Покупка квартиры в ипотеку в долевую собственность

○ Доли в квартире.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

• Приватизация на двух и более лиц.
• Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
• При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

Можно ли право собственности на квартиру по ипотеке оформить на другое лицо

Возможно есть другая собственность, под залог которой сможете новый кредит на маму оформить. Банк не должен заподозрить, что настоящий кредитор Вы, а не мама.Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? читать.

Рекомендуем прочесть: Страховка Сотруднику Фсин По Травме Закон

Регистрация производится только с согласия владельцев квартиры (прописки сейчас не существует) или по решению суда. Другое дело, что ребёнок имеет право в доле собственности отца, как наследник первой очереди.

○ Покупка квартиры по частям.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

• Проверить всю документацию продавца.
• Получить согласие второго собственника на продажу.
• Заключить договор купли-продажи.
• Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Общая схема оформления долевой ипотеки

​Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры или дома зависит от многих обстоятельств. Банк при принятии решения будет принимать во внимание отдельные особенности будущей операции.

1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

1. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
2. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.

Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.

Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.

Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог. После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире. Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.

Ссуда на долю квартиры выдается только в рамках одной программы «Кредит на покупку готового жилья». Для оформления подходит недвижимость вторичного рынка.

Условия выдачи:

1. Минимальная сумма займа — от 300 000 рублей.
2. Максимальная сумма — 85 % от стоимости залога.
3. Срок кредита — до 30 лет.
4. Размер первоначального взноса — не менее 15 %.
5. Процентная ставка — от 10,2 %.
6. Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.

Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры через ипотеку.

Для ипотеки необходимо предоставить:

1. Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
2. Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
3. Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
4. Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
5. Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

После одобрения необходимо предъявить документы на приобретаемое жилье, предоставляемый залог, справку, подтверждающую наличие первоначального взноса и договор страхования недвижимости.

Целевых льготных предложений на покупку доли в квартире, на данный момент нет. Однако заемщики могут воспользоваться программой «Молодая семья» в рамках ипотеки на приобретение вторичного жилья.

Условия участия:

• на двоих приходится 42 м2 площади квартиры, а на троих — по 18 м2 на каждого;
• жилплощадь нарушает установленные санитарно-технические нормы;
• семья живет в одном помещении с больным человеком, которому по закону необходимо жить отдельно;
• возраст участников до 35 лет.

Ипотечный кредит на долю квартиры в Сбербанке выдается только в случае соответствия условиям законодательства. Соискатель может рассчитывать на субсидию до 40 % от стоимости жилья. Размер льготы определяется индивидуально.

Реализовать недвижимость можно только при получении официального согласия Сбербанка. Для этого необходимо подать письменное заявление в отделении банка, указав объективные причины продажи залогового имущества.

В первую очередь то, что многие банки с настороженностью подходят к выдаче подобных кредитов, так как считают долю в здании имуществом, ликвидность которого необходимо подтверждать. Таким образом, решив взять часть дома в ипотеку, вам придется потратить время на согласование постройки с кредитором.

Второй момент, который необходимо иметь в виду – наличие у граждан, имеющих смежную с вашей долю в доме, права преимущественной покупки. Это значит, что если вы примите решение продать свою долю в доме, то сперва будете обязаны предложить купить ее другим сособственникам. И только потом, если все они откажутся, сможете продать свою часть любому желающему, но не дешевле суммы, которую предлагали своим сособственникам. Это правило распространяется как в случаях, когда ипотека на часть жилого дома еще не погашена, так и после полного расчета по кредиту.

○ Согласие собственника.

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно. Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

• Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
• ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
• Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
• Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
• Период действия настоящего соглашения.
• Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

Можно ли получить займ на приобретение деревянного жилья?

Не все банки охотно кредитуют недвижимость, построенную из дерева. Это вполне объяснимо, ведь такие сооружения менее долговечны и имеют высокий уровень пожарной опасности. Для кредитной организации это дополнительный риск.

По сравнению с условиями ипотеки на капитальные строения, кредит на деревянный дом выдается на меньший срок, а первоначальный взнос по такому займу обычно выше.

Финансовые учреждения, предоставляющие займы на приобретение деревянных домов, предъявляют следующие требования к предмету сделки:

1. Дом должен быть прочным и долговечным, иметь основательный фундамент. Обязательно отсутствие каких-либо дефектов в конструкции. Его возраст не может превышать пятнадцати лет. Кредитованию подлежит недвижимость, оснащенная инженерными коммуникациями и полностью готовая к проживанию в любое время года.
2. Оформленный должным образом земельный участок. В идеале он должен относиться к категории земель для индивидуального жилищного строительства.
3. Страхование залогового имущества. Для страховой компании деревянный дом как объект страхования также обладает повышенным риском. Поэтому стоимость такой страховки будет дороже.

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него. Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

• Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
• Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Какую ипотеку выбрать в долевую или в общую собственность

27500 руб, т.е. нужен еще один созаемщик с доходом не менее 15000 руб. В качестве такового хотим взять знакомого (не родственника). Важно то, что мы хотим оформить квартиру в совместную собственность без выделения долей. Это необходимо для получения нормального налогового вычета у меня по месту работы (расчет показывает, что практически весь возможный налоговый вычет будет использоваться). Вопросы: 1) возможно ли в этом случае такое оформление (когда первый созаемщик — супруга, а второй — не родственник) квартиры в совместную собственность? Или в данном случае необходимо оформить в индивидуальную собственность — на меня. 2) Возможны ли какие-либо юридически правомерные претензии на долю собственности в будущем со стороны второго заемщика (не родственника)? Иначе говоря может ли он предъявить требования с выделением ему доли собственности, до или после окончания выплаты ипотечного кредита.

○ Квартира в общей собственности супругов.

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами. Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

Советы клиентам банков

1. Когда заемщик является единственным собственником всего объекта недвижимости и долевая собственность отсутствует. Понятно, что банк принимает во внимание долю собственности в качестве залога, если недвижимость официально «поделена» на доли между собственниками, и этот факт зафиксирован в ЕГРП;
2. Когда в залог передается доля в праве собственности на общее имущество жилого дома, а сама квартира в этом жилом доме в ипотеку не оформляется;
3. Если в залог оформляется собственность на земельный участок, который не выделен в натуре из земель, находящихся в общей и долевой собственности.

Рекомендуем прочесть: Социальные выплаты ветеранам труда в бурятии

Но! По закону все эти «фокусы» один из совладельцев имеет право проделывать только после письменного уведомления и согласия остальных «партнеров» о своих намерениях. Например, продать свою долю он может только после отказа других совладельцев имущества от этой покупки – ведь именно они обладают первоочередным правом на выкуп этой доли.

○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

• Правомочности действий продавца.
• Отсутствии обременений на жилплощадь.
• Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
• Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Долевое участие в ипотеке, долевая собственность

Отдельные финучреждения настаивают при оформлении долевой ипотеки также на предоставлении дополнительного обеспечения по ссуде вплоть до дня регистрации заёмщиком права собственности на квартиру. Например, клиенту Газпромбанка для привлечения жилищного кредита дополнительно понадобится поручительство двух физлиц.

Согласно условиям кредитного договора, по которому оформляется ипотека, долевая собственность (недвижимость) должна выступать в качестве обеспечения по ссуде. Но так как жилой объект на момент оформления договора займа, ещё не завершён, в залог по кредиту переходят имущественные права клиента.

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его. Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию. Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Разбираем ипотечный кредит на долю квартиры и актуальные предложения банков

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня — долевая ипотека, а именно ипотечный кредит на долю квартиры. Покупка и продажа долевого имущества всегда являлось затруднительным как для граждан нашей страны, так и для финансовых организаций. Но в связи с материальными проблемами, приобретение части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой. Иногда даже стоимость отдельных квадратных метров не по карману и приходится обращаться за помощью к банкам. Итак, давайте разберемся, насколько актуальна ипотека на долю в квартире или доме, и сколько придется платить за использование такого вида кредита?

Условия Сбербанка

Финансово-кредитное учреждение предоставляет ипотеку на выкуп доли в квартире на тех же условиях, что и вторичное жилье:

• Процентная ставка по кредиту составляет от 12,5%.
• Первоначальный взнос составляет от 20%.
• Срок кредитования – до 30 лет.

Точный размер процентной ставки зависит от размеров первоначального взноса, сроков кредитования, а также наличия страховки жизни и здоровья заемщика.

Позиция банка в отношении выкупа долей в квартирах является достаточно сложной. Стоит понимать, что если после выкупа весь объект не переходит в собственность заемщика, скорее всего банк откажет в кредите. Доля в квартире не только обладает меньшей стоимостью, но и менее ликвидна. Если банк обратит на долю взыскание и выставит ее на аукцион, нет гарантии, что на нее найдутся покупатели за нужную цену.

Куда обратиться?

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

Сбербанк

​Одним из банков, который готов кредитовать приобретение доли жилья является Сбербанк. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги. В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость. Сейчас банк предлагает следующие условия:

• Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, причем его размер не может превышать 80% стоимости объекта.
• Процентная ставка от 12% годовых.
• Срок кредитования – до 30 лет.

Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.

Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

Газпромбанк

Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

• Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
• Процентная ставка от 12% годовых.
• Срок кредитования – до 30 лет.
• Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.

Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования.

Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

• объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
• комнаты в коммунальных квартирах;
• малосемейки;
• дома, имеющие деревянные внешние стены;
• «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.

Русский ипотечный банк

Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк. Кредит «Не последняя комната» выдается на следующих условиях:

• Сумма кредита не менее одного миллиона рублей.
• Заемщик за счет собственных средств должен оплатить не менее 25% стоимости комнаты.
• Допускается использование материнского капитала, при этом сумма первоначального взноса может быть снижена на размер сертификата.
• Базовая ставка – от 14,5% годовых. Ее размер для конкретного заемщика зависит от суммы кредита и первоначального взноса.
• Максимальный срок ипотечного договора составляет 25 лет.

Русский ипотечный банк требует заключения договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульного риска. От заключения двух последних договоров заемщик вправе отказаться, но банк тогда повысит процентную ставку по кредиту.

По данной программе можно получить и кредит на покупку доли квартиры, когда заемщик после сделки становится собственником всего объекта. В такой ситуации банк снизит ставку на 0,5%.

Банк «Зенит»

Кредит на покупку доли или комнаты в квартире предоставляет банк «Зенит». Условия следующие:

• Минимальная сумма кредита: 800 тысяч рублей для Москвы и Московской области, 270 тысяч рублей для остальных регионов.
• Максимальная сумма кредита: 14 миллионов рублей для Москвы и Московской области, 10,5 миллионов рублей для остальных регионов.
• Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования: взнос 20-30%, ставка 15%-15,5%;
• взнос 30-50%, ставка 15,25-15,75%;
• взнос от 50%, ставка 15-15,5%.

Транскапиталбанк

При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

• Сумма кредита – от 500 тысяч рублей.
• Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта.
• Максимальный срок кредитования 25 лет.

Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на повышенный риск таких операций, на рынке работает немало банков с конкурентоспособными условиями, готовых предоставить кредит на покупку доли или комнаты в квартире.

Существуют ли льготы для оформления ипотеки на часть недвижимости

Сбербанк может предоставить льготные направления кредитования и при оформлении ссуды на покупку части недвижимости. Если заемщики соответствуют существующим требованиям, они могут кредитоваться и по льготным программам.

Молодая семья. По условиям такой программы займополучатель должен подпадать под возрастную категорию 21–35 лет. К особенностям такого займа относятся пониженные процентные ставки (от 8,9%) и требования предоставления документов, подтверждающих платежеспособность клиента. Срок кредитования рассчитан максимум на 30 лет, но требуется внесение первого взноса:

• при наличии детей: не менее 10% стоимости займа;
• бездетным парам: от 15%.

По условиям льготного кредитования этой программы клиент может получить ссуду в размере 80% от оценочной стоимости жилья. А зарплатные клиенты могут воспользоваться и льготами при внесении первой суммы (для них она будет составлять 15%).

Многодетная семья. Льготной программой могут воспользоваться семьи, которые воспитывают трех и более детей (несовершеннолетних). Таким клиентам предоставляются льготы по процентам, пониженный первоначальный взнос (от 10%) и иные бонусы.

Читайте дальше

Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке России предусмотрена для желающих выкупить не всю жилплощадь, а, например, комнату, условия в которой пригодны для жизни. Согласно законодательству, у жилого помещения может быть несколько хозяев. При этом они необязательно должны быть кровными родственниками или состоять в браке.

Частая причина использования долевой ипотеки — это развод. Так как бывшие супруги не могут использовать одну жилплощадь под свои нужды, один из них старается обменять собственные права на деньги. Но поскольку другой редко может сразу предоставить нужную сумму, в дело вступает кредит на частичный выкуп жилого помещения.

Особенности долевой ипотеки

Заявления на получение этой категории займов проверяются с особой тщательностью. Так что придется документально подтверждать свою платежеспособность. Анкету-заявку необходимо заполнять внимательно, чтобы не допустить ошибок.

Условия по предоставлению средств на приобретение части объекта недвижимости практически идентичны тем, что сопутствуют покупке целого жилья. Они следующие: