Договор на оказание риэлторских услуг по приобретению (покупке) недвижимости
[Наименование организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемая в дальнейшем «Агентство», с одной стороны и [Ф. И. О. и паспортные данные для физических лиц/полное наименование, Ф. И. О. и должность руководителя, документ, подтверждающий его полномочия и сведения о государственной регистрации для юридических лиц], именуемое в дальнейшем «Заказчик», а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Перечень услуг агентства
Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.
Спорные пункты:
1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».
Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.
Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».
2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».
В данном пункте не раскрывается, кто именно – риэлтор или клиент – будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.
3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки».
Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.
4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»
Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.
Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.
5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта».
Данный пункт – это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.
Недостающие обязанности
В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости – не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора: 1. Получение риэлтором информации об обременении объекта – запрос справки из ЕГРП; 2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги; 3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах – запрос информации в паспортном столе; 4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.
Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.
Сопровождение сделки при покупке и продаже квартиры
Сопровождение сделки предполагает работу агента с момента подготовки квартиры до ее перехода покупателю. Квартиру подготавливают как внешне, так и документально. Специалист присутствует на всех важных этапах сделки, подсказывает, согласовывает, поддерживает, зачастую работает по доверенности от клиента, оказывает сопровождение в МФЦ, Росреестр, кадастровой палате, БТИ, банке и т.д.
Подробнее о плюсах продажи квартиры через агента в видео:
Договор с риэлтором: без «подводных камней»
Клиентам риэлторских компаний можно порекомендовать обусловливать выплату вознаграждения за оказанные услуги фактом перехода права на продаваемый (или покупаемый) объект. Для продавцов объектов недвижимости будет нелишним дополнительно оговорить, что вознаграждение за услуги агентства будет удержано непосредственно из причитающейся продавцу продажной суммы квартиры. Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным.
Договор подряда между агентством и риэлтором
/ / С теоретической точки зрения договор аренды – это временное владение чужим имуществом за определенную оплату, а договор возмездного оказания услуг – выполнение ряда действий с целью получения вознаграждения.
Но на практике это понятия сложно различимы.Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.Сходным по содержанию с договором поручения является и агентский договор. В риэлторской практике он чаще используется в случаях, когда от имени клиента необходимо совершить не только юридические, но и фактические действия, то есть те, которые никаких правовых последствий не вызывают (реклама объекта в СМИ, переговоры с потенциальными интересантами и т.
п.). Агентские договоры помимо общих положений, применяемых и при договоре поручения, могут содержать правило об «эксклюзивности».
Его суть в том, что, заключив с риэлторской договор на поиск объекта, удовлетворяющего указанным в соглашении требованиям, клиент под угрозой выплаты неустойки уже не может сотрудничать с другими агентствами либо осуществлять поиск объекта самостоятельно.
Практика показывает, что в случае несоблюдения этого правила агентство может не только потребовать выплаты установленной в договоре неустойки, но и наложить в обеспечение этой выплаты арест на купленную принципалом–покупателем квартиру.
Договор оказания услуг по поиску и покупке квартиры
2.4 Признается, что размер убытков, причиненных Риэлтору использованием конфиденциальной информации об Объекте в нарушение Договора, не может быть меньше цены услуг Риэлтора по Договору. Независимо от момента и основания прекращения Договора, условия о конфиденциальной информации, о порядке ее использования и об ответственности за ненадлежащее использование такой информации сохраняют силу в течение 12 (Двенадцати) месяцев с момента (даты) последней расписки Клиента в получении информации об Объекте.
Рекомендуем прочесть: За Какой Суммой Придут Судебные Приставы
Риэлторский договор
4.1.2 Начало фактического использования Объекта Заказчиком. Под фактическим использованием Объекта Стороны понимают физическое пребывание Заказчика (его сотрудников) на территории Объекта более рабочих дней.
6.4. В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора.
Договор с риэлтором – кратко и самое важное
02 Первый обязательный пункт —предмет договора
. Под ним подразумеваются те правовые отношения, по поводу которых заключается договор (приобретение квартиры, реализация, аренда квартиры, подготовка документации для сделки, предоставление информации и пр.). Ваша задача — четко выяснить, что именно обязуется совершить в вашу пользу риэлтор, за что вы должны ему заплатить, и каков порядок расчетов. В ином случае вы рискуете дополнительно оплатить услуги нотариуса, рекламу, БТИ и другие услуги или же самостоятельно проделать часть работы.
Как оформить контракт с риэлтором, на что обратить внимание
При оформлении сделок с недвижимостью услуги риэлтора очень важны. Ведь агенты по недвижимости хорошо разбираются во всех тонкостях такого соглашения, знают, какие нужны документы и как правильно оформить сделку с юридической стороны. Клиенты прибегают к услугам риэлторов, так как не имеют времени и желания разбираться в тонкостях сделок с недвижимостью. Ведь лучше сэкономить нервы и время и сразу же обратиться к риэлторам.
Стоит отнестись серьезно к выбору агентства по недвижимости. Агентство должно иметь безупречную репутацию и хорошие рекомендации. Ведь можно нарваться и на мошенников.
Чтобы с Вами не произошло неприятных ситуаций, нужно знать как правильно оформить договор с риэлтором, на какие детали стоит обязательно обратить внимание и какие важные пункты договора не забыть.
Стороны договора
В договоре риэлторских участвуют две стороны. Одна из них именуется Заказчик – лицо, которое обращается за помощью к агенту по недвижимости для получения определенного вида услуг, связанных с недвижимостью. Вторая сторона – Исполнитель – это юридическое лицо, от имени которой действует представитель – агент. Также исполнителем может быть индивидуальный предприниматель, который и является лицом, оказывающим услуги по недвижимости.
Заключая договор, нужно внимательно ознакомиться с документами исполнителя, проверить правильность их заполнения и достоверность информации об исполнителе сверить с оригиналами документов. Также не стоит стесняться проверять паспорт агента, который действует по доверенности от имени агентства, правильность заполнения и наличие такой доверенности.
В отдельных случаях, если личность агента вызывает подозрения, можно попросить у него паспорт, и сделать себе копию этого документа.
Предмет договора
Самым важным пунктом договора на оказание риэлторских услуг является первый пункт – «Предмет договора». Здесь детально описывается, какую именно услугу желает получить заказчик от исполнителя. А также указывается четкое описание объекта недвижимости (количество квадратных метров, расположение, стоимость квадратного метра и прочая информация).
Обязанности сторон
В договоре на предоставление услуг риэлтора у каждой из сторон есть четкие обязанности, которые прописаны в пункте «Права и обязанности сторон».
Обязанности исполнителя:
- Совершение действий, которые будут способствовать выполнению поручения заказчика;
- Организация рекламных мероприятий, встреч, а также сопровождение переговоров по организации манипуляций с недвижимостью в интересах заказчика;
- Подготовка документов и составление договора;
- Уведомление заказчика о всех своих действиях.
Исполнитель имеет право:
- Не выполнять поручения заказчика, которые не прописаны в пунктах договора и не оговоре предварительно с исполнителем, а также такие поручения, которые выходят за рамки обязанностей исполнителя;
- При возникновении необходимости подключать к работе третьих лиц, а так же требовать у заказчика дополнительную информацию и документы для содействия в выполнении им условий договора.
Заказчик имеет право:
- Требовать у агента отчет о выполненной работе;
- Лично присутствовать на переговорах, касающихся его сделки.
Также у заказчика есть ряд обязанностей:
- Предоставлять агенту достоверную информацию об объектах недвижимости;
- Своевременно выплатить агенту сумму вознаграждения за его услуги;
- Самостоятельно рассчитываться по расходам, связанным с оформлением и сбором документов для сделки;
- Не заключать аналогичных договоров с третьими лицами на время действия подписанного с риэлтором договора;
- Своевременно предоставлять агенту всю необходимую для оформления удачной сделки информацию, документы, а также выдавать (по необходимости) доверенности на представление своих интересов.
Сроки договора
Чтобы договор с риэлтором не растянулся на неопределенный срок, в договоре четко прописывают его срок действия и срок выполнения агентом, возложенного на него поручения (объема услуг).
Чтобы указать в договоре такую информацию, в нем прописывают специальный пункт «Срок действия договора». Здесь указывают дату окончания действия соглашения между заказчиком и исполнителем, а сроки предоставления риэлтором услуг по договору обычно прописывают в пункте «Предмет договора».
Стоимость услуг и порядок расчетов
В пункте договора «Стоимость услуг и порядок расчетов» указывается сумма вознаграждения, которая выплачивается агенту после выполнения им своих обязательств. Также прописывается порядок расчетов, то есть указывается дата или событие, после которого заказчик должен рассчитаться с риэлтором в полном объёме.
Прописывается, каким образом будут вестись расчеты: через банковский счет, на карту, наличными, частями или одной суммой сразу. Здесь же указывается сумма НДС, если агентство является плательщиком такого налога.
Ответственность сторон
Ответственность за нарушение условий договора вписывают в пункт «Ответственность сторон». Здесь указывается информация о том, какие штрафы и прочее будут нести стороны за невыполнение ими своих обязательств по договору.
договора и акт выполненных работ по документу можно тут.
Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости
- Заказчик обязуется: Оплачивать Услуги в размерах и сроки, предусмотренные Договором.
- Своевременно передавать Исполнителю всю необходимую для оказания Услуг информацию и документацию.
- Принять оказанные Услуги в соответствии с условиями Договора.
- Не передавать полученную от Исполнителя информацию, связанную с оказанием услуг по Договору, третьим лицам и не использовать ее иным образом, способным привести к нанесению ущерба интересам Исполнителя.
- Во время срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников), связанных с оказанием Услуг, без согласования с Исполнителем, в том числе не производить самостоятельных осмотров объектов Недвижимости.
- Оказывать Услуги качественно и в срок в соответствии с условиями Договора.
- Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения, связанные с оказанием Услуг, не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.
- Требовать оплаты за оказанные услуги.
Рекомендуем прочесть: Договор дарения дома по доверенности
Содержание документа
Как и любой юридический документ, договор оказания риэлторских услуг имеет ряд обязательных реквизитов. Так, договор должен включать такую информацию:
- Дата составления договора на оказание риэлторских услуг, место составления документа;
- Наименования сторон договора;
- Описание предмета договора;
- Условия и сроки выплаты вознаграждения;
- Сроки выполнения сторонами своих обязательств;
- Обязанности сторон;
- Обязательные критерии сделки;
- Ответственность сторон договора;
- Порядок решения спорных ситуаций;
- Срок действия договора.
Документ должен иметь как можно больше подробной информации, это позволит обезопасить себя и свои интересы двум сторонам такой сделки. Поэтому существует целесообразность заключения различных договоров на различные сделки, в зависимости от вида услуг.
договора можно по ссылке.
На практике же известно, что риэлторские агентства, как правило, в своей деятельности чаще заключают договора по единому шаблону, вписываю туда, какую конкретно услугу желает получить заказчик.
Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные
Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.
Услуги агента
Договора на оказание риэлторских услуг по продаже недвижимости заключается с агентом. Такое название также применяют к риэлтору, заключая с ним договор. Действия и правила заключения договора регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации. Чаще всего сторонами такого договора выступают физическое лицо – Заказчик, и юридическое лицо – риэлторская компания. От лица компании действия с недвижимостью проводит конкретное лицо – то есть агент этой компании.
К перечню услуг агента по недвижимости входят те услуги, которые прописаны в договоре. Например, если речь идет о покупке недвижимости, риэлтор подыскивает объекты недвижимости, которые удовлетворяют условия заказчика, проводит встречи с продавцами, оказывает сопровождения сделки по купле-продаже недвижимости.
За и против сотрудничества с агентами недвижимости
Как и в любом другом деле, от работы с агентством можно оказаться в выигрыши, но можно и проиграть. Многое будет зависеть от того, в какое именно агентство недвижимости обратится клиент и какая у него степень надежности.
Плюсы сотрудничества:
- оперативный поиск клиента на покупку. У агентства с хорошей репутацией срок составляет около трех месяцев;
- всесторонняя реклама продаваемой квартиры;
- отвечают на телефонные звонки от клиентов, договариваются о просмотрах;
- занимаются проверкой чистоты документов перед заключением соглашения.
Информация
Добросовестность и компетентность агентства недвижимости необходимо проверить до наступления момента заключения договора. Надо хорошо изучить репутацию риэлторской фирмы и отзывы клиентов о нем.
Минусы сотрудничества:
- стоимость услуг – в среднем около 5% от цены квартиры;
- существует опасность столкнуться с мошенничеством – вступление в сговор с покупателем;
- при досрочном расторжении договора теряется аванс;
- долгая продажа.
Информация
В нашей стране до сих пор опасаются «черных» риэлторов, хотя их время уже давно прошло. С таким видом деятельности тяжело столкнуться. Однако бывают проблемы другого рода. Например, договор заключен, а у агентства недвижимости маленькая база клиентов. Соответственно, время затягивается, продавец попросту зря теряет время.
Также встречаются случаи, когда агент получает аванс и пропадает. Выключает телефон, либо создает видимость деятельности.
Для того, чтобы не нарваться на недобросовестное агентство недвижимости, надо проверить его регистрацию или сертификат. Агентство должно иметь отменную репутацию, широкую клиентскую базу и налаженные связи в сфере недвижимости.
Что должен содержать договор с агентством недвижимости
Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.
Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.
Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.
Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:
- дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
- полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
- правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
- суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
- обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
- размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
- обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
- обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
- срок исполнения обязательств риэлтором;
- Ответственность риэлтора за проведенную сделку.
Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.
Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.
