Cобственник жилого помещения. Права и обязанности
Жилищное законодательство с принятием ЖК РФ определило право собственности на жилье, как одну из основных ценностей современного общества. Закон стоит на страже защиты данного права, в его обязанности входит гарантия и обеспечение условий для реализации права собственников жилых помещений.
Собственник жилого помещения:
- гражданин;
- государство;
- юридические лица;
- муниципальные образования;
- иностранные государства;
- иностранные граждане и юридические лица;
- международные организации;
- другие.
Термин «собственник жилья» распространяется на все категории лиц, обладающие правом собственности на жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения возложено на Гражданский и Жилищные Кодексы РФ. Ст. 30 ЖК РФ определяет порядок владения жилым помещением и обязанности собственника.
Права собственника жилого помещения:
- владение;
- пользование;
- распоряжение;
- предоставление во владение или использование жилого помещения другим гражданам на основании договора найма;
- передача в пользование юридическим лицам по договору аренды;
- предоставление по договору безвозмездного пользования.
Правомерность использования жилого помещения и пределы его использования напрямую зависят от назначения жилья и определения помещения, как жилого. П. 2 ст. 15 и п. 1 ст. 17 ЖК РФ гласят о том, что жилое помещение, предназначенное для проживания граждан и в обязательном порядке должно быть пригодным для такого проживания.
Обязанности собственника жилого помещения:
- содержание помещения;
Под содержанием помещения законодательство подразумевает заботу собственника о состоянии сохранности, принадлежащего ему жилого помещения. Собственник обязан вкладывать средства в принадлежащее ему помещение, нести расходы по ремонту и содержанию.
Бремя содержания помещения может быть возложено на других лиц, организаций или государство в соответствии с существующими федеральными законами или в соответствии с договором.
Так, например, в порядке оказания помощи отдельным категориям граждан, имеющих в собственности жилое помещение, в силу их материального положения, физического состояния, заслуг перед государством – обязанности по содержанию жилых помещений, принадлежащих таким гражданам, берет на себя государство. Так же собственник жилого помещения может возложить обязанности по его содержанию на других лиц, при условии передачи им помещения во временное пользование или владение. Договор аренды нередко предусматривает передачу обязанностей собственника по содержанию жилого помещения арендаторам, но не исключает ответственности собственника за такое содержание.
- содержание общего имущества собственников (при условии, что жилое помещение является квартирой в многоквартирном доме); Общее имущество в многоквартирном доме обязывает собственника жилого помещения, а именно квартиры, нести расходы по его содержанию, в той части суммы затрат, которая соответствует его доле.
- содержание общего имущества собственников комнат (при условии, что жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире);
- поддержание помещения в надлежащем состоянии;
- недопущение бесхозяйственного обращения с помещением;
Собственник жилого помещения не должен допускать бесхозяйственного содержания жилого помещения, принадлежащего ему. Бесхозяйственное содержание жилого помещения может послужить основанием для прекращения права собственности. Административным правонарушением будет являться бесхозяйственное обращение с жилым помещением, нарушающее соответствующие конкретные требования правил противопожарной безопасности или санитарно-эпидемиологических норм. Причинение вреда бесхозяйственным обращением с жилым помещением, предусматривает гражданско-правовую ответственность собственника.
- соблюдение законных интересов и прав соседей;
Соседи – это собственники соседних жилых помещений и лица проживающие в них. Правила пользования жилыми помещениями утверждены Правительством РФ, соблюдение действующих норм является обязательным условием вышеприведенной обязанности.
- соблюдение правил пользования жилыми помещениями;
- соблюдение правил содержания общего имущества, собственников помещений в многоквартирном доме.
Неотъемлемым правом собственника жилого помещения является сдача в аренду или наем данного помещения с целью систематического извлечения прибыли. Доходы, которые получает собственник от сдачи помещения, подлежат налогообложению в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Для извлечения прибыли от сдачи помещения в аренду или наем, собственнику не обязательно оформлять индивидуальное предпринимательство.
Право собственности предполагает не только наличие прав, но и наличие обязанностей у собственника жилого помещения. Нарушение собственником своих обязанностей может привести к плачевным последствиям таким, как продажа его собственности с торгов или административное наказание в виде штрафа. Защита прав и интересов собственника прямая задача адвоката по жилищным делам. Помощь квалифицированного специалиста по жилищному праву обезопасит собственника жилого помещения от нарушения его прав и обеспечит гарантированное выполнение своих обязанностей другими собственниками.
Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также «переустройство и перепланировка жилого помещения».
С уважением, Виктория Демидова, адвокат.
Лишение права собственности
Ответственность собственника жилого помещения в форме лишения права собственности на квартиру — крайняя мера. Основания – неоднократные нарушения, зафиксированные в решениях судов, постановлениях административных органов.
Муниципальный орган, накопив материал, может подать иск. Право собственности прекращается, квартира выставляется на торги.
Одновременно с этим в ГПК установлен запрет взыскания на единственное жилье и земельный участок, на котором оно расположено. Лишение права собственности применяется в случае неоднократных запретов в КоАП.
Если нарушения допускаются иными жильцами, в частности, производится систематическое затопление соседних квартир, все равно действует правило об ответственности собственника жилого помещения за ненадлежащее использование жилого помещения. На этом и построена судебная практика.
Право пользования
Собственник, обладающий правами владения недвижимостью, имеет ограниченные преимущества. Говоря об использования жилого помещения, все в данном вопросе равны. Собственник или иной владелец не может ущемлять других проживающих, например, в использовании кухни, туалета, общих помещений и т. д.
Договором между собственником и вселяющимся лицом могут быть установлены условия использования новым жильцом дома или квартиры. Например, какие помещения передаются в его полное использование, а к каким его доступ ограничен.
Соглашение заключается согласно правилам ГК. Из права проживания вытекают обязанности и ответственность членов семьи собственника жилого помещения.
Комментарий к статье 30 ЖК РФ
Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.
Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы Гражданском Кодексе, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР «О собственности в СССР».
В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.
Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Пункт 1 комментируемой статьи в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ (см. комментарий).
Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности — праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.
Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.
В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами — отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения — это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.
В пункте 3 данной статьи находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.
Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.
Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:
поддерживать помещение в надлежащем состоянии;
не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Ты можешь сам
Какие основные права Ты имеешь как собственник жилья?
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
То есть Ты имеешь право сам и по своему усмотрению использовать свое жилье: проживать в нем сам, сдавать, продать или подарить, предоставить жилье для проживания на безвозмездной основе, использовать иным образом, если это использование не нарушает прав других граждан.
Помимо прав собственник несет и определенные обязанности.
Какие основные обязанности возлагаются на собственника жилья?
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
То есть несмотря на то, что квартира является твоей собственностью, Ты должен считаться интересами соседей и поддерживать жилье в пригодном для проживания состоянии.
Если же Тебе принадлежит квартира или комната, то Ты несешь бремя содержания общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.
То есть Ты обязан нести расходы, например, на ремонт крыши дома или труб в подвале. Эти расходы включаются в квитанцию об оплате коммунальных услуг ежемесячно в графе «Содержание и ремонт жилья».
Что такое общее имущество в многоквартирном доме?
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, любые помещения и объекты, связанные с домом, которые предназначены для использования не только жителями одной квартиры, относятся к общему имуществу.
Для чего необходимо разграничивать имущество, относящееся к твоей квартире (лично твое) и общее?
Во-первых, использовать общее имущество могут все собственники дома, а не только Ты. То есть нельзя огородить часть лестничной площадки и объявить, что теперь ее используешь только Ты.
Во-вторых, расходы по содержанию общего имущества несут все собственники многоквартирного дома в том числе путем внесения платы за содержание и ремонт жилья. То есть Тебя одного не могут заставить ремонтировать крышу или подвал, на эти цели обязаны уплачивать денежные средства все жильцы дома. Часто на обслуживание дома имеется договор к какой-либо управляющей компанией, следовательно, текущий ремонт общедомового имущества обязана осуществлять эта компания за счет тех денежных средств, которые жильцы оплачивают по квитанции.
При этом размер расходов на содержание общего имущества в доме определяется пропорционально общей площади принадлежащего Тебе жилого помещения. То есть чем больше у Тебя квартира, тем больше Ты платишь по строке «Содержание и ремонт жилья» и наоборот.
Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и зачем оно нужно?
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, например, сдать какое помещение в аренду;
- выбор способа управления многоквартирным домом и ряд других вопросов.
Указанные вопросы могут решены только на общем собрании. Поэтому очень важно принимать участие в них, если Тебе не безразлична судьба твоего дома.
Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. То есть Ты тоже имеешь указанное право.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Что должно быть указано в сообщении о проведении общего собрания?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Некоторые решения, например, решение о реконструкции жилого дома, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Нормативная база:
- Жилищный кодекс РФ
- Гражданский кодекс РФ
