Реструктуризация ипотеки: условия и порядок проведения

Перед тем как начинать разговор о реструктуризации, нужно понять, что такое ипотека и что она дает рядовому человеку. В простом смысле это кредит, предоставляемый банком на покупку жилья, при котором имущество остается в собственности должника, но является залогом у кредитора, то есть, если должник не исполняет свои обязательства, кредитор может воспользоваться правом продажи залогового имущества с целью возмещения своих убытков. С одной стороны, ипотека дает возможность обзавестись жильем, однако с другой, нужно понимать, что в случае приобретения квартиры таким образом вы должны оставаться платежеспособным долгое время. В сегодняшних реалиях достаточно сложно сохранять платежеспособность ввиду многих причин: потеря работы, снижение заработной платы или проблемы со здоровьем. Впрочем, для банка не суть важно, по какой причине должник не может внести необходимый платеж. Как же быть, если произошел какой-то форс-мажор и уже нет возможности выплачивать взносы в прежнем порядке? Здесь на помощь приходит такая услуга, как реструктуризация ипотеки.

Что это такое?

В настоящий момент на практике реструктуризация кредитов еще не получила должного распространения. Все дело в том, что такой выход выгоден только заемщику, со стороны банка выгода лишь в том, что должник будет платить, но не так, как раньше. Реструктуризация — это изменение условий кредитования, после которого заемщик получает более выгодные условия выплаты средств. Эта процедура не снижает размер выплаты в конечном итоге и уж тем более не снимает с заемщика его долг, он обязан выплачивать кредит и дальше, но уже на более выгодных условиях.

Изменения после реструктуризации могут быть различными, например, можно изменить порядок погашения долга или размер ежемесячного платежа. Иногда банки предоставляют возможность плательщику погашать только проценты за пользование денежными средствами кредитно-финансовой организации, платежи по основному долгу в таком случае откладываются на несколько месяцев.

Как реструктуризировать долг по ипотеке: условия, документы и порядок действий

Время чтения: 7 минут(ы)
Реструктуризация долга по ипотеке по своим задачам и целям мало чем отличается от аналогичных мер в отношении других кредитных продуктов. С помощью реструктуризации кредитор и заемщик дополнительно решают задачу исключения крайней меры урегулирования долговой проблемы. При этом взаимосвязь жилищного кредитования и рынка недвижимости накладывает серьезный отпечаток на состояние, тенденции и развитие в области применения схем реструктуризации по данному виду кредитования.

Что делать для реструктуризации долга по ипотеке

Реструктуризация долга по ипотеке — что это такое?

Если в какой-то момент заемщик становится неплатежеспособен и не может в дальнейшем обслуживать ипотечную кредитную линию, то наиболее выгодным решением проблемы для обеих сторон станет реструктуризация ипотечного займа.

Внимание: Кредитору проще пересмотреть отношения с уже имеющимся постоянным клиентом, чем реализовывать его имущество и искать нового заемщика.

Реструктуризация позволяет с помощью различных схем и методов восстановить возможность нормального погашения долга. При этом решение о структуризации принимается обеими сторонами, поэтому условия нового договора будут выгодны не только заемщику, но и кредитору.

Как это работает?

Реструктуризация жилищного займа представляет собой изменение условий кредитования, в результате которого заемщик получает более удобный для него вариант погашения долга.

При оформлении реструктуризации не стоит надеяться на снижение суммы займа или списание задолженности. Однако, новые условия кредитования позволят заемщику вернуться к нормального режиму обслуживания займа.

Реструктуризация доступна и физическим, и юридическим лицам.

Реструктуризация долга по ипотеке подразумевает одно из следующих изменений в условиях кредитного договора:

• продление срока выплаты кредита с уменьшением суммы ежемесячного платежа;
• возможность оплачивать только процентную часть за использование займа с отсрочкой выплаты «тела» долга;
• снижение процентной ставки;
• отмена санкций за не вовремя внесенные ежемесячные платежи.

В некоторых ситуациях кредитор принимает в качестве погашения части долга имущество, принадлежащее должнику. Однако, такие меры в отношении физических лиц принимаются крайне редко, но некоторым фирмам удается данным образом закрыть часть долга.

В любом случае для достижения договоренности с кредитором должнику необходимо иметь веское обоснование невыплаты долга, подтвержденное документально. Просто перестать вносить платежи по кредиту, а потом надеяться на лояльность банка не стоит – сумма штрафов сведет всю потенциальную выгоду реструктуризации на нет.

Вескими причинами для невыплаты долга физическим лицом банки считают:

• тяжелую болезнь;
• уход из жизни члена семьи;
• утрату трудоспособности;
• потерю работы;
• существенное понижение заработной платы.

Для достижения договоренности о реструктуризации заемщику необходимо подтвердить случившееся документально. Положительное кредитное прошлое повысит шансы на одобрение реструктуризации банком.

Вескими причинами для невыплаты долга юридическим лицом банки считают:

• скачок валютного курса (для должников, взявших займ в иностранной валюте);
• падение выручки;
• изменения в уставе организационно-правовой форме организации.

Наиболее распространенным вариантом реструктуризации для юридических лиц является предоставление кредитных каникул либо пересмотр суммы и графика платежей.

Закон о реструктуризации долга по ипотеке

В 2020 году правительством был принят закон, позволяющий некоторым категориям россиян пересмотреть условия займа и получить поддержку от государства в размере до 20% от суммы ипотеки, но не более 600 тысяч рублей, благодаря чему нагрузка на заемщика будет снижена, а банк не попадет в затруднительную ситуацию.

Для получения такой поддержки должны быть соблюдены следующие условия:

1. взятое в ипотеку жилье является единственным жильем;
2. совокупная доля владения другими объектами не должна превышать 50 процентов на всю семью;
3. стоимость квадратного метра ипотечного жилья не должна превышать среднерыночную стоимость квадратного метра аналогичного жилья более, чем на 60%;
4. на одного человека действует ограничение по площади в 50 кв.м; для двух – 35 кв.м. на отдельного члена семьи, для 3 и более – 30 кв. м., но при этом общая площадь квартиры не должна превышать 100 кв.м.

Для валютных заемщиков отсрочка в выплате предоставляется при условии, что сумма ежемесячного платежа в рублевом эквиваленте выросла не более чем на 30%.

Срок и продление реструктуризации долгов по ипотеке

Так как реструктуризация кредита является правом, а не обязанностью банков, а порядок ее предоставления не регламентируется законодательством, то весь процесс определяется каждым кредитором самостоятельно.

В том числе срок реструктуризации долга устанавливается каждым банком индивидуально.

В большинстве случаев максимальный срок по реструктуризации ипотеки среди российских кредиторов равен 10 годам. Однако отдельные банки могут существенно уменьшить или увеличить данный период в соответствии с внутренней политикой организации.

Несмотря на то, что реструктуризация долга облегчает участь заемщика, не всегда выделенного банком периода хватает для стабилизации ситуации. Некоторые организации рассматривают возможность продления реструктуризации на основании заявления заемщика. Однако решение одобрить или отклонить такую заявку по-прежнему остается за кредитором.

Как реструктуризировать долг по ипотеке

Необходимые требования и условия

Для реструктуризации долга по ипотеке должны соблюдаться условия и параметры взятого в ипотеку жилья, поэтому приобретенная недвижимость должна быть:

• единственным жильем у заемщика;
• недорогим по сравнению со среднерыночными ценами на аналогичное жилье;
• небольшим по площади;
• приобретенным не ранее, чем за год до реструктуризации.

Кроме того, требования предъявляются и к заемщикам, которые могут претендовать на проведение реструктуризации:

• граждане, являющиеся родителями или опекунами несовершеннолетнего ребенка;
• ветераны боевых действий;
• инвалиды и родители детей-инвалидов независимо от их возраста.

Предложение реструктуризации ориентирована до заемщиков с положительной кредитной историей, у которых по объективно уважительной причине возникли временные финансовые трудности.

Какие существуют варианты реструктуризации основного долга по ипотеке?

Банки, предлагающие реструктуризацию кредитов по ипотеке, могут предложить собственным заемщикам один из следующих вариантов изменения условий кредитования:

• увеличение срока кредитования с уменьшением ежемесячных выплат;
• предоставление кредитных каникул с выплатой лишь процентов за использование займов;
• рефинансирование за счет получения нового кредита на более выгодных условиях;
• изменение валюты кредита;
• отмена санкций за просрочку кредита;
• полное досрочное погашение с целью ликвидации переплаты по кредиту.

Что делать: пошаговая инструкция

Для того чтобы провести реструктуризацию ипотеки с помощью государства необходимо выполнить следующие шаги:

1. собрать пакет документов, подтверждающий причины уже появившейся или возможной в будущем задолженности;
2. оформить заявку на реструктуризацию в отделении банка;
3. объявить кредитору причины финансовой несостоятельности и сумму реального дохода;
4. в течение двух недель ждать решения банка;
5. в случае одобрения реструктуризации подписать новый договор и получить новый график погашения долга.

Важно: Банк не обязан принимать положительное решение по проведению реструктуризации.

В случае отказа заемщик может попытаться рефинансировать жилищный займ за счет кредитования в другом банке на более выгодных условиях.

Программа реструктуризации долга по ипотеке с помощью государства

В апреле 2020 года была утверждена программа поддержки от государства в размере до 20 процентов (но не более 600 тысяч рублей) по одному жилищному займу.

Правительство предлагает помощь в реструктуризации ипотеки следующим категориям граждан:

• молодым семьям, где возраст супругов не превышает 35 лет, имеющим более одного ребенка;
• семьям с двумя детьми независимо от возраста родителей;
• лицам, являющимся опекунами молодых людей не старше 24 лет;
• ветеранам боевых действий;
• инвалидам;
• чиновникам;
• ученым и научным сотрудникам государственных и муниципальных учреждений.

Для получения субсидии от государства должны соблюдаться параметры взятого в ипотеку жилья, поэтому приобретенная недвижимость должна быть:

• единственным жильем у заемщика;
• недорогим по сравнению со среднерыночными ценами на аналогичное жилье;
• небольшим по площади;
• приобретенным не ранее, чем за год до реструктуризации.

Для многодетных семей требования к метражу и стоимости не предъявляются.

Банки, работающие с реструктуризацией долга по ипотеке

На российском банковском рынке огромное количество организаций предлагает своим клиентам реструктуризацию долга по ипотеке.

Самыми известными кредиторами среди них являются такие учреждения, как:

• «АИЖК»;
• «Сбербанк»;
• «ВТБ 24»;
• «Открытие»;
• «Россельхозбанк».
• Реструктуризация долга по ипотеке в «Сбербанке»

Сбербанк

Самый известный кредитор нашей страны предлагает реструктуризацию ипотеки не только в рублевом, но и валютном эквиваленте. В последнем случае размер долга будет пересчитан по текущему курсу.

Для ипотечных должников «Сбербанк» предлагает:

• отсрочку по оплате основного долга;
• увеличение срока кредитования;
• восстановление просроченного основного долга на счетах по учету срочной задолженности.

Основанием для проведения реструктуризации ипотеки для «Сбербанка» являются:

1. тяжелое заболевание;
2. уход из жизни;
3. беременность;
4. срочная служба в армии;
5. снижение дохода.

Для получения положительного решения в отношении реструктуризации должны быть соблюдены следующие условия:

• положительное кредитное прошлое заемщика;
• просрочка более 30 дней;
• наличие документального подтверждения невозможности погашения кредита собственными силами.

В некоторых случаях потребуется привлечение поручителя.

Для подачи заявки на проведение реструктуризации необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

• паспорта;
• трудовой книжки;
• документального обоснования неплатежеспособности.

ВТБ 24

При оформлении реструктуризации ипотеки в «ВТБ 24» банк может предложить заемщику один из следующих вариантов:

• списать часть задолженности;
• возместить часть долга за счет имущества клиента;
• изменить условия погашения кредита.

Для проведения реструктуризации долга в «ВТБ 24» клиент банка должен соответствовать следующим условиям:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 до 70 лет;
• регистрация в регионе местонахождения банка;
• общий трудовой стаж не менее года;
• уровень дохода позволяет производить регулярную оплату кредита на новых условиях.

На изменение условий кредитования могут претендовать следующие категории граждан:

• ветераны боевых действий;
• родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка;
• семьи с двумя и более детьми;
• лица проживающие в аварийном доме;
• сотрудники сферы образования со стажем работы не менее пяти лет;
• сотрудники муниципальных учреждений.

Важно: Основанием для проведения реструктуризации может послужить факт наличия трехмесячной просрочки платежа.

Для подачи заявки на проведение реструктуризации необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

• общегражданского паспорта;
• трудовой книжки;
• документального обоснования некредитоспособности.

АИЖК

Программа реструктуризации ипотеки в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию заработала после утверждения правительственной «Программы помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков» от 20 апреля 2020 года.

Простыми словами: если вы брали ипотеку в любом российском банке, и затем у вас произошли радикальные изменения (родился ребенок, существенно уменьшился доход и т.д.), АИЖК может снизить сумму вашего кредита на 20% (но не более чем на 600 тысяч).

Поддержка при ипотечном кредитовании от АИЖК также может проявляться в форме:

• изменения иностранной валюты кредита на рубли;
• установления суммы по ипотечному кредитованию на весь необходимый период не более 12%;
• уменьшения ежемесячных платежей до 50%;
• снижения долговых обязательств заемщика в размере не менее суммы возмещения.

Для участия в программе поддержки от АИЖК ситуация должна соответствовать определенным условиям:

• за последние три месяца общий доход снизился более чем на треть;
• ежемесячный платеж по валютной ипотеке вырос на треть по сравнению с исходными данными;
• после внесения платежа по ипотеке семья остается с доходом, не превышающим два прожиточных минимум для данного региона.

Согласно российскому законодательству в программе поддержки от АИЖК могут участвовать:

• семьи с недееспособным ребенком до 18 лет;
• опекуны и попечители несовершеннолетних;
• ветераны боевых действий;
• инвалиды;
• опекуны детей-инвалидов.

Помимо всего прочего, требования выдвигаются и к ипотечному жилью, оно должно быть:

• единственным жильем у заемщика;
• недорогим: его стоимость не должна превышать среднерыночную стоимость аналогичных объектов более, чем на 60%;
• небольшим по площади:
  1-комнатная квартира – не более 45 кв.м.;
• 2- комнатная квартира – не более 65 кв.м.;
• 3- комнатная квартира – не более 85 кв.м.
• приобретено не ранее, чем за год до реструктуризации.

Для оформления заявки на участие в программе необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт заемщика;
• документы, удостоверяющие личность всех членов семьи;
• свидетельство о заключении/расторжении брака;
• справку с указанием суммы задолженности и срока ипотеки;
• выписку и отчет из ЕГРП о правах на жилье для заемщика и члена его семьи, подтверждающие, что данная недвижимость является единственным жильем;
• справку об уровне дохода;
• документальное обоснование неплатежеспособности.

Образец заявления

Реструктуризация проводится по письменному заявлению заемщика. Некоторые кредиторы разработали собственные формы заявлений, но их клиенты могут составить обращение в произвольной форме. Главным условием является отражение в документе:

• наименования организации;
• данных кредитного договора;
• информации об уже совершенных платежах и остававшейся задолженности;
• причины неплатежеспособности;
• приемлемых для заемщика вариантов реструктуризации.

В конечном итоге обращение будет выглядеть примерно следующим образом:

Руководителю (наименование кредитной организации)

заявление о реструктуризации ипотечного кредита

В соответствии с договором кредитования № (номер кредитного договора) от (дата составления договора) года, я являюсь клиентом вашего банка и выплачиваю кредит. На сегодняшний день остаток задолженности по займу составляет (актуальная сумма задолженности).

В связи со сложившимися обстоятельствами с виде (веская причина неплатежеспособности), у меня возникли финансовые трудности, что привело к проблеме с погашением данного займа. Копии подтверждающих документов к настоящему обращению прилагаю.

На основании вышеизложенного, прошу рассмотреть вопрос о реструктуризации моего кредита.

(дата обращения) (подпись, расшифровка)

Отзывы

Несмотря на, казалось бы, выгодные условия, государственная программа реструктуризации не обрела ожидаемую популярность.

В самом начале действия государственной программы к заемщикам предъявлялись очень жесткие требования, из-за чего большое количество нуждающихся в реструктуризации просто получало отказ. Впоследствии условия смягчились, программа перерабатывалась и стала более жизнеспособной, однако львиная доля должников уже обратилась за реструктуризацией в банки и получила необходимую поддержку, а оставшиеся неплательщики перешли в разряд злостных и судятся с кредиторами.

Безусловно, лучше всего не доводить ситуацию до крайних мер и стараться брать на себя долговые обязательства только в случае абсолютной уверенности в собственном финансовом благополучии. Но так как ипотека – проект многолетний, то если непредвиденные обстоятельства,затрудняющие погашение долга, все же случились, реструктуризация может стать единственно верным выходом из ситуации.

Видео

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

0 1

Условия реструктуризации ипотеки

В первую очередь вам необходимо доказать кредитно-финансовой организации, услугами которой вы пользовались, что вы действительно в этом нуждаетесь. Для этого необходимо собрать пакет документов, которые подтвердят ваше затруднительное финансовое положение. Лучше всего не тянуть с обращением за помощью, иначе, если дело дойдет до просрочки, это окажет негативное влияние на решение банка о реструктуризации вашей ипотеки. Если ваши отношения с финансовым учреждением ранее складывались хорошо, и ваши подтверждающие документы его удовлетворят, то вы можете рассчитывать на более выгодные условия расчета. Но бывают случаи, когда банк не идет навстречу клиенту, в таком случае есть еще один вариант — искать другую кредитно-финансовую организацию, которая согласится произвести процедуру рефинансирования вашего кредита.

Документы, которые необходимо собрать

Рассмотрим стандартный пакет документов, который запрашивает любой банк при оформлении реструктуризации. Итак, в него входят:

• Оригинал или копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Справка о доходах с последнего рабочего места за последний год.
• Если имеются дополнительные доходы, нужно предоставить и сведения о них.
• Анкета по предоставлению реструктуризации.
• Паспорт.
• Документы о наличии задолженностей по другим кредитам, а также документы, подтверждающие уже исполненные обязательства.
• Кредитный договор, заключенный между заемщиком и кредитно-финансовой организацией, предоставившей ипотечный кредит.
• Копия закладной, которая заверена организацией, выдавшей ипотеку.

Если таковые имеются, необходимо предоставить и следующие документы:

• Копию свидетельства о заключении брака.
• Документы о полученном образовании.
• Подтверждающие плохое состояние здоровья, если реструктуризация потребовалась по этой причине.
• Военный билет или приписное свидетельство.
• Документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимого или движимого имущества.

Если вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, придется собрать документы и для них:

• Документы, устанавливающие право собственности на имущество.
• Договор страхования титула недвижимости.
• Документы созаемщиков, если таковые имеются.

Для кого доступно перекредитование?

Прибегнуть к перекредитованию могут военнослужащие РФ, которые ближайшие годы не планируют уходить со службы, и которые ранее получили в одном из российских банков военную ипотеку.

Каждое учреждение вправе самостоятельно установить список требований к потенциальным заемщикам, но в большинстве случаев это:

1. Положительный кредитный рейтинг.
2. Застрахованный жилой объект, купленный в ипотеку (иногда и наличие страховки жизни и здоровья заемщика).
3. Минимальный отрезок времени до завершения действия ипотечного договора.
4. Минимальный период оформления ипотечного займа.
5. Отсутствие просроченных задолженностей по текущей ипотеке.

Мнение эксперта

Антонов Виктор Сергеевич

Практикующий юрист с 8-летним опытом. Специализация — военное право. Признанный эксперт права.

Кроме этого, текущий кредитор не должен требовать досрочно погасить ипотечную задолженность (обычно такое условие выдвигается заемщику, который не вносит обязательные платежи больше 200 дней).

Это важно знать: Единый реестр военнослужащих нуждающихся в постоянном жилье

Формы реструктуризации

Реструктуризация может быть выполнена различными способами:

• Предоставление кредитных каникул — в этот период клиенту предоставляется право не погашать тело кредита, а оплачивать только нарастающие проценты. Период, на который предоставляется такое право — несколько месяцев, определяется индивидуально. Последствия использования этого способа рефинансирования — растягивание срока выплаты.
• Реструктуризация ипотеки путем рефинансирования — один из лучших способов для клиента. При его использовании должник берет кредит в другом банке на сумму задолженности в первом и погашает этими деньгами ипотеку. Выгода заключается в том, что чаще всего условия второго банка лучше, нежели при оплате привычным способом, таким образом, плательщик выигрывает неплохую сумму.
• Увеличение срока кредитования — при таком способе реструктуризация кредита по ипотеке заключается в растягивании срока возвращения денежных средств, вследствие чего уменьшается сумма ежемесячного платежа.
• Погашение раньше срока — здесь все просто, должник возвращает только средства, которые он брал, без процента за пользование чужими денежными средствами, таким образом, можно неплохо сэкономить.
• Отмена пени и штрафа в случае просрочки платежей. Такая реструктуризация ипотеки возможна, только если клиент вовремя обратится в банк и предоставит исчерпывающие доказательства возникновения затрудненного финансового положения.
• Изменение валюты кредита — такая возможность предоставляется некоторыми банками, в случае если имел место скачок валютного курса.

• Есть еще государственная реструктуризация ипотеки. Говоря простым языком, это государственная помощь в погашении кредита. Закон о реструктуризации ипотеки указывает на то, что это может помочь плательщикам погасить кредит на 25-70%. Все зависит от суммы оставшегося долга.

Почему возникает необходимость в рефинансировании военной ипотеки и чем это помогает?

Затянувшийся экономический кризис в нашей стране повлиял на все сферы жизни, поэтому вполне очевидно, что и помощи государства по НИС от Министерства обороны РФ стало недостаточно для погашения ежемесячных кредитных платежей. Индексация фактически не проводилась в последние годы, ввиду чего Защитники Отечества ощутили весомое кредитное давление.

В теории ежемесячные взносы НИС должны полностью «перекрывать» обязательные выплаты по ипотечному займу, но реалии сегодняшнего дня совсем другие – платежи зачастую превышают сумму государственной помощи. А ждать изменения этой ситуации не приходится, так как прогнозы на индексацию неблагоприятные. Именно для исправления этой ситуации и создания более благоприятных условия разработана программа рефинансирования военной ипотеки, которая помогает своевременно выплатить долговые обязательства.

Впрочем, для рефинансирования ссуды контрактнику придется аргументировать свое желание, обозначив конкретные цели и причины. Например, весомым аргументом является рождение ребенка, болезнь одного из членов семьи или резкое ухудшение материального положения.

ОТП банк

Услуга действует не только для ипотеки, но и для автокредитов и кредитов наличными. Здесь, так же как в Сбербанке, дают возможность реструктуризации через увеличение срока выплаты или отсрочки по платежам. Обращаться за предоставлением льгот нужно в тот же банк, в котором вы брали кредит.

Помните, не все учреждения указывают реструктуризацию как официальную услугу, однако она все-таки возможна. В любом случае, если у вас возникли затруднения с выплатами, обратитесь в банк, который вас обслуживал при оформлении кредита. Как правило, все они лояльно относятся к своим клиентам, поэтому вы всегда имеете возможность в случае затруднений получить помощь. Вам необходимо дать исчерпывающую информацию о проблеме, которая у вас возникла, и постараться собрать всю документацию для придоставления реструктуризации.