Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка: тонкости и подводные камни

Особенности предоставления такого кредита

Заемщик может передать в залог покупаемую квартиру или дом, либо уже имеющуюся у него в собственности. Главное, чтобы сумма кредита не превышала стоимости недвижимости, на которую оформляется закладная.

При оформлении ипотеки под залог недвижимости необходимо:

• оценить стоимость недвижимости у профессионального оценщика;
• застраховать жизнь и здоровье залогодателя;
• застраховать квартиру от основных рисков (пожара, затопления соседями и пр.).

При оформлении закладной владелец недвижимости берет на себя обязательства содержать залог в порядке, периодически проводить текущий ремонт и главное – ежегодно страховать квартиру. Отсутствие страховки для заемщиков Сбербанка РФ может закончится требованием досрочно погасить всю сумму задолженности, то есть досрочным расторжением договора.

Квартира при оформлении закладной остается в собственности заемщика. После погашения ипотечного кредита он вправе снять с нее обременение (погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН). После погашения регистрационной записи можно получить расширенную выписку из реестра, где будет отражен факт отсутствия обременения.

Если кредит берется под залог имеющейся недвижимости, то покупаемая квартира оказывается свободной от обременений. Такой недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению и без согласований с банком.

Важно! Для оформления ипотеки нужно будет предварительно оценить стоимость недвижимости. Стоимость услуг оценщика от 2500-10 000 рублей.

Ипотечные программы СБ РФ

Сбербанк – один из лидеров ипотечного кредитования в РФ. Банк предлагает разнообразные программы для ипотечных заемщиков, в том числе с государственной поддержкой для молодых семей, кредиты с использованием материнского капитала, а также военную ипотеку. Популярны также программы нецелевого кредитования под залог уже имеющейся недвижимости, которые не предполагают первоначального взноса. Подробный обзор ипотечных программ Сбербанка, процентных ставок, а также информацию об их преимуществах и подводных камнях вы найдете в этой статье.

Основные условия ипотеки под залог имеющейся недвижимости:

• срок кредитования – до 20 лет;
• валюта – рубль;
• сумма кредита – от 500 тыс. до 10 млн. рублей (или до 60% стоимости квартиры, оформляемой в залог);
• первоначальный взнос – от 0%;
• от 12% годовых.

Банк финансирует покупку готового и строящегося жилья, и не только квартир, но и загородных домов. Ипотека под залог имеющейся недвижимости предоставляется на срок до 20 лет и на максимальную сумму – 10 млн рублей. Под залог берется любая недвижимость, включая земельный участок без построек, гараж и другие объекты. Сумма кредита может достигать 70-80% от стоимости недвижимости.

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости в Сбербанке РФ может быть выдан без первоначального взноса. Если же оформлять ипотеку под покупаемую квартиру, то нужно будет самостоятельно оплатить минимум 15% ее стоимости. Подробнее об особенностях первоначального взноса по ипотеке в СБ мы рассказывали тут.

Какое жилье подойдет в качестве залогового?

К недвижимости, которая передается в залог, выдвигаются серьезные требования. Это должны быть свободные от залога, ареста квартира, дом, участок, которые можно продать в любое время. Не берутся в залог квартиры, которые находятся в аварийном фонде, комнаты в общежитиях, служебное жилье и другие неликвидные объекты.

С осторожностью относятся банки и к квартирам-хрущевкам, а также домам, построенным до 1950 года. Если в залог передается земельный участок, то назначение земли должно включать ИЖС. Банки практически не принимают в залог деревянные дома, особенно если они ветхие. В качестве залога рассматриваются гаражи (если они официально оформлены), земельные участки без построек.

Как приобрести заложенную недвижимость?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц — залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

• Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего — это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
• Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
• В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

• В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
• Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

• Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
• Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

• Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
• До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
• Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
• В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
• Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
• Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

• Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
• Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов). Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю. В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Дополнительные рекомендации

• Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя.
• Обращая внимание на особенности сделок, осложненных залогом, не забывайте об обычно требуемых формальностях. Так, не смотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца. Возврат денег в этом случае будет затруднительным. То же самое может случиться из-за наличия на объекте ареста по претензиям третьих лиц.

Требования банка к заемщику

Для получения ипотечного кредита нужно обладать хорошей кредитной историей и иметь стабильный официальный доход. Заемщику нужно будет предоставить пакет документов, подтверждающих его уровень заработка, регистрацию и состав семьи. Требования к заемщику:

• возраст от 21 года;
• официальное место работы;
• гражданство РФ;
• трудовой стаж не менее года;
• доход семьи достаточный для погашения кредитных платежей;
• наличие недвижимости, на которую может быть оформлена закладная.

Требования к недвижимости, которая покупается в ипотеку:

• юридическая чистота правоустанавливающих документов;
• наличие всех коммуникаций в квартире, доме;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• возраст дома от 1950 года;
• отсутствие ареста, залога, споров о недвижимости с наследниками.

Главное требование к заемщику: размер его доходов. Совокупный бюджет семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, страховкам и комиссиям банка. Если денег недостаточно банк может предложить заемщику взять себе поручителя по кредиту либо предоставить дополнительный залог. Возможен и отказ в предоставлении кредита, если уровень заработка небольшой, а недвижимость – неликвидна.

Квартиру, которая берется в залог, банк прежде всего оценивает с точки зрения ликвидности. Не должно быть также прогнозов падения цены на данную недвижимость в отчете оценщика.

Больше информации о требованиях к заемщику и недвижимости по ипотеке в Сбербанке вы найдете в отдельной статье.

Важно! Заемщик оформляет ипотеку на длительный срок – до 20-30 лет. Все это время он не сможет распоряжаться недвижимостью без разрешения банка-залогодержателя.

Порядок действий для получения ипотечного кредита

Процедура оформления ипотечного кредита в СБ занимает не более 1-2 недель.

1. Для начала нужно будет заполнить и подать заявку на получение кредита в банк, где будет указан доход заемщика, сумма займа, а также все остальные параметры будущего кредитного договора. О том, можно ли подать заявку на ипотеку в СБ онлайн и как это сделать, читайте тут.
2. Банк оценит платежеспособность клиента, проверит его кредитную историю и выдаст предварительное согласие на выдачу займа.

Нужно будет:

1. Оценить стоимость квартиры.
2. Предоставить банку все документы для получения займа.
3. Подписать кредитный договор.
4. Оформить закладную, зарегистрировать ипотеку и застраховать недвижимость.
5. Получить кредит и купить квартиру.

В список документов, которые требуются для оформления займа, входит:

• справка с работы или 3-НДФЛ;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру, которая передается в залог (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и пр.).

Заемщик заполняет очень подробную анкету, в которой указываются все его расходы и доходы, состав семьи, количество несовершеннолетних детей, информация о других кредитах и многое другое. Среди документов по залогу должен быть также техплан БТИ и расширенная выписка из ЕГРН.

Преимущества кредитования

• Быстрое получение средств.
  На оформление документов уходит от 1 рабочего дня, что является очень важным моментом для очень многих людей, которым деньги требуются срочно.
• Минимальные требования.

  Клиентом компании может стать практически кто угодно, начиная от безработных и заканчивая людьми с безнадежно испорченной кредитной историей.

• Гибкие условия и полная безопасность.

  Обращайся к нам вы получаете безопасный и законный кредит на удобных условиях.

предлагает выгодные решения в сфере потребительских займов – оставьте заявку на сайте и уже завтра вы сможете оформить займ под низкий процент на крупную сумму под залог квартиры с обременением.

Как правильно оформить закладную?

Закладная Сбербанка РФ представляет собой утвержденный бланк анкеты, которую нужно заполнить. В ней содержится информация о владельце недвижимости (залогодателе), а также самом объекте залога. Пункты закладной предусмотрены законом «Об ипотеке» (ст. 14).

В закладной обязательно указываются пункты:

• информация о залогодателе (паспортные данные, год рождения);
• данные залогодержателя (реквизиты банка);
• предмет ипотеки (место нахождения квартиры, описание, кадастровый номер);
• сведения об обременениях;
• данные о сумме ипотеки и размер процентной ставки;
• денежная оценка предмета ипотеки;
• указание срока уплаты суммы кредита;
• информация о дате составления закладной и ее номер.

Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Для этого в Росреестр передаются договор ипотечного кредитования, документы на квартиру и закладная.

После оформления закладная остается у банка. Возвращают ее заемщику только после погашения кредита либо в случае досрочной продажи объекта недвижимости, например, в связи с регулярными неплатежами.

Важно! При несоответствии закладной кредитному договору, по закону, верным считается содержание закладной.

Список необходимых документов

Для оформления закладной требуется:

1. паспорт залогодателя;
2. акт оценки недвижимости;
3. расширенная выписка из ЕГРН;
4. техпаспорт БТИ;
5. правоустанавливающие документы на квартиру;
6. согласие супруга (и) на сделку.

Важен также оригинал разрешения органов опеки на залог недвижимости, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний.

Обычно закладная подписывается до получения кредита, так что к этим документам можно добавить и кредитный договор. Для регистрации к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки.

Срок регистрации закладной может затянуться если до месяца.

Сколько стоит процедура?

Закладная оформляется бесплатно. Она не требует нотариального удостоверения и сопутствующих расходов. Оплата требуется только в виде госпошлины, которая оплачивается при регистрации ипотеки в Росреестре. Размер госпошлины:

• 1 тыс. рублей для физлиц;
• 4 тыс. рублей для компаний.

Дополнительно потребуется оформить нотариальное согласие жены (мужа) на оформление договора залога, которое стоит от 1,5 тыс. рублей.

Сроки оформления

Закладная оформляется довольно быстро – за 1 день. Обычно она подписывается в день оформления кредитного договора. Закладная подлежит сдаче в Росреестр одновременно с документами для оформления купли-продажи.

Где хранится бумага?

Закладная хранится в Сбербанке РФ. При оформлении сразу делается копия, которая остается в Росреестре. Заемщик может попросить оформить себе простую ксерокопию документа.

Что подразумевает залог квартиры с обременением

Деньги выдаются после регистрации договора займа, который подается в Росреестр собственником объекта и представителем компании кредитора, вместе с правоустанавливающими документами. По ее завершении вы получаете документы подтверждающие вашу собственность, но в них появляется пункт о наложенном обременении квартиры под кредит – это значит, что вы все так же являетесь законными владельцами, но до выплаты всего долга не сможете продать, подарить или заложить недвижимость. Все наши клиенты уверены, что жилье находится в безопасности, так как они получают официальное подтверждение своих имущественных прав после регистрации.

Как забрать закладную после выплаты долга?

После выплаты кредита можно забрать закладную в Сбербанке РФ. Срок для возврата закладной обычно устанавливается в течение месяца. Если залогодержатель продал закладную другому банку, то забирать ее придется у правопреемника.

Условия для получения

Существует единственное условие для возврата закладной: полное погашение займа. Оно может произойти строго в оговоренные договором сроки либо досрочно. Нахождение закладной у банка либо отсутствие на ней отметки о погашении кредита свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство не исполнено (согласно ст. 17 закона «Об ипотеке»).

Как получить документ, если банк не отдает его?

Если банк после погашения кредита не отдает закладную, то залогодатель вправе обратиться в суд.

Если это произошло в связи с потерей документа, то кредитор обязан выдать дубликат и отказывать клиенту банк не вправе. До обращения в суд можно обратиться с письменным заявлением к руководителю филиала либо написать жалобу в Банк России.

Без закладной нельзя будет избавиться от обременения, поэтому очень важно добиться от банка возврата документа. По исполнении обязательства банк-кредитор обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. Далее Росреестр аннулирует закладную путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено».

Сделка покупки квартиры в залоге

Покупателя требуется известить о наличии залога. После чего ему стоит узнать условия проведения торгов, выставленные ему владельцем и банком (см. Ипотека Сбербанка). Если предложение не удовлетворяет, целесообразно отказаться от такого приобретения.

Со стороны приобретателя недвижимости требуется соблюдать формальности таким образом, чтобы добросовестность позиции не вызывала сомнения.

Банк не отвечает за составление договора между сторонами, он координирует только исполнение залоговых обязательств. Поэтому полезно удостоверить договор нотариально, так как экспертное мнение нотариуса позволит выявить недочёты процедуры, а так же придать договору дополнительную юридическую силу.

Если дело дойдёт до суда, нотариус выступит на стороне истца, подтвердив правомерность и законность удостоверенной им сделки.

По той же причине стоит обратиться в риэлторскую или юридическую компанию, где компетентные работники просмотрят возможные риски и учтут их при составлении договора.

Преимущества обращения к риэлтору:

1. В его опыте, при условии разрешения подобных ситуаций. Для дополнительной проверки документации.
2. В умении предвидеть развитие событий в соответствии с теми или иными положениями, внесёнными в договор.
3. В дополнительной юридической силе процедуры приобретения, основанной на гарантии чистоты сделки, предоставляемой компаниями по работе с недвижимостью.
4. Контролировать и освидетельствовать процесс передачи денег покупателем.
5. При возникновении сложностей, требующих обращения в арбитраж, риэлтор также выступит на стороне истца.

Вначале составляется предварительный договор, в котором указывают параметры квартиры, условия оформления купчей и передачи имущественных прав приобретателю.

На основании предварительного договора купли-продажи вносится аванс.

К этому моменту гражданам требуется обсудить вопрос о наличии обременения и в предварительном контракте отметить положительное решение, принятое обеими сторонами, в отношении данного факта. Здесь же требуется выбрать условия перехода права на помещение.

Способы покупки зависят от остатка непогашенного долга, который допускает превышение стоимости квартиры, а может оставаться минимальным.

Если остаток превышает стоимость, покупателю потребуется внести обозначенную соглашением сумму в банк, а погашение остатка долга со стороны продавца стоит проконтролировать. Алгоритм погашения вписывается в условия купчей, кроме чего стоит сделать отметку об ответственности должника за условия расчёта с банком.

В положении о расторжении договора не лишним будет вписать те же условия или сослаться на пункт, где они сформулированы.

Покупателю допустимо предпринять меры предосторожности и обезопасить себя от неожиданных неприятностей.

Поэтому такое требование при составлении договора уместно (см. Проверка квартиры при покупке).

Если остаток невелик, передача денег осуществляется в сторону:

• продавца;
• банка.

Удобно воспользоваться банковской ячейкой, разложив деньги, предназначенные в оплату инвестиций и положенные продавцу, в два разных отдела.

После оформления документации, денежные средства поступят по назначению.

По усмотрению сторон, квартира в ипотеке переходит вместе с обременением. Инвестор переоформляет кредит на приобретателя, а предшествующий участник выходит из процесса.

В этом случае ипотечные обязательства и сумма, передаваемая продавцу, рассчитываются, исходя из остатка непогашенного вложения. Эти условия просчитываются заведомо, до составления предварительного договора и передачи аванса за жильё.

После составления, подписания договора сторонами и расчёта с инвестором, процедуру покупки квартиры в залоге требуется зарегистрировать. Это требование универсально для всех процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Регистрация прав происходит в Росреестре по месту расположения недвижимости.