Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2020 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2020 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.
Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.
Законодательство
- Содержание и образец договора
- Содержание и образец договора
- Документы
Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:
- ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
- ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
- Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.
Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2020 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем
С чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор. Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение. Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.
Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:
- По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
- Договор купли-продажи на предварительном этапе.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.
При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.
Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?
Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:
- Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
- Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
- Компания может подтвердить степень готовности заключением.
- Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
- Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.
Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.
Способы покупки квартиры в новостройке
Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.
В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:
- По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
- По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
- Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
- Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.
Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Риски при покупке в новостройке
Самые большие риски – это невыполнение застройщиком своих обязательств, но при условии, что все документы в порядке, получить компенсацию вполне реально. Но есть и другие риски, они связаны с юридической неграмотностью и не знанием своих прав. В этом случае есть большие шансы быть обманутым. Самые распространенные уловки, на которые попадаются покупатели:
- Включение не всех существенных условий в договор. Часто не указываются обязанности застройщика, в результате при просрочке сдачи объекта или его банкротстве ему, и предъявить нечего.
- Продажа одной квартиры по несколько раз. С ДДУ такое практически не случается, так как простор для махинация слишком ограниченный.
- Приостановка строительства на неопределенный срок, банкротство.
- Низкое качество сданного жилья, за счет экономии материалов.
- Разница в площади квартиры по договору и фактически.
- Отсутствие обустройства придомовой территории – не парковок, пешеходных дорожек, площадок для детей.
- Вексельные системы застройщика, при них вернуть вложенные средства почти невозможно.
- Предварительная купля-продажа. Это уловка к которой прибегает застройщик при возникновении проблем с разрешительной документацией.
- Заключение предварительных ДДУ, в которых требуют уплаты определенных сумм, до заключения основного договора.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”инструкция по покупке квартиры в новостройке” cnt=”1" col=”1" shls=”true”]
Покупка квартиры у застройщика: порядок действий
Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:
- Проверка застройщика. Это самый важный этап.
- Заключение ДДУ.
- Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
- Оплата по ДДУ.
После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.
Какая информация должна быть отражена в договоре:
- Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
- Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
- Реквизиты разрешения на строительство.
- Срок передачи объекта дольщику.
- Условный номер квартиры на время строительства.
- Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
- Права и обязанности застройщика.
- Права и обязанности дольщика.
- Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
- Порядок оплаты.
- Разрешение споров.
От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.
Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)
Документы
Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:
- Паспорт дольщика.
- Доверенность представителя застройщика, паспорт.
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
- Проектная декларация со всеми изменениями.
- Разрешение на строительство.
- ДДУ.
- План строящегося многоквартирного дома.
- Договор страхования ответственности застройщика.
- Справка из банка об открытии эскроу-счета.
Расходы
Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.
Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.
Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.
Договор долевого участия
Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.
Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:
- Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
- Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
- Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
- Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.
Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?
Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:
- Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
- Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
- После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
- Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.
Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Содержание и образец договора
ДДУ с ипотекой содержит практически те же сведения, что и без нее. Но в нем должен быть указан порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.
Документы
Для оформления ипотеки на новостройку понадобится:
- Паспорт заемщика.
- Справка 2-НДФЛ.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- ДДУ.
Обратите внимание! Если используется материнский капитал, в банк представляется сертификат и справка об остатке средств по нему из ПФР. Для подтверждения внесения первоначального взноса понадобится платежное поручение и выписка по банковскому счету.
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Отвечает руководитель отдела агентских Юлия Кравчук:
Начинать покупку квартиры в новостройке нужно с изучения рекламы (наружной, в СМИ, в интернете и т. д.). Она обязательно должна содержать название компании-застройщика и адрес сайта, на котором должна быть размещена проектная декларация комплекса и разрешение на строительство. Интернет (сайт объекта, форумы) поможет составить первое представление о проекте и его инициаторах: их учредителях и опыте работы. Полезно обратить внимание на наличие кредитующих объект крупных банков и его аккредитацию по ипотеке (это дает дополнительные гарантии, что Ваш будущий дом будет построен в срок).
Изучите на сайте планировки квартир: есть ли среди них то, что Вы ищете. Если да, то приступайте к изучению проекта: этажность, количество квартир на этаже, технологии строительства, инженерия, наличие внутренней инфраструктуры и т. д. Обратите внимание на ближайшее окружение комплекса: есть ли вокруг парки, детсады, школы, поликлиники, ТЦ и прочее. На некоторых сайтах можно в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Обязательно воспользуйтесь этой возможностью, посмотрите, как движется стройка.
Если к этому моменту у Вас сложится благоприятное впечатление, звоните в офис продаж и уточняйте, есть ли в продаже квартира с интересующей Вас площадью, количеством комнат, стоимость, наличие отделки и т. д.). Если таковых осталось немного или они подпадают под акцию, лучше по телефону забронировать выбранный лот и договориться о времени визита. Также уточните условия акции, правильно ли Вы поняли информацию, содержащуюся в рекламе.
Итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы
Итоги 2020 года на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти
Далее обратитесь к специалистам, которые помогут Вам в изучении документов, являющихся основанием для законного строительства. В частности, посмотрите договор аренды земельного участка и инвестконтракт, проясняющие обязательства застройщика перед городом. Также важной является документация, подтверждающая правомочность действий продавца: договор на реализацию объекта, протокол поквартирного распределения. Следующий этап — изучение договора приобретения жилья. Самой надежной правовой схемой на этапе строительства является покупка квартиры в соответствии с ФЗ-214.
Постарайтесь разузнать подробнее о комплексе: какой материал стен, уровень звукоизоляции, изготовитель окон, транспортная ситуация в районе, стоимость будущих коммунальных услуг, куда выходят окна и какой из них открывается вид. Уточните сроки реализации проекта поэтапно: когда построят, введут в эксплуатацию, когда будет оформлена собственность, выданы ключи.
Как зарегистрировать право собственности?
Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.
Как все выглядит пошагово:
- Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
- Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
- Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
- По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.
Документы
Для регистрации права собственности понадобится:
- Заявление (заполняется на месте).
- ДДУ.
- Передаточный акт.
- Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
- Техпаспорт.
Госпошлина
За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.
На что обратить внимание при покупке новостройки?
Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.
Также рекомендуется уточнить:
- Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
- Планируется ли строительство новых объектов рядом.
- Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
- Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
- Из каких материалов строится дом.
Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета
Как проверить застройщика?
Для начала нужно проверить документы строительной компании:
- Устав.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Свидетельство о регистрации в ИФНС.
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация.
- Договор страхования новостройки.
Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.
Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной. Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.
Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.
Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.
Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме
Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?
Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.
Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?
Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.
Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?
Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.
Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?
Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.
Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?
Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.
Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?
Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок
Порядок действий
Приобретение жилья, расположенного в новостройке, в ипотеку, выглядит следующим образом:
- Предварительное согласование ипотечного кредита на приобретение жилья в конкретном доме. Чаще всего, заявка на предоставление ипотечного займа направляется в банк-партнер конкретного застройщика. В этом случае возможность быстрого предварительного одобрения ипотечного займа возрастает, так как у банка нет необходимости в дополнительной проверке застройщика на предмет качественного исполнения им своих обязательств.
- Подписание предварительного договора купли-продажи с застройщиком, выступающим владельцем жилья, или с компанией-девелопером, которая занимается реализацией жилья в конкретном построенном доме. В таком договоре обязательно указываются основные данные о приобретаемой квартире, а также механизм осуществления взаиморасчетов между участниками сделки. Так как рассматриваемый вариант предусматривает приобретение жилья в ипотеку, то в предварительном договоре купли-продажи необходимо указать, какая часть денежных средств рассматривается в качестве первоначального взноса по такому займу и передается либо через банк продавцу недвижимости, либо самостоятельно путем перечисления денежных средств от покупателя к продавцу.
- Подписание кредитного договора для получения средств, которые будут переданы банком продавцу жилья в счет погашения денежных средств, которые должен выплатить покупатель за приобретаемые квадратные метры. Кредитный договор подписывается на основании предоставленного предварительного договора купли-продажи. Но в его подписании банк может отказать, несмотря на то, что было предварительное одобрение, если по каким-то причинам покупатель признан несоответствующим требованиям банка или приобретаемое жилье вызывает у банка вопросы.
- Подписание основного договора купли-продажи, на основании которого происходит регистрация права собственности на приобретенное жилье. С подписанным договором купли-продажи покупатель обращается в Росреестр для оформления права собственности на жилье, а также регистрирует установление обременения на такое жилье до момента полного погашения задолженности.
Для того, чтобы сделка прошла максимально успешно и быстро, сторонам сделки следует подготовить определенный пакет документов, который направляется в банк для рассмотрения вопроса о возможности заключения ипотечного договора.
