Чего хочет продавец квартиры? Получить наибольшую прибыль. А что нужно покупателю? Максимальная выгода при минимальных затратах. Для того чтобы обе стороны сделки остались довольны, нужно доверить ведение всего процесса купли-продажи настоящим специалистам в этой области.
Агентство недвижимости «СКИП» – ваш проводник в мире недвижимости.
Что же следует знать покупателю и продавцу, чтобы найти «золотую середину», получить желаемое и расстаться довольными друг другом?
Доверяй, но проверяй!
Обычно, вначале потенциальный покупатель пытается сам прозондировать почву на рынке недвижимости: он штудирует законы, просматривает объявления, просит совета у тех, кто недавно приобрёл новое жильё. Подход, несомненно, правильный, но стоит при этом учитывать следующее:
- не всегда сведения, содержащиеся в объявлении, соответствуют действительности. Это могут быть, как происки мошенников, так и предприимчивых риэлторов, завышающих цены в целях получения наибольшей выгоды;
- в частных объявлениях цены часто соответствуют не реальным расценкам, а желанию продавца получить определенную, необходимую ему, сумму.
Что может поднять цену на квартиру?
- продажа не только самой квартиры, но и других, сопутствующих товаров, коими могут быть: социальный статус жилья, наличие в квартире мебели, бытовой техники, новой системы сигнализации и т.п.;
- заинтересованность заказчика в покупке именно какой-то определённой квартиры (например, выкуп соседней, для увеличения общей жилплощади). Цена при этом может вырасти на 5 — 15%.
- реальная стоимость жилья на рынке недвижимости.
Иногда бывает полезно получить консультацию профессиональных оценщиков. Например, это необходимо сделать при приобретении жилья посредством ипотеки. Ценовой максимум оценщики определяют на основе постоянно обновляемой базы данных по практическим продажам недвижимости.
При этом определяющими являются следующие факторы:
- престижность района, где находится жильё;
- технология строительства и год сдачи в эксплуатацию, а также: серия дома и наличие или отсутствие удобств (лифт, лоджия, мусоропровод и т.п.);
- если это элитный сектор, то берутся в расчёт: коммуникации, связь и другие инженерные изыски комплекса;
- также в элитных районах необходимостью являются: наличие на территории — магазинов, салонов красоты, сауны, удобной парковки и т.п.;
- наличие домофона или охраняемой территории (в зависимости от класса жилья);
- этаж (первый или последний всегда стоят дешевле);
- состояние квартиры, выставленной на продажу, и плюсы или минусы её расположения («вид из окна», благоустройство прилегающей территории).
Агентство «СКИП» поможет вам обойти все подводные камни и совершить выгодную сделку на рынке недвижимости. Агентство «СКИП» всегда готово помочь Вам приобрести квартиры в новостройках, на вторичном рынке, земельные участки в Подмосковье и за рубежом , а также нежилые помещения.
Tweet
0
Подводные камни при покупке недвижимости в Черногории
1. В Черногории недвижимостью занимаются все – от таксистов и официантов до портье и горничных в отеле. Любой прохожий, продавщица и даже государственный служащий будут рады сосватать Вам дом своего соседа, прибавив к стоимости свои 20-50% комиссионных. Иногда такая наценка «таксиста» может поднять цену на предложение по недвижимости вдвое !!! Пенсия в Черногории составляет 140-200 ЕВРО, средняя заработная плата 300-400 ЕВРО, поэтому каждый старается увеличить свой доход за счет посредничества при покупке недвижимости. При этом Вам вряд ли расскажут о проблемах документации объекта, а если они выявятся, то пообещают решить их в кратчайший срок в силу родства с Президентом, Премьер-министром, мэром и проч. Родственником Президента будет называть себя каждый второй официант. Естественно, что спекуляциями в сфере недвижимости занимаются поголовно все адвокаты и чиновники. Однако далеко не все из них знают все объекты по всему побережью, отслеживают их, ежедневно проверяют их документацию и заключают сделки. Поэтому профессионала здесь никто и никогда не заменит. Первое правило покупки недвижимости в Черногории: опасайтесь случайных советов, случайных знакомств и случайных связей !
2. Каждый первый русский клиент, купивший через агентство даже небольшой апартамент в Черногории, уже считает себя специалистом в области недвижимости, дает порой некомпетентные советы и позиционирует себя чуть ли ни как самостоятельное агентство вне зависимости от собственного образования и подготовки. Поэтому у Вас есть шансы приобрести недвижимость в Черногории с помощью профессиональных российских ветеринаров и зубных протезистов. В то же время очевидно, что несмотря на необычайную активность россиян, они наталкиваются на местное «кумовство», незнание обычаев и традиций, семейных и клановых связей, а также на повышенные цены черногорских продавцов, которые привыкли видеть в русских и их русских «помощниках» очень богатых покупателей, для которых лишние 10-20 и более тысяч ЕВРО ничего не значат. Мы также сталкиваемся с удивительной чертой наших соотечественников — они не просто советуют недвижимость совим друзьям и родственникам, а стараются заработать на них, предварительно договорившись с соседом-продавцом о своей комиссии, которая зачастую превосходит среднюю черногорскую комиссию в 5% в 2-3 раза. Доверчивые россияне, покупая недвижимость через друзей, таким образом переплачивают за нее, не подозревая об этом. Поэтому, если «друзья» предложили Вам тот или иной вариант, не спешите хвататься за него, проверьте цену на то же предложение недвижимости у агентств. Второе правило покупки недвижимости в Черногории: доверяй, но проверяй.
3. До 80% объектов в Черногории не имеют чистой документации. Встречаются самые разные проблемы: права не участвующих в сделке наследников на участки земли, постройка объектов на чужих участках, строительство без разрешения на строительство, без уплаты коммунального взноса, в зоне Morsko Dobro, с отклонениями от разрешения на строительство, с нарушением функционального типа застройки для экономии на налогах (вместо кафе построен блок апартаментов на продажу) и пр. Это касается не только старых объектов, возведенных в период смутного военного и послевоенного времени. Хаос в застройке продолжается и сейчас. Непрофессионал может столкнуться с мошенничеством и купить объект не у собственника, а у подставного продавца, мошенника, который продает один и тот же объект разным лицам дважды, трижды и четырежды. Иногда встречаются весьма сложные варианты, с множеством собственников со стороны Продавца, с непринятым планом урбанизации, с отозванным планом урбанизации и пр. В таких вариантах бывает сложно разобраться даже профессионалу-риэлтору. Третье правило покупки недвижимости в Черногории: никогда не доверяйте словам агента на 100%, привлеките адвоката для проверки документации.
4. Если Вы думаете найти в Черногории ответы на все вопросы, которые Вы составили для себя после изучения сайтов, Вас ждет жестокое разочарование. Черногорские юристы, нотариусы, бухгалтеры страдают органической неспособностью давать конкретные ответы на конкретно поставленные вопросы. Во многих случаях Вы столкнетесь с проявлением средиземноморской сиесты, когда на вопрос можно будет получить ответ через «некоторое время», когда появится свободная минута. Не удивляйтесь, если за простейшую юридическую консультацию у Вас попросят почасовую оплату в размере 50-100 ЕВРО в час. Даже оплата этой таксы не гарантирует Вам получением компетентного ответа. Зачастую она призвана отпугнуть слишком назойливого любопытного клиента и тем самым скрыть собственную некомпетентность. Разные адвокаты могут дать Вам совершенно разные ответы на один и тот же вопрос, окончательно поставив Вас с тупик. Поэтому мы рекомендуем Вам внимательно изучить материалы нашего сайта, чтобы к моменту приезда в Черногорию уже знать ответы практически на все вопросы. Мы также рекомендуем обращаться не к любым адвокатам, бухгалтерам, которых Вам посоветует официант, а к проверенным лицам, которые занимаются именно узким кругом специальных вопросов, которые Вас интересуют. Если Вы выбираете адвоката, обращайтесь не к любым адвокатам, ведущим уголовные дела, а именно к тем, которые специализируются на вопросах недвижимости и работают с агентствами по недвижимости. Четвертое правило при покупке недвижимости в Черногории: выбирайте профессионалов своего дела.
5. Цены в Черногории меняются еженедельно. Мы стараемся отслеживать текущие цены на объекты нашей базы данных по мере физических возможностей и доступности продавцов, однако при показе объекта продавец может уведомить о некотором повышении цены. В то же время не следует сбрасывать со счетов кризисную ситуацию на рынке, которая позволяет торговаться по любому понравившемуся объекту, снижая в ходе переговоров цену на 15-20%. Вы можете выторговать у застройщика мебель (хотя бы мебель для кухни), кондиционеры (если не установлены), паркоместо (действительно модет пригодиться), гараж (если сильно повезет и цена покупки будет высокой) и прочие бонусы (к примеру, отсрочку уплаты услуг управляющей компании на 1-2 года). Пятое правило покупки недвижимости в Черногории: торгуйтесь, попытка торга может привести только к положительному для Вас результату.
6. Если большинству россиян представляется, что Адриатическое побережье от северной границы с Италией до южной границы с Албанией – это почти единая территория бывшей Югославии, то на деле это очень далеко от истины. Два государства, занимающие береговую линию, а именно, Хорватия и Черногория, разделены между собой не просто границей. Их разделяют свежие воспоминания о недавней войне. Практически все мужское население в возрасте от 30 до 50 лет (а это именно наиболее активная в экономическом плане категория, с которой Вам придется непосредственно столкнуться при выборе объектов на Адриатике) участвовали в войне непосредственно. В Хорватии существуют даже специальные налоговые льготы для ветеранов, которые позволяют им успешно развивать бизнес. Если в Хорватии отношение к черногорцам можно назвать настороженным, то отношение черногорцев к хорватам характеризуется полной непримиримостью, отторжением и неприязнью. Поэтому мы рекомендуем клиентам не смешивать две отныне совершенно разные страны между собой и заранее определиться, какой из них отдать предпочтение. Любые открыто высказанные Вами сравнения в пользу той или иной славянской страны (а вот в Хорватии ….. а вот в Болгарии ….) будут истолкованы не в Вашу пользу. Даже сравнение с Испанией, Италией неприятно продавцам. Не нужно говорить при них, что месяц назад Вы видели в Испании роскошную виллу по цене предлагаемых небольших апартаментов с видом на гору. Это может оттолкнуть продавца, а вовсе не прогнуть его по цене. Шестое правило покупки недвижимости в Черногории: уважайте Продавца и его представителей и их национальное достоинство.
7. Реальная дешевизна Черногории — это реальность 6-7-летней давности. Сейчас цены приблизились к своему критическому рыночному максимуму для нынешнего уровня развития страны и его посткризисной ситуации. Цен по 500-600 ЕВРО за м2 в Черногории нет и вряд ли кризис настолько их понизит. Поэтому если Вам встречаются горячие предложения по 1000-1300 ЕВРО за м2 — на них следует обратить внимание, это реально объекты хорошего инвестиционного потенциала. Седьмое правило покупки недвижимости в Черногории: обращайте внимание на горячие предложения, агентства советуют действительно интересные варианты с точки зрения соотношения цена-качество.
8. Нельзя выбирать страну и предложения к осмотру по картинкам. Картинки могут создать как ложное радужное представление, так и оказаться неудачными. Сама по себе картинка не даст Вам полного представления об окружении, об инфраструктуре вокруг, о соседях, о качестве строительства и многих иных важнейших факторах. Предлагаемые варианты дистанционно могут лишь сформировать у Вас верное понимание ситуации на рынке, уровне цен, типах предложений. Для полного понимания необходима поездка в Черногорию, т.к. только Вы сможете понять, хорошо ли Вам в этой стране. Мы считаем, что у каждого клиента свое мироощущение. Для одного человека оптимальной является Греция, для другого — Испания, для третьего создана именно Черногория. Но понять это сможете только Вы сами. Поэтому, если Вы не были в стране и не представляете себе недвижимость в конкретном ее населенном пункте, мы не рекомендуем дистанционную покупку. Технически она возможна. Практически лучше взглянуть на покупаемый вариант самому, собственными глазами. Никакие фото- и видеоматериалы личного осмотра не заменят. Даже если Вы хорошо знаете то здание, где, к примеру, Вам предлагается купить апартамент, даже если однажды Вы были внутри, постарайтесь осмотреть вариант самостоятельно, вдруг Вам не понравится какая-то мелочь … звукоизоляция здания, вид из какого-то окна, отделка помещения… Не пожалейте 500 евро и четырех дней Вашей жизни, чтобы не промахнуться и не сделать вслепую неправильный выбор. Восьмое правило покупки недвижимости в Черногории: лучше один раз увидеть недвижимость самому, чем 100 раз на картинке.
