Как открыть риэлторское агентство по сдаче недвижимости в аренду

Имея дополнительную недвижимость, можно извлекать из нее прибыль. Сдача квартиры в аренду – это действительно прибыльный бизнес. Но так ли он прост и безопасен? Какие риски несут арендодатели?

Казалось бы, что проще – сдать квартиру на определенный срок, заключив договор, и получить оплату. Все риски и форс-мажоры будут прописаны в нем, и забот станет в разы меньше. Но это самый идеальный вариант. В жизни же все намного сложнее.

Даже при идеальной юридической чистоте сделки существует риск встретить недобросовестных съемщиков, которые соберут вещи, и хорошо, если только свои, и исчезнут в неизвестном направлении, не оплатив последний месяц проживания или оставя долги по коммунальным услугам. Чтобы предотвратить такую ситуацию достаточно оговорить оплату заранее. Во-первых, платите по счетам самостоятельно, увеличив на эту сумму арендную плату. Так вы сможете посещать раз в месяц свою собственность для того чтобы снять показания приборов учета и заодно проверить состояние жилья. Во-вторых, при взимании арендной платы берите ее за первый и последний месяц проживания.

Если при долгосрочной аренде все нюансы можно оговорить нотариально заверенным договором, то если практикуется посуточная сдача жилья, это сделать сложнее. Обычно, желающие снять квартиру на сутки не горят желанием оформлять множество бумаг. Написанная от руки расписка, зачастую не имеет юридической силы. Все неприятности, которые могут случиться за день такой аренды, полностью ложатся на плечи арендодателя. Избежать их можно, заключив договор с агентством недвижимости, которое будет выступать посредником в такой сделке, и оформлять договор на фирменном бланке со всеми подписями и печатями. Небольшая потеря в деньгах не стоит истраченных нервов.

Пожалуй, самый главный вопрос, волнующий тех, кто сдает квартиры – это возможность ухода от оплаты налогов. В соответствии с российским законодательством любой доход должен быть декларирован и выплачен подоходный налог. Но и здесь есть свои нюансы. Доказать «незаконную предпринимательскую деятельность» должна налоговая полиция. Если ваши договоры не превышают по срокам действия одного года, сделать это будет весьма сложно. Особенно это актуально для посуточной аренды. Подать 3-НДФЛ необходимо до апреля месяца, следующего за отчетным годом. Поэтому, если вас «поймали за руку» на незаконной аренде, время заплатить налог всегда есть.

Текст подготовлен при поддержке экспертов агентства НДВ-Недвижимость https://arenda-kvartir.ndv.ru/

Снять квартиру через агентство: плюсы и минусы

Многие люди сталкиваются с проблемой аренды недвижимости. При этом возникает вопрос, каким образом искать жильё. В этом случае возможны два варианта: либо воспользоваться услугами агентства для аренды квартиры, либо заняться поиском подходящего варианта самостоятельно. Так что же выгоднее и безопаснее: воспользоваться услугами посредников, или же найти квартиру самому?

Интересное: Согласие на замещение временно отсутствующего работника образец

Занимаясь самостоятельными поисками квартиры вы, безусловно, сэкономите значительную сумму денег, но при этом придется потратить своё время. Риелтор берет на себя всю работу, связанную с поиском подходящей вам квартиры, обзванивает собственников, узнает у них интересующие вас подробности и договаривается о просмотре.

Стоит Ли Снимать Квартиру Через Агентство

В чем состоят функции агентства? Давайте разберемся, чтобы определиться, стоит ли воспользоваться услугами риэлторской конторы или может быть имеет смысл самостоятельно найти нужный вариант квартиры? Ведь если вы возьмете в руки газету бесплатных объявлений и откроете рубрику «недвижимость», вы найдете множество предложений, в том числе и по аренде жилья, причем в любых микрорайонах и по любым ценам, от эконом класса до жилья в хорошем престижном районе. Обратившись в агентство недвижимости, вы получите точно такую же информацию о наличии арендного жилья, как и в рекламных газетных объявлениях. Более того, в таких газетах и других средствах массовой информации очень много публикаций именно от агентств недвижимости.

Интересное: Кассовый символ взнос в уставный капитал

Во-первых, обращаться нужно в те агентства, которые готовы брать с вас плату за услуги только после заключения договора. Зачастую, бывает так, что позвонив по какому-то объявлению, вам начинают описывать достоинства квартиры, но в конце говорят, что посмотреть ее можно только после оплаты агентству. А после оплаты выясняется, что квартира не стоит и «ломанного гроша».

Предостережения и подводные камни

Теперь о подводных камнях. Комиссионное вознаграждение агентства недвижимости составляет от 50 до 100 % от стоимости аренды, которая прописывается и в договоре на оказание услуг, и в договоре найма. Как правило, комиссия оплачивается лишь в случае заключения договора между собственником и арендатором. То есть, фактически, владелец жилья отдает риэлтору определенную сумму с первой арендной платы за квартиру.

Есть агентства, работающие по другому принципу – вначале берут с собственника комиссию, называя это оплатой за подбор и поиск потенциальных арендаторов.

С такими риэлторами лучше не с

отрудничать, поскольку далеко не факт, что они сдадут вашу квартиру до конца срока действия договора, а деньги вы уже не вернете – как-никак услуга была оказана.

Тут кроется еще одна опасность: доверив ключи от своей квартиры некомпетентному риэлтору или мошеннику, вы подвергаете себя риску вернуться и обнаружить, что в помещении нет ни мебели, ни техники, если все это прежде присутствовало. Или же другой вариант – вашу квартиру станут сдавать посуточно, пока не найдется жилец на длительный период.

Снять квартиру

Процесс аренды имеет множество нюансов. Учесть их все под силу только опытному, здравомыслящему и рассудительному человеку. Среднестатистический арендатор далеко не всегда подходит под это определение. Поэтому чаще переплачивает, чем снимает жильё с выгодой для собственного бюджета.

Как лучше снимать квартиру – через агентство недвижимости или самостоятельно?
Как найти квартиру без посредников – 4 проверенных способа
Способ 2. С помощью газет и журналов
Способ 3. Через объявления
Способ 4. Среди друзей и знакомых
Как снять квартиру от собственника – пошаговая инструкция для новичков
Шаг 2. Связываемся с автором объявления
Шаг 3. Договариваемся о встрече и осматриваем жилье
Шаг 4. Заключаем договор аренды
Шаг 5. Фиксируем показания счетчика на момент заключения договора
Кто поможет снять хорошую квартиру – обзор ТОП-5 агентств недвижимости
Как не стать жертвой мошенников – 4 полезных совета для арендаторов жилья
Совет 2. Сотрудничайте с арендодателем только через договор
Совет 3. Не вносите залог до совершения сделки
Совет 4. Сотрудничая с агентством, обязательно проверяйте его
Заключение

26 Апр 2020 glavurist 172
Поделитесь записью

Обязательно ли менять паспорт после замужества по месту прописки
Как узнать что загранпаспорт уже готов
Пенсионер Купил Квартиру В 2020 Году Когда Подавать На Возврат Налога
Какие Нужны Документы Для Подачи Заявления О Вступлении В Наследство

Арендная плата за квартиру (при субаренде)

Первое, что необходимо сделать, это изучить тщательно все юридические нормы. Вначале, конечно же, нужно пройти банальную регистрацию юридического лица, проще говоря, необходимо открыть ИП, если планируете заниматься этим делом долго. Таким образом, можно значительно сократить расходы на ведении бухгалтерского учета, сегодня открыть ИП стоит порядка 5000 тысяч рублей.

Если квартира будет сдаваться исключительно для юридических лиц, то в этом случае придется оформляться в качестве Общества с Ограниченной Ответственностью. В данном случае такая процедура будет стоить немного больше, около 15 тысяч. Чтобы спокойно и стабильно зарабатывать в этой сфере бизнеса, необходимо ежемесячно или два раза в год оплачивать в налоговую службу около 15% от прибыли.

Субаренда – это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.

Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору.

Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.

Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.

Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.

В нашей стране риэлторов принято считать жуликами, которые хотят отнять у нас кровно нажитые деньги за их ничтожные услуги. Такое восприятие подкрепилось массовыми случаями мошенничества со стороны подставных риэлтерских компаний.

Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.

Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.

Выгодно ли сдавать жилье на сутки в наем?

Квартира в неблагополучном районе — тоже не лучший вариант для размещения клиентов. Поэтому если вы твёрдо намерены взять кредит, не стоит скупиться — нужно приготовить не менее 1 000 000 рублей.

Доход и количество денег в бизнесе зависит напрямую от района, где находятся апартаменты. Получать большую прибыль возможно практически со всех категорий жилья, кроме старого и ветхого.

Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.

Моя семья переехала в Россию, союз развалился. ⠀ У моего отца не было вариантов оставаться в бывшей союзной республике (если ты военный и еще не гражданин). ⠀ За 27 лет у меня конечно были мысли поехать в Ригу, где прошло мое детство, но мешали убеждения родных, что там к русским плохо относятся, ненавидят русский язык, мы для них оккупанты и так далее.

Сдача квартир посуточно как бизнес

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

Это наиболее благоприятный вариант для вхождения в бизнес. Если у вас есть две квартиры, вы ничем не рискуете, сдавая вторую в аренду. Постоянный поиск клиентов, которые будут оставаться у вас на пару-тройку дней, займёт значительное количество времени, но убытки минимальны. В конце концов, вы всегда сможете прекратить работу и сдавать квартиру на длительный срок.

Поэтому туристу или командировочному проще и дешевле подобрать жилье, исходя из своих финансовых возможностей.

Этот вариант подойдёт тем, кто планирует вести бизнес по сдаче квартир посуточно не один год. Если приобрести жильё в кредит и оплачивать ипотеку, используя средства, полученные от клиентов, ваш заработок будет сравнительно невелик, зато через несколько лет вы получите в собственность отличное помещение. Вот какие основные расходы следует учитывать, если вы собираетесь приобрести квартиру для бизнеса:

первоначальный взнос в размере 10-30% от стоимости квартиры;
расходы на страхование, которые необходимо покрыть сразу же при оформлении ипотеки;
затраты на ремонт в квартире.

Если в квартире, например, 3 спальных места, то при поселении не больше чем трех гостей доплата не предусматривается. Доплатить потребуется, если вселяется больше людей.

Вообще посуточные квартиры разлетаются, как пирожки. Понятно, при условии, что вы ставите подъемную цену. Хотя ребята бронировали квартиру перед ЧМ 2020 и готовы были платить (что для нас много, для них не всегда). Я вот выставляюсь на авито, иногда в пабликах в соцсетях. Этого хватает с головой, так что где нужна дополнительная реклама, стоит пересмотреть условия проживания и цены.

Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.

Поработайте над рекламой в офлайне. Распечатайте и расклейте листовки, разместите объявления в наиболее популярных газетах города, найдите друзей-таксистов и договоритесь с ними, чтобы предлагали ваши услуги пассажирам. Закажите рекламу на транспорте, выбрав маршруты, отправляющиеся с вокзала.

Мои первые серьезные клиенты появились буквально в тот же день, когда я разместил объявление о посуточной аренде жилья на avito. Как сейчас помню, это была влюбленная парочка, которая хотела провести ночь наедине друг с другом.

В большом мегаполисе жильё всегда востребовано, и будет пользоваться спросом. Но и тогда бывают мёртвые сезоны.

Если по сайтам с объявлениями видно, что предложений о посуточной сдаче много, то имеет смысл пробовать, а если нет – то лучше заняться долгосрочной арендой. Она может быть менее прибыльной, но точно без большого простоя.

Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.

Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
Окупаемость инвестиций от 1 месяца.

Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:

1 млрд путешественников в год.
Это количество увеличивается на 5,5% в год.
Через 10 лет количество удвоится.
Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места ( 45% за прошлый год).
В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.

То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача. А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь!