Пошаговая инструкция для правильной постановки земельного участка на кадастровый учет

Подготовка к подаче документов

Подачей бумаг может заниматься лицо, намеревающееся приобрести земельный участок под строительство дома или дачи на земле общего пользования. В данном случае необходимо будет подать заявление местной администрации о намерении выкупить землю, затем совершить сделку, получить документы по праву собственности и после того заниматься оформлением кадастрового паспорта и других бумаг.

Подать документы в местный орган регистрации имеет право только владелец участка либо его доверенное лицо. В том случае, если владельцев у данного участка несколько, один из них может действовать от имени всех, имея документы на руках, подтверждающий данный статус.

Обратите внимание: становиться на кадастровый учет и получать паспорт должен только тот владелец участка, который приобрёл его у общины без строений на нем. При продаже земли со строением, все документы должен предоставить бывший владелец. Если на руках у него таких нет, до совершения сделки их нужно запросить в Росреестре – такие данные вам могут выдать на общих основаниях.

Завершающий этап регистрации в Госкадастре

Выдача кадастрового паспорта как главного документа, свидетельствующего о постановке недвижимости на учет в Госкадастре, не может считаться окончанием всей процедуры. Логическим завершением мытарств землевладельца будет переоформление свидетельства на право собственности. Для его получения гражданину понадобится обратиться все в то же местное управление Росреестра или в городской многофункциональный центр. При этом не нужно путаться: обе процедуры (постановка в ГКН и оформление нового свидетельства) совершаются последовательно, а не одновременно.

В некоторых случаях обращения в Росреестр за новым свидетельством не требуется. Однако если имеет место разъединение двух участков, собственнику наверняка понадобиться изменить данные в реестре. Если переоформление производится через доверенное лицо, обязательно нужно позаботиться о предварительном получении нотариально заверенной доверенности на право представлять интересы законного владельца.

Особое значение при перерегистрации имеет наличие совладельцев в виде несовершеннолетнего. В этом случае все правовые действия должны будут совершаться с разрешения органа опеки. Это относится как к оформлению нового свидетельства владельца, так и к регистрации в ГКН.

Документы для постановки на кадастровый учет

Сбор бумаг, необходимых для постановки участка на учет – первый этап подготовки в данном деле. Существует единый обязательный пакет документов для постановки на кадастровый учет. В него входят:

• межевой план участка;
• документ на право собственности заявителя;
• документ, определяющий принадлежность участка к определенному виду земель;
• разрешение на постановку объекта на учет от совладельцев;
• квитанции об уплате госпошлины;
• заявление.

Перечень необходимых бумаг может в частном порядке корректироваться – при наличии спорных вопросов, неправильном оформлении бумаг и других трудностях. Передаваемые документы, в частности, межевой план, должны быть заверены нотариально.

Обратите внимание – в действующем законодательстве право на распоряжение землей дает только документ на право собственности. Свидетельства на землю, выданные 90-х годах и не зарегистрированные позже 1998 года не являются такими документами.

В практике бывает, что владельцы подобных бумаг боле 10-ти лет не реализовали свое право, в результате чего участок был поставлен на кадастровый учет другим лицом. В поданной ситуации представители Росреестра не имели оснований ему отказать.

Подать документы для постановки на учет можно:

• лично, обратившись в местные органы;
• через доверенное лицо;
• выслав документацию по почте (необходимо дождаться подтверждения получения);
• отправив необходимый пакет по электронной почте.

Обратите внимание: все документы, подаваемые заявителем в государственный центр, должны быть им завизированы. Если они передаются лично, можно это сделать за одной подписью заявителя. Но при электронной пересылке данных нужна будет электронная подпись, а при почтовой передаче – подпись лица должна быть еще и нотариально заверена. В том случае, если документы отправлялись по почте, заявителю следует сохранить уведомление об получении пакета представителями Росреестра.

Снятие с учета

Как происходит снятие с кадастрового учета объекта недвижимости? Так же как и процесс постановки на кадастровый учет земельного участка (здания, квартиры), процедура снятия с регистрации имеет определенные требования, несоблюдение которых грозит отклонением заявления, а следовательно, лишней тратой времени.

Стоит отметить, что без наличия веской причины снять объект с регистрации в ГКН невозможно. Сегодня существует четкий перечень обстоятельств, которые позволяют инициировать эту процедуру. К ним относятся:

• разрушение или капитальная реконструкция дома, предусматривающая отселение жильцов или появление новых помещений (иной планировки) на месте старых квартир;
• объединение двух или нескольких зданий в единую конструкцию;
• выкуп оставшихся комнат в коммунальной квартире, что предусматривает ее преобразование в обычной жилье, принадлежащее одной семье;
• разделение здания на два дома, имеющих различный адрес (выделение доли в натуре);
• объединение или разделение двух земельных участков;
• несоответствие построенного дома проектной документации.

Чтобы снять дом или иной объект с регистрации в ГКН, гражданину следует подать следующие документы:

• заявление установленного образца (образец предоставляется в Росреестре или МФЦ);
• акт комиссии БТИ, подтверждающий разрушение или иное существенное изменение состояния здания, делающее невозможным его пребывание в ГКН;
• паспорт;
• доверенность;
• правоустанавливающий документ.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества не предусматривает плату за снятие с регистрации. Если заявителю непонятно, как снять земельный участок с кадастрового учета в связи с его неопределенным правовым статусом, поставленный ранее объект лучше снимать только после консультации с юристом.

Постановка на учет сервитута

Сервитутом называют часть земель, переданная для аренды. Прохода или другого целевого использования на основании договора или же суда. Сервитуты нередко выделяют для того, чтобы обеспечить доступ к муниципальной территории или другим объектам. Помогает избежать наличия проблемных границ на участке при составлении межевого плана и дальнейшей регистрации в кадастровом органе.

Сервитут, как и другой вид участка, регистрируется в государственном органе. Перечень документов для этой цели остается неизменным, дополнительно к ним прилагается решение суда по данной территории (если оно есть).

Помощь специалистов в подготовке документов

При подготовке пакета документов для постановки объекта на учет, заявитель может столкнуться со следующими трудностями:

• отсутствием четкого межевого плана;
• спорным статусом участка.

Если у владельца участка отсутствует межевой план, ему стоит обратиться за помощью к кадастровому инженеру. Это специалист, способный провести исследования участка и составить документ, который не будет иметь спорных точек и границ с соседями, накрадывающихся друг на друга. Сотрудник данного профиля должен иметь аккредитацию Росреестра.

В ходе своих работ инженер может провести замеры территории, запросить межевые планы у соседей (если они есть) или в государственном органе. Кроме того, кадастровый специалист может выступать в суде от имени заявителя в случае получения отказа или приостановления по данному делу.

Помощь юриста в оформлении документов может понадобиться при составлении заявления (неправильно заполненная форма – весомая причина для отказа компетентных органов), сбору документации или отстаивания своих интересов в суде. Специалист также может указать вам на необходимость оформления дополнительных документов, наличие проблемных вопросов. Он также нужен для урегулирования споров с совладельцами и при потере требуемых госорганом документов. Кроме того, юрист представляет вас в Росреестре, если самостоятельно вы не можете заняться оформлением документов.

Обращение к специалистам позволяет сэкономить до 3-х месяцев времени – столько длится разъяснение при приостановке дела и выиграть дело в порядке суда.

Порядок постановки участка на учет

Собрав необходимую документацию, владелец участка пишет заявление на постановку участка на кадастровый учет и обращается с ним в многофункциональный центр по земельным вопросам или местный орган. Там он подает документы должностному лицу под расписку (или пересылает их почтой). На этом активное участие в процессе заявителя на определенный срок заканчивается.

После передачи бумаг в государственный орган заявителю не нужно собирать дополнительные справки в Росреестре и других конторах. Все необходимые данные будут отправлены в местный комитет в межведомственном порядке.

После окончания срока рассмотрения дела о постановке объекта на кадастровый учет заявителя уведомляют о полученном ответе. Им может быть:

• отказ в постановке;
• приостановление постановки;
• постановка объекта на учет.

При положительном ответе заявителю выдаются оформленные документы на участок. В их число входят:

• кадастровый паспорт учетного объекта;
• кадастровая выписка;
• Регистрация бумаг по адресу составляет еще 5 дней.

Необходимо отметить, что данные по объекту кадастрового учёта могут быть впоследствии предоставлены третьим лицам в качестве кадастровых выписок. Такие сведения являются информацией с общим доступом и могут быть изучены заявителем в течение 5-ти дней.

Внесение изменений об участке

Вносить какие-либо изменения о земле требуется в разных случаях:

• изменение кадастровой стоимости;
• смена адреса;
• изменение границ территории;
• строительство или уничтожение объектов на земельном участке;
• изменение категории земли;
• появление важных объектов на территории;
• изменение назначения недвижимого имущества;
• завершение строительства;
• внесение значительных изменений в конфигурацию сооружений.

Для совершения этого процесса подготавливается заявление, в котором указываются причины внесения изменений. Оно с другими документами передается лично при посещении отделения Росреестра или через МФЦ, Госуслуги и почту. Если уведомление присылается несвоевременно, то это грозит наложением штрафа и отсутствием возможности совершать какие-либо сделки с землей.

В законодательстве четко указывается, что внесение изменений происходит в течение 7 календарных дней, но этот срок актуален при непосредственном обращении в отделение Росреестра, а при использовании других методов передачи документов срок может увеличиваться.

Подготавливается и передается документация, подтверждающая наличие каких-либо значительных изменений. Поэтому документы могут значительно отличаться в разных случаях.

Стандартно к ним относится:

• паспорт;
• технический план;
• решение администрации города, в котором указывается, что был изменен адрес участка земли.

Процесс внесения изменений является бесплатным, но если требуется официальная выписка из ЕГРН с внесенными изменениями, то за ее получение уплачивается госпошлина.

Сроки постановки

Срок рассмотрения бумаг по каждому отдельному участку унифицирован и составляет 18 дней. Отсчет ведут с момента подачи заявления. Данный термин не может быть изменен даже если органами запрашивались дополнительные сведения по выбранному участку.

Если заявитель обращался не в местный орган, а в многофункциональный центр, ему стоит отсчитывать срок не со дня подачи заявления, а с дня передачи бумаг этим центром в местный орган кадастрового учета. Другое законом не предусмотрено. Если заявитель не знает, когда именно его пакет документов был передан в местный орган, он может обратиться туда за разъяснением деталей.

Кадастровый паспорт при правильном оформлении бумаг будет выдан на руки заявителю через сутки после окончания 18-ти дневного срока.

Приостановление постановки объекта на учет

Если у государственного органа нет оснований отказать в постановке на учет объекта, однако некоторые спорные вопросы по нему имеются, как правило, назначают приостановку дела. Такой подход дает возможность заявителю подать в органы Росреестра дополнительную документацию. Приостановка постановки на учет может быть назначена в результате:

• документы несут противоречивые сведения по объекту недвижимости;
• имеется не менее 1-й спорной границы – такой, которая пересекает другой участок, поставленный ранее на кадастровый учет;
• заявитель предоставил неполный пакет документов, при этом нужные бумаги не могут быть запрошены в межведомственном порядке;
• заявление на постановку участка не соответствует утвержденной форме;
• согласно документам местоположение вашего объекта недвижимости совпадает с расположением другого, в том числе, частично;
• граница участка пересекает муниципальную территорию.

Срок приостановления постановки на учет объекта длится не более 3-х месяцев. После этого дело пересматривают. Если заявитель по окончании этого периода не обратится в Росреестр, по делу может последовать отказ. Решение о приостановлении также может быть обжаловано судебном порядке. Заявителю в таком случае нужно подать дополнительные документы, подтверждающие его правоту.

В каких случаях возможен отказ?

Государственный орган примет решение об отказе в постановке объекта на учет при некорректном оформлении документа и предоставлении неправдивых данных. Наиболее распространенные причины отказа в постановке таковы:

• объект не считается недвижимостью;
• в реестре по объекту есть только временные данные;
• объект составляют несколько неделимых объектов недвижимости;
• участок не соответствует требованиям по размеру;
• не утвержден межевой план;
• имеются возражения по постановке объекта на учет;
• в состав входит более 5% земель сельско-хозяйственного назначения;
• участок имеет спорные границы;
• документы имеют недостоверные сведения;
• документы на постановку объекта подало лицо, не имеющее право на данный шаг.

Пример: гражданин Николенко обратился в Росреестр с заявлением о постановке жилья на кадастровый учет. Рассмотрев бумаги в 18-ти дневный срок, служба отказала ему в регистрации, поскольку участок уже был зарегистрирован кадастровом учете, но другим владельцем. По документации Росреестра гражданин Николенко не является собственником данного объекта, соответственно, подавать бумаги на кадастровый учет он не может.

Весь пакет документации, предоставленный заявителем, возвращается ему на руки.

Данное решение местного органа не является окончательным. У заявителя есть шанс реализовать свои права, но уже в другом порядке. При получении отказа следует внимательно изучить документы. Уместной будет помощь юриста, специализирующегося на подобных делах, поскольку решение государственной инстанции можно будет оспорить в суде.

Причины отказа в регистрации

Поставить земельный участок на кадастровый учет не так уж сложно. Однако для этого требуются основания. Правда, случаи, когда заявителю отказывают поставить участок в ГКН, не редки. Причинами отказа могут быть:

• заявление подписано гражданином, не обладающим для этого соответствующими полномочиями (отсутствует доверенность, истек срок выданной доверенности и др.);
• категория земли не допускает ее включения в государственный кадастровый учет земельных участков;
• объект не подходит под общепринятое определение недвижимости (контейнер, трейлер, дачный дом сборно-разборной конструкции);
• выделение доли из другого объекта происходило без законных для этого оснований;
• объект не имеет к себе доступа (отсутствуют подъездные пути, проход);
• заявитель не смог подать все необходимые документы;
• граница участка выходит за пределы города, подпадая под районную юрисдикцию;
• два участка, подлежащие объединению в один, различаются по категории земель;
• реальная площадь или конфигурация участка противоречат графической схеме, выполненной при межевании.

Читать также: Как происходит исправление кадастровой ошибки

При наличии одной из вышеперечисленных причин постановка земельного участка на государственный кадастровый учет невозможна. Это относится к любому недвижимому имуществу.

Отказ от регистрации выдается исключительно в печатной форме с указанием причин. Если несоответствие требованиям при первоначальной подаче документов позволяет доработку или исправление, гражданин может воспользоваться этим правом еще раз — при повторной регистрации в государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Для чего нужна постановка на кадастровый учет?

Кадастровый паспорт и другие документы, выдаваемые государственным органом, необходимы для проведения всех сделок по недвижимости, какой бы характер они не носили, а также проведение ремонтных работ. Без документа о кадастровом учете запрещено:

• прокладывать коммуникации на участке;
• проводить строительство.

Без предоставления кадастрового паспорта недействительной может быть признана сделка дарения, продажи, обмена и прочие гражданские акты. Также не будет оспорена в судебном порядке ни одна аналогичная сделка, если в ходе неё стороне -покупателю не был отдан кадастровый документ, хотя на выбранный участок он выдавался. Данная схема, однако, место имеет и широко используется в мошенничестве.

Что представляет собой кадастровый учет участка

Кадастровый учет – это те действия, которые выполняются уполномоченным органом с целью внесения в государственный реестр актуальной информации о конкретном объекте.

Указываются характеристики, позволяющие определить объект как индивидуальную вещь и прочие дополнительные сведения касательно объекта. Такая информация служит подтверждением существования объекта и на ее основании выдается специальный кадастровый паспорт.

Осуществляется учет всех земельных участков, недвижимости и всех объектов неоконченного строительства. Учет осуществляется при образовании либо создании объекта недвижимости. В случае изменения всех характеристик либо прекращение существования имущества в кадастр вносится определенная информация.