Реструктуризация ипотеки с помощью государства в 2020 году условия программы

Просто о сложном

Отдельного закона о реструктуризации ипотечных кредитов в России не издано. Механизм сформировался под влиянием практики. К 2020 году объем займов, обеспеченных залогом жилья, приблизился к отметке в 350 000 млн. рублей.

Общая задолженность по таким сделкам увеличилась до 7 470 183 млн. в отечественной валюте.

В течение 2 лет в стране наблюдается неуклонный рост просроченных займов. Если в январе 2020 года неисполненные обязательства оценивались в 54 575 млн. рублей, то сейчас цифра находится на отметке 63 849.

Судебные разбирательства с должниками требуют от банков внушительных затрат. Результативность же процедур оставляет желать лучшего. Оперативное обращение взыскания на предмет залога исключено. Законодателем установлен ряд требований, неисполнение которых грозит банку убытками.

Так, статьей 349 ГК РФ предусмотрен обязательный судебный порядок при изъятии ипотечных квартир, комнат и домов. Норма применяется, если объект является единственным жильем. Продолжительность продажи имущества исчисляется месяцами. При этом выкуп помещения по рыночной цене не гарантирован. Ликвидность недвижимости остается невысокой даже в крупных городах.

Механизмы реструктуризации позволяют выйти из ситуации с наименьшими потерями. Банку выгоднее смягчить условия кредитования и сохранить платежеспособность заемщика.

Реструктуризация

Чтобы пройти операцию реструктуризации, банку необходимо представить доказательства о том, что должник неспособен выплачивать по ипотеке, в связи с трудным материальным положением.

Допустим, после внесения ежемесячного платёж, у заемщика остаётся менее двух прожиточных минимумов на жизнь. В этом случае договор пересматривается с назначением уменьшенного платежа или его временной приостановки.

Временной период соглашения продлевается или оставшаяся сумма передвигается на завершающую стадию по расписанию платежей. При этом государство частично компенсирует ипотечные расходы заёмщика.

Стоит отметить, что кредитная организация на этом ничего не теряет, а даже наоборот, имеет некую выгоду, так как гарантии по возврату средств при таком обороте дел стопроцентные.

Однако эта процедура доступна только для заёмщиков с единственным жильём, купленным по ипотеке. Цена на имущество не должна превышать 160% по среднерегиональному показателю, а также при отсутствии просрочек по кредиту.

Основные этапы

Изменение договора производится по правилам главы 29 ГК РФ. Основанием становится соглашение сторон. Принудить банк к реструктуризации ипотеки невозможно. Решение принимается кредитором после оценки всех обстоятельств. Процедура включает следующие этапы:

1. Обращение. Столкнувшись с трудностями в погашении кредита, заемщик может известить о проблеме банк. Сделать это нужно в письменном виде. Заявление рекомендуют подавать до первой просрочки. Образование задолженности и непогашенные штрафы могут стать основанием отказа. Далеко не все финансовые организации готовы идти на уступки нарушителям. В документе необходимо указать причины снижения платежеспособности и желаемую схему реструктуризации.
2. Рассмотрение вопроса. Порядок работы с обращениями клиентов определяется внутренними регламентами финансовой организации. В большинстве случаев на ответ банку требуется от 2 до 4 недель. На решение оказывает влияние история погашения ипотечного займа и состояние кредитной истории. У добросовестных граждан шансы значительно выше. Препятствием к реструктуризации могут стать задолженность по коммунальным платежам, открытые исполнительные производства в ФССП РФ, судебные разбирательства, в том числе связанные с банкротством гражданина.
3. Заключение дополнительного соглашения. Если банк принимает положительное решение, заемщика приглашают в территориальное подразделение. Новые правила оговаривают специальным документом. Соглашение становится неотъемлемой частью основного договора займа.

Обжаловать отказ банка в реструктуризации нельзя. Законодательство не возлагает на кредиторов обязанность по смягчению правил. Подача заявления не освобождает заемщика от ответственности за просрочки. Штрафы и пени будут начисляться по схеме, установленной ипотечным договором.

Реструктуризация ипотеки с помощью риэлторского агентства

Массовое ухудшение платежеспособности заемщиков способствовало появлению разного рода консультационных фирм, которые за дополнительную плату обещают оказать помощь в реструктуризации задолженности. Увеличить свою прибыль решили и риэлторские агентства. Ведь их деятельность прямо связана со сделками на рынке недвижимости. Однако, как показала практика, заемщикам лучше связываться напрямую с кредитором, минуя посредников, — это даст возможность сэкономить не только время, но и деньги.

Перечень документов

Приложения к заявке на реструктуризацию определяются банком. Финансовые организации публикуют списки на официальных сайтах. Для реализации механизма клиентам «УРАЛСИБ», например, потребуется заполнить специальную анкету. Заемщикам Сбербанка РФ предоставлена возможность подать онлайн-заявку.

Жестких требований к предоставлению дополнительных документов нет. Однако приложить к обращению доказательства ухудшения финансового состояния необходимо. Свидетельствовать о резком снижении дохода могут:

• свидетельство о смерти одного из кормильцев семьи;
• протоколы о пожаре, подтоплении, иных стихийных бедствиях, повлекших утрату имущества;
• копии трудовых книжек с отметкой об увольнении;
• справки о постановке на учет в статусе безработного;
• документы о рождении или усыновлении детей и т.д.

Заемщик вправе ссылаться на любые обстоятельства, вызвавшие снижение платежеспособности. При этом банк вправе ограничить перечень оснований реструктуризации.

Порядок получения материальной помощи от государства

После этого необходимо доказать факт своей платежеспособности и дождаться решения. Если ответ положительный – взять сертификат.

Важно!

Действует сертификат на субсидию по программе «Жилище» два месяца. За это время вы должны оформить ипотеку (при отсутствии собственных средств и материнского (семейного) капитала).

В банке потребуется предоставить:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина Российской Федерации) обоих супругов или одного из них, если семья неполная;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ и документ, подтверждающий наличие денег на первоначальный взнос;
• справку о состоянии жилья;
• свидетельство о браке, если есть.

А в администрации потребуется документ, который подтверждает нуждаемость в улучшении жилищных условий. Им может быть:

• акт о неудовлетворительном состоянии квартиры или жилого дома;
• справка о том, что на одного человека в семье приходится менее установленной законом нормы площади квартиры или жилого дома;
• выписка об отсутствии в собственности квартиры или жилого дома (выдается в Росреестре).

Оформление субсидии на оплату ипотечного кредита по подпрограмме «Молодая семья» начинается с обращения в местный Жилищный комитет с заявлением.

Если вас поставят в очередь, то, как и в случае с программой «Жилище», нужно будет оформить ипотеку. Что касается документов, то они те же самые, только еще нужна справка о составе семьи.

Помимо оформления ипотеки материальная помощь от государства по подпрограмме «Молодая семья» может быть направлена:

• на первоначальный взнос по ипотеке;
• на последний взнос, если жилье приобретается по договору долевого участия (ДДУ);
• на погашение уже оформленной ипотеки;
• на оплату услуг строительной компании.

Особенностью этой программы является то, что объект недвижимого имущества должен быть собственностью всех членов семьи, в том числе и детей, которым не исполнилось 18 лет, – оформить квартиру или жилой дома на кого-то одного не удастся.

Но это не все. Также в договоре купли-продажи не могут фигурировать близкие родственники.

Муниципалитет одобрил заявку на участие в программе «Жилье для российских семей»? Тогда необходимо действовать по следующему алгоритму.

1. Выбрать объект недвижимого имущества. Им может быть квартира в многоквартирном доме; часть жилого дома для одной семьи с выходом на общую территорию (дом должен стоять на своем земельном участке и иметь не более 3 этажей); жилой дом до 3 этажей.
2. Подписать договор купли-продажи или долевого участия (ДДУ) либо оформить ипотеку.

Условия реструктуризации

Корректировка кредитного договора всегда производится по индивидуальному сценарию. Распространение в практике получили следующие схемы:

Информация о реструктуризации ипотечного займа отражается в кредитной истории гражданина. Впоследствии такие сведения влияют на оценку благонадежности. Рейтинг гражданина снижается. Нередко факт обращения за услугой приводит к блокировке или ограничению лимита кредитных карт.

Вам будет интересно прочитать

Как оформить ипотечные каникулы

Реструктуризация ипотеки: при каких условиях возможна?

Novostroy.ru: В октябре Центробанк поддержал предложение закрепить возможность заёмщика реструктуризировать ипотеку. Какие причины, по Вашему, могут быть достаточными и не достаточными для того, чтобы заёмщик имел право использовать такую возможность?

Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development: Возможность реструктуризации ипотеки – однозначно нужная мера. Однако важно точно определить причины, согласно которым кредитор обязан пойти навстречу клиенту. На мой взгляд, речь идет о временной нетрудоспособности в результате болезни, а также потере работы в результате сокращения. При этом важно, чтобы заемщики не могли злоупотреблять возможностью обязательного рефинансирования, специально пропуская платежи. Полагаю, стоит запретить реструктуризацию долга клиентам с плохой кредитной историей, с отсутствующей страховкой, при наличии незаконной перепланировки квартиры, а также, если дата последней выплаты кредита после рефинансирования долга превысит пенсионный возраст заемщика. Необходимо защищать интересы не только покупателей, но и банков. Иначе есть риск того, что кредиторы станут массово отказывать при андеррайтинге (способ снижения банковских рисков Прим. ред.), усложнив критерии оценки для получения ипотеки. В зону риска попадают клиенты предпенсионного возраста, молодые специалисты и просто покупатели с уровнем дохода ниже среднего.

Константин Бобров, директор федеральной юридической службы «Единый центр защиты»: Необходимость законодательного вмешательства давно назрела и продиктована экономической ситуацией в государстве. Механизм будет работающим только при условии, что законодательно будут закреплены четкие критерии, реально предоставившие возможность ипотечным заемщикам смягчить ежемесячную кредитную нагрузку, но при этом сохранить жилье. Достаточными причинами для того, чтобы заемщики воспользовались возможностью реструктуризации ипотеки должны являться потеря работы, существенное снижение официального дохода, изменение семейного положения (например, потеря кормильца)

N.RU: Бывали ли в Вашей практике такие заёмщики?

А.Д.: После заключения ДДУ дальнейшая «судьба» приобретенной в кредит квартиры девелоперу не известна. После того, как банк перечисляет стоимость жилья, все кредитные взаимоотношения проходят исключительно в плоскости дольщик-банк без какого-либо участия застройщика. Тем не менее, наша компания впервые на рынке московского региона запустила для покупателей программу рефинансирования, когда в режиме «одного окна» можно снизить ипотечную ставку напрямую через девелопера проекта. Главное, чтобы с первого платежа по кредиту прошло не менее шести месяцев, а также отсутствовали просрочки свыше 30 дней. Мы имеем такую возможность, поскольку сотрудничаем с несколькими банками, а также ведущими оценочными и страховыми компаниями.

Антонина Шорникова, менеджер отдела продаж компании EUROINVEST DEVELOPMENT: В моей практике таких заемщиков не было. Однако был случай перехода с рассрочки на ипотеку, т. к. заемщик не смог выплатить оставшуюся сумму по рассрочке.

N.RU: Какими способами защиты сейчас могут воспользоваться ипотечные заёмщики в сложной финансовой ситуации?

А.Д.: Один из самых распространенных способов снизить выплаты по ипотеке без смены залогодержатели – это «кредитные каникулы». Данная программа представлена во многих банках. Суть «каникул» заключается в отсрочке исполнения обязательств по погашению ипотеки на период от 1 до 12 месяцев. Обычно банки разрешают вносить только проценты, тогда как тело основного долга будет выплачиваться только через несколько месяцев. Как раз к тому времени заемщик, например, должен найти новую работу. Кроме того, ваш банк вправе сократить платеж, увеличив срок выплат. Если у вас есть другая недвижимость, то, отдав ее в залог, можно получить кредит и направить его на погашение ипотеки. Наконец, если у вас пока нет просроченного платежа, то стоит рефинансировать кредит под меньший процент в другом банке. Главное действовать заранее, а не после того, как образовалась просроченная задолженность.

К.Б.: На сегодня реструктуризировать ипотеку через банк можно обратившись с заявлением в кредитную организацию, выдавшую кредит. При обращении в банк вам предложат список документов, запрашиваемых при оформлении реструктуризации ипотечного кредита. Хочу отметить, что пока шансы невелики и достичь результата смогло незначительное число заемщиков. На текущий момент кредитный рынок России развит на столько некачественно, что банки не имеют единых стандартов и требований по предоставлению реструктуризации нуждающимся клиентам. Методы реструктуризации на сегодняшний день направлены, главным образом, на пересмотр (или на смягчение) условий возврата кредита, снижение/отсрочку ежемесячного платежа, снижения штрафных санкций и прочих видов задолженности.

Сурен Айрапетян управляющий партнер Rebridge Capital: Не потерять квартиру сейчас можно воспользовавшись реуструктуризацией ипотеки только в том случае, если есть уверенность, что финансовая ситуация выправится. В противном случае, если финансовые проблемы решить не удастся, имеет смысл решать проблему радикально и, возможно, самому продавать квартиру. В таком случае кредит будет погашен и на руках останется еще какая-то сумма денег.

N.RU: Как много сейчас заёмщиков, которые пользуются этими способами?

А.Д.: Объем рефинансированных кредитов в целом по России в 2020 году может достигнуть 400 млрд рублей, что составит от 10% до 20% выданных ипотек. На мой взгляд, именно этот год может стать наиболее активным с точки зрения перекредитования. Преимущественно данной возможностью смогут воспользоваться заемщики, которые брали ипотеку в 2015-2016 гг. по более высоким ставкам. В то же время основной объем таких заявок не будет связан с проблемными займами. По данным ЦБ РФ, доля просроченной задолженности от 91 до 180 дней составляет 0,22% (к общей сумме задолженности), свыше 180 дней – 1,72%. То есть потенциальное число клиентов, которые бы воспользовались обязательной реструктуризацией, небольшое. Абсолютное большинство клиентов рефинансируют непроблемные кредиты.

К.Б.: Желающих воспользоваться много, но реально воспользовавшихся – незначительное количество.

С.А.: Привести какую-то статистику довольно сложно, в каждом банке она своя. Но реструктуризация точно не носит массовый характер. Проблема преувеличена средствами массовой информации. На сегодня по данным ЦБ размер просрочек по ипотеке в разы ниже, чем по потребительским кредитам, и вряд ли будет существенно расти.

N.RU: Увеличиться ли количество проблемных заёмщиков в ближайшем будущем?

А.Д.: В абсолютном количестве доля проблемных заемщиков действительно будет увеличиваться хотя бы по той причине, что банки выдают больше займов. Об этом говорит и официальная статистика. К примеру, на 1 сентября 2020 года сумма просроченной задолженности свыше 180 дней составляла в целом по России 88 106 млн рублей. На 1 сентября 2020 года – 103 084 млн рублей. При этом доля задолженности свыше 180 дней в относительном выражении за тот же период снизилась с 2,38% до 1,72%. Полагаю, значения так и будут сохраняться в пределах 2%. То есть проблема просроченной задолженности не приобрела серьезных масштабов и находится на относительно низком уровне. Для сравнения – на 1 сентября 2010 года сумма и доля просроченной задолженности от 180 дней составляла 61 147 млн рублей и 5,5%. Качество кредитов стало лучше, несмотря на большую доступность ипотеки. Во многом этому способствовал андеррайтинг банков, который сегодня строже, чем 3-4 года назад. Особенно это касается ипотеки без первоначального взноса, по которой немало заявок получают отказы.

К.Б.: По моему мнению, резкого увеличения количества проблемных заемщиков не будет. Однако нашей компанией уже разработаны и разрабатываются несколько продуктов, направленных на решение проблем таких ипотечных заемщиков, в том числе пожелавших реструктуризировать ипотеку в процедуре банкротства.

С.А.: По нашему мнению, сейчас нет серьезных причин для существенного роста количества проблемных ипотечных кредитов. Большинство банков сейчас очень взвешенно выдают такие кредиты, да и заемщики могут ужаться в личных расходах, но ипотеку заплатят точно.

Сравнительный анализ программ

Во всех банках подтвердить наличие оснований реструктуризации придется документально.

Основные моменты

Процедура реструктуризации несет под собой множество особенностей, о которых нужно знать заранее, чтобы исключить вероятность получения отказа от финансовых учреждений.

Помимо этого рекомендуется изначально ознакомиться с общими теоретическими сведениями и законодательным регулированием данного вопроса с целью защиты персональных прав и интересов.

Что нужно знать

Процедура реструктуризации подразумевает под собой пересмотр финансовым учреждением условий предоставления ипотечного займа по предварительному обращению непосредственного заемщика.

Одновременно с этим, пересмотру подлежат:

• сроки погашения задолженности;
• установленная ранее процентная ставка;
• валюта ипотечного займа.

Пересмотр жилищного займа возможен исключительно в случае ухудшения условий проживания заявителя и одновременно с этим невозможности возвращать долг в прежнем размере.

В частности это касается случаев, при которых заемщикам перестают начислять заработную плату либо же его вовсе уволили.

Для возможности пересмотра договора об ипотечном кредитовании, обратившемся гражданам крайне важно предоставить документальное подтверждение условий жизни.

К примеру, предоставив трудовую книжку с соответствующей записью относительно увольнения.

Одновременно с этим нет необходимости пытаться ввести в заблуждение непосредственного кредитора, поскольку в случае не выявления оснований для внесения поправок в действующее соглашение, то последует незамедлительный отказ.

Кроме того, финансовое учреждение ответит отказом в том случае, если у заемщика наблюдается отрицательный кредитный рейтинг.

К сведению — процедура реструктуризации возможна исключительно по желанию самого заемщика и никак не может сказываться на имеющемся имидже.

Беря во внимание тот факт, что финансовые обязательства, сформировавшиеся после получения ипотечного займа, уменьшаются, и тем самым снижается размер процентных ставок до 12% годовых.

Кроме того, кредитор оставляет за собой право сделать отсрочку в процедуре погашения задолженности на 1,5 года.

Установленную часть процентов в указанный срок заемщик оплачивает, а остальную половину долга — АИЖК.

Благодаря этому можно говорить о возможности улучшить свое финансовое благосостояние за счет государственной поддержки.

В свою очередь, кредитор ничего не теряет, и поэтому все без исключения банки охотно идут на этот шаг.

Обязательные условия

В Постановлении Правительства России от апреля 2020 года установлены ключевые правила предоставления государственной поддержки.

К ним принято относить:

• лица, претендующие на господдержку, включены в установленную категорию претендентов;
• снижение заработной платы по факту у кредитуемого лица;
• за последние 3 месяца сумма среднего заработка была снижена по отношению к предыдущим периодам более чем на 30%;
• размер обязательного ежемесячного платежа вырос более чем на треть;
• суммарный средний доход супругов за последний квартал составляет меньше двукратного прожиточного минимума;
• жилье расположено на территории России;
• занимаемая площадь недвижимости составляет не больше установленной нормы;

В соответствии с правилами, норма составляет:

• себестоимость помещения не может превышать установленную рыночную;
• приобретенная жилая помощь считается единственной;
• заем подлежал оформлению в срок более чем год назад.

Предоставлением поддержки заемщикам, которые попали в непредвиденную ситуацию, занимается Правительство России в лице АИЖК.

Как узнать приватизирована квартира или нет по адресу через интернет смотрите в статье: как узнать приватизирована квартира или нет через интернет. Образец того, как написать заявление участковому на шумных соседей, читайте здесь.

Претендовать на нее может каждый, но в первую очередь это напрямую относится к льготным категориям граждан.

К ним принято относить:

• лица, которые занимаются воспитанием несовершеннолетних детей. В частности это относится не только к родным, а также усыновленным и тем, кто находится под опекой;
• пенсионеры, а также ветераны боевых действий;
• граждане, имеющиеся документальное подтверждение наличия инвалидности;
• родители, которые занимаются воспитанием детей-инвалидов;
• многодетные семьи.

Именно эти категории граждан могут претендовать на право реструктуризации.

Правовая база

Еще в апреле 2020 года обрело юридической значимости Постановление № 373 “Об основных условиях действия программы государственной помощи некоторым категориям заемщиков по договору ипотечного займа”.

На базе установленных Положений были утверждены группы лиц, которые вправе рассчитывать на финансовую помощь из государственной казны.

Несмотря на возможность получения только некоторыми категориями граждан, программа предоставляет шанс существенно улучшить свое финансовое положение. В указанное Постановление неоднократно были внесены поправки.

В частности, в 2020 году для основной категории заемщиков реструктуризация ипотеки с использованием государственной помощи возможна на уровне 20% от остаточного размера, но не более чем на 600 тысяч рублей.

Из этого следует, что максимально допустимая сумма перекредитования не установлена. Но это распространяется исключительно на граждан, включенных в конкретные социальные группы.

Как оформить реструктуризацию ипотеки в АИЖК

Если вы попали в трудную финансовую ситуацию, и вас заинтересовала федеральная программа реструктуризации займа, обратитесь к своему кредитору с заявлением и пакетом документов. Добиться по программе послабления и получить возможность без ущерба для семейного бюджета вносить ежемесячные платежи удалось многим гражданам России.

Объедините все займы в один! Уменьшите переплату и ежемесячный платёж!

Рефинансировать

Программа реструктуризации реализуется по следующим правилам:

• Если клиент банка-кредитора оформлял заем в иностранной валюте, она конвертируется в российские рубли по курсу, который не может превышать курс, установленный Банком России.
• Процентная ставка не должна быть выше той, которая установлена на момент подписания договора о реструктуризации (для рублевых кредитов).
• Для займов, оформленных в иностранной валюте, эта ставка не должна быть выше 11,5%, что распространяется на весь период кредитования.
• Если ипотека с господдержкой, остаток по кредиту снижается на 30%, но сумма снижения не должна превышать 1,5 млн. рублей.
• Еще неуплаченная неустойка подлежит списанию. Исключение составляют те неоплаченные неустойки, решение по которым принято в судебном разбирательстве.

При реструктуризации по государственной программе кредитор не может брать с заемщика комиссионные за оформление данной помощи. Не в праве он и сокращать срок действия кредита.

Что делать если отказали в реструктуризации

Не всегда сотрудники агентства одобряют государственную помощь гражданам в реструктуризации ипотеки, нередко и отказывают. Причин тому может быть несколько.

Отказ в реструктуризации ипотеки АИЖК может быть инициирован банком, ведь его отношения с заемщиком считаются первоочередными, что подтверждается кредитным договором. В своем договоре заемщик обязательно найдет пункт, в котором сказано, что реструктуризация возможна только по согласию обеих сторон. Ни заемщик, ни кредитор не могут участвовать в программе АИЖК по принуждению.

Другая причина отказа – неготовность АИЖК выделить деньги на реструктуризацию по конкретному договору. Возможно, соискатель или его финансовые условия не соответствуют установленным программой критериям, и комиссия приняла решение не в пользу заемщика.

Что делать, если отказали, может, обратиться в суд? Ни в коем случае делать этого не нужно! Действия банка и агентства будут признаны правомерными, а вы только зря потратитесь на судебные издержки. Попробуйте найти другой путь решения вопроса.