Квартиры выкуп у банка - 180 советов адвокатов и юристов

Что такое залоговая недвижимость?

Залоговая недвижимость – это имущество, которое банк забрал у заемщика для погашения образовавшейся задолженности по ипотеке. Рассмотрим ситуацию: вы приобретаете квартиру в ипотеку. Эта недвижимость находится в залоге у банка, пока вы не вернете полностью всю сумму задолженности по кредиту. Если вы не будете исполнять обязательства заемщика, своевременно вносить платежи по ипотеке – у вас образуется просрочка. Продажа квартиры поможет банку покрыть понесенные им убытки, поэтому имущество выставляют на торги.

Риски

Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

Долгое оформление. Оформление в собственность залогового жилья занимает больше времени. Это связано с тем, что сначала требуется официально снять обременение с предыдущего владельца. Только после этого можно оформить новые документы.
Отказ от сделки. Если вы берете жилье от заемщика, то документально удостоверяйте каждый платеж, проверяйте документы. Так вы обезопасите себя от мошенничества. Иногда продавец может на законных основаниях расторгнуть сделку и при этом оставить за собой внесенный вами залог за жилье.
Плохое состояние. За такими объектами в момент продажи никто не следит. При этом заемщики часто продолжают жить в квартире до покупки жилья и не прибираются в нем перед выселением. Поэтому новый собственник приобретает жилплощадь в плачевном состоянии.
Незаконная перепланировка. Случается, что заемщики проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
Задолженность за коммунальные платежи. Согласно закону, ответственность за внесение средств ложится на бывшего собственника, то есть заемщика. Он должен компенсировать сумму за коммунальные услуги или эти средства будут удержаны от стоимости продажи жилья.

Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

Выписку из ЕГРН. В ней будет отражено ФИО текущего собственника, а также зафиксировано наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции без согласия банка запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.
Паспорт на объект недвижимости. Документ содержит подробный план жилья. Так указана точная площадь квартиры, инвентаризационная цена. Фиксируется информация об общем состоянии дома: дата постройки, состояние, коммуникации, план проведения капитальных ремонтов и т.д.
Выписку из домовой книги. Документ содержит информацию о лицах, прописанных в квартире. Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Предлагаем ознакомиться: Как правильно проверить счет в банке через интернет?

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость.

Остались вопросы{q} Терзают смутные сомнения{q} Юрист вам в помощь! Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Когда может быть продана недвижимость

Если заемщик аккуратно вносит платежи по ипотеке, не допускает образования просрочек – он продолжает пользоваться залоговым имуществом (квартирой). Но иногда, в силу различных обстоятельств, человек оказывается неспособен выплачивать ипотеку. Это приводит к тому, что задолженность растет, а банк выставляет залоговое имущество на торги.

Квартиры Сбербанка могут продавать в следующих случаях:

если заемщик и банк пришли к взаимному согласию. Сбербанк может пойти навстречу покупателю, пожелавшему приобрести залоговое имущество, и переоформить ипотеку на него. Для этого новый заемщик должен подать документы в банк, чтобы переоформить договор на свое имя. Обязательства по ипотеке переходят к покупателю, при этом он должен компенсировать старому заемщику ту сумму, которая была им выплачена банку. Такой тип сделки обойдется клиенту дешевле, но потребует больше времени и сил для оформления документов.
по решению суда. Если заемщик серьезно нарушает условия кредитного договора и отказывается идти на сотрудничество с банком, последний вынужден обратиться в суд. Сбербанк продажу недвижимости должника использует как крайнюю меру, и идет на это неохотно. Как правило, проблему сначала пытаются урегулировать мирным путем, найти компромисс, и только если это не дает результата, банк в судебном порядке отбирает квартиру должника. Когда суд выносит решение конфисковать имущество, недвижимость от Сбербанка может быть продана с аукциона.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

прямая продажа;
аукцион.

Если вы планируете купить через Сбербанк квартиры от банка, официальный сайт, на котором продается залоговая недвижимость, поможет вам. На аукционе недвижимость продается следующим образом:

Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70-75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10-15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Чтобы участвовать в аукционе, потенциальный покупатель должен зайти на официальный сайт данной организации и зарегистрироваться на площадке, где проводятся торги, а также оформить аккредитацию. Для того, чтобы упростить процесс покупки жилья, можно создать электронную подпись.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Плюсы и минусы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартир, находящихся в залоге, обладает не только очевидными преимуществами, но и некоторыми недостатками. К плюсам относятся:

более низкая стоимость. Из-за того, что Банк стремится как можно скорее избавиться от залоговой недвижимости, продажа происходит по сниженной цене;
оперативное проведение сделки купли-продажи;
возможность оформить ипотеку на приобретаемое жилье, что позволит и банку, и покупателю сэкономить время;
юридически чистая сделка: банк гарантирует покупателю, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных третьих лиц и отсутствуют долги по оплате коммунальных услуг;

Минусы сделок с залоговым имуществом состоят в следующем:

сложно найти покупателя, согласного купить такую недвижимость – многие опасаются приобретать квартиру, находящуюся в залоге;
процедура купли-продажи может затянуться на длительный срок. Это связано с необходимостью оформлять больше документов: вначале нужно снять предыдущее обременение с недвижимости, и лишь затем регистрировать новые права на квартиру;
существование рисков для покупателя. Необходимо документально подтверждать и фиксировать факт внесения средств покупателем, указывать сроки и порядок расчета. Это позволит избежать возможного отказа продавца от сделки и других неприятных неожиданностей.

Купля-продажа залогового имущества по-своему выгодна для всех участников сделки. Банк получит средства для того, чтобы покрыть издержки, продавец сможет закрыть долг по ипотеке и снять с себя бремя кредита, оказавшееся непосильным, а покупатель приобретет собственное жилье по сравнительно недорогой цене.

Банк всегда предлагает особенные условия

Большая часть банков при первом обращении клиента предлагает обычные условия кредитования. Однако в ситуации, когда квартира продается с серьезно просроченной задолженностью, банк может предложить небольшую скидку. Ее размер может варьироваться в зависимости от каждого случая продажи квартиры, а также она зависит от выбора клиента. Он может расплачиваться за квартиру по плавающей или по фиксированной ставке.

Остальные банки могут предложить покупку заложенной квартиры под небольшой процент. В основном, ставка по «особому» кредиту будет отличаться от обычной ставки на 2%. Однако размер первоначального взноса может остаться таким же.

Нужно понимать, что содержание квартир, находящихся в залоге, не относится к прямым обязанностям банка. Ему приходится тратить дополнительные средства на осуществление обслуживания и на выплату налога. Именно поэтому сотрудники банков готовы идти на сделки с возможными покупателями. В их интересах как можно скорее избавиться от проблемной недвижимости.

Выгодно или невыгодно покупать залоговую недвижимость банков?

Если вы рассчитываете на покупку с 50% скидкой от рыночной стоимости, то могу вас огорчить — такие варианты обычно на открытый рынок не попадают, а расходятся «по своим». Всё, с чем может иметь дело обычный покупатель — максимум 10-15%(если повезет).

Но. Как я всегда рассказываю на семинарах — если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше — вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост — вы уже заработали.

Вывод: если удастся найти и купить недвижимость дешевле рынка, то выгодно.

Опасно или не опасно?

Почти вся залоговая недвижимость в банках — это то, что они когда то одобрили для ипотеки. И откровенно мошеннических вариантов здесь не будет. Другой вопрос, что в истории недвижимости банки обычно глубоко не копаются, оставляя это на совесть страховой компании. Что из этого выходит — можно увидеть время от времени в СМИ, когда квартиру отбирают у покупателя.

Более того, залоговая недвижимость банков неоднородна — это могут быть и объекты на балансе банка, а могут быть и те, что ещё находятся в собственности заёмщиков.

Вывод: проверять всё равно надо.

Какими могут быть риски?

Считается, что покупка залоговой недвижимости в банке несет за собой меньшие риски, чем такая же покупка жилья у частного брокера. Договоренности такого рода всегда сопровождаются квалифицированной юридической помощью, поэтому можно не сомневаться в том, что продажа пройдет успешно. Однако перед этим прошлый покупатель должен оформить письменное разрешение на реализацию его квартиры. Если этого документа не будет, то суд сможет оспорить сделку.

Остальная часть рисков ничем не отличается от проблем, которые могут возникнуть при покупке обычной недвижимости. Рекомендуется предварительно осматривать приобретаемое жилье. Его изучают на предмет качества ремонта, так как от этого могут зависеть все будущие затраты. Кроме того, с банком заранее нужно обсудить все условия покупки, чтобы это не стало сюрпризом в будущем.

Где искать залоговую недвижимость?

Вот тут мы и подходим к самому главному — нашему списку секретных и полусекретных страниц с залоговой недвижимостью.

Банк ВТБ24. Много квартир в Москве и Московской области. Цены практически везде рыночные. Но. Везде однозначно есть возможность торга, как мы и пишем в ниже, в разделе «Что делать дальше?» Специальные условия ипотеки на эти объекты — ставка от 12% в рублях.
Банк Дельта кредит. Список объектов в экселевском файле. Объектов в открытом доступе не так много, в основном в регионах. Также обещаются спецусловия по ипотеке.
Сбербанк. Очень удобный поиск недвижимости. На странице нажимаем оранжевую кнопку «Подобрать объект» и вводим основные параметры — регион, город, тип недвижимости.
МТС банк. Два варианта — экселевский файл с описанием имущества и описание на самом сайте. На сайте даются телефоны собственников продаваемых квартир. В основном Подмосковье и регионы. Есть новостройки.
Москоммерцбанк. Льготного кредитования нет. Объекты недвижимости в Подмосковье и регионах.
Бинбанк. В основном региональная недвижимость. Сочи, Казань, Саратов, Новосибирск и т.д.
Абсолют банк. PDF-файл. По Москве цены явно завышены. Думаю то же самое обстоит и с регионами. Торговаться. Торговаться. И ещё раз торговаться…
Банк Москвы. В связи с присоединением к ВТБ24, вся залоговая недвижимость перешла туда.
Райффайзен банк. Вариантов недвижимости много. Есть возможность выбора по регионам. Вкладка — залоговая недвижимость.
Юниаструм банк. Банк перешел под крыло Восточного банка — залоговой недвижимости нет.
Альфа банк. Объектов мало, и они раскиданы по нескольким регионам.
Россельхозбанк. Сделали удобный поиск.
Росевробанк. Сейчас всего 5 объектов, есть интересные.
Газпромбанк. На данную недвижимость банк обещает снизить процентную ставку по ипотеке на 0,5%. Раздел убрали из открытого доступа
Московский кредитный банк. Здесь немного недвижимости, но в основном Москва и область. Цены не указаны.
МДМ банк. Банк прогрессивно оформил раздел с залоговой недвижимостью на Авито :). Удобно. Также непрозрачно намекают на торг и льготные условия кредитования именно этих объектов.
Росбанк. Большой выбор объектов по всем регионам. В Москве и области тоже немало. Начальные цены в некоторых случаях выглядят неплохо.
Ханты-Мансийский банк. Банк перешел в структуру банка Открытие.
Капитал банк. Банк закрылся.
Уральский банк реконструкции и развития. Жилой недвижимости немного. Например, участок в Сочи стоимостью в 795 тысяч рублей.
Банк Зенит. Экселевский файл с недвижимостью по всем регионам. Много Московской области, особенно участков. Обещают привлекательные условия.
Совкомбанк. Жилой недвижимости немного. Центральный регион, есть Московская область. Просят торговаться и предлагать свои цены :).
Севастопольский морской банк. Банк Севастопольский, поэтому и недвижимость здесь Крымская. Если вы как раз думали о том, чтобы прикупить квартиру в Крыму — вот вариант. По объектам много фотографий.
Всероссийский банк развития регионов. Осталось только 3 объекта недвижимости.
Быстробанк. На сайте имущество не размещают, предлагают сразу звонить специалистам и выяснять.
Банк жилищного финансирования. Большой разброс вариантов — от Омска до Москвы. Есть привлекательные варианты.
Банк Уралсиб. Ооочень много различной недвижимости. Есть возможность выбора по регионам. Есть интересные варианты.
Банк Санкт-Петербург. Немалое количество вариантов. Основная масса — Санкт-Петербург и Ленинградская область.
Балтинвестбанк. Залоговая недвижимость банка продается через специальную контору.
Банк Союз. Есть возможность выбора недвижимости по регионам. Больше всего в Москве.
Запсибкомбанк. Больше всего — сибирской недвижимости, в Московском регионе в настоящее время — 3 объекта.
Банк Открытие. Объекты свалены в кучу, все регионы в одном месте, что неудобно. И их мало.
Фиа банк. Банк проходит процедуру банкротства.
Риа банк. Каталог недвижимости в экселевском файле. Объектов немного.
Банк Северо-Восточный Альянс. Различные регионы. В основном земельные участки, причем крупные.
СКБ банк. Различные регионы России. Различная недвижимость. В Москве объектов нет.
НБД банк. В основном недвижимость Нижнего Новгорода и области.
Глобекс банк. PDF-файл с недвижимостью различных регионов. Москва и Московская область тоже присутствует.
Банк Интеза. Недвижимость различных регионов вразнобой. Есть фотографии объектов.
Липецккомбанк. PDF-файл. Объекты вперемешку. В основном коммерческая недвижимость.
Банк Траст. PDF и экселевский файлы. Коммерческая и жилая недвижимость в различных регионах.
Банк Легион. Экселевские файлы с различной недвижимостью различных регионов.
Сургутнефтегазбанк. В основном коммерческая недвижимость. Из жилой — только участки.
Московский индустриальный банк. Абсолютно различная недвижимость вперемешку. Московского региона нет. Обещают выгодные условия кредитования.
Мособлбанк. PDF-файл с различной недвижимостью. Цен в нём нет. Обещаются выгодные условия покупки.
Акбарс банк. Удобная база залоговой недвижимости, можно посмотреть фотографии. Московского региона не заметили. Предлагается льготное кредитование — на 1% ниже обычного.
Связь банк. Недвижимости — 41 объект в различных регионах, начиная от квартир и заканчивая участками. Обещают льготные услвоия кредитования на эти объекты.
Банк Российский капитал. В основном Москва и область, цен на странице нет, но обещают льготные условия.
ОТП банк. Немало объектов недвижимости. В основном Москва, Петербург и Омск.
Металлинвестбанк. Недвижимости немного, регионы разные. Есть возможность посмотреть фотографии.
Росэнергобанк. Различная недвижимость раных регионов России. Есть описание и фотографии.
Самое «вкусное» в конце — сайт на котором реализуется имущество всех банков, которые проходят процедуру банкроства.

Как купить квартиру в залоге от банка

Принимая ответственное решение о покупке залоговой квартире обязательно учитывайте состояние здания, расположение и другие технические параметры. Обязательно оговаривайте все условия с банком и лишь тогда принимайте правильное решение.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда банк продает квартиру должника, из-за невыполнения кредитных обязательств. Все не так уж и сложно, как думают недобросовестные заемщики. Для начала банк подготавливает документы и передает их в суд. Выносится решение, на основании которого банку разрешается выставить жилье на продажу. На официальных сайтах банков или других финансовых организаций, вы всегда сможете увидеть информацию о продаваемых объектах с торгов. При покупке квартиры в залоге у банка, соблюдайте стандартные требования. Убедитесь, что залоговое жилье не имеет:

Долга по коммунальным платежам
Зарегистрированных граждан
Вопросов с регистрацией
Проблем с документами

В основном при продаже залоговых квартир банками, риски отсутствуют. Но если у вас возникли сомнения, касающиеся приобретения или вопросы, связанные с дальнейшим оформлением правовых документов, привлекайте юристов или опытных риелторов.

Что важно при покупке заложенного имущества в Сбербанке

Действительно, чаще всего залоговое имущество представлено квартирой, купленной в кредит или ипотеку. При наличии веских причин для отчуждения залогового жилья, банк-кредитор и должник приходят к взаимному согласию о необходимости продажи.

Риски покупки квартиры в залоге Сбербанка существуют, и покупателю рекомендуют обратить внимание на следующее:

покупка квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, возможна при наличии письменного согласия кредитора. Документ необходим для снятия обременения и регистрации новой сделки;
выписку зарегистрированных жильцов банки «перекладывают» на договаривающиеся стороны, стараясь в процессе не участвовать;
помните, что принудительная выписка через суд несовершеннолетних детей возможна только с разрешения органов опеки и попечительства, поэтому обсуждайте это заранее;
процедура оформления более длительна, поскольку требует снятия обременений, а при покупке в кредит — проверки кредитоспособности нового заемщика и получения согласия Сбербанка на его кредитование.

Перечисленные моменты необходимо сторонам обсудить до передачи задатка или внесения покупателем первоначального взноса.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать и оформить ипотеку Россельхозбанка под материнский капитал

Какие риски возможны еще и как прописать в договоре и что проверить читайте в другой статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Залоговые квартиры от банков в Москве

Выставленное на продажу собственником ипотечное жилье всегда вызывает недоверие у москвичей. И после предложенной ипотечной квартиры на продажу, покупателей может попросту не быть. Это неприятный сюрприз влечет за собой большие проблемы. Продажа залоговой квартиры может происходить и в принудительном порядке. На основании договора между заемщиком и банком, должник передает свое жилье банку в счет погашения ипотеки. При этом обязательно он должен снять с регистрации всех родственников и выписаться сам. Банк прослеживает все действия заемщика, поэтому риски со стороны покупателя практически отсутствуют.

Очень редко продажи с торгов могут быть оспорены и признаны недействительными. Процедура проведения торгов банком или другим кредитным учреждением Москвы всегда соответствует действующему законодательству.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Для того чтобы купить залоговую квартиру, необходимо подать заявку на участие в аукционе. Регистрация на площадке производится в течение 30 дней, однако не позднее чем за 24 часа до начала торга. Чем раньше внесен клиент в базу данных, тем успешнее пройдет аукцион, так как желающих приобрести уцененную недвижимость достаточно много.

Порядок приобретения залоговой недвижимости у банка:

внести задаток в размере 20 — 30 процентов от стартовой цены объекта, оформить электронную подпись, подать заявку на участие в торгах;
если участник выиграл на торгах, потребуется погасить остаток ипотечного кредита;
после закрытия ипотеки, в Росреестр передаётся заявление о снятии обременения с залоговой недвижимости;
оформление договора купли — продажи квартиры;
регистрация сделки в ЕГРП;
после оплаты оставшейся стоимости жилья, клиент становится полноправным владельцем собственности.

Финансовое учреждение берет на себя обязательство юридического сопровождения сделки в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Приобретение жилья в кредит

Для того чтобы купить залоговую квартиру в кредит, необходимо обратиться в финансовую компанию, которая является организатором аукциона. В большинстве случаев, у банков уже подготовлены специальные кредитные предложения с заниженной процентной ставкой. Рассрочка платежа по такой программе составляет от 1 года до 5 лет.

Требования к заемщикам:

возраст от 25 до 65 лет;
стабильный ежемесячный заработок выше отметки прожиточного минимума;
наличие официального трудоустройства;
положительная кредитная история.

Договор купли — продажи залоговой квартиры в кредит у банка — образец 2018

Можно ли купить недвижимость у должника?

Для того чтобы приобрести недвижимость у должника, потребуется справка об остатке задолженности по ипотечному кредиту.

Порядок приобретения залоговой недвижимости у физ. лица:

Сторонам необходимо составить соглашение о задатке. Размер аванса равняется сумме оставшегося долга;
За счет вырученных денежных средств, должник погашает задолженность перед кредитором;
На основании письменного разрешения банка снимается обременение в Росреестре;
После, сторонам потребуется составить основной договор купли — продажи недвижимости;
В результате совершения сделки, покупатель выплачивает оставшуюся часть денежных средств, а продавец переоформляет право собственности.

До того момента, пока недвижимость находится под статусом обременения, новый владелец не сможет вступить в право собственности и распоряжаться имуществом (продавать, сдавать в аренду или дарить). Процесс снятия залога в Росреестре занимает порядка 3-5 рабочих дней.

Список необходимых документов

Для того чтобы приобрести залоговую недвижимость, потребуются следующие документы:

свидетельство права собственности;
нотариально заверенный договор купли — продажи;
справка о сумме оставшейся задолженности;
справка о составе семьи (выдается в паспортном столе);
техпаспорт на недвижимость;
справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
удостоверение личности сторон;
заявление на регистрацию сделки в ЕГРП.

Продажа ипотечной квартиры из-за финансовых проблем

В кризисные периоды нередки ситуации, когда заемщики не в состоянии выплачивать кредит, в результате чего образовывались просрочки платежей и предусмотренные договором штрафы и пени. При неисполнении обязательств банк имеет право взыскать квартиру, которая находится в залоге. Такой процесс невыгоден для заемщика, поскольку он остается без недвижимости. Поэтому есть разумное решение – продажа залоговых квартир.

В этом случае у заемщика остается разница между стоимостью жилья и задолженностью по кредиту, а также хорошие отношения с банком. Наше агентство имеет положительный опыт согласования с банком отмены штрафов и даже пеней, благодаря чему банк получает только основную сумму долга.

Какие вопросы необходимо учитывать при продаже заложенных объектов?

Если Вам предстоит продажа залоговых квартир от банков, то следует учесть два важных момента:

Не все покупатели готовы рассматривать такие квартиры, считая их проблемными. Однако банк до того, как принял объект недвижимости в залог, тщательно его проверил. Поэтому покупка залогового жилья не несет в себе рисков.
Продать недвижимость, которая находится в залоге, без учета интересов банка невозможно. При наличии у потенциального покупателя всей суммы денежных средств затруднений с покупкой не возникнет. Если необходим ипотечный кредит на залоговую квартиру, то мы поможем оформить его.

Самым важным вопросом для покупателей, продавца и банка является момент, в который регистрируется переход права собственности и снятие обременения. Мы поможем провести сделку, если продавец и покупатель подают на регистрацию договор купли-продажи в соответствующие государственные органы со снятием залога, либо с согласия банка на сохранение залога, но с его последующим снятием, когда право собственности перейдет к новому владельцу, и банк получит оплату в размере задолженности по ипотеке.

Кроме того, покупка залоговой недвижимости сопряжена с вопросами схем расчетов и опасениями, что после снятия обременения с квартиры не будет зарегистрирован переход права собственности. В нашей компании механизм проведения подобных сделок отработан до мелочей. Куплю/продажу залоговых квартир лучше всего проводить через аккредитив, либо экспресс-сейфинг, а при условиях доступа к денежным средствам прописать переход прав собственности на покупателя.

К преимуществам покупки залогового объекта недвижимости можно отнести следующие:

юридическая чистота квартиры;
контроль банка при заключении сделки;
возможность купить недвижимость по выгодной процентной ставке.

Как правильно продать ипотечную квартиру?

Схема продажи залоговой недвижимости в Санкт-Петербурге требует особого внимания, поскольку по сравнению со стандартным договором купли/продажи квартиры, в данном случае присутствует еще одна сторона, преследующая свои интересы – банк.

Обладая внушительным опытом, мы используем схемы взаиморасчетов, которые обеспечивают 100% безопасность покупателей, благодаря чему они не требуют скидку в 20-30% от цены, как это может быть при возникновении рисков. Мы гарантируем продавцу залоговой недвижимости получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после того, как право собственности перешло на имя покупателя, и был закрыт долг перед банком.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Недвижимость в залоге у банка

Советы юристов:

1. Недвижимость в залоге у банка, а владелец-умер, как можно выкупить эту недвижимость?

1.1. Обратитесь к наследникам.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Берём ипотеку под залог Недвижимости с мужем. Но у нас в брачном прописано участок и два дома на нем-поровну. То есть один дом его, второй мой. Могут ли в банке оформить под залог этой Недвижимости нам ипотеку? Либо только под залог дома моего? (ТК ипотеку беру я) Можно ли сделать, что-бы и мужа дом шёл под залог, ТК если брать только под залог моего имущества то есть дома и пол учасТКа, там сумма не выходит такая, которая нужна банку. Спасибо.

2.1. Конечно можно но только по договоренности с банком.

Вам помог ответ?ДаНет

2.2. Здравствуйте. По договоренности с банком.

Вам помог ответ?ДаНет

3. У меня такая ситуация: имею кредит в банке под залог недвижимости, могут ли забрать квартиру в счёт погашения долга, являюсь инвалидом 2 группы?

3.1. К сожалению, такой неприятный исход дела вполне возможен несмотря на наличие у Вас инвалидности и даже на то обстоятельство, что заложенная квартира является Вашим единственным жильем.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. Здравствуйте! Так как кредит обременен залогом, то в случае не оплаты долга по кредиту, кредитор имеет право подать иск об обращении взыскания на залоговое имущество. Наличие инвалидности, несовершеннолетних детей, единственное жилье и т.п., в данном случае неприменимо, т.к. имущество было передано вами в залог, добровольно.

Вам помог ответ?ДаНет

4. У меня недвижимость в залоге по договору займа у частного н,могу ли я взять кредит в банке под залог этой недвижимости что бы закрыть договор займа?

4.1. Можете с письменного согласия заемщика.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Если этот же объект у Вас уже находится в залоге, соответственно, Росреестром в соответствии Законом о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ уже внесена запись в ЕГРН об обременении. Маловероятно, что банк » пойдет» на двойное обременение одного и того-же объекта. Хотя последующий залог и допускается, но залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества (ст. 342 ГК РФ).

Вам помог ответ?ДаНет

5. Плачу кредит взятый на 5 лет под залог недвижимости сейчас у меня трудно с деньгами, забирает другой банк 50% моей пенсии. И я 2 месяца не смогу оплачивать кредит. Звонит коллектор, пугает меня. И что теперь будет? С июля я уже опять смогу платить. Проплатила без просрочек уже 2,5 года банку, а кредитные каникулы не дают.

5.1. Взыщут сумму по суду и обратят взыскание на недвижимость.

Вам помог ответ?ДаНет

6. У меня такой вопрос. Я брала кредит в банке Камри без залога они могут ли отобрать мое недвижимость я в просрочке.?

6.1. Здравствуйте! Если у вас это единственное жилье, то на него распространяется иммунитет ст 446 ГПК РФ, которая не позволяет обращать взыскание на единственное жилье. Конечно, если вы не живете в замке на 1 000 кв м. Но в любом случае этот вопрос будет решаться в судебном порядке, и вам необходимо будет заявить о том, что ваша недвижимость единственное жилье.

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Добрый день. Нет не могут. Взыскание будет производить судебный пристав после суда. Но как единственное жильё у вас забрать в сумму погашения задолженности не могут если оно не являлась залоговым.

Вам помог ответ?ДаНет

7. У меня есть недвижимость в Крыму с украинскими документами, как я могу переоформить на российские документы если недвижимость в залоге украинского банка.

7.1. Доброго дня! Наличие залога запрещает отчуждение. Но переоформить документы вы можете путем подачи документов в мфц (или в Росреестра, где так же можете получить консультация на месте) и далее вносите изменения в договор залога с банком путем направления в их адрес копии с сопроводительным о внесении изменений)

Вам помог ответ?ДаНет

8. У меня 3 не погашенных кредита, в месяц выходит очень большая сумма на их погашение. Как можно увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить ежемесячные взносы. Можно ли взять кредит под залог недвижимости в другом банке необходимую сумму, закрыть старые кредиты и выплачивать новый, но на более длительной срок и меньшую плату?

8.1. Если нет просрочек по кредитам, то Вам необходимо обратится в банк, лучше в Сбербанк, с заявкой на рефинансирование.

Вам помог ответ?ДаНет

9. В договоре купли продажи квартиры (по ипотеке) правильно ли будет указанно (формулировка): «Квартира будет находиться в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости до полного погашения кредитных средств.»

9.1. Добрый день, да, все правильно, такая формулировка допускается. Ипотека — это обременение, которое подлежит регистрации через Росреестр.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Квартира в залоге у банка. Единственное жилье. Прописан несовершеннолетний. Брались деньги под залог недвижимости. Были просрочки. Страховка есть. Так же есть материнский капитал, который банк отказывается принимать. Разве банк имеет право в одностороннем порядке принимать такие решения? Пишут смс с угрозами чтоб освободили квартиру. Брала 3,5 млн. В залоге Квартира рыночной стоимостью 6,5 млн. выплачено 35 к. (Есть ещё 3 кредита, которые оплачиваю) материнский капитал составляет 402 т.р.

10.1. Здравствуйте, Наталья, Предложите банку обращаться в суд. Смс-коми такие важные вопросы не решаются. Вы, со своей стороны, сделайте письменное предложение банку по погашению кредита.

Вам помог ответ?ДаНет

11. У нас с супругом произошли разногласия и мы разъехались, имеется малолетний ребёнок 2 лет. Общая ипотека (нецелевой кредит под залог недвижимости). Заёмщик супруг-брали деньги на мои нужды, я предоставила свою недвижимость. Как нам продать квартиру и закрыть кредит? Банк советовал через развод, а знакомый юрист наоборот совместно. Иными словами нам нужно избавиться от данной квартиры, закрыть кредит и мирно разойтись.

11.1. Добрый день, Вам решать, как лучше: через развод и раздел совместно нажитого имущества (если нет спора по этому вопросу, можете заключить соглашение у нотариуса) или совместно. Лично я считаю, что совместно получится быстрее и дешевле. Но в любом случае Вам нужно согласие банка.

Вам помог ответ?ДаНет

11.2. С согласия банка можете продать, но банк такого согласия, скорее всего, не даст. Ситуация сложная.

Вам помог ответ?ДаНет

11.3. В вашем случае, решающим будет согласие банка на продажу предмета залога.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Мои знакомые взяли кредит под залог недвижимости 1,5 мил. У нас так дома и стоит. Но денег платить кредит нет. они хотят чтоб забрали квартиру но банк не торопится. Как быть квартира им не нужна.

12.1. Пусть обращаются в банк с письменным заявлением о том, что нет возможности оплачивать кредит и готовы рассмотреть вариант о передаче залогового имущества в собственность банка в счет исполнения обязательств по кредитному договору.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Хочу сделать рефинансирование кредитов или взять кредит новый на погашение старых под меньший процент под залог недвижимости. Когда квартира будет под залогом у банка, могут ли за долги по кредитной карте забрать деньги пока квартира в залоге находится (долги у сына, который прописан в квартире вместе со мной, но доли никакой у него нет) Я мать и являюсь единственным собственником этой квартиры. Долгов лично у меня нет.

13.1. Под залог недвижимости, если это единственное жилье, брать кредит — это очень опасно., так как можете остаться с долгами и без жилья.

Вам помог ответ?ДаНет

13.2. Регистрация (прописка) не даёт право собственности на долю в квартире. Квартиру не могут арестовать за долги сына.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. У меня такой вопрос может ли банк забрать квартиру если был взят кредит 500000 руб под залог недвижимости?

14.1. Если у вас просрочка более 3 х месяцев и задолженность более 5 процентов от рыночной стоимости квартиры, то безусловно банк по суду будет обращать взыскание и продажу вашей квартиры.

Вам помог ответ?ДаНет

14.2. Вы же сами подписали документ и вполне можете лишится недвижимости.

Вам помог ответ?ДаНет

15. Приобрёл 7 лет назад квартиру в ипотеку. Платить ещё 3 года. Недавно решил посмотреть выписку ЕГРП. И обнаружил, что: Вид ограничения: Ипотека в силу закона. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Бывший собственник. Вопрос: получается квартира в залоге не у банка, а у бывшего собственника? И если да, то почему?

15.1. Добрый вечер. Необходимо смотреть договор купли-продажи. В нем должно быть указано в чью пользу устанавливается обременение. Не исключаются конечно и ошибки при регистрации. Если у Вас остались вопросы, пишите, постараюсь Вам ответить.

Вам помог ответ?ДаНет

16. У меня такой вопрос можно ли взять кредит в банке залог недвижимости купленный за материнский капитал что нужно сделать. Заранее спасибо.

16.1. Никто вам долю ребенка не даст заложить.

Вам помог ответ?ДаНет

17. Я директор и единственный учредитель ООО, на это ООО взят кредит в банке под поручительство и залог комм. Недвижимости находящейся в долевой собственности у трех физ. лиц (в том числе моя доля 1/3). Часть кредита была погашена за счет средств ООО, сейчас в ООО деятельность не ведется, а кредит выплачиваю я как поручитель. Каким образом я могу получить часть средств с сопоручителей?

17.1. А с сопоручителей то вы почему решили их получить? У вас каким образом было оформлено поручительство? Одним договором со всеми или разными?

Вам помог ответ?ДаНет

18. У меня 5 потребительских кредитов в Сбербанке и один кредит под залог недвижимости в банке Тинькофф. Кто может мне помочь, чтобы вывести недвижимость из под залога?

18.1. Здравствуйте Наталья Надо полагать, что если кто то заявит вам, что в подобной ситуации может вывести недвижимость из под залога банка, — он мошенник или директор этого банка.

Вам помог ответ?ДаНет

19. Мы купили автомобиль который как оказалось в залоге уже год судимся а у тётки которая его заложило имущества, недвижимости уже выставленного на торги с лихой покрывает всю сумму задолженности перед банком даже без нашей машины. Я бы хотела узнать поносила ли она задолженность.

19.1. Это информацию относится к персональной и банковской тайне, но по запросу суда ее предоставят.

Вам помог ответ?ДаНет

20. Скажите, пожалуйста, одобряют ли сейчас ипотеку с плохой кредитной историей? (Имеется мат капитал). У всех версии разные, кто-то говорит нет, кто-то говорит да, якобы недвижимость в залоге у банка будет, поэтому дают. Заранее благодарю за ответ!

20.1. Шанс есть, т.к. квартира уходит в залог банка+% повышенный будет. Но надо разговаривать с управляющим банка лично. Если подадите заявку в обычном режиме, автоматом может быть отказ.

Вам помог ответ?ДаНет

Я подал на банкротство физического лица, а у супруги кредит под залог недвижимости в том же банке что и у меня.

Я подал на банкротство физического лица, а у супруге кредит под залог недвижимости в том же банке где и у меня, недвижимость оформлена на меня.

У меня в собственности часть жилого дома (назначение жилое) конкретно выделенные помещения на земельном участке с видом разрешённого использования ИЖС общей площадью 7,

У меня есть собственная коммерческая недвижимость, хочу взять кредит под залог.

Возможны ли какие либо сделки (дарение, купля продажа) с недвижимостью, которая находится в залоге у банка.

Мы в браке 10 лет. Муж без моего ведома набрал в банке кредитов. Проиграл…

У меня есть комната в 2 х комнатной коммунальной квартире она добрачная, сейчас сосед предложил выкупить его комнату.

Хотелось бы узнать, возможно ли получить в банке займ под залог недвижимости, если у меня плохая кредитная история и нет возможности официально подтвердить доход.

У меня есть доля в недвижимости. 1/3 дома. Разделена через суд после развода с мужем.

Договор купли продажи по продажи с состоявшихся торгов недвижимости по банкротству подписан на дату 14.

Уже 3 мес. как полностью закрыли кредит в банке сняли недвижимость с залога,

Досрочное погашение кредита

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
С квартиры снимается обременение;
Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Основные моменты

Если заемщик не выплачивает ипотечный кредит, то банк ищет решение проблемы. Через суд финансовое учреждение может добиться выселения заемщика и продажи имущества. В этом случае ее стоимость будет ниже рыночной.

Важно! Продажа жилья – это крайняя мера, на которые идут банкиры. Реализация недвижимости происходит, если совсем нет шансов на погашение кредита. Деньги, вырученные от такой продажи, направляются на погашение ипотечного кредита.

Для покупателя проблема заключается в том, что большую часть средств заплатить придется до перехода права собственности.

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении. Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ. Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно. Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке. Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Категории людей, которые сталкиваются с описываемой необходимостью.

Основную массу клиентов, которые продают заложенные в банке квартиры – инвесторы. По некоторым данным более 50 процентов распродаваемых квартир принадлежат этой категории людей. Они приобретают жилье, когда строительство только начато с целью перепродаже через некоторое время дороже. Даже с учетом всех вычетов доходность у них составляет до 35 процентов.
Вторая категория – субъекты, которые хотят улучшить жилплощадь. Они продают заложенные квартиры с целью дальнейшего обмена жилье большей площади с привлечением заемных средств.

Третья группа, самая немногочисленная, в нее входят люди, которые не могут исполнять кредитные обязательства, и вынуждены продать жилье.

Процедура продажи квартиры в залоге.

Для того чтобы продажа квартир из-под залога банка состоялась, сначала следует связаться с соответствующим банком и сообщить о том, что решено ее продавать. Сразу де оговариваются все условия продажи заложенного имущества. Не следует забывать и уточнить, есть ли у банка заградительные комиссии, ориентированные на подобные случаи. Банк рассматривает заявку несколько дней, иногда неделю. Разобраться со всеми документами поможет риелтор агентства недвижимости, с которым человек решает сотрудничать.

В том случае, если у субъекта плохая кредитная история или данный вид кредита наложен запрет на досрочное погашение кредита, банк может отказать в праве продажи недвижимости. Следует не забывать, что задолженность нужно оплачивать в установленные сроки, не совершая никаких нарушений, в обратном случае будут применяться различные штрафные санкции (пени, неустойки), а они, в свою очередь, подлежат оплате в первоочередном порядке по отношению к сумме долга и процентов.

Вторым этапом является сбор документов. В необходимый пакет входят характеристика данного жилого помещения, техпаспорт, справка о регистрации по месту жительства, выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы. Кроме этого необходимо узнать, кто именно является держателем закладной в данный момент, была ли смена залогодержателя.

При успешном прохождении первых двух этапов осуществляется поиск покупателя. Основным препятствием является то, что многие люди боятся покупать квартиры из-под залога. Прежде всего, здесь важную роль играет психологический фактор, поэтому иногда вполне достаточно объяснить законность сделки. На этом этапе риэлтор агентства недвижимости поможет узнать динамику рынка, потребительские предпочтения, время экспозиции таких же объектов.

При совершении сделок данного характера вернее всего будет как можно быстрее продать квартиру. Для этого лучше чтоб цена была чуть ниже рыночной. Чем быстрее произойдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных оплат.

Способы продажи квартиры из-под залога.

Первый способ заключается в одновременном снятии залога и проведении регистрационной процедуры нового договора, предусматривающего куплю-продажу в ГБР. Для начала покупатель кладет в банке в ячейку заемщика необходимую сумму, которую необходимо выплатить банку. После чего банк снимает залог и происходит заключение договора. Конечно, в этой процедуре есть определенная доя риска. Покупателю необходимо не попасть в ситуацию, когда деньги заплачены заемщику по кредитным обязательствам, а недвижимое имущество не перешло в его собственность, потому что банк решил не снимать обременение. Данная ситуация может возникнуть в том случае, если на его счет не был перечислен остаток долга.

Страховкой в этом случае может стать предварительный договор, обязательное получение расписки о получении суммы денег (при зачислении средств на расчетный счет). В том случае, если остаток средств продавца был положен в ячейку, необходима доверенность брокера на исключение возникновения внештатных ситуаций.

Второй способ ориентирован на первоначальное заключение и регистрацию договора купли-продажи без процедуры снятия обременения. В этом случае деньги кладутся в две ячейки: продавца и ячейку банка. После того, как банк получает свои деньги, он дает разрешение и происходит снятие квартиры с залога. После чего следует обратиться с пакетом необходимой документации в Управление Федеральной Регистрационной Службы и снять обременение.

Третий способ ориентирован на привлечение средств другого банка. Данная схема предполагает наложение второго обременения на объект недвижимости после подписания договора купли-продажи. Затем второй кредитор перечисляет деньги первому, который снимает первое обременение. Однако стоит учесть тот факт, что данная схема на сегодня еще плохо разработана и поэтому ее мало кто применяет.

После того как схема проведения сделки становится понятной, возникает вопрос о том, сможет ли продавец и покупатель сам справится со всей процедурой. Как показывает практика, подобные сделки являются сложными. Необходимость действовать через риелтора возникает, прежде всего, у покупателя, который идет на определенные риски, приобретая такое жилье. Если по каким-то причинам реализацией квартиры занимается банк, то необходимо обратиться в ту риэлтерскую компанию, которая хорошо знает, что такое продажа квартир из-под залога банка и имеет опыт решения данных ситуаций.

Смена заёмщика

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Поиск залоговой квартиры

С недавних пор у покупателей жилья есть возможность приобрести недвижимость не только у частного собственника или у застройщика, но и у банка – по весьма привлекательной цене. Залоговая недвижимость продается по заниженной стоимости, вне зависимости от местонахождения и состояния ремонта. Однако желающим необходимо помнить, что такая квартира всегда находится под обременением. Для того того чтобы снять арест потребуется оплатить стоимость недвижимости, а в некоторых случаях и погасить задолженности прежних хозяев. Несмотря на длительность процедуры, приобретение залоговой недвижимости значительно выгодней покупки через посредников.

Залоговая недвижимость — это жильё, приобретённое в ипотеку, находящееся под обременением банка.

Законом предусмотрено несколько оснований, по которым квартира может стать залоговой:

Квартира была приобретена в ипотеку, однако бывший владелец несвоевременно оплатил задолженность;
По решению суда, если бывший владелец имеет долги перед третьими лицами или государством.

Если собственник квартиры утрачивает возможность ежемесячно оплачивать задолженности перед третьими лицами, он привлекается к ответственности в порядке судебного разбирательства. В случае, если займ был оформлен в банке, недвижимость выставляется на аукцион без решения суда. За счет вырученных денежных средств кредитор компенсирует утраченную сумму, а должник, в свою очередь, освобождается от ответственности.

Поиск залоговой квартиры лучше всего начать с посещения официальных сайтов финансовых организаций, занимающихся ипотечным кредитованием. На этих ресурсах можно отыскать не только недвижимость, находящуюся в залоге у банка, но и квартиры, выставленные на торги судебными приставами. Также клиент может обратиться непосредственно в банк и направить свою заявку на рассмотрение.

Зачастую, кредитные организации продают объекты с открытого или закрытого аукциона. Торги считаются состоявшимися, если в них участвует как минимум двое покупателей. Стоимость залоговой квартиры, которая обозначена на интернет-портале, является стартовой, и в процессе аукциона может увеличиваться. В случае если торг не состоялся, банк выставит объект на продажу повторно, спустя 1 месяц. Цена на такую недвижимость снижается до 30%.

Как проходят электронные торги квартир?

Торги и аукционы жилой недвижимостью ничем не отличаются от таких же аукционов любыми другими нежилыми коммерческими и промышленными объектами. Этапы проведения торгов такие же и регулируются в нашем случае законом 127 ФЗ с поправками от 2018 года. Первые проводятся по рыночной цене. Далее второй этап снижение стоимости и предложение конфискованных квартир ниже рынка по заранее утвержденному графику снижения цены. И третий этап, это проведение публичных торгов, где стоимость самая низкая. Войти в торги в качестве нашего заказчика вы можете на любом этапе, не забудьте согласовать этот шаг с нашими специалистами. Покупка конфискованных квартир ипотечных должников.

В обороте всегда достаточно жилых объектов попавших на торги по неуплате ипотеки. Юридически такая квартира принадлежит банку, и выписать должников в любом количестве не составляет особого труда. При такой продаже сначала из поступивших денежных средств погашается задолженность перед банком, оставшаяся часть денег поступает должнику и его кредиторам согласно долям. После перехода прав собственности обременение снимается. Вся процедура занимает месяц, в крайнем случае два. Далее собственник по собственному усмотрению распоряжается купленным жильем.

Если квартира конфискована, но не ипотечная, специалисты investtorgi.ru настоятельно рекомендуют проверять чистоту лота. В этом случае имеется ряд подводных камней, которые могут значительно осложнить дальнейшую жизнь собственника. Особенно обратите внимание на прописку несовершеннолетних, людей на иждивении, инвалидов и т.д.

Источники

https://www.vbr.ru/banki/sberbank-rossii/help/sberbank-nedvizhimost/
https://1Quality.ru/blog/50-sekretnyh-stranits-bankov-s-zalogovoy-nedvijimostiu
https://konfiskator.com/vse-konfiskovannye-i-zalogovye-kvartiry_gorod-federalnogo-znacheniya-moskva__kf
https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-zalogovyh-kvartir-ot-bankov-v-moskve-2/
https://piaspb.ru/forpartners/zalogovaya-nedvizhimost/
https://blog.DomClick.ru/post/kvartira-v-zaloge-u-banka-mozhno-li-ee-kupit
https://www.vincent-realty.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-zaloge-i-chto-dlya-etogo-nuzhno/
https://capitalan.ru/services/srochniy-vikup/vikup-kvartir-iz-pod-zaloga/
https://InvestTorgi.ru/catalog/kvartiry_s_torgov_i_auktsionov/

[свернуть]

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге.

И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле{q}

Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

Заявка на участие в установленной форме.
Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
Документы, подтверждающие личность.
Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

Предлагаем ознакомиться: Образец договора дарения акций между родственниками
После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.

В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.