документацией компании, а также с тем, что само строительство может не закончиться вводом в эксплуатацию.
Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на следующие моменты:
- разрешительные и проектные документы должны касаться именно этого объекта, содержать дату и порядок передачи квартир клиентам;
- должны быть оформлены документы на земельный участок под домом (собственность или аренда на большой период времени);
- текст договора не должен предусматривать возможности одностороннего его расторжения компанией или необоснованного увеличения стоимости;
- компания-застройщик должна иметь положительную репутацию и стаж работы на строительном рынке, к деятельности любых неизвестных компаний следует относиться с настороженностью.
Наименьшие риски для покупателя будут при оформлении покупки у компании с использованием ипотеки. Минимизация потенциального риска происходит за счёт того, что финансовое учреждение производит самостоятельное тщательное изучение всех аспектов сделки и при наличии подозрений в недобросовестности продавца не предоставит заем.
Покупателю следует помнить, что ипотека на покупку объекта недвижимости у компании может быть предоставлена, как для приобретения этой недвижимости в новостройках, так и в уже существующих домах.
(
1 votes, average: 5,00 out of 5)
Угроза 2: суд
Суды изматывают. Фото носит иллюстративный характер. Фото: trend.az
Самая серьезная угроза связана с признанием сделки недействительной. Причем произойти это может даже через 10 лет после покупки квартиры. Наиболее распространенная причина — объявился человек, имеющий право на долю в объекте недвижимости. Это может быть один из наследников, который указан в забытом завещании, или супруга продавца квартиры, если последняя была приобретена во время брака и, соответственно, считается совместно нажитым имуществом. Собственник квартиры также может состоять на психоневрологическом учете, а значит, не способен самостоятельно совершать юридически значимые действия.
В случае признания сделки недействительной бывшим владельцам вернут жилье, а горе-покупателю — прописанную в договоре проиндексированную сумму в рублях, которая за это время может девальвироваться. «Права на собственность нужно отстаивать в суде, но такие процессы всегда проходят сложно и сильно выматывают обе стороны. Поэтому лучше заранее провести тщательную проверку истории квартиры, заглянув в прошлое на 15−20 лет, как это делают профессиональные агентства недвижимости», — объясняет председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» («БелАН») Николай Простолупов.
И тут опасность представляют попытки продавца или покупателя формально занижать стоимость квартиры в договоре с целью уменьшить объем налоговых выплат. Если впоследствии продавец решит неожиданно расторгнуть договор, то по закону будет обязан выплатить лишь ту сумму, которая указана в документе.
Эксперты также советуют покупателям не выдавать деньги под расписку и не переводить их на чужой счет до заключения договора. «Единственно возможное основание оплатить часть жилья — это авансовый платеж по договору или официально оформленный договор задатка, в котором прописаны условия сделки, состояние квартиры и штрафные санкции в случае неожиданного отказа продавца от передачи недвижимости. Во всех остальных случаях, в том числе при наличии расписки, покупатель не получает гарантий, что станет обладателем квартиры, за которую вносит аванс», — отметил Николай Простолупов.
Dm10’s блог
При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.
Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.
— распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);
— незаконное получение наследства;
— признание недействительной сделки по приватизации квартиры;
— продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.
С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив соответствующие документы на квартиру, а также документы, относящиеся к правовому статусу продавца квартиры.
Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.
Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.
Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).
Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru
Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).
Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru, предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.
На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:
— покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,
— покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
— покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
— покупка квартиры, полученной по наследству;
— покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
— покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).
Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).
Угроза 3: «нежданчик»
Специалисты рекомендуют заранее познакомиться с соседями
Такой вид мошенничества, как продажа квартиры по поддельным документам от лжевладельца, в Беларуси не сильно развит. Дело в том, что подлинность документов проверяет нотариус, и даже если он поверит в их подлинность, обман распознают при регистрации, так что аферист просто не успеет получить деньги.
Гораздо чаще при покупке квартиры можно столкнуться с неожиданными сюрпризами вроде шумных соседей, тараканов и плесени на стенах. Продавцы такую информацию чаще всего скрывают, чтобы не отпугнуть покупателей. Так что покупателям стоит расстараться, чтобы потом не кусать локти.
«В риелторских организациях состояние квартиры и ее окружения проверяют агенты — выезжают на место и общаются с соседями, тогда как при покупке жилья самостоятельно многие это сделать забывают. Причем важно разузнать, кто живет в соседних квартирах. Риелторы могут узнать в паспортном столе, проживали ли лица, находящиеся в местах лишения свободы или состоящие на учете», — подчеркнул Николай Простолупов.
Признание недееспособным продавца квартиры
Еще одним из основных рисков при покупке квартиры, является признание недееспособным продавца, который может оказаться душевнобольным, страдать психической болезнью или быть наркоманом. Такие люди непредсказуемы и в какой-то момент они могут просто захотеть вернуть себе имущество. Если суд признает, что сделка совершена гражданином «..не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки», то это может послужить причиной для оспаривания сделки (ст. 177 ГК РФ).
Только представьте, вы наконец-то купили квартиру о которой мечтали, сделали хороший ремонт, а через полгода или год объявляется продавец, страдающий психическими расстройствами, с твердыми намерениями вернуть свою квартиру. По большому счету, здесь, вы окажетесь не в самом выгодном положении и рискуете вмиг потерять свое жилье.
От подобных рисков никто не застрахован, поэтому чтобы избежать их, советуем проводить операции с недвижимостью с привлечением специалистов. Так вы будете спокойны и уверены за чистоту сделки.
Возникли вопросы? Тогда звоните нам по телефону (351) 729-82-20 или оставьте свою заявку и мы сами с вами свяжемся!
В РК «МАРИС-Недвижимость» вас готовы проконсультировать опытные специалисты.
Серые «помощники»
Серьезные угрозы для покупателей создает расцвет в стране теневого сектора. Например, в Минске каждая пятая сделка сейчас совершается с участием «серого» помощника.
«В отличие от риелторских организаций, деятельность которых жестко регулируется Министерством юстиции, теневым рынком практически никто не занимается. Если ситуация не изменится, то не исключено, что рынок может столкнуться с засильем нелегальных маклеров, как это происходит в российских городах», — считает эксперт.
Риски при покупке недвижимости
Являясь юристом, практикующим в части правоотношений связанных со сделками с недвижимым имуществом, мне хотелось бы поговорить о рисках при покупке недвижимости, как на вторичном, так и первичном рынке. Вторичный рынок недвижимости охватывает всю введенную в эксплуатацию жилую и нежилую недвижимость. Первичный – строящееся жилье и строящийся нежилой фонд.
Право собственности в Российской Федерации защищено действующим законодательством, что является значимым элементом правового общества. Но, практически каждый из нас видел по телевизору, в интернете или читал в прессе реальные и очень грустные истории о том, как наши сограждане, добросовестные приобретатели купили недвижимость, по которой в дальнейшем начались споры, приведшие к потере ими этого имущества. Эти ситуации пугают и очень часто становятся причиной нежелания улучшать свои жилищные условия. Люди не понимают причины возникновения несправедливости, тем более, что пресса, публикуя материалы, не всегда корректно описывает ситуацию, и, нередко, вообще переворачивает факты. Их цель — привлечение внимания к своим публикациям путем манипулирования уровнем сенсационности материала. В результате, уровень правовой грамотности населения остается низким и не систематизированным.
В этом блоге я планирую разбирать поочередно различные ситуации, которые могут повлечь за собой потерю права собственности, рассмотреть варианты рисков при покупке квартиры и прокомментировать реальные истории о потере права собственности на недвижимое имущество или о правовых спорах о нем.
Сегодня мы начнем говорить о рисках, которые сопряжены с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации квартиры.
Пример:
Гражданин А., достигнув к 2020 году 36-летнего возраста узнает, что его права были нарушены в 1999 году при приватизации квартиры его родителями.
Нарушены как?
Родители при приватизации квартиры (предположим их добросовестность и неграмотность) не рассказали о наличии у них несовершеннолетнего ребенка (ни у одного из родителей в паспорте о нем записи не было, поэтому никто про участие ребенка у них не спросил) оформили её на бабушку, написав нотариальный отказ от участия в приватизации.
Развитие событий.
Здесь есть варианты.
Идеальный: никто никогда об этом не вспомнил и не пострадал!
Почти идеальный: бабушка завещала квартиру гражданину А., он вступил в наследство и его интересы не ущемлены.
Все остальные – с негативными правовыми последствиями….
К примеру, бабушка могла умереть и передать квартиру в наследство родителям гражданина А., а могла завещать ее и другим лицам. Квартира могла быть перепродана или подарена…И что же, скажете вы, а как же сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью?
Верховный Суд РФ разъяснил по этому вопросу, что срок исковой давности должен исчисляться все же с момента, когда лицо узнало о том, что оно не было включено в число собственников приватизированного жилого помещения, а не с момента начала исполнения сделки (приватизация -это тоже сделка!)
Следовательно, суд признает приватизацию незаконной – интересы добросовестного приобретателя могут быть ущемлены!
По данному вопросу существует совершенно разнообразная судебная практика, решения по которой разнятся от предоставления права проживания, выдела доли до полного изъятия на основании признания сделки незаконной.
Итог:
Суд не может не учесть интересы гражданина, чьи законные интересы были ущемлены в несовершеннолетнем возрасте…следовательно, могут пострадать имущественные интересы другого гражданина…
Совет:
Для оценки рисков при покупке недвижимости максимально исследуйте цепочку предыдущих сделок по приобретаемой вами квартире, поднимая информацию от официальных источников (справки с места жительства/домовые книги, справки из ЗАГСа и т.д.), до рассказов соседей!
В заключении я пожелаю вам удачных и безопасных приобретений! До новых встреч!
Справка
ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» (БелАН) существует с 1994 года. В объединение входят руководители наиболее крупных и авторитетных риелторских организаций, которые занимают более 60% рынка риелторских услуг в стране. Целью ассоциации является развитие цивилизованного рынка недвижимости, в том числе через внедрение прогрессивных методов работы и разработку законодательных актов. БелАН обеспечивает поддержкой как своих членов, так и потребителей на рынке недвижимости.
Первоначально было опубликовано здесь: tut.by
Осторожно, дети
Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.
Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.
На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.
А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.
Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.
По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят
Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.
