Как использовать цессию если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке

Что такое переуступка ипотеки?

Договор ипотечного кредитования предполагает соблюдение перечня прав и обязательств со стороны должника и со стороны банковской организации, оформившей заём. Каждый участник процесса в рамках действия нормативно-правовых документов, регулирующих подобные сделки, имеет законную возможность передачи данных прав и обязательств третьей стороне. Данная процедура в юридической практике получила определение «ипотека по договору переуступки». Такие сделки являются основным вариантом аннулирования требований и прав у данного лица с их полной передачей другой стороне. Процедура позволит заёмщику освободиться от долга, покупателю прибрести квартиру по выгодной стоимости, а банку — вернуть свои средства в полном объёме (плюс проценты по кредитным начислениям). Как проходит оформление, и что для этого необходимо – давайте разбираться.

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

• договор долевого права собственности на объект;
• согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
• если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
• квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН. С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ. На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Цессия по российскому законодательству

Вся глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам перемены лиц в обязательствах https://www.zakonrf.info/gk/gl24/. Коротко и понятно – долги заемщика кредитор может передать другому лицу (физическому, юридическому) в счет погашения своих долгов (например). Цессия – самое распространенное слово в среде банкиров. Но используется и предприятиями, организациями, ИП, в том числе и застройщиками, риэлторами в процессе своих денежно-имущественно-долговых отношениях и кредитах.

Определение понятия цессия – уступка прав требований, имущества, прав собственности, если есть подтверждающий документ (титул). Цессию используют и государства, но по договоренности относительно территорий.

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с ипотекой по переуступке, необходимо действовать следующим образом:

1. Оформитель ипотечного кредита самостоятельно занимается поисками потенциальных покупателей на свой объект недвижимости.
2. После того, как найден кандидат на приобретение жилья, продавец и покупатель обращаются в финансовое учреждение и подают там заявление о своём желании.
3. Сотрудники банка проверят все обстоятельства, документы, кредитную историю лица, желающего переоформить на себя сделку. После этого руководство банка принимает окончательное решение о разрешении или запрете переуступки.
4. Между кредитной компанией и новым покупателем заключается договорное соглашение в письменной форме. Документ составляется в двух экземплярах. В нём прописаны двусторонние права и взаимные обязательства.
5. Выполняется процедура перерегистрации перехода прав владения недвижимостью на нового хозяина.
6. Производятся все финансовые операции с продавцом.
7. Новый владелец имущества с момента подписания договора начинает исполнять свои обязательства по нему и в рамках полученного графика ежемесячных платежей погашает оставшуюся сумму долга перед банком.

Если у компании, выдавшей займ, возникают сомнения на предмет финансовой состоятельности нового заёмщика, он вправе потребовать от него обозначить залоговое имущество либо привлечь поручителей. Как правило, банки не препятствуют проведению процедуры переуступки прав по ипотеке при условии, что желающий приобрести такую квартиру соответствует всем заявленным компанией требованиям.

Как используется договор цессии

Банки, в своей деятельности, очень часто заключают договор уступки с третьими лицами. Например, вы знаете, почему коллекторы выбивают долги? Какое они имеют отношение к кредитору банка? Самое прямое, если банк в договоре с заемщиком установил пункт, по которому имеет право передать долговые обязательства по договору цессии третьим лицам. Согласно такой уступке, заемщик должен уже не банку, а коллекторскому агентству. Обязательства по кредитному договору продают или передают бесплатно:

• уступающий право – цедент;
• приобретающий – цессионарий.

Важно! Перед подписанием кредитного (ипотечного) договора внимательно прочтите текст и уточните – оставил ли банк за собой право составить договор цессии.

Заемщик может вернуть деньги своему изначальному кредитору (цеденту). Тот должен обязательно оповестить об этом цессионария в письменном виде – отослать уведомление. Обоим платить не нужно. Если коллекторы не оставляют вас в покое, даже после внесения всей суммы долга, обратитесь сначала в банк с требованием уведомить цессионария о том, что вы уже рассчитались. Если ситуация не изменится – обращайтесь в Арбитражный суд с исковым заявлением.

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги. Следующий момент – налоги. В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной. В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

• сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
• сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

Использование цессии на рынке строящейся недвижимости

Цессия используется не только в столь печальных ситуациях. Например, широко применяется предприятиями – передается дебиторская задолженность.

Разберём ситуацию: строится многоквартирный дом.

Действующие лица:

• Застройщик – имеет земельный участок и хочет построить здание (естественно, с выгодой для себя). Обязуется полностью расплатиться со строительной организацией (подрядчиком), вовремя обеспечивать стройматериалом, или оплатить все работы и возместить расходы по приобретению строительных материалов.
• Подрядчик – умеет строить и возводить здания. Делает это успешно, согласно заключенному с застройщиком договору.

Все было бы прекрасно, если бы у застройщика оказалось несколько сот миллионов свободных рублей. Но их нет. Зато есть покупатели, которые хотят купить квартиры в строящемся доме. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы дольщиков было как можно больше. Тогда появятся свободные деньги – на них можно закончить строительство, расплатиться с подрядчиком и вовремя вносить платежи по кредиту в банк (застройщики тоже берут кредиты).

Покупатели – обычные граждане, чаще семейные и с детьми. Эта категория населения сталкивается с проблемой: «хочу взять ипотеку и купить квартиру в новостройке, но не хватает на первый взнос». Как только человек обращается с этими словами к застройщику, проблема становится общей. В этот момент хорошее образование и грамотные юристы компании-застройщика и предлагают «провернуть» схему цессии. Но уже не в интересах банка, а для выгоды покупателя и застройщика. Естественно, третий участник будет иметь комиссию или прямую выгоду (если это заказчик, риэлтор, подрядчик и т. п.