в разрезе ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости соответствующей группы (подгруппы). Перечень факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость, составляется на основе экспертного мнения оценщика с учетом результатов анализа рынка недвижимости. В описание типового объекта включаются как включенные в модель оценки факторы, оказывающие существенное влияние на рыночную стоимость, так и не включенные в модель оценки факторы;
с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов, принимаемых объектами-аналогами соответствующей группы (подгруппы);
с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для оценочных зон.
5.4. Расчет стоимости по моделям
Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель расчета кадастровой стоимости.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость определяется следующим образом:
определяется удельный показатель кадастровой стоимости путем подстановки значений факторов стоимости объекта оценки в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости;
определяется кадастровая стоимость объекта оценки путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта оценки.
Требование к отчету: в отчете должна быть указана модель и описание порядка расчета кадастровой стоимости.
Какие дополнительные функции появились у кадастровых палат
Согласно новому закону Росреестр будет наделен контрольно-надзорными функциями в отношении проведения государственной кадастровой оценки.
У руководителей государственных бюджетных учреждений, которые устанавливают кадастровую стоимость, появится персональная ответственность за ее определение. В случае выявления завышения кадастровой стоимости должностным лицам будет грозить увольнение.
Кадастровая палата будет предоставлять сведения об объектах недвижимости для проведения кадастровой оценки, а также пересчитывать при необходимости кадастровую стоимость (по результатам расчета индекса рынка недвижимости).
Публичная кадастровая карта России.
Источник: ООО «Фикси»
Согласно прежней редакции закона полномочия по расчету индекса рынка недвижимости принадлежали Росреестру.
5.5.Метод типового (эталонного) объекта (сводится к индивидуальному расчету)
5.5.1.Определение стоимости эталонного или типового объекта с последующей корректировкой каждого объекта оценки, учитывающей отличие ценообразующих характеристик от эталонного (базового) объекта.
Метод типового объекта заключается в следующем:
-определяется группа объектов оценки, в котором возможно/целесообразно типизировать объекты оценки;
-определяется основание типизации – характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;
-проводится типизация объектов оценки;
-формируется типовой объект оценки
-определяется стоимость типового объекта оценки
-в зависимости от вида разрешенного использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов при распространении стоимости типового объекта оценки на объекты оценки.
В качестве объекта оценки может выступать как непосредственно объекты оценки, так и типовой объект оценки. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект — аналог.
5.5.2. Определение стоимости эталонного или базового объекта с последующим приравниванием удельной стоимости других объектов данной группы (подгруппы) к удельной стоимости эталонного или базового объекта.
Кадастровая оценка
Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2020 года, установлен новый порядок проведения государственной кадастровой оценки.
Одним из основных нововведений закона является то, что государственная кадастровая оценка проводится государственным бюджетным учреждением наделенным полномочиями по определению кадастровой стоимости, созданным субъектом Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Вместе с тем введена возможность проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, которая проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на 30% и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки.
Результатом проведения государственной кадастровой оценки является определенная кадастровая стоимость.
Государственная кадастровая оценка проводится в два этапа.
До 1 января года определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка к проведению государственной кадастровой оценки, в рамках которой бюджетное учреждение собирает и обрабатывает информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, в том числе информацию об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена.
В этот период правообладатели объектов недвижимости вправе представить учреждению декларацию о характеристиках объекта недвижимости, информация из которой будет учтена учреждением при определении кадастровой стоимости.
При подготовке к проведению государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение направляет запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации.
После принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки орган регистрации прав по запросу уполномоченного органа предоставляет перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости.
Бюджетное учреждение в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке осуществляет обработку перечня. При этом вид использования объекта недвижимости определяется на основе письменного подтверждения органов местного самоуправления.
Результаты обработки перечня размещаются на официальном сайте уполномоченного органа.
далее »
Общий порядок проведения государственной кадастровой оценки следующий.
В установленные Законом сроки бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости. По итогам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет и размещает на своем сайте проект отчета, а также направляет его в орган регистрации прав для проверки на соответствие установленным требованиям и для размещения в Фонде данных государственной кадастровой оценки (на сайте Росреестра).
Любое заинтересованное лицо может представить свои замечания к промежуточным отчетным документам в течение 50 дней со дня размещения промежуточного отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания могут быть представлены в бюджетное учреждение или МФЦ лично, направлены почтой либо через Интернет.
Замечания к промежуточным отчетным документам должны соответствовать требованиям установленным Законом о кадастровой оценке. К замечанию могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.
По итогам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость может быть пересчитана. Пересчет может быть сделан, даже если собственник не подавал свои замечания, но они подавались иными лицами в отношении иных объектов недвижимости, если бюджетное учреждение сочтет такой пересчет необходимым.
При этом бюджетное учреждение на своем сайте каждые пять дней обязано размещать обновленные промежуточные данные, а также информацию о поступивших замечаниях, которые не учтены и отказ в их учете.
далее »
По истечении срока представления замечаний на проект отчета бюджетное учреждение составляет отчет.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации утверждает отчет путем принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Законом предусмотрены возможности для досудебного оспаривания кадастровой стоимости.
Любое заинтересованное лицо может обратиться в бюджетное учреждение за разъяснениями о том, как проведена оценка и об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Необходимо отметить, что бюджетное учреждение уполномочено давать разъяснения только в отношении кадастровой стоимости объектов недвижимости, оценку которых осуществляло.
Если в ходе рассмотрения такого обращения будут обнаружены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, учреждение будет обязано их устранить за свой счет.
Следует отметить, что допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.
далее »
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, в случае если затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии или в суде.
Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Комиссия создается на территории субъекта Российской Федерации уполномоченным органом.
Уточнен состав комиссии, теперь в состав комиссии кроме одного представителя органа регистрации прав входят по одному представителю от уполномоченного органа, уполномоченного по защите прав предпринимателей и уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации, совета муниципальных образований, предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков.
Постановлением Правительства Алтайского края от 22.06.2017 № 226 принято решение о создании КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» и определен орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственной кадастровой оценки на территории Алтайского края — управление имущественных отношений Алтайского края.
Распоряжением управления имущественных отношений Алтайского края от 26.11.2018 № 1412 принято решение о проведении на территории Алтайского края в 2020 году государственной кадастровой оценки в отношении: земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения; земельных участков категории земель промышленности и земель иного специального назначения; объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости).
далее »
Информирование о проведении государственной кадастровой оценки, в части сроков и о порядке подачи деклараций о характеристиках объектов недвижимости, замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об утверждении результатов определения кадастровой стоимости будет осуществлено в порядке, предусмотренном Законом о кадастровой оценке, на сайтах органов местного самоуправления, управления имущественных отношений Алтайского края https://www.altairegion-im.ru и КГБУ «АЦНГКО» https://www.altkadastr.ru, в средствах массовой информации, на информационных щитах управления и органов местного самоуправления.
Особое внимание следует обратить на то, что с 1 января 2020 года на территории Алтайского края налог на имущество физических лиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
С целью снижения налоговой нагрузки действует специальный переходный порядок исчисления налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости. Так, за первые три налоговых периода с начала применения порядка определение налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, производится с учетом понижающих коэффициентов 0,2, 0,4 и 0,6 соответственно.
Кроме того, предусмотрены налоговые вычеты, применяемые ко всем объектам жилого назначения вне зависимости от количества собственников этого имущества.
Полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости:
— по жилому дому — 50 кв. м;
— по квартире, части жилого дома — 20 кв. м;
— по комнате, части квартиры — 10 кв. м.
Местные органы власти вправе увеличивать размеры налоговых вычетов.
Если при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, для расчета налога такая база принимается равной нулю и налог платить не нужно.
далее »
Более подробную информацию можно получить по ссылке https://www.altairegion-im.ru/kadastr_new/
5.7.Метод индексации прошлых результатов
Данным методом допускается определение кадастровой стоимости группы объектов путём индексирования значения кадастровой стоимости, полученного в результате предыдущей кадастровой оценки. Оценщик самостоятельно не вправе применять данный метод, без получения одобрения заказчика. Для применения данного метода оценщик инициирует совещание у заказчика кадастровой оценки, представляет обоснование невозможности расчёта какой-либо из групп объектов методами, описанными выше, нецелесообразность оценки объектов представленной группы методами индивидуальной оценки, а также ориентировочную величину коэффициента-мультипликатора, учитывающего изменение цен. Решением заказчика утверждается оценка рассматриваемых групп методом индексации предыдущих результатов кадастровой оценки с обязательным указанием на то, данные какой кадастровой оценки должны подлежать индексации.
Метод индексации результатов оценки соседних субъектов РФ. Данным методом предусматривается возможность использования результатов кадастровой оценки соседних с оцениваемым субъектов РФ. Процедура применения индексации данных соседних субъектов аналогична процедуре индексации прошлых периодов. Отличие заключается в том, что на МВК, помимо обоснования невозможности или нецелесообразности применения других методов, представляются данные об известных характеристиках рассматриваемых групп в соседних регионах, возможное отклонение от результатов оценки, учитывающее региональное различие и иную дату оценки.
Как будут исправлять ошибки
Как уже говорилось выше, кадастровая стоимость недвижимости не является постоянной величиной и может меняться. Если в ходе ее расчета была допущена ошибка, то ее можно (и нужно) исправить.
Раньше, для того чтобы оспорить такую стоимость недвижимости, собственникам приходилось обращаться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Но с 11 августа закон встал на сторону собственников. Он направлен на защиту интересов правообладателей объектов недвижимости.
Кадастровая оценка недвижимости.
Pixabay.com.
Если при исправлении ошибки кадастровая стоимость снижается, то она меняется на уменьшенную на весь период со дня внесения в госреестр недвижимости первоначальной цифры.
Если же кадастровая стоимость увеличивается, она начнет применяться только с года, следующего за годом ее исправления.
Учитывается ли физический износ здания при определении величины кадастровой стоимости объекта?
Физический износ для государственной кадастровой оценки — утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.
Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).
Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.
При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.
