Статусы земель. Что общего, и какие различия.

Статус земельного участка определяет законность эксплуатации угодий. Отображает целевое назначение надела, форму разрешенного использования, способ владения. В кадастровом паспорте уже прописан статус земли, и с ним можете ознакомиться при выборе земельного участка для покупки или оформления некоторых документов.

Разновидности статусов

После того как заполнены учетные данные о недвижимом объекте в ЕГРН определяется статус «Внесенный». В последующем, в зависимости от стадии оформления свидетельств и прав на участок, порядка передачи обязательных сведений в надлежащий орган и иных сведений, статус земли может быть следующим:

• Временный. Сведения об участке переданы в отделение госреестра, но процедура оформления еще не доведена до логического завершения текущего процесса. Если кадастровые работы еще не были проведены, земля будет иметь статус – Временный.
• Аннулированный. Права на собственность не были зарегистрированы в течение 5 лет.
• Учтенный и ранее учтенный. Статус ранее учтенный – информация о собственнике была представлена не в полном объеме, не установлены территориальные границы. Учтенный – данные о собственнике или временном владельце внесены в полном объеме.

Что значит статус земельного участка – Архивный? Он присваивается объекту в том случае, если записи в ЕГРН не актуальны на текущий период времени, либо надел был снят с кадастрового учета.

Что значит статус — актуальный

При сборе документов сотрудниками ЕГРН из ГКН и ЕГРП должна совпадать информация о земельном участке. И если это так, присваивается статус – Актуальный. В противном случае, он будет звучать, так – Актуальный незасвидетельствованный.

В каких случаях это происходит:

1. Если была произведена реконструкция, перепланировка и иные работы, в результате которых была изменена общая площадь.
2. Ведется судебное разбирательство, и пока окончательный вердикт не вынесен. То есть текущая информация является не актуальной, а новые данные еще не известны.
3. Изменение адреса и категории надела. Такое право только у госорганов. Они могут вносить изменения, без предварительного уведомления кадастровой палаты.

Вот и разобрались, что значит статус земельного участка – Актуальный.

Спор № 1. Кадастровая ошибка в местоположении границ

Первооснова любого спора о границах земельного участка – это кадастровая ошибка, т. е. несовпадение юридических (закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (реально существующих на местности) границ земельного участка. Кадастровая ошибка влечет за собой определенные затруднения в пользовании земельным участком. Такую ошибку может допустить кадастровый инженер, органы власти, неправильно подготовившие схему расположения участка, или суд при вынесении решения.

Если выявлено несоответствие сведений, внесенных в кадастр недвижимости, с фактическими характеристиками земельного участка, то собственники помещений в МКД вправе требовать исправления ошибки во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок возможен при отсутствии споров между заявителями, собственниками соседних участков и органом Росреестра либо при урегулировании этих споров до суда. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка, вплоть до их уточнения (ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ, далее – Закон № 218‑ФЗ).

Если устранить разногласия относительно границ земельного участка не удалось, то собственники помещений в МКД или их уполномоченный представитель вправе подать в суд заявление об установлении местоположения границ земельного участка. Ответчиком по делу будет собственник смежного земельного участка, в качестве третьего лица выступит Росреестр.

Для выяснения правильного местоположения границ спорного земельного участка суд должен затребовать межевой план участка, а при необходимости и иную землеустроительную документацию. Суд может назначить проведение землеустроительной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ). В таком случае перед экспертом будут поставлены вопросы о соответствии юридических и фактических границ земельного участка; о величине и характере отклонений фактически сложившихся границ и другие не менее важные вопросы.

Особое внимание суда следует обратить на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 и более лет), на основании которых определялось местоположение границ земельного участка. Это могут быть деревья, заборы, столбы и др. Такая информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ земельного участка его местоположение определяется по названным объектам (п. 10 ст. 22 Закона № 218‑ФЗ).

После вступления судебного решения в законную силу следует обратиться в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет или об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка на основании решения суда.

Как можно узнать статус земельного участка

Чтобы узнать эту информацию, совсем необязательно лично обращаться в уполномоченный орган, достаточно зайти на официальный сайт росреестра. Здесь можно найти все данные о земельных угодьях, которые занесены в ГКН.

В частности отражена информация следующего характера:

• Территориальные границы.
• Кадастровые сведения.
• Категория участка и его целевое назначение.
• Кадастровая стоимость объекта, общая площадь, форма собственности и иная информация юридического характера.

Если планируется покупка земельного участка, все эти нюансы следует изучить, чтобы в последующем не возникло никаких проблем. При желании, можно воспользоваться услугами компетентного юриста.

Использование земли не по целевому назначению является неоспоримым основанием для изъятия у собственника. Также это касается и тех случаев, когда возводят жилые дома на территориях, не предназначенных для этих целей.

Проведение межевания земли под многоквартирным домом

1. В первом случае оформляется участок по контуру дома и, возможно, небольшой участок, который нужен для обслуживания дома.
2. Во втором случае происходит оформление придомовой территории со всеми площадками и, если позволяет ситуация, даже немного больше (например, если за домом есть пустая земля, которую жители желают оформить под парковочные места).

Чтобы сформировать участок в границах, необходимо провести на нем кадастровые работы (ФЗ-№221). В новостройках эта обязанность возлагается на застройщиков, поскольку без межевания они не смогут сдать объект. В старых домах межевание проводится по инициативе собственников помещений многоквартирного дома.

Интересное: Тарифы За Воду В Москве С 1 Июля 2020

На что влияет статус

Отдельно стоит отметить некоторые специфические нюансы, которые непосредственным образом могут повлиять на эксплуатацию земельных угодий:

• Если планируется возведение жилого дома на территории с\х назначения, сначала необходимо будет изменить вид разрешенного использования в соответствии с нормами законодательства.
• Участок меньше 4 соток, и на нем гражданин собирается возвести дом или иное жилое помещение. Изначально потребуется получить разрешение у органов самоуправления. То есть в местной администрации поселения (города).
• К особо охраняемым участкам, относятся береговые зоны водоемов. Минимальное расстояние от берега до дома 20 метров. Главное условие, что не должно быть никаких ограждений, и даже декоративных.
• На землях с\х назначения разрешено строительство дачного домика, без постоянного проживания в нем. Также можно возводить подсобные помещения, по их количеству нет никаких ограничений.

Правовой статус земельного участка «Временный» указывает на то, что он находится в государственной собственности. Он может быть передан под сооружение коммуникационных и транспортных систем. Статус можно изменить, если зарегистрировать права собственности или взять угодья в арендное пользование. Этот вариант возможен, если собственником является государство или муниципалитет.

Что нужно знать о придомовой территории?

Придомовая территория определяется ещё на этапе планирования будущей многоквартирной постройки, устанавливается на основании технического или кадастрового паспорта (сейчас упразднены, все сведения вносятся в ЕГРН).

Уменьшение выделенного участка — запрещено, в том числе и со стороны государственных органов. Продавать – тоже, но допускается сдача в аренду или изменение цели использования той или иной зоны (например, чтобы убрать гаражи и на их месте возвести новую детскую площадку).

Как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома?

Чёткие границы придомовой территории многоквартирного дома описываются в кадастровом паспорте, эти сведения хранятся в ЕГРН. Выписку из данного реестра может получить каждый собственник квартиры, располагающийся в доме, за которым территория и закреплена.

Определение придомовой территории выполняется ещё на этапе составления плана строительства путём выделения земли на строительные нужды, именно застройщик получает первую копию документов, данные из которых и вносятся в ЕГРН.

Какой размер должен быть у данного участка? В приказе Министерства строительства, земельных и имущественных отношений (ещё от 98 года) указана чёткая формула, по которой минимальная площадь придомовой территории многоквартирного дома должна составлять не менее площади всех квартир, имеющихся в самом строении (без учёта лестничных пролетов, помещений для обеспечения работы инженерных коммуникаций).

К ней также добавляется так называемый «коэффициент доли на квадратный метр», который не может быть меньше 1. В указанную цифру включена вся территория, которой смогут распоряжаться собственники дома на своё усмотрение (в законных рамках).

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?

Данная информация указана в выписке из ЕГРН с детальным планом.

Получить её можно следующими способами:

1. Подав запрос в Росреестр (это может сделать только собственник одной из квартир или лицо, законно проживающее в такой недвижимости, к примеру, на правах аренды);
2. Подав запрос в МФЦ (тоже выполняется только собственником).

Кстати, в Росреестр сейчас запрос можно подать дистанционно, в электронной форме, самолично посещать представительство организации не нужно. Ранее за получением сведений необходимо было обращаться в кадастровые палаты, но начиная с 2020 года они упразднены.

В выписке, помимо указания размера занимаемой площади, обязательно имеется условный чертёж с размерами, по которым и можно поставить границу для придомовой территории.

Информация о границе указана в выписке из ЕГРН с детальным планом.

На какую часть имеет право каждый владелец квартиры? Она равносильна площади занимаемой им площади, умноженный на «коэффициент доли на квадратный метр». Можно даже чётко ограничить собственную территорию, но только если на это дадут разрешение представители управляющей компании (или сами жители, если используется ОСББ).

Разъяснение сложных моментов

Нарушение вида разрешенного использования земли – сложный момент для определения. В судебной практике отсутствует общий взгляд на подобное нарушение, но разница между ними огромная.

В одних судебных инстанциях вид разрешенного использования надела рассматривается как соответствие задекларированным директивам. Иной подход не рассматривает изменение ВРИ как выход за рамки целевого назначения, соответственно никакой речи не может идти о юридической ответственности.

В судебной практике масса противоречий по вопросам нарушения целевого использования земель. В разных инстанциях могут приниматься диаметрально отличающиеся решения по одному и тому же вопросу. Поэтому чтобы суд всегда был на стороне собственника, правоведы рекомендуют обращаться за услугами к компетентным специалистам из области земельного права.

Чем отличается категория участка от РВИ

В законодательстве не прописана четкая трактовка разрешенного вида использования земли. Поэтому понятие берется из имеющихся законодательных основ. РВИ – характеристика надела, основанная на зонировании территориальных границ с целевым назначением. То есть разрешенный вид использования определяет функциональное назначение и статус земельных участков. Например, для возведения многоэтажных зданий.

Цель создания классификации территорий – сохранение изначальных свойств угодий. Понятие «категория участка» — имеет достаточно широкое значение, а РВИ, носит уточняющий характер. Возьмем в качестве примера надел в садовом некоммерческом товариществе, и он будет иметь следующие характеристические данные:

• Категория – ведение сельскохозяйственной деятельности.
• РВИ (чем можно заниматься на участке) – разбить сад, огород.
• Основание — земля оформлена в частную собственность либо арендована конкретным лицом.

Есть 3 вида допустимого использования наделов – основной, условно разрешенный, вспомогательный. Последнюю разновидность используют одновременно с первым и вторым видом. При условно разрешенном использовании надела потребуется получение согласия от местной администрации. Для этого проводятся обязательные слушания, после которых будет принято то или иное решение.

Основные виды определены новым классификатором РВИ. В нем не только была упорядочена подача информации, но и внесены новые подвиды. Статус участка может быть таким: строительство гаражей, малоэтажная квартирная застройка, высших учебных заведений разных профильных уровней. Кроме этого предоставляются земли для оборудования метеослужб, строительства школ и детсадов.