Законодательное регулирование
Еще в 2005 году был принят специальный закон ФЗ №214, регулирующий правила участия граждан в долевом строительстве многоэтажек. Большое внимание в данном законодательном акте уделяется именно составлению ДДУ, а также тем сведениям, которые должны содержаться в этом соглашении.
Основные положения закона:
- Обязательным условием приобретения недвижимости в строящемся объекте является формирование ДДУ, поэтому не допускается со стороны дольщика подписывать какие-либо иные соглашения, даже если на этом настаивает застройщик.
- На другие контракты не действуют правила, указанные в ФЗ №214.
- Если нарушаются права граждан, то они могут взыскать неустойку с застройщика.
- При расчете данного платежа может использоваться информация из самого договора или ставка рефинансирования, установленная на момент возникновения нарушения со стороны застройщика.
Обязательным моментом является то, то ДДУ должен составляться исключительно в письменном виде. Его регистрация в Росреестре обязательна.
Что должно прописываться в договоре
Каждый человек, планирующий участвовать в строительстве многоквартирного дома, должен тщательно изучить соглашение, составляемое с застройщиком, чтобы убедиться, что в нем прописаны все необходимые положения, касающиеся приобретаемого жилья. Многие компании могут использовать разнообразные хитрости, с помощью которых невозможно будет взыскать неустойку с застройщика, независимо от того, какие он совершил нарушения.
Обязательно в соглашении должна иметься информация:
- Точные сведения о будущем доме и каждой квартире (ее площадь, адрес, этажность и другие параметры).
- Дата, когда строение должно вводиться в эксплуатацию.
- Стоимость квартиры.
- Порядок, на основании которого деньги должны вноситься дольщиком за свое будущее жилье.
- Гарантийный срок на квартиру.
- Способы, на основании которых застройщик будет исполнять свои обязательства по этому соглашению.
Если отсутствует хотя бы одно из вышеперечисленных условий, то это является основанием для признания такого соглашения недействительным, причем имеется уже схожая судебная практика. Неустойка застройщиком выплачивается при нарушении стандартных условий. Наиболее часто это связано с тем, что объект не сдается в установленные сроки.
В договоре может быть прописан размер данного платежа, а если он по каким-либо причинам отсутствует, то придется пользоваться для расчета показателем ставки рефинансирования на конкретный момент времени.
Правила написания претензии застройщику по выплате неустойки
При оформлении претензии об уплате неустойки дольщику с застройщика, гражданин должен придерживаться таких правил:
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана
- Пишите свое обращение в официально-деловом стиле. Избегайте жаргонизмов, экспрессивно-окрашенной лексики или оскорбительных выражений в сторону застройщика.
- Визуально распределите претензию на 3 части: вступительную, основную и заключительную.
- Во вступлении необходимо оформить «шапку». Она должна располагаться с парвой сторону, в верхнем углу листа формата А4.
- В «шапке» обязательно прописывайте полностью адресат юридического лица, которому подаете претензию. Его можно найти в договоре.
- Там же должна быть обозначена информация о заявителе, то есть пишите о себе — ФИО, контактные и адресные данные.
- Далее пропишите название документа. В нашем случае, вы должны написать с заглавной буквы «Претензия». Кавычки и точку после слова не используйте — это типичные ошибки.
- После названия последует основная часть. В ней вы должны зафиксировать всю «историю знакомства» с застройщиком (адрес строения, жилплощадь, номер договора, когда был заключен, на каких условиях, с кем и т.п.) и возникшие проблемы (пропущен срок сдачи объекта, не были устранены нарушения и т.д.).
- В основной части обязательно пропишите, что вы выполнили все условия, согласно договору, заключенному с застройщиком. Ссылайтесь на копии квитанций, если вы произвели оплату.
- Все негативные обстоятельства и нарушения со стороны застройщика необходимо так же подтвердить.
- Обозначьте, на каких основаниях застройщик должен выплатить вам как участнику долевого строительства неустойку или другие компенсации.
- Укажите точные суммы и размеры, которые должен выплатить вам застройщик. Приведите пример расчета.
- Требования по уплате должны быть выставлены четко и понятно.
- Напишите, какая ответственность и последствия могут наступить для застройщика, если он не исполнит требования по выплате неустойки. Например, вы будете вынуждены решать вопрос через судебную инстанцию.
- Требования лучше указывать в заключительной части, списком. Обязательной пропишите, в каком размере компания должна выплатить вам неустойку, за какой период.
- Если никакой документации не было подписано и застройщик не выполнил обязательства по передачи объекта, то следует в требования включить важную просьбу об оформлении передаточного акта на объект долевого строительства и передать его в собственность участнику долевого строительства.
- В заключительной части обязательно обозначьте банковские реквизиты, по которым вам можно будет перечислить сумму неустойки и другие компенсации.
- Поставьте свою подпись.
- Если ваши интересы представляет законный представитель, то подпись ставит он.
- Поставьте дату, когда претензия направится к застройщику.
- Лучше сделать несколько вариантов претензии. Если вы пошлете ее по почте, то хватит и одного экземпляра. А если будете напрямую, лично общаться с застройщиком, то можно предоставить несколько вариантов. Один экземпляр вы должны передать ему, а другой, подписанный им, оставить себе в подтверждение своего обращения.
Заметьте, любые документы, которые вы приложите к претензии, можно не фиксировать в содержании документа. Достаточно их копии просто передать застройщику.
Всю важную информацию, касающуюся нарушения сроком, следует обозначать в претензии. Потом, если вы получите отказ от застройщика, можно будет приложить к иску данное обращение и отказ.
Обязанности застройщика
Компания, которая возводит объект и с которой заключается ДДУ, должна исполнять все условия, прописанные в договоре.
Обязанности застройщика:
- В установленные сроки, прописанные в соглашении, объект должен вводиться в эксплуатацию.
- После сдачи объекта происходит передача квартир дольщикам.
- Процесс строительства может реализоваться своими силами или с привлечением сторонних компаний, специализирующихся на возведении разных объектов. Эти сведения отражаются в документе.
- Именно застройщик несет разные риски, если по каким-либо причинам строение будет повреждено или полностью уничтожено.
Все дольщики могут контролировать исполнение обязанностей строительной компании путем проверки различной документации. Также дольщики имеют право контролировать ход работ на строительной площадке. Если имеются разные нарушения, то гражданами может взыскиваться неустойка с застройщика.
Обязанности дольщиков
Участники строительства также должны помнить о своих обязанностях по отношению к строительной фирме. К таковым относится необходимость своевременного перечисления денег за объект. Все сроки оговариваются в самом договоре.
После сдачи объекта в эксплуатацию требуется его принять. Если со стороны дольщиков также будут зафиксированы нарушения, то застройщики могут пользоваться разными методами воздействия.
По ФЗ №214 обеспечивается эффективная защита дольщиков, поэтому они могут не только взыскивать неустойку, но и использовать другие методы. При некоторых обстоятельствах дольщики могут расторгать соглашение без согласия застройщика.
Как рассчитать сумму неустойки
При перенесении сроков сдачи жилья гражданин вправе требовать компенсацию за просроченное время. Для расчёта суммы неустойки следует воспользоваться формулой: Сн = Кд * 1/300 Ср * Сд * К,
где Сн — размер неустойки;
Кд — дни просрочки;
Ср — ставка рефинансирования на момент выполнения обязательства (с 26/03/2018 год — 7,25%);
Сд — цена ДДУ;
К — коэффициент, который для физических лиц принимает значение 2, для юридических — 1.
Пример. Стоимость приобретаемой квартиры в ДДУ составляет 2,2 млн рублей. Срок сдачи объекта в эксплуатацию, указанный в договоре, соответствует 4 кварталу 2020 года. Квартира после завершения 1 квартала 2020 года не была передана дольщику.
В данном примере датой плановой передачи квартиры считается 31/12/2017 года. Расчёт производится на 10/04/2018 года. Срок неустойки составляет 100 дней.
Сн = 100 дней * 1/300 * 7,25%/100%* 2 200 000 рублей = 106 333 рублей.
При невыполнении обязательств по обнаруженным недостаткам в жилом помещении взимаются пени (статья 7 ФЗ №214) в размере 1% (статья 23 Закон «О защите прав потребителей»):
- от стоимости, требующейся для устранения недоделок, при признании жилья, пригодным для проживания;
- от цены договора ДДУ при установлении невозможности нахождения в квартире.
Пример. Недостатки в купленной квартире стоимостью 2 млн рублей были обнаружены 25/01/2018 года. Через 2 недели они были полностью устранены. Стоимость работ на проведение ремонта составила 25 000 рублей.
В данной ситуации квартира для проживания считается пригодной, поэтому расчёт неустойки производится от суммы, затраченной на ремонт.
Сн = 25 000 рублей * 1%/100% * 14 дней = 3 500 рублей
Если возникнет ситуация, когда без устранения недочётов проживание в квартире невозможно, то расчёт будет произведён от суммы, указанной в ДДУ.
Сн = 2 000 000 рублей * 1%/100% * 14 дней = 280 000 рублей.
В какие сроки должны сдаваться объекты
Все сроки, на основании которых квартиры должны передаваться дольщикам, указываются в ДДУ. Этот договор является одинаковым для всех граждан, принимающих участие в строительстве многоэтажки.
Нередко по объективным причинам компании не могут уложиться в установленный срок. Если застройщик может доказать, что действительно нет его вины в таких результатах, то за два месяца он предупреждает дольщиков о том, что будут задержки с принятием объекта в эксплуатацию. В уведомлении предлагается составить дополнение к соглашению, на основании которого продлевается предыдущий срок.
Если не будет выполнено данное условие, то взыскивается неустойка с застройщика.
По каким причинам возникают проблемы
Нарушение сроков сдачи объекта может быть связано с разными причинами, к которым относятся:
- Отсутствие денежных средств у компании.
- Не поставляются материалы или техника в установленные сроки.
- Погодные условия не подходят для запланированных работ.
- Застройщик объявляет себя банкротом.
- Компания выкупается другой организацией.
Основания могут появляться по вине компании или при ее отсутствии. Если через суд фирма докажет, что не могла повлиять на причины задержки строительства, то не будет начисляться неустойка.
Алгоритм взыскания средств
Если дольщики сталкиваются с тем, что задерживаются сроки сдачи объекта, но об этом не было уведомления, то они могут рассчитывать на неустойку. Сам процесс делится на этапы:
- Производится расчет, на основании которого определяется оптимальный размер платежа.
- Первоначально составляется претензия к застройщику о выплате неустойки.
- Ожидается решение по поводу правомочности неустойки.
- Составляется иск в суд, если застройщик игнорирует права участников договора.
Дольщики могут добиваться взыскания денежных средств на основании ФЗ №214, ст. 310 ГК и ст. 3 ГПК.
Порядок взыскания неустойки с застройщика
Выше указаны возможности, которые участникам ДДУ предоставляет законодатель. На практике нужно учитывать следующее:
- Суды склонны ограничивать размер неустойки;
- Представители Фемиды неохотно вчитываются в условия ДДУ;
- Преждевременное обращение с иском может привести к инициации процедуры банкротства против застройщика.
Например, в рассмотренном выше примере велика вероятность, что суд ограничит исковые требование по выплате неустойки размером в 50 т.р. Что касается преждевременного обращения, дольщику нужно внимательно изучить ситуацию компании. Вполне возможно, что задержка связана с временными трудностями, просрочка сдачи жилья составит 3-6 месяцев.
Если участники ДДУ массово подадут иски против строительной компании, это вызовет дополнительную финансовую нагрузку на застройщика. К примеру, 50 таких исков по описанному выше случаю (но только за три месяца) – это совокупная неустойка в размере свыше 4 млн. р. Дополнительно эту сумму можно увеличить в 1,5 раза с учетом других требований.
Как рассчитывается платеж
Требование неустойки от застройщика должно содержать сведения о ее размере, поэтому предварительно сами дольщики должны заняться расчетами.
Размер неустойки при отсутствии нужных сведений в договоре определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Надо использовать информацию о данной ставке на день, когда подается иск в суд или претензия застройщику.
Если дольщиком является физлицо, то по ст. 6. ФЗ №214 начисляется неустойка в двойном размере.
Особенности оформления искового заявления в суд о взыскании неустойки по ДДУ
Исковое заявление в суд о взыскании неустойки по договору долевого участия оформляется практически по тем же правилам, что и претензия.
Но есть отличительные особенности.
Для того, чтобы верно, с юридической точки зрения, оформить иск в суд, вы должны придерживаться требований статьи 131 ГПК РФ — и таких рекомендаций юристов:
- Иск должен быть оформлен строго в официальном стиле.
- Ошибки, помарки, исправления в нем запрещены, иначе его попросту не примут в секретариате суда.
- Заявление должно быть распечатано или написано от руки на листе формата А4.
- Иск должен иметь 3 части: вступление, содержание и заключение. Каждой части характерна своя информация.
- Во вступлении должна быть «шапка». Обозначьте в ней наименование судебной инстанции, в которую вы подаете иск, а также инициалы, адресные и контактные данные истца и ответчика. Если в деле будут задействованы третьи лица, то также указываются и их данные.
- «Шапку» оформляйте с правой стороны листа, в верхнем углу.
- Название документа прописывайте посередине строки. Можно написать просто: «Исковое заявление». Если же хотите расписать, то «Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия». Точку и кавычки не используйте в названии.
- В содержательной части опишите всю ситуацию, которая сложилась с застройщиком.
- Обязательно обозначьте все нарушения, которые совершил застройщик.
- Если от вас ему были направлены уведомления, письма, претензии, то очень важно сообщить об этом суду. Досудебный порядок решения вопроса важен.
- Не забудьте о данных основного договора, квитанций и других бумаг, которые могут подтвердить ваше исполнение обязательств как участника долевого строительства, а также отказ застройщика от исполнения своих обязательств.
- В иске можно привести пример расчета размера неустойки или же оформить расчет на отдельном бланке и приложить к исковому заявлению.
- Вся переписка с застройщиком также может быть предоставлена на рассмотрение суда, если в ней будет содержаться важная информация о переносе сроков сдачи и т.п.
- В заключении укажите свои требования. Они должны быть четкими. Суммы должны быть уже рассчитаны и прописаны в общем размере.
- Приложите к иску все документы, доказывающие выполнение обязательства по ДДУ. Не забудьте приложить документы, которые подтверждают исполнение финансовых операций и размер выплат. Их можно потребовать в банке.
- Составьте перечень документации в заключительной части иска.
- Реквизиты в иск не нужно включать. Их вы должны будете передать в отделение ФССП. Судебные приставы сами произведут взыскание с застройщика на указанный вами счет.
- В конце иска обязательно поставьте дату.
- Подпись должен поставить истец. Если обращается адвокат, юрист или законный представитель, то подпись ставит он, прилагая к документам нотариальную доверенность.
- Исковое заявление подготовьте в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников дела. Один экземпляр для суда, другой — для ответчика, третий — для вас. Ваше заявление должен подписать секретарь суда в подтверждение принятия всей документации.
Если вы не хотите самостоятельно заниматься написанием иска в суд о взыскании неустойки, и тем более — напрямую, лично общаться с застройщиком, обратитесь к нашим юристам.
Они оформят за вас иск, а также помогу разработать стратегию защиты ваши прав в суде.
Пример расчета
Рассмотрим на примере, как начисляется сумма неустойки. Дольщиком выступает физлицо, поэтому взимается 2/300 ставки рефинансирования. На день, когда рассматривается данное дело, установлена ставка в размере 7,75%. Квартира обладает стоимостью в размере 2,3 млн руб. Сама просрочка равна году, поэтому срок сдачи был просрочен на 365 дней.
При таких условиях неустойка будет такая: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75/100 = 433742 руб. Из-за длительной просрочки начисляется значительная сумма средств. А если появляется такая проблема у многих дольщиков, застройщик обязан выплачивать деньги им всем. Поэтому нередко при наличии просрочки компания предлагает дольщикам возможность расплатиться без суда меньшей суммой. Граждане вправе решать, будут они обращаться в суд или согласятся на предложение застройщика.
Расчет размера неустойки для физического и юридического лица
Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен на законодательном уровне соответствующим нормативно-правовым актом или договором, заключенным между застройщиком и заказчиком.
В статье 6 ФЗ-№214 определен порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства, то есть — при просрочке исполнения обязательства.
В части 2 говорится, что:
- В случае нарушения срока, предусмотренного договором, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
- Вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты неустойки, если застройщик выполнит все свои обязательства по договору.
Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку?
Учитывайте также, что при расчете вы должны знать такие важные показатели:
- Дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта).
- Дату передачи объекта, прописанную в условиях договора.
- Размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования. Ее мы указали выше.
- Цену договора.
Если вам будут известны указанные выше показатели, вы можете самостоятельно рассчитать неустойку.
Заметьте, что формула для расчета неустойки для физического и юридического лица будет разной.
| Формула расчета неустойки для физического лица: Н = СД х 1/300 х СР х ДП х 2 где: Н – сумма неустойки по ДДУ. СД – сумма договора. СР – ставка рефинансирования. ДП – количество дней просрочки. 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (ч.2 ст.6 ФЗ-№214). |
Если дольщиком выступает юрлицо, то формула другая:
| Формула расчета неустойки для юридического лица Н = СД х 1/300 х СР х ДП где: Н – сумма неустойки по ДДУ. СД – сумма договора. СР – ставка рефинансирования. ДП – количество дней просрочки. |
Как правило, сложности возникают с определением периода просрочки.
Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться к нашим юристам со всей документацией. Специалист поможет правильно рассчитать размер неустойки, которая полагается дольщику от застройщика.
Правила досудебного взыскания
Перед обращением в суд обязательно составляется претензия застройщику о выплате неустойки. Этот этап невозможно пропустить, так как суд обязательно потребует доказательства попытки решить вопрос мирным путем.
Процесс досудебного решения такой проблемы делится на этапы:
- Подготовка претензии. Ниже приводится ее образец. Неустойка застройщиком выплачивается на основании сведений из этого документа. В этом случае в добровольном порядке решается возникшая проблема.
- В претензии надо указывать ссылки на законы, а также вносить выдержки из самого договора.
- Составляется документ в двух экземплярах. Один документ передается компании, а на другом ставится отметка о принятии, после чего он остается у гражданина.
- Чтобы гарантировать правильность оформления такой претензии, рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста.
- В документе должен производиться правильный расчет неустойки. Нередко в ДДУ предусматриваются дополнительные выплаты, которые также можно взыскать с застройщика.
- Указывается пункт, что граждане понесли убытки из-за задержки срока сдачи, так как вынуждены были снимать жилье.
- Совместно с претензией передается застройщику пакет документов. В него входит копия паспорта дольщика, копия ДДУ и документов, подтверждающих внесение средств за квартиру.
- Направлять документы надо с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно посетить офис компании для передачи бумаг в руки секретарю.
При обращении напрямую к застройщику нужно потребовать, чтобы была поставлена специальная отметка на втором экземпляре претензии застройщику. Неустойки должны выплачиваться на основании сведений из этого документа.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?
Взыскать неустойку с застройщика возможно не только через суд. Столкнувшись с проблемой просрочки сдачи объекта долевого участия, не торопитесь подавать исковое заявление в суд. Возможно, в вашем случае есть более быстрый способ урегулирования спора с застройщиком.
В основе этого способа лежит точный расчет суммы требований. Информация о том, как производить расчет неустойки за нарушение сроков сдачи объекта содержится в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Как правильно рассчитать неустойку по ДДУ, читайте из нашего специального материала.
Самым важным является правильно определить дату, от которой необходимо начинать расчет. В договоре долевого участия указывается период, до которого застройщик обязуется передать объект. Например, в ДДУ указано, что застройщик обязуется построить и передать объект долевого участия в I квартале 2020 года. Это значит, что он должен быть передан до 01.04.2019. Отсчет неустойки будет вестись со следующего дня (с 02.04.2019) и до момента передачи объекта по акту приема-передачи.
Неустойка рассчитывается из количества дней просрочки, помноженных на 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка и на стоимость объекта. Так как цены на недвижимость в России высоки, то даже за один месяц просрочки может получиться приличная сумма.
Правильное взыскание неустойки с застройщика всегда начинается с предъявления претензии.
Составление претензии
ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» не содержит обязанности соблюдения претензионного порядка в урегулировании споров с застройщиком. Однако, правила ГК РФ и ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» рекомендуют сначала направить письменную претензию в адрес застройщика. Более того, п. 6 ФЗ «О защите прав потребителя» дает возможность дольщику, при соблюдении претензионного порядка взыскать с застройщика сверх неустойки 50% штрафа от, суммы присужденной судом в пользу потребителя.
Для взыскания этого штрафа в суде необходимо доказать, что попытка разрешить спор мирно была предпринята по всем правилам, но не увенчалась успехом.
Помимо взыскания неустойки и штрафа потребитель, имеет право на компенсацию морального вреда и понесенных убытков (упущенной выгоды) (ст. 15 ГК РФ). К таким убыткам в частности относится плата за вынужденную аренду жилья. Но такие убытки необходимо будет доказывать в суде.
В претензии необходимо указать:
Дату, когда застройщик должен был передать квартиру;
Статьи ФЗ № 214, ФЗ № 2300-1 и ГК РФ, которые нарушены застройщиком;
Сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства;
Ваши требования выплатить неустойку;
Реквизиты для перечисления неустойки.
Претензия составляется в двух экземплярах, один вы передадите застройщику, а второй останется у вас.
К претензии следует приложить расчет неустойки, копии договора долевого участия и документов, подтверждающих факт оплаты квартиры. Претензия к застройщику должна быть составлена грамотным юридическим языком. Только в таком случае она будет иметь значительный положительный эффект. Для составления претензии лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу. Юрист по ДДУ, о котором вы сможете узнать из нашей предыдущей статьи, поможет вам грамотно составить претензию к застройщику.
Предъявление претензии застройщику
Претензия застройщику может быть передана двумя способами:
- путем личной подачи;
- направление претензии почтой.
Если вы подаете претензию лично, тогда её следует отвести в офис застройщика. При этом одна копия документа передается уполномоченному лицу, а на второй это лицо должно поставить штамп предприятия, свою подпись и дату принятия.
В случае направления претензии почтой, весь пакет документов направляется в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае следует сохранить квитанцию и опись вложения.
Как бы вы не подали претензию застройщику, на её рассмотрение у него есть всего 10 дней. Дни отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. При отсутствии конструктивных предложений от застройщика, останется только судебный путь решения вопроса.
Как составить правильно претензию?
Образец взыскания неустойки с застройщика через претензию представлен ниже.
При составлении этого документа учитываются такие требования:
- Точно прописывается название компании. Сведения можно взять из ДДУ.
- Указываются регистрационные данные соглашения.
- Приводятся все требования заявителя, на основании которых происходит взыскание неустойки с застройщика по долевому договору.
- Вносятся разные пояснения к расчету данной суммы.
- Отдельно описываются все документы, прилагаемые к претензии.
- Проставляются дата подачи заявления и подпись гражданина.
Отказ в назначении неустойки может быть обусловлен отсутствием в документе сведений о заявителе.
Образец претензии застройщику о неустойке составлен максимально понятно и удобно. Необходимо внести только данные о гражданине в имеющуюся форму. Не требуется пользоваться какими-либо унифицированными документами, поэтому допускается написание заявления в свободном виде.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Для начала нужно определиться с виновником. Загляните в договор долевого участия, чтобы узнать исполнителя по договору (застройщика). Далее нужно зайти на сайт налоговой и найти выписку (по адресу https://egrul.nalog.ru/ введите данные о застройщике – получите актуальную информацию, в том числе, действующий адрес).
По указанному адресу пишется претензия, начав оформление с шапки: нужно указать название и адрес застройщика и свои реквизиты (ФИО, адрес, телефон). Пример претензии:
Важно! Претензию датируйте и отправьте по адресу (из выписки, а не из договора) заказным письмом. Можно зарегистрировать копию претензии в офисе застройщика: на вашей копии должен расписаться руководитель застройщика или штатный сотрудник (секретарь, например) и поставить дату получения.
Если через 10 дней деньги вам не перечислят, пишите исковое о взыскании неустойки с застройщика.
Подготовка иска и других документов
Исковое заявление о неустойке с застройщика может составляться самостоятельно или приглашенным адвокатом. Документ должен содержать такие пункты:
- Требование о взыскании неустойки и выплате компенсации морального ущерба.
- Наименование и адрес суда, куда подается иск.
- ФИО истца и адрес его регистрации.
- Сведения об ответчике.
- Характер нарушения прав дольщиков, а также перечисляются все их требования.
- Обоснование требований законодательными актами.
- Официальные документы, подтверждающие правомочность требований дольщиков.
- Сведения о цене иска, причем она не должна быть спонтанной. Поэтому предварительно правильно рассчитывается неустойка и другие платежи при необходимости их взыскания.
К иску прилагаются другие документы, которые представлены ДДУ, платежными бумагами, квитанциями об уплате госпошлин и перепиской с застройщиком. Если будут отсутствовать доказательства того, что дольщик пытался досудебным способом решить проблему, то суд откажет в принятии иска.
Обращение в суд
Сначала нужно собрать документы, которые будут приложены к иску:
- ДДУ;
- все квитанции об оплате пая;
- претензия (заверенная или с приложением почтовой квитанции);
- распечатка с сайта (выписка о застройщике – см. выше).
Теперь определимся, в какой суд обращаться. Так как дольщики приравнены законом к потребителям, то можно по выбору обратиться в один из судов, расположенных по месту:
- нахождения застройщика;
- своего жительства или прописки;
- строительства.
В суд подаются документы:
- 3 копии заявления;
- по 2 копии всех приложений;
- копия паспорта.
Важно! Дольщики не обязаны платить госпошлину в суд, если общая цена иска меньше миллиона рублей.
Если вы насчитали больше, совет: сначала можно подать иск на миллион, рассчитав неустойку на определенную дату так, чтобы она не была больше. После можно подавать иск на взыскание неустойки с обозначенной даты и так сколько угодно раз, пока застройщик не оплатит весь период просрочки.
По норме 9-й статьи 214-го закона дольщик в правах приравнен к потребителю, если он строит квартиру для проживания в ней. А по закону о защите прав потребителей за нарушение прав можно просить суд о взыскании морального вреда. Однако не стоит предъявлять моральные страдания, выраженные в заоблачных суммах. Просить, конечно, можно и миллионы, но судья взыщет вред в разумных пределах. На практике это от 15 до 100 тысяч рублей (изучите практику своего суда и поймете, чего ожидать).
Кроме того, если в десятидневный срок со дня направления претензии вы денег не получили, то суды в пользу потребителей взыскивают еще и штрафы за неисполнение законных требований (по норме 13-й статьи закона о ЗПП), а это – половина неустойки!
В какой суд обращаться
Составляется и передается иск в разные суды:
- По месту регистрации строительной фирмы.
- По месту проживания истца.
- По месту, где был составлен договор между двумя сторонами.
- По месту расположения возводимого объекта.
- Если размер неустойки не превышает 50 тыс. руб., то дело рассматривается в мировом суде.
Неустойка с застройщика может уменьшаться, если ее размер несоизмерим с нанесенным ущербом. Поэтому важно грамотно подходить к расчету этого платежа.
Подача искового заявления
Для начала стоит определиться, в какую инстанцию подается заявление. Многие путают подсудность органов и представляют документацию не туда. Споры между предпринимателями и юрлицами разрешаются через арбитражный суд. Физические лица, в свою очередь, должны подавать ходатайство в городской (районный) суд.
Первопричиной обращения в суд является нежелание компании отвечать за свои нарушения. Отсутствие результата в рамках досудебного урегулирования конфликта, дает дольщику основание для формирования иска. При этом ходатайство представляется в канцелярию той инстанции, что расположена по месту проживания истца. Также допускается обращение в орган, осуществляющий деятельность по месту расположения объекта (новостройки) или по юридическому адресу застройщика. Перед формированием заявления специалисты рекомендуют ознакомиться с судебной практикой различных инстанций. Результаты рассмотрения и присуждения конкретных сумм могут отличаться в разы.
В роли ответчика может выступать только та организация, что указана в качестве ответственного за строительство юрлица. При этом в ДДУ могут быть поименованы иные компании. Чтобы не предъявить претензию не той организации рекомендуется сверить информацию с выданным разрешением. Последнее позволяет точно установить вторую сторону, участвующую в судебном разбирательстве.
Истцом выступает гражданин, подписавший ДДУ. Если таковых несколько, то все должны ходатайствовать о выплате неустойки и возмещении убытков. Стоит заметить, что представление коллективных претензий не рекомендовано юристами. Это объясняется практикой подобных процессов. Чаще всего один из заявителей попросту не является на заседание. Поэтому процедуру приходится постоянно переносить, что затягивает рассмотрение дела. Помимо этого, разные лица могут выдвигать индивидуальные требования. Соответственно, на их рассмотрение также необходимо время.
При формулировке требований стоит опираться на действующее законодательство, в частности на ФЗ №214, Гражданский кодекс, закон о защите прав потребителей и НК РФ. Грамотное обоснование претензий – залог успеха при рассмотрении иска. Если человек неуверен в своих силах, он может привлечь к работе опытного юриста, который окажет содействие в сборе документации и оформлении искового требования. Стоимость услуг консультанта может варьироваться.
Помимо заявления, гражданину необходимо собрать пакет бумаг. Они идут в качестве приложения к иску и позволяют инстанции принять взвешенное решение. К таковым относятся: копия долевки с приложениями; копии документации, свидетельствующей о перечислении средств в счет жилплощади; претензия к застройщику и уведомление о ее получении; свидетельства получения убытков вследствие бездействия застройщика.
Как правило, рассмотрение требований в суде занимает порядка 60-90 дней. Данное правило относится только к тем делам, что не затягиваются сторонами. Однако, на практике процесс длится намного дольше (учитывая право на апелляцию).
Согласно ч. 3 ст. 333.36 НК РФ рассмотрение иска о защите прав граждан, связанных с некачественным предоставлением им услуг, на сумму до миллиона рублей не предполагает уплату госпошлины. Таким образом, крайне не рекомендуется подавать заявление с претензией на большую сумму. Однако есть одна хитрость. При неустойке, превышающей 1 млн рублей, можно подать два заявления по разным периодам. Стоит заметить, что такие иски могут подаваться в разные инстанции, например, по месту жительства заявителя и по адресу ответчика. Еще один вариант – представление исковых требований на сумму менее миллиона рублей, а после его принятия в производство — подача ходатайства об изменении требований с увеличением неустойки и распределении госпошлины на проигравшего дело.
Вопрос:
Может ли суд отказать в выплате неустойки?
Ответ:
В процессе рассмотрения дела, заслушивании позиции сторон, а также изучении отдельных аспектов, связанных с исковым требованием, суд склоняется на сторону ходатайствующего гражданина или ответчика. Отказ в удовлетворении требований может последовать в том случае, если человеком были нарушены процессуальные нормы или он не представил веские доказательства, позволяющие установить виновность застройщика. В последнем случае подать аналогичное заявление уже не получится. По этой причине гражданам, столкнувшимся с нарушениями сроков со стороны компаний, возводящих многоквартирные дома по ДДУ, рекомендуется хорошо подготовиться к обращению в суд.
Какими уловками часто пользуются застройщики
Многие компании осознают, что по разным причинам они могут задержать сдачу объекта, поэтому еще при составлении ДДУ нередко пользуются разными уловками, на основании которых в будущем могут избежать перечисления дольщикам неустойки. К ним относится следующее:
- Вместо ДДУ составляется инвестиционный договор или другой контракт.
- Предлагается дольщикам составить предварительный договор покупки квартиры, после чего сделка окончательно оформляется через три месяца после сдачи объекта. При таких условиях граждане не защищены от продления сроков.
- Нередко заключается ДДУ с одновременной покупкой страховки. Однако существует высокая вероятность, что продление сроков не будет являться страховым случаем, поэтому дольщики не получат возмещение своих убытков.
- Оплата может оформляться через договор займа. Потому при срыве сроков застройщик возвращает деньги векселем, на основании которого можно купить другой объект у этой компании.
Если застройщик является мошенником, то он может использовать схему двойной продажи квартир, с помощью которой он может получить дополнительные средства, чтобы достроить объект.
Люди, стремящиеся приобрести жилье в строящихся домах, должны хорошо разобраться в том, как правильно составляется договор с застройщиком, какие сведения в нем обязательно должны содержаться. Если имеются нарушения со стороны строительной компании, то граждане могут рассчитывать на неустойку. Надо знать, как она правильно рассчитывается и взимается. Первоначально надо попробовать получить деньги досудебным способом, но если он не приносит нужного результата, то дольщикам придется обращаться в суд. Для этого надо разобраться в правилах составления заявления и подготовки других документов.
