Продажа доли в нежилом помещении

• Главная
• Недвижимость

Увеличение количества сделок, связанных с покупкой или продажей объектов недвижимости (квартир, комнат) находящихся в общей долевой собственности основано на ценовом факторе стоимости квадратного метра. Цена квадратного метра в отдельной квартире существенно выше аналогичной стоимости в доле жилья. Это обусловлено тем, что сделки осуществляются не с конкретной, фактически закреплённой площадью жилого помещения, а с правом владения определённой частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Любое недвижимое имущество, находящееся в собственности у двух и более лиц, трактуется как общее долевое. Гражданским кодексом РФ регулируются два вида общей собственности, общая совместная и общая долевая, распространяющиеся и на объекты жилой недвижимости. Общая долевая может возникнуть в ситуации, когда владельцы долей жилой площади не имеют между собой родственных или совместных экономических отношений. Общая совместная, чаще всего является следствием покупки комнаты, квартиры, дома супружескими парами.

Особенности сделки купли-продажи общей совместной собственности

Нормы закона распространяются и на сделки с недвижимостью, связанные с покупкой жилья и оформления прав собственности супругами, находящимися в браке, или до момента официальной регистрации брака (в случае заключения «брачного» договора, ст. 41 СК). Согласно ст. 256 Гражданского кодекса, совместно нажитое имущество, приобретённое в период семейной жизни, относится к общей совместной собственности. Правом собственности и правом распоряжения данным имуществом обладают оба супруга и их дети, достигшие совершеннолетия. Юридические особенности процедуры раздела имущества должны учитываться при покупке квартиры. Оптимальный вариант для тех, кто изначально старается предусмотреть возможные негативные ситуации, связанные с разводом, считается покупка квартиры в долевую собственность.

Это даёт следующие преимущества:

• право собственности закрепляется за каждым владельцем, доля которого указана в договоре;
• любая сделка не может быть признана действительной при отсутствии согласия всех владельцев долей.

Дополнительной гарантией вынесения справедливого судебного решения о разделе имущества является брачный договор (соглашение), регулирующий имущественные и финансовые отношения.

Заверенное у нотариуса соглашение вступает в силу после регистрации брачного договора. В отношении жилья (квартиры, дома), брачным договором закрепляется фактическое право собственности на оговорённую долю для каждого участника договора.

Брачное соглашение гарантирует:

• Невозможность ограничения права сторон;
• Соблюдение прав и обязательств в отношении детей.

Долевая собственность на квартиру: понятие, оформление, особенности, плюсы и минусы

Понятие Оформление Особенности Законодательная база Возможные проблемы Какие сделки с квартирой запрещены при долевой собственности Плюсы и минусы

В соответствии с Гражданским кодексом РФ физические лица, после официальной регистрации брака, вправе получить во владение собственность, которую затруднительно разделить на несколько частей без изменения ее назначения или в силу закона. Поэтому действующее законодательство дает такую возможность только в случае:

приватизации квартиры, где проживает несколько человек, при создании фермерского хозяйства, наличии нескольких собственников и др.

Такая собственность может быть совместной, когда доли владения имуществом заранее не были определены, или долевой, для которой характерно выделение определенной доли. Это относится и к таким объектам недвижимости, как дом или квартира.

Понятие долевой собственности

После того как доли владения между несколькими собственниками были заранее определены, квартира переходит в долевую собственность. С этого момента распоряжение ею возможно только с согласия всех собственников. Размер их доли играть роли не будет. Если несколько человек проживает в одной квартире, то реально разделить её площадь строго на основании документов очень проблематично, и даже невозможно. Если совладельцы пытаются договориться о справедливом разделе жилплощади, то в процессе владения долевой собственностью на квартиру не возникает проблем. При отсутствии договоренности решить вопрос можно только в судебном порядке. Если возникает необходимость изменить порядок владения и пользования после рождения ребенка или в силу иных обстоятельств, суд вправе пересмотреть вынесенное ранее решение.

Оформление долевой собственности

Чтобы оформить сделку по приобретению долевого недвижимого имущества, необходимо пройти несколько этапов.

Сначала нужно подготовить правоустанавливающие документы, благодаря которым у физических лиц появится право распоряжения и владения недвижимым имуществом. Это договор дарения, купли-продажи, завещание или решение судебного органа. В них должна быть информация о долевой форме собственности и обо всех владельцах имущества.

На втором этапе составляется само соглашение, которое затем подписывают стороны. В нем определяются размеры частей, принадлежащих каждому из собственников. Если таких данных не будет, то доли сторон будут считаться равными.

На последнем этапе подают документы в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Проверив на предмет законности, сотрудник Росреестра регистрирует их и выдает свидетельство о собственности каждому из владельцев жилья.

Особенности оформления доли в квартире

Долевая собственность на квартиру определяется при наличии пакета следующих документов:

добровольное соглашение о разделе, свидетельство о вступление в наследство, свидетельство о браке или брачный контракт – при наличии, постановление суда,

Кроме правоустанавливающих документов, необходимо подготовить техпаспорт с экспликацией и планом квартиры, а также квитанцию об уплате госпошлины по реквизитам, указанным в местном отделении Росреестра. После этого все документы вместе с паспортами подают в регистрирующий орган.

Это можно сделать:

в МФЦ, через портал «Госуслуги», через кадастровую палату, направив запрос в Росреестр.

Если основанием для оформления такой сделки будет реализация своей доли, следует помнить о преимущественном праве всех сособственников на ее выкуп. Оповестить их о планируемой продаже нужно не позднее, чем за 1 месяц до начала сделки.

Законодательная база

Долевая собственность на квартиру регулируется ст. 245 ГК РФ, в которой говорится о равенстве долей в случае, если стороны не определят их размер. Размер доли при улучшении состояния имущества может увеличиваться в соответствии со ст. 246 ГК РФ пропорционально вложениям собственников. Право на распоряжение имуществом с согласия всех собственников предусмотрено ст. 247 ГК РФ. Если получить свою долю содольщик не может, то он, в соответствии со ст. 248 ГК РФ, вправе рассчитывать на получение компенсации.

Все, что собственник может получить при эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды), положено делить в соответствии со ст. 249 ГК РФ между всеми собственниками пропорционально их долям, если иное не предусмотрено договором.

Все затраты на содержание общей долевой собственности также делятся между совладельцами с учетом их долей, как это предусматривает ст. 250 ГК РФ.

В статье 251 ГК РФ подчеркивается преимущественное право совладельцев на покупку доли другого собственника, если она продается не через публичные торги. В случае продажи доля переходит в собственность в соответствии сост. 252 ГК РФ с даты заключения договора, если в нем не отражены иные условия. Когда один из собственников не в состоянии погасить образовавшуюся задолженность своим имуществом, то кредитор может обратиться в суд. И тогда доля может быть выделена в натуре, продана другим собственникам или с публичных торгов, а деньги будут возвращены кредитору.

Возможные проблемы

Если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то после развода один из них может предложить второму жилье по рыночной стоимости, несколько превышающей цену его доли. Но такой вариант срабатывает не всегда. Помочь может раздел в добровольном порядке. В ином случае заинтересованной стороне нужно подать в суд иск о принудительной продаже доли одного из супругов.

Бывает, что один из супругов до вступления в брак оформляет ипотечный кредит, который супруги затем погашают совместно. Тогда после развода кредитополучатель может отказаться от переоформления доли. И когда брачный договор не был подписан, та сторона, которая претендует на оформление на себя части доли, вправе добиваться ее выделения путем подачи искового заявления в суд по месту нахождения квартиры.

Какие сделки с квартирой запрещены при долевой собственности

Законодательством предусмотрены случаи, когда сделки в отношении квартиры с долевой собственностью полностью запрещены. Гражданский кодекс, к примеру, позволяет переуступку права доли имущества третьему лицу (цессия). И этим правом могут воспользоваться учредители ООО, отчуждая свою долю другому участнику. Однако заключение договора цессии при отчуждении своей доли в квартире законом запрещено.

Единственный случай, когда долю можно продать, не соблюдая преимущественного права покупки, – реализация на публичных торгах.

Это вправе сделать кредиторы, когда иного имущества и денег должника не хватает, чтобы погасить задолженность. Но и в этом случае не каждая доля в квартире может быть продана в счет долга, так как по общему правилу конфисковать за долги помещение, которое является единственным жильем, не разрешается.

Закон предусматривает только два случая, когда такое взыскание разрешено:

имущество является залоговым согласно ипотечному договору, когда разрешается забрать даже единственное жилье, должник, которому принадлежит доля, официально имеет иное жилье или же не проживает в квартире и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора социального найма. Плюсы и минусы

Основной недостаток долевой собственности – обязанность согласования отчуждения доли с иными собственниками. Не популярна продажа доли собственности и на рынке недвижимости.

Ее плюс – возможность для нескольких физических лиц иметь свою долю.

Кроме продажи доли посторонним лицам, её можно использовать в качестве самостоятельного объекта залога в процессе оформления договоров займа денежных средств в кредитной организации.

Разобраться в нюансах приобретения и отчуждения доли в находящейся в совместной собственности квартире помогут опытные юристы нашей компании. По указанным на нашем сайте телефонам или через онлайн-заявку вы сможете получить квалифицированную консультацию и решить вопрос в строгом соответствии с нормами законодательства.

Нюансы оформления покупки без брачного договора

Действующими нормативами не предусматривается обязательное заключение брачного договора (соглашения) для покупки, оформления документов при покупке квартиры (дома) в долевую собственность. Вступивший в действие закон 218-Ф3 не вносит изменений в процедуру покупки. Изменения коснулись регистрации прав на недвижимость. Подтверждением законности на права собственности является выписка из ЕГРН (Единый государственный кадастр недвижимости), где осуществляется регистрация сделок с объектами недвижимости.

Перечень необходимых документов остался прежним и брачный договор не является обязательным. Он лишь служит дополнительной страховкой на случай развода и возникновения на этой основе имущественных разногласий по разделу квартиры и другого имущества. В случае отсутствия договора, всё имущество, находящееся в общей долевой собственности, в том числе и квартиры, делится поровну между всеми собственниками.

Приобретение недвижимости в общую долевую собственность

Росреестр в своих разъяснениях неоднократно указывал, что возмездный договор приобретения за счет общих доходов супругов можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора (и, соответственно, необходимо его заключать в нотариальной форме), если стороны в договоре указали, что данный договор заключен, в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ, в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.

Следует отметить, что указанный вопрос не является проблемным, если каждый из супругов будет приобретать на свое имя отдельно долю в праве в одном и том же объекте недвижимости в разные периоды времени, обе доли будут находиться также в общей совместной собственности супругов.

Вместе с тем, в случае если доли в праве приобретаются супругами одномоментно, не существует однозначного толкования правовой позиции у Территориальных Управлений Росреестра в различных регионах.

Так возможно ли приобретение в общую долевую собственность супругами объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в простой письменной форме, за счет общих доходов супругов в случае, если они в тексте обязательства пропишут, что каждая из приобретаемых долей в праве также подпадает под режим общей совместной собственности супругов в соответствии с Семейным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Кроме того, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

не предполагает образования одновременно и совместной, и долевой собственности на объект недвижимости.

Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся также вещи, включая наличные деньги и документированные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права.

В силу ст.256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается семейным законодательством.

При этом, согласно ст.33 Семейного кодекса Российской федерации (далее — СК) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК).

Пунктом 90.1 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, предусмотрено, что при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов:

— сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве;

— в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»;

— после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».

В силу положений статей 41, СК супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности брачным договором, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В обращении идет речь о приобретении супругами объекта недвижимости путем покупки долей в праве на него, когда в соответствии с договором они указывают, что приобретают доли в совместную собственность.

По общему правилу, в случае передачи собственником на основании сделки одновременно нескольким лицам объекта недвижимости у таких приобретателей возникает право общей долевой собственности на данный объект, если закон не предусматривает возможность образования общей совместной собственности на него.

При отчуждении правообладателем принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность супругов, у последних возникает право совместной собственности на объект недвижимости, если соглашением между ними не установлено иное; право общей долевой собственности на приобретаемый супругами объект недвижимости может возникнуть только в случае, если законный режим имущества супругов будет ими изменен путем заключения брачного договора, в том числе условия брачного договора будут содержаться непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем, он будет подлежать нотариальному удостоверению.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем, указанный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Имущественные налоговые вычеты

Покупка в квартиры в долевую собственность позволяет воспользоваться возможностью получить максимальную сумму возврата от уплаченного НДФЛ. Действующим законодательством предусматривается максимальная сумма возврата 260 тысяч рублей (13% от 2 000 000 000). Внесённые в 2020 году изменения допускают возможность получения налоговых вычетов по сделкам (покупка) с несколькими объектам.

Ограничения на возврат средств возникают при следующих обстоятельствах:

• Наличие гражданства РФ;
• Наличие официального заработка;
• Для покупки квартиры (дома) используются средства, предоставленные государством (субсидии);
• Приобретается квартира (дом) у ближайших родственников или зависимых лиц (опекуны).

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности или отдельной доли, также подпадает под действие закона о получении права на налоговые вычеты. Положения регламентируются Налоговым кодексом РФ и постановлением Конституционного суда, № 5-П, от 13 марта 2008 года.

Основные этапы процесса продажи квартиры (доли)

Основная сложность процесса продажи – это количество документов, необходимых при оформлении сделок с долевой продажей недвижимости, и количество нормативных актов и постановлений, следование которым обязательно. Принимая решение о продаже, в первую очередь следует учитывать следующие моменты:

• Любые сделки должны совершаться исключительно с согласия всех совладельцев. Это может быть устная договорённость со всеми собственниками, но с обязательным участием всех участников со стороны продавца при нотариальном оформлении сделки.
• Преимущественное право покупки предоставляется совладельцам долевой собственности. С целью соблюдения законности процесса продажи, предложение о покупке, с обязательным указанием основных условий, направляется всем собственникам в письменном виде, с обязательным подтверждением вручения уведомления. Предложение действительно в течение одного календарного месяца.
• Определение реальной коммерческой стоимости. Самостоятельную оценку рыночной стоимости провести вряд ли возможно. Для этого существуют независимые оценщики, в чью задачу входит подготовка экспертного заключения, с учётом всех составляющих, оказывающих влияние на ценообразование.
• Поиск покупателей. Поиск может быть осуществлён самостоятельно или с привлечением риэлтерского агентства. В последнем варианте надо помнить, что до истечения срока договора с конкретным агентством продавец не имеет права заключать договор с другими агентствами.
• Сбор и оформление документов. Наиболее оптимальным вариантом оформления необходимой документации (выписки БТИ, ЕГРН, ЕИРЦ, подтверждение прав собственности) доверить риэлтерскому агентству, на основании нотариально заверенной доверенности. Это ускорит сроки сбора документов и позволит избежать возможных разногласий с действующими нормативными актами.
• Подписание договора продажи участвующими сторонами. Подписание договора должно осуществляться в нотариальной конторе. Договор должен представлять один документ на конкретный объект, с обязательным присутствием всех совладельцев долевой собственности.
• Передача оформленных документов, заверенных нотариально, в ЕГРН. По установленным нормативам, срок регистрации не должен превышать 18 суток, по истечении которого выдаётся подтверждение перехода права собственности от продавца покупателю.

Что следует учитывать при покупке квартиры (доли)

Основные сложности в процессе покупки заключаются в необходимости контроля со стороны покупателя за соблюдением юридических норм при рассмотрении предоставленных документов. Отступление или игнорирование продавцом установленных нормативов, таких как:

• нарушение преимущественного права при покупке;
• несоблюдение установленных сроков преимущественного права;
• отсутствие нотариально заверенного согласия других собственников.

Сделка, совершённая с подобными нарушениями, будет признана недействительной. Лично участвовать в процессе подписания договора.

Передачу денежных средств осуществлять исключительно после получения подтверждения перехода права собственности и выписки из Росреестра о предоставлении права собственности на объект сделки. Весь процесс продажи, покупки квартиры в долевую собственность должен быть обеспечен квалифицированным юридическим сопровождением.

Какие документы потребуются для регистрации

Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:

• свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2020 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
• предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
• кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
• согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
• согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
• квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
• доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
• документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.

Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.

Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.