Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2020 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2020 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.
Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.
Законодательство
- Содержание и образец договора
- Содержание и образец договора
- Документы
Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:
- ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
- ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
- Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.
Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2020 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Как оформить сделку между физическими лицами: пошаговая инструкция
Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.
Рассрочка выгодна обеим сторонам. Очевидное преимущество от сделки получает покупатель, ведь ему не приходится долгие годы заниматься выплатой кредита банку и затрачивать большие средства сверх стоимости недвижимости. С другой стороны, продавец квартиры зачастую не имеет времени и возможности ждать, пока появится более платежеспособный покупатель, поэтому от также выигрывает, хотя рискует больше.
То есть сама суть ипотеки — продажа квартиры в рассрочку с оформлением договора купли-продажи между физическими лицами. Все условия поэтапной оплаты тщательно прописываются в самом договоре.
Особенности рассрочки при продаже квартиры, условия оформления и проведения сделки, плюсы и минусы покупки в рассрочку. Какие документы требуется предоставить, куда обратиться и что предпринять, чтобы избежать рисков.
Об обычном ипотечном кредитовании знают практически все, но не каждый в курсе, что термины «ипотека» и «ипотечное кредитования» — не одно и то же. Ипотечный кредит предполагает в сделке наличие третьей стороны в виде финансового учреждения, выдающего заем. А ипотека — это форма залога, при которой недвижимость передается в собственность должника и гасится постепенно.
Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, рассказывают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость». При этом рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 2 лет, но обычно не более чем на 8 месяцев, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные.
Рассрочка на квартиру от застройщика позволяет купить недвижимость, не обращаясь в банки и финансово-кредитные учреждения. Для компании это выгодно, поскольку сделка позволяет:
- привлечь внимание к строящему объекту или же возведенному;
- увеличить стоимость квартиры на 10-15% (если сравнивать с предложениями, подразумевающими внесение полной суммы сразу);
- отказаться от сотрудничества с банками и финансово-кредитными организациями.
- Покупатель должен знать об основных условиях предоставления рассрочки от застройщика.
Условия прописываются в договоре. Если застройщик и берет процент, то гораздо меньше, чем банк. Как правило, размер ставки находится на уровне 2-3% годовых.
Как только продавец получил конечный взнос от покупателя, то сразу может отправляться в Росреестр для снятия обременения.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. Для тех, кто не имеет возможности оплатить покупку квартиры сразу 100% или не желает связываться с кредитами, существует альтернатива – это покупка квартиры в рассрочку платежа. Что это такое? Как купить квартиру в рассрочку и с чем столкнется покупатель в ходе оформления недвижимости?
Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.
Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ.
При этом всегда есть риск того, что кто-то из участников сделки столкнется с мошенничеством другой стороны договора. В этой статье выясним, как продать квартиру в рассрочку, чтобы свести к минимуму все риски и не нарушить условия сделки.
Учитывая все сказанное, рассрочка – это скорее не способ выгодно и просто получить собственную недвижимость, а возможность «забронировать» квартиру, понимая, что деньги на ее покупки в большей части будут уже в ближайшее время. Если денег на покупку квартиры нет совершенно, то никто никакой рассрочки не даст.
В сравнению с ипотечным кредитом, укажем вам на средний процент ипотеки – в крупных банках ипотека под покупку недвижимости оформляется под 11-13% годовых.
Срок рассрочки в данном случае тоже зависит от застройщика. Он редко бывает меньше 3-х месяцев, но и 3-х лет достигает тоже в отдельных случаях. Чаще всего: 1-2 года. Сама процедура оформления значительно проще, чем в банке, потому подписать договор можно буквально за несколько дней. А если тщательно подготовиться, то и за 1 день.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.
При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.
Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?
Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:
- Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
- Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
- Компания может подтвердить степень готовности заключением.
- Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
- Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.
Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.
Договор купли продажи квартиры с отсрочкой платежа
Нужно ли делать два отдельных договора, чтобы продавец (2/3 оплата часть идет через материнским капитал) смог оформить ипотеку ( залог в силу закона) пока не получит деньги из ПФ ( маткапитал в оплату своей доли в квартире)?
Сделка по продажи квартиры в Москве , два продавца ( 2/3 и 1/3 ). Владеющей 1/3 получает деньги , владеющий 2/3 получает часть деньгами и часть материнским капиталом ( у него возникает ипотека (залог в силу закона). Покупатель один по сделке. Нужно ли делать два отдельных договора, чтобы продавец (2/3 оплата часть идет через материнским капитал) смог оформить ипотеку ( залог в силу закона) пока не получит деньги из ПФ ( маткапитал в оплату своей доли в квартире)?
Это интересно: Индексация Пенсии В 2020 И 2020 Годах
Способы покупки квартиры в новостройке
Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.
В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:
- По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
- По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
- Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
- Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.
Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Квартиры в рассрочку от застройщика
Советы юристов:
1. Могу ли я погасить рассрочку от застройщика квартиры материнским капиталом?
1.1. Добрый день. Вы вправе составить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором указать, что оплата в такой-то суме производится за счет средств материнского капитала. Ребенку то есть 3 года?
Вам помог ответ?ДаНет
1.2. Можете, пункт 3 ПП РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.05.2019) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
Вам помог ответ?ДаНет
Консультация по Вашему вопросу
8
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
2. Вопрос таков: может ли судебный пристав наложить запрет на регистрационные действия на единственную квартиру, купленную в рассрочку от застройщика (ещё не выплатили за квартиру) т.е как я понимаю квартира ещё принадлежит застройщику до полной выплаты. Долги образовались в связи с потреб кредитами. Заранее благодарна!
2.1. Может и наложить. С уважением.
Вам помог ответ?ДаНет
3. Хотим приобрести квартиру в рассрочку от застройщика. Срок рассрочки до мая 2021. Ребёнку в апреле 2021 исполнится 3 года. Реально ли использовать мат капитал? Спасибо.
3.1. Если договор купли-продажи будет заключен в мае 2021, то можете использовать, а до этого только на погашение целевого займа.
Вам помог ответ?ДаНет
3.2. Оформите сделку с застройщиком как беспроцентная ипотека. И тогда оплатить материнским капиталом будет можно, даже не дожидаясь 3 лет. Но не забывайте, что при оформлении квартиры каждый из членов семьи должен получить равную долю.
Вам помог ответ?ДаНет
4. Квартира куплена по ДУ с рассрочкой на год от застройщика. График платежей и суммы прописаны в ДУ. Необходимо ли потребовать с застройщика справку о полном погашении рассрочки после оплаты последнего платежа за квартиру?
4.1. Да, крайне желательно, для наличия подтверждения исполнения покупателем своих обязательств перед застройщиком по ДУ.
Вам помог ответ?ДаНет
4.2. Добрый день. У застройщика можно попросить акт сверки расчетов.
Вам помог ответ?ДаНет
5. Квартира куплена в рассрочку от застройщика, вложен мат. капитал. Выплачена. При оформлении нужно ли детям выделять долю, если мы приобретаем от этого же застройщика квартиру.
5.1. Добрый день, Екатерина Евгеньевна. Да это необходимо, т.к. это основное условие для сделок с недвижимостью, в которые был привлечен мат. капитал.
Вам помог ответ?ДаНет
6. Квартира куплена в рассрочку от застройщика. Счета его арестованы. Куда поступают деньги?
6.1. На счета и поступают. При аресте счетов поступление не блокируется. Блокируется только снятие либо перечисление.
Вам помог ответ?ДаНет
7. Как получить деньги ( 450 000 руб. многодетным семьям на погашение ипотеки) при рождении четвёртого ребёнка после 1.01.2019 г.Брали рассрочку на квартиру напрямую от застройщика (без банка) оформляли договор нотариально. Застройщик является физ. лицом!
7.1. Непонятно, о каких деньгах идет речь. Мат. капитал, что ли?
Вам помог ответ?ДаНет
8. Взял квартиру на стадии строительства в рассрочку от застройщика. Сейчас остался последний платёж, а дом не сдан. Застройщик требует сделать последний взнос говоря что дом сдаст в течение месяца. А если взнос не сделаю то будет начислять пени и судится. Что делать?
8.1. Нужно смотреть условия договора — когда срок передачи Вам квартиры? Он нарушен или нет?
Вам помог ответ?ДаНет
8.2. Если требования застройщика совпадают с условиями договора, то необходимо заплатить своевременно во избежание начисления пени и требовать в свою очередь исполнения обязательств застройщиком.
Вам помог ответ?ДаНет
8.3. Здравствуйте Николай! Если Вы заключили договор участия в долевом строительстве, то Ваши права как дольщика защищены 214-ФЗ, в случае просрочки в сдачи объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца Вы сможете либо расторгнуть договор и вернуть внесенные денежные средства, либо взыскать неустойку. По практике застройщики не часто подают в суд заявления о взыскании неоплаченных денежных средств дольщиком, но законом предусмотрено что в случае неисполнения Вами обязательств надлежащим образом Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Решение принимать Вам.
Вам помог ответ?ДаНет
9. Купила квартиру поддув 2020 г в рассрочку от застройщика. В этом году дом сдался и был погашён долг. В 2020 г вышла замуж Считается ли квартира совместным имуществом? Нужно ли будет согласие супруга при продаже?
9.1. Здравствуйте. В зависимости от того, в какой период погасили рассрочку.
Вам помог ответ?ДаНет
10. Взял квартиру в рассрочку от застройщика по ДУ, 12 платежей, 1-й-280 остальные по 70 раз в 3 месяца, пришло время второго платежа, платить нечем, что делать?
10.1. Договор будет расторгнут. Чтобы избежать судебных издержек решайте вопрос с застройщиком о продлении договора.
Вам помог ответ?ДаНет
10.2. Добрый день. Пробуйте договориться с застройщиком на изменение условий рассрочки. Делать это лучше письменно. Если удастся договориться, то оформить это лучше подписанием дополнительного соглашения к договору.
Вам помог ответ?ДаНет
11. Приобрела квартиру в рассрочку от застройщика, оплатив 75% от полной стоимости, могу ли я в ней прописаться? Юрист компании застройщика говорит, что не имею права, что они мне не дадут оригинал документа «о разрешении ввода здания в эксплуатацию».
11.1. Дело в том, что такое имущество обременено залогом, но при этом вы вправе прописаться в такое жилое помещение. Отказ застройщика попросту не обоснован.
Вам помог ответ?ДаНет
12. Хочу купить квартиру. Продавец покупал ее в рассрочку от застройщика. Была оплата 2/3 наличные, 1/3 рассрочка. Рассрочка не выплачена. Как можно купить такую квартиру.
12.1. Если дом не введён в эксплуатацию, то можно оформить переуступку права требования по договору долевого участия с одновременным переводом долга на Вас. Если введён всё намного сложнее. Необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Застройщик не даст необходимые для регистрации документы пока не будет полной оплаты. Вам платить за продавца не следует, т.к. есть риск потерять деньги.
Вам помог ответ?ДаНет
13. Покупаем с супругом квартиру. Готовая квартира в новостройке от застройщика с беспроцентной рассрочкой на 2 года. При внесении первого взноса получаем предварительный договор купли-продажи, после полной оплаты окончательный. Как изначально оформить так чтобы собственниками являлись и муж и жена. Оформление на одного супруга не рассматриваем.
13.1. Добрый день! Покупателями по договору вы можете вписать обоих супругов. Право собственности в дальнейшем также оформлять на обоих в долях. Если вас что-то смущает, можете оформить брачный договор, в котором прописать права на эту квартиру и иное имущество.
Вам помог ответ?ДаНет
13.2. Вы оба тогда должны в договоре быть указаны, как покупатели квартиры. Если квартира уже оформлена в собственность застройщика, то почем они не хотят заключить сразу основной договор? Боятся, что Вы не оплатите… НО и Вы тогда рискуете, что будете платить платить, а по ихним долгам кто-то заберет Вашу квартиру… Ведь она Ваша чисто условно…
Вам помог ответ?ДаНет
Консультация по Вашему вопросу
8
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Я приобретаю квартиру в рассрочку на один год. По временному договору, она будет с обременением. Скажите, пожалуйста, в случае форс-мажорных обстоятельств, отказа от покупки, вернет ли деньги застройщик, что для этого надо указать в договоре? Спасибо.
14.1. Добрый вам вечер. Уважаемые Татьяна в данном случае чтобы ответить на ваш вопрос более подробно и точно, необходимо изучить Ваш договор. Либо вы вы сами должны изучить на предмет условия отказа от исполнения договор.
Вам помог ответ?ДаНет
14.2. Здравствуйте! Порядок возраста (сроки) , уплаченных платежей по договору купли-продажи в случае его расторжения нужно устанавливать в самом договоре.
Вам помог ответ?ДаНет
15. Пожалуйста как можно в МФЦ оформить право собственности на квартиру совместно с мужем, с учетом того, что договор покупки квартиры в рассрочку от застройщика был оформлен на меня одну и соответственно на данный момент документ о собственности получила тоже оформлен на меня одну, какие документы нужны для того, что бы переоформить в совместную собственность.
15.1. Вы вправе совершить в отношении своего имущества любую сделку (к примеру, дарение, купля-продажа). Дарение, купля-продажа доли производится в нотариальном порядке. Вместе с тем, Ваш супруг вправе обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.
Вам помог ответ?ДаНет
15.2. Добрый день! А зачем вам необходимо такое оформление. Все имущество приобретенное супругами во время брака, является автоматически их совместно нажитым имуществом. При продаже или совершении иной сделки с этой квартирой вам как собственнику необходимо будет наличие согласия супруга на сделку.
Вам помог ответ?ДаНет
16. Мы по предварительному договору «приобрели» квартиру в рассрочку под 5 % годовых у застройщика. Внесли 30% от суммы и сразу внесли за 2 месяца платеж. Дом сдан. В эксплуатации. Мы передумали. И теперь хотим вернуть деньги. Это возможно?
16.1. Здравствуйте! Для точного ответа надо ознакомиться с условиями предварительного договора. Не зная деталей и исходя из общих норм, можно ответить, что в отсутствие основного договора оплата по предварительному является неосновательным обогащением для получателя денег. Поэтому вернуть деньги можно.
Вам помог ответ?ДаНет
17. Как правильно приобрести квартиру от застройщика в рассрочку, первоначальный взнос мат. капитал, на что обратить внимание, и какой документ должен быть составлен, что бы обезопасить себя?
17.1. Александр, чтобы осуществить первый взнос материнским капиталом застройщику, необходимо составить обязательство о выделении долей детям. Приобретение без применения банковских денег происходит так: Вы находите нужный вариант и заключаете договор долевого участия. Затем продавец переводит недвижимость на имя покупателя, налагая обременение до полного расчета. Дальше идет подача документов в Пенсионный фонд Вам потребуются: Паспорт Заявление. Свидетельства о рождении обоих детей и о браке. Договор долевого участия или купли-продажи. Нотариально заверенное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом жилье. Реквизиты продавца. Первая часть оплачивается в момент оформления договора. Получение этих денег прописывается в договоре. ПФР проверяет документы в течение 30 дней. Еще 30 дней необходимо для перечисления.
Вам помог ответ?ДаНет
17.2. Здравствуйте! Изначально можете посмотреть информацию на сайте организации, почитать отзывы, так Вы узнаете сколько лет на рынке и какую репутацию имеет организация. Если все устраивает, то самое главное теперь внимательно ознакомиться с договором. Если будут какие-либо сомнения, то можно обратиться к юристу за консультацией, чтобы он изучил договор. Там очень много нюансов и условия у каждой организации могут быть свои, поэтому сложно сразу сказать, на чем следует заострить внимание.
Вам помог ответ?ДаНет
18. Если квартира куплена уже по ДДУ в рассрочку от застройщика, могу ли я взять займ под материнский капитал и покрыть оставшийся долг?
18.1. Вечер добрый, можете погасить без оформления займа через ПФ—обращайтесь с заявлением в ПФ,удачи Вам!:sm_bus::sm_bus::sm_bus::sm_bus::sm_bus:
Вам помог ответ?ДаНет
18.2. Пока дом не сдан, можете оформить ипотечный кредит и попросить в пенсионном фонде выделения средств материнского капитала на покрытие ипотеки.
Вам помог ответ?ДаНет
19. На руках решение суда по оплате неустойки Застройщиком. У меня, в свою очередь, не выплачена до конца рассрочка по оплате квартиры. У Застройщика на счету ничего нет, от зачёта он уклонился. Мои действия: Нести исполнительный лист приставу? Написать заявление Застройщику о частичном прекращении обязательств по ст.410? Или есть ещё варианты?
19.1. Здравствуйте! Вам необходимо получить в суде исполнительный лист, и предъявить его судебным приставам, для исполнения. Желаю Вам удачи и всего хорошего!
Вам помог ответ?ДаНет
20. Покупаем квартиру в рассрочку от застройщика, не через банк. Можно ли будет остаток покрыть мат. капиталом? Если да, то как это сделать?
20.1. Добрый день обращайтесь в пенсионный фонд можно если ребенок старше 3 лет… С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Вам помог ответ?ДаНет
20.2. Доброго времени суток. Уважаемая Ирина, да можно, для этого нужно с договором обратиться в пенсионный фонд. Всего хорошего, удачи вам.
Вам помог ответ?ДаНет
20.3. Добрый день. Если ребенку нет еще 3-х лет, то у Вас не получиться оплатить остаток за счет средств мат капитала. Следовательно если ребенку есть 3 года, оплатить остаток мат капиталом можно.
Вам помог ответ?ДаНет
20.4. — Здравствуйте, если ребёнку исполнилось 3 года, то предоставьте все документы и договора от застройщика в пенсионный фонд, и они дадут вам ответ. Удачи Вам и всего хорошего. :sm_ax:
Вам помог ответ?ДаНет
20.5. Здравствуйте Ирина. Если вашему ребёнку уже исполнилось три года, тогда есть возможность оплатить стоимость квартиры материнским капиталом. Покажите ваш договор в пенсионном фонде.
Вам помог ответ?ДаНет
Я оформила договор о покупке квартиры на нулевом цикле т. е. дом еще не построен а предоплату в договоре обязуюсь оплатить сразу 100%
Покупаем квартиру от застройщика по ДДУ в рассрочку. Когда можно будет в ней прописаться?
Почему застройщик не дает временную регистрацию в квартире, находящейся в рассрочке от застройщика?
Можно ли сделать временную регистрацию в квартире, находящейся в рассрочке от застройщика?
Можно ли сделать временную регистрацию в квартире, находящейся в рассрочке от застройщика?
Можно ли сделать временную регистрацию в квартире, находящейся в рассрочке от застройщика?
Скажите чего мне ожидать, купили квартиру по ДУ, сдача конец 2020, и оплата всей стоимости квартиры,
Сегодня выделили доли детям в купленной квартире на мат капитал в деревне,
На застройщика открыто дело о банкротстве находится на стадии рассмотрения (в арбитраже 3 дела от организаций)
Мы взяли рассрочку на квартиру от застройщика. Но сдачу дома переносят второй раз.
Помогите пожалуйста разобраться. Я гражданка Украины из разрушенного города в Луганской области, получила временное убежище.
Покупка квартиры у застройщика: порядок действий
Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:
- Проверка застройщика. Это самый важный этап.
- Заключение ДДУ.
- Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
- Оплата по ДДУ.
После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.
Какая информация должна быть отражена в договоре:
- Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
- Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
- Реквизиты разрешения на строительство.
- Срок передачи объекта дольщику.
- Условный номер квартиры на время строительства.
- Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
- Права и обязанности застройщика.
- Права и обязанности дольщика.
- Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
- Порядок оплаты.
- Разрешение споров.
От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.
Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)
Документы
Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:
- Паспорт дольщика.
- Доверенность представителя застройщика, паспорт.
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
- Проектная декларация со всеми изменениями.
- Разрешение на строительство.
- ДДУ.
- План строящегося многоквартирного дома.
- Договор страхования ответственности застройщика.
- Справка из банка об открытии эскроу-счета.
Расходы
Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.
Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.
Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.
Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?
Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:
- Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
- Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
- После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
- Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.
Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Содержание и образец договора
ДДУ с ипотекой содержит практически те же сведения, что и без нее. Но в нем должен быть указан порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.
Документы
Для оформления ипотеки на новостройку понадобится:
- Паспорт заемщика.
- Справка 2-НДФЛ.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- ДДУ.
Обратите внимание! Если используется материнский капитал, в банк представляется сертификат и справка об остатке средств по нему из ПФР. Для подтверждения внесения первоначального взноса понадобится платежное поручение и выписка по банковскому счету.
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Как оформить продажу квартиры между физическими лицами в рассрочку
Продавцов и покупателей недвижимости может привлечь простота оформления сделки, хотя иногда имеются ощутимые риски для каждой из сторон. Для устранения вероятности обмана рассрочку рекомендуется оформлять при помощи нотариуса.
К отрицательным моментам такой операции с недвижимым имуществом можно отнести:
- Продавец не имеет возможности получить всю сумму сразу.
- Покупатель может нарушить договорные условия и не выплатить всю сумму, тогда потребуется проводить судебное разбирательство.
- Всегда есть риск столкнуться с мошенниками, тогда продавец может потерять и деньги, и квартиру.
Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок — от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых», — уточняет она.
Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.
Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.
В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
- Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
- Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
- Срок и условия рассрочки оплаты
- Размер первого и последующих платежей
- Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
- Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
- Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Как говорит генеральный директор Мария Литинецкая, прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.
При оформлении договора покупатель должен будет предоставить:
- Паспорт гражданина РФ. Если собственников будет несколько, то такой документ нужен на каждого.
- Справку о доходах за определенный период (примерно от 6 месяцев и до 1 года).
- Копию трудовой книжки, заверенную руководителем предприятия, где работает покупатель.
- Выписку со счета в банке или другое документальное подтверждение тому, что у покупателя есть деньги хотя бы на первые несколько платежей (которые, обычно, бывают самыми крупными и составляют от 30 до 70% стоимости квартиры).
В зависимости от застройщика, могут требоваться и другие документы. Этот момент каждый раз нужно уточнять отдельно.
Возможна ли продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами? Как происходит оформление и выплаты?
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки.
Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.
Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку, добавляет собеседница агентства.
Продавец квартиры рискует остаться без денег, если покупатель не будет выплачивать деньги по договору, за время использования квартиры покупателем ее состояние может ухудшится, а значит и стоимость на рынке понизится. В случае судебного разбирательства появятся дополнительные расходы.
Как зарегистрировать право собственности?
Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.
Как все выглядит пошагово:
- Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
- Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
- Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
- По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.
Документы
Для регистрации права собственности понадобится:
- Заявление (заполняется на месте).
- ДДУ.
- Передаточный акт.
- Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
- Техпаспорт.
Госпошлина
За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.
На что обратить внимание при покупке новостройки?
Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.
Также рекомендуется уточнить:
- Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
- Планируется ли строительство новых объектов рядом.
- Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
- Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
- Из каких материалов строится дом.
Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета
Как проверить застройщика?
Для начала нужно проверить документы строительной компании:
- Устав.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Свидетельство о регистрации в ИФНС.
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация.
- Договор страхования новостройки.
Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.
Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной. Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.
Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.
Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.
Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме
Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?
Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.
Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?
Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.
Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?
Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.
Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?
Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.
Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?
Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.
Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?
Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — важные особенности
Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца или сам продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре):
Однако, у продавца возникнут также самостоятельные договорные отношения с организацией, которая будет перечислять денежные средства. В случае с ипотечным кредитом дополнительно будет заключен кредитный договор, в случае с материнским капиталом или иным жилищным сертификатом, вспомогательным документом станет именно сертификат. Ссылка на данные документы в договоре купли-продажи обязательна.
Это интересно: Могут Ли Судебные Приставы Арестовать Счет У Не Дееспособного
