На сегодняшний день Верховный суд РФ предоставил серьезные разъяснения, касающиеся прав граждан, которые стали обладателями небольших долей в одной квартире, вынеся Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015~М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2020 г. по делу № 2-1661/201. Толчком к таким мерам послужил судебный спор совладельцев трехкомнатной квартиры, который рассматривался районным судом, затем областным, дошел до ВС РФ ив дальнейшем был рассмотрен Судебной Коллегией Верховного суда. Итак, давайте выясним суть разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире и процедуру разрешения подобных споров, что может стать хорошим прецедентом и избавить собственников жилья от проблем в будущем.
Ситуация была такова: в трехкомнатной квартире на постоянной основе проживала семья, которой принадлежала существенная часть квадратных метров в упомянутом недвижимом имуществе. Спустя время, несущественную долю в квартире приобрел совершенно незнакомый им гражданин.
Причем он сразу выставил постоянным жильцам серьезные требования:
- Дать ему поселиться в квартире.
- Выдать ему комплект ключей.
- Выселить любимого домашнего питомца, проживающего в данной трехкомнатной квартире с семьей.
Сегодня вопросы, связанные со спорами между постоянными жильцами, в собственности которых находится существенная доля квартиры и владельца малой доли приобретают болезненный и острый характер.
- Зачем покупают незначительную долю в квартире?
- Судебные практика по долевым спорам собственников жилья
- Решение Верховного суда по квартирным долевым спорам
Острота вопроса заключается в том, что владельцы небольшой доли заявляют свои права на вселение в недвижимость и не хотят совсем считаться с мнением жильцов. Вдобавок, проблема – жилец с маленькой долей в квартире – нередко является героем криминальных сводок, то есть изначально такой микрособственник преследует околомошеннические цели.
Зачем покупают незначительную долю в квартире?
Мы рассматриваем ситуации, когда тем или иным субъектом целенаправленно приобретается 1 квадратный метр в квартире и на него этот новый собственник микродоли пытается вселиться, да часто такой гражданин к тому же имеет устрашающий вид и криминальные замашки. Ведет себя такой совладелец жилья соответствующим образом для того, чтобы создать постоянным жильцам невозможные для нормальной жизни условия постоянного стресса. Для чего же это делается? Чтобы соседи по помещению, устав от такой жизни, продали свои доли за цену, ниже рыночной или просто выселились в страхе за свою жизнь и жизни близких.
Было время, когда в таких случаях от органов правопорядка не поступало никакой помощи честным собственником основной доли жилья — правоохранительные органы даже не собирались вмешиваться, отнекивались и ссылались на то, что эти, явные криминальные действия, являются ничем иным как гражданско-правовыми отношениями между собственниками жилья. Для граждан, оказавшихся в подобных ситуациях, сегодня дело сдвинулось с мертвой точки — ряд криминальных группировок из Москвы и с Урала получили по заслугам и особо ретивые мошенники уже отбывают срок в местах не столь отдаленных.
Незначительная доля
Но если доля одного из собственников незначительна, другой может добиться ее принудительного выкупа. Какая доля является незначительной – четкого ответа в законе нет, обычно таковой она признается, если:
- Есть сложности с порядком пользования. Например, две семьи имеют в собственности одну комнатку.
- Долю нельзя выделить (сделать отдельный вход, санузел и т.д.).
- Собственник маленькой доли не живет в квартире и не имеет существенного интереса в ее отношении.
- У собственника имеется другая жилплощадь.
- Собственник не платит за коммунальные услуги.
Ну и конечно же, учитываются размер доли и ее площадь. Чем она меньше, тем больше шансов на признание ее незначительной.
Обычно по относительно значимым долям (1/2, 1/3, 1/4) решения о принудительном выкупе не принимаются. Однако рассмотрим реальную ситуацию.
Судебные практика по долевым спорам собственников жилья
Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире. В собственности истца была доля в размере 3/9 на правах общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Оставшимися 6/9 долей владела семейная пара, причем они имели регистрацию в квартире и жили там на постоянной основе.
Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.
Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.
Супруги приняли решение обратиться в Верховный суд для защиты своих интересов, и в конечном итоге ВС РФ постановил, что решение, которое было принято областным судом в пользу гражданина, владеющего небольшим метражом в квартире, не имеют законных оснований.
В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».
Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.
Вдобавок, что самое важное: в трехкомнатной квартире не имеется помещения, которое бы по метражу соответствовало размеру доли истца.
Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Решение Верховного суда по квартирным долевым спорам
Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.
Но если жилое помещение находится у нескольких граждан на правах общей долевой собственности, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью необходимо неразрывно связывать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, находящемся в долевой собственности. И распоряжаться подобным долевым имуществом можно лишь по соглашению сторон.
И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.
В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров. И даже в самую маленькую комнатушку, в которую еще с большой натяжкой можно было поселить нового собственника, можно было попасть только после того, как пройдешь две комнаты, в которых проживала семейная пара.
Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире. Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.
Когда необходимо признание права собственности на долю в квартире через суд?
Обращаться к судье, чтобы признать владение долей квартиры следует только в том случае, если право на долю фактически имеется, а подтверждающих документов нет.
Долей в квартире можно владеть на основании фактов:
- вступление в наследство;
- приобретение квартиры в браке;
- улучшение имущества супруга, увеличившее его стоимость.
Наследственная доля
Может случиться так, что нотариус не может оформить свидетельство на наследство,
несмотря на имеющиеся документы. Например, квартира умершего приобретена в браке, но право не было оформлено на супругу.
Нотариус может отказать в разделе, если право не зарегистрировано в Росреестре, например, имеется только свидетельство советского образца на квартиру.
Чтобы доказать право на долю, нужно писать иск в суд, к которому приложить:
- свидетельство о браке;
- договор купли-продажи, мены или приватизации;
- свидетельство на квартиру (или выписку из Росреестра);
- квитанцию госпошлины (рассчитать и распечатать её можно на сайте любого федерального суда).
В суде нужно заявить о праве, возникшем на долю в период брака.
Ещё один из наследственных споров: один из законных наследников не смог вовремя вступить в наследство, а квартира поделена между другими наследниками.
Для признания на долю в суде нужно доказать факт невозможности в срок обратиться к нотариусу.
Железными доказательствами в суде будут являться документы:
- справка из консульства, представительства, посольства о проживании в другой стране;
- справка о нахождении в стационаре или другом лечебном соцучреждении;
- другой документ, указывающий на уважительность пропуска срока похода к нотариусу.
При этом в иске будет два требования: восстановить пропущенный срок и признать истца собственником доли.
По нормам Гражданского кодекса (статья 1148) наследниками кроме кровных, могут являться:
- несовершеннолетние, находившиеся на иждивении умершего;
- нетрудоспособные иждивенцы.
При этом должно быть выполнено условие: иждивенцы проживали с умершим вместе в течение года до его кончины. В суд вместе с иском о признании доли нужно предъявить документы:
- справка с места жительства (доказывает факт совместного проживания);
- свидетельство о рождении ребёнка;
- справка о нетрудоспособности для взрослых (пенсионное удостоверение или справка об инвалидности).
Также имеет место наследование по праву трансмиссии. Например, у умершего было трое детей. Один из детей не дожил до открытия наследства, но его долю наследуют теперь его дети. При этом в суд нужно подавать требование о признании доли и предоставить документы:
- свидетельство о рождении наследника, не дожившего до открытия наследства;
- свидетельство о рождении детей этого наследника.
Тем самым судья увидит родство между умершими (дедушки/бабушки и матери/отца) и право трансмиссии.
Супружеская доля
По норме 34‑й статьи Семейного кодекса всё имущество, которое нажили супруги во время брака, их общее.
При этом не важно, на кого оформлено свидетельство о собственности.
Разделить квартиру по долям можно как при разводе, так до него.
Судья не поделит имущество, которое законом признаётся личным:
- квартира куплена до свадьбы;
- квартира была подарена мужу или жене;
- квартира была приватизирована, но один из супругов отказался от приватизации;
- квартира получена в наследство.
Также не будет делиться квартира, если до свадьбы был составлен брачный договор, по условиям которого жильё не делится при разводе.
В суд с требованием о признании доли нужно обращаться с документами:
- свидетельство о браке (или о разводе);
- договор купли-продажи (или мены) на квартиру.
Важно: Семейный кодекс 39‑й статьёй установил равенство долей мужа и жены на квартиру, то есть, при разводе она делится пополам.
Однако по правилам этой статьи доля одного может быть увеличена, если второй не работал без уважительных причин, являясь трудоспособным (уход за детьми и домохозяйство — уважительные причины).
Доля может быть увеличена в пользу жены, если с ней остаются проживать дети после развода.
Приобретение доли за счёт улучшения квартиры
Даже если квартира куплена до брака или она является личным имуществом, второй супруг имеет право при разводе претендовать на долю квартиры. Это правило закреплено статьями 37 Семейного кодекса и 256 Гражданского.
Условием о признании доли считается факт того, что за счёт второго супруга характеристики квартиры были улучшены, тем самым, её стоимость выросла. Например, в квартире жены муж во время брака:
- провёл коммуникации (воду, газ или тепло);
- произвёл дорогостоящий ремонт.
Для признания доли нужно подать иск судье, к которому приложить:
- свидетельство о браке (или разводе);
- документы о вложениях в квартиру (договоры подряда на проведение коммуникаций, капитальный ремонт и т.п.).
При рассмотрении дела можно заявить о проведении экспертизы, где перед экспертами поставить вопрос: на сколько увеличилась стоимость жилья за счёт вложений супруга.
Важно: ничего не получится, если брак не был официально зарегистрирован.
Для переселения из ветхого жилья собственникам придется пройти через гору бюрократической волокиты. Соседи не дают ночью спать и вы страдаете от постоянного шума? Узнайте, как повлиять на нарушителей. Читайте нашу статью. В случае длительной неуплаты коммунальных услуг придется оплатить пеню. Как она рассчитывается, подробно описано здесь.
Решение № 2-1661/2015 2-1661/2015~М-7879/2014 М-7879/2014 от 16 июня 2020 г. по делу № 2-1661/2015
…В связи с тем, что не имеется оснований для вселения истца в квартиру, отсутствуют правовые основания для передачи ему комплекта ключей от входной двери, а также для удовлетворения требования об изоляции собак, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения ответчиками правил содержания собак, нарушения прав истца при содержании собак и реальной возможности изоляции собак в место, исключающее их перемещение по квартире с учетом отсутствия в квартире изолированных комнат. При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Худякова В.М. не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд решил: в удовлетворении исковых требований Худякова В. М. к Крыловой Л. В., Крылову К. А. об устранении препятствий в пользовании квартирой, передаче комплекта ключей от входной двери, обязании изолировать собак, о выделе доли в натуре, вселении в комнату площадью 10, 7 кв.м. — отказать. Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через районный суд в течение одного месяца. Судья Чистова О.В
Предыдущая запись Как составить трудовой договор по совместительству
Следующая запись Как и куда встать на учет по беременности?
