Разрешение на строительство — документ, без которого не построить свой уютный дом. Более того, без него строительство и вовсе может оказаться под угрозой (например, не удастся получить кредит). Однако разрешение нужно не всегда. Когда его стоит получать, а когда нет? Куда и с какими документами обращаться, чтобы оформить разрешение на строительство? Расскажем далее.
Зачем нужно разрешение на строительство?
Частный дом — мечта многих людей. Поэтому каждый владелец земельного участка рано или поздно задумывается о его строительстве. Но не каждый знает, что для возведения жилого дома в 2019 году необходимо разрешение. Да, получить его нужно, иначе за осуществление строительных работ без разрешения грозит административная ответственность. При этом за продолжение работ вас могут оштрафовать несколько раз.
И это не единственные причины. Например, если вы планируете взять кредит в банке на строительство дома, то без разрешения вам его попросту не выдадут. Если же стройка идет на даче, то без разрешения не сможете провести воду или газ.
Возводить частный дом без разрешения на строительство запрещено.
В каких случаях не требуется?
Однако не каждое строение, которое вы хотите построить на своей земле, требует разрешения. Закон четко перечисляет эти объекты в п. 17 ст. 51 ГрК РФ:
- гараж, если он расположен на участке, не предназначенном для ведения бизнеса;
- на участках, предоставленных для ведения дачного хозяйства или садоводства;
- не относящиеся к объектам капитального строительства;
- вспомогательные строения (стайка, сарай, теплица и т.д.).
Если при капитальном ремонте вы не планируете сносить стены и делать перепланировку помещений, то разрешение также получать не нужно.
Законодатель сделал еще один приятный сюрприз — на возведенные до 01.03.2015 г. дома, расположенные на участках для ИЖС или ЛПХ, разрешения на ввод в эксплуатацию не нужно. Можно провести регистрацию и без него.
На постройку гаража или домика на садовом участке разрешения получать не нужно.
Как получить разрешение на строительство дома?
Планируя строить жилой дом на земельном участке, нужно учитывать вид разрешенного использования земли. Именно от этих показателей зависит, нужно ли оформлять разрешение. Давайте разберемся.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участок ИЖС специально предназначен для строительства жилого дома, поэтому разрешение нужно получить. Но строить можно только дом на одну семью и не выше 3 этажей. При этом после постройки необходимо провести регистрацию по месту жительства. Если в течение 3 лет вы не начнете работы, то вас привлекут к ответственности за нецелевое использование земли.
Чем выгоден участок ИЖС? Во-первых, он находится на землях поселений. Это значит, что вокруг участка есть вся необходимая для жизни инфраструктура: дороги, больницы, школы, магазины, газ, вода и электроэнергия. Ее содержит местный орган власти. Во-вторых, наличие точного адреса — у вас не возникнет проблем с пропиской.
А можно ли высаживать растения? Да, на участке ИЖС можно заниматься растениеводством, а вот животных разводить запрещено.
Получили участок ИЖС — обязаны построить жилой дом.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)
Участки СНТ предназначены, в первую очередь, для выращивания сельскохозяйственных культур. Возводить загородный дом вас никто не обязывает. Но если собрались, то разрешения получать не нужно. До 01.03.2020 года вы можете ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать в реестре недвижимости без него. А вот после уже не получится — «дачная амнистия» закончится.
Есть ли минусы? Да, безусловно. Во-первых, СНТ находится на землях сельскохозяйственного назначения. Инфраструктуру муниципалитет проводить туда не обязан. Поэтому при покупке стоит задуматься — не придется ли своими силами проводить сети инженерно-технического обеспечения. Во-вторых, если сети и есть, то без регистрации дома в Росреестре, вы не сможете к ним подключиться.
Капитальные дома на участках СНТ строить запрещено.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Участки ЛПХ могут располагаться как на землях поселений, так и на землях сельхозназначения. До 01.03.2020 года они также попадают под «дачную амнистию», т.е. для регистрации возведенного дома получать разрешения не нужно. Но учтите, что если вы строите капитальный жилой дом на участке ЛПХ без разрешения, то рискуете получить штраф (ч. 1. ст. 9.5 КоАП РФ). Поэтому лучше его получить.
В чем преимущества земель ЛПХ? Во-первых, вы можете построить жилой дом, но только в одном случае — участок располагается в границах населенного пункта. Во-вторых, налог на землю намного ниже, чем на участок ИЖС. В-третьих, можно разводить растения и выращивать животных. Ну и главный плюс — вас никто не будет торопить со строительством дома, в отличие от ИЖС.
До 2020 года разрешение на строительство дома на участке ЛПХ получать не обязательно.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Оксана Мун, ведущий юрисконсульт
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как отметил Конституционный суд РФ в своем определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное нарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет предусмотрена в ст. 222 ГК РФ.
Анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что в последнее время увеличилось число дел о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. Это обусловлено тем, что без соответствующего оформления прав на недвижимое имущество нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот (продать, подарить, сдать в аренду, совершать другие сделки). Отсюда и возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.
В связи с этим весьма интересно ознакомиться с позицией судов по данной категории дел.
Например: Постановление ФАС Центрального округа от 13.12.2012 № А68-9182/2011.
Из материалов дела: ООО «ТулАлко» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к администрации муниципального образования город Тула, Территориальному управлению администрации города Тулы по Зареченскому району, Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании права собственности на завершенный строительством объект – здание склада.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено: признано право собственности ООО «ТулАлко» на нежилое здание склада.
Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось с кассационной жалобой в суд. Просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, согласно свидетельствам о государственной регистрации права ООО «ТулАлко» является собственником не завершенного строительством объекта.
Впоследствии ООО «ТулАлко» на указанном земельном участке произвело реконструкцию, в результате которой площадь объекта увеличилась до 2125,9 кв. м. Согласно представленным в материалы дела документам, спорный объект соответствует строительным, градостроительным, архитектурным, экологическим, санитарным, противопожарным нормам и правилам и не нарушает прав смежных землепользователей.
03.10.2011 истец обратился в территориальное управление администрации г. Тулы по Зареченскому району с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости.
Отказывая в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Территориальное управление администрации г. Тулы в письме от 06.10.2011 указало на непредставление истцом документов, предусмотренных ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
25.01.2012 истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы с заявлениями о выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы, отказывая ООО «ТулАлко» в выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, указало на то, что в связи с изменением внутренней перепланировки строения получение нового разрешения на строительство не требуется. Однако выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможной, так как в результате перепланировки изменился строительный объем здания. Суд апелляционной инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции объективно сослался на действия истца, которыми предпринимались меры к легализации самовольной постройки, доказанность расположения спорного объекта на принадлежащем истцу земельном участке, отсутствие в случае сохранения спорного объекта нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, а также его соответствие строительным нормам и правилам, санитарным и противопожарным требованиям.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 26 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Согласно экспертному заключению, здание склада соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Установленные в рамках настоящего дела обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца права собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект. Истцом также предпринимались меры к легализации самовольно произведенной реконструкции спорного объекта. При этом сведения о наличии притязаний третьих лиц на спорный объект также отсутствуют. В результате произведенной в рамках настоящего дела экспертизы объективных обстоятельств, которые в соответствии с законом могли бы служить препятствием к признанию за истцом права собственности на спорный объект, не выявлено.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство не может служить препятствием в признании права собственности на спорный объект, в связи с чем требования истца к Территориальному управлению администрации города Тулы правомерно удовлетворены.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции постановил: постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 5 ст. 222 ГК РФ), и все сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими негативными последствиями. Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние. Однако в случае, если самовольная постройка отвечает установленным требованиям, положения п. 3 ст. 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос.
Следует отметить, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу.
Так, например: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 г. по делу № А12-15328/2012.
Из материалов дела: администрация Кировского района города Волгограда (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ИП Долунц (ответчик), в котором просит обязать освободить от самовольно установленного мобильного объекта (киоска) земельный участок. Решением Арбитражного суда Волгоградской области иск удовлетворен.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Долунц обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области отменить.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, актом проверки использования земельного участка установлено, что земельный участок используется ИП Долунц А. А. для размещения киоска по продаже продуктов питания и холодильного оборудования.
Информация о наличии правоустанавливающих документов на указанный земельный участок в комитете земельных ресурсов Администрации Волгограда отсутствует.
23.01.2012 ИП Долунц А. А. была приглашена на заседание межведомственной комиссии по решению вопросов о сносе самовольно установленных мобильных строений на территории района.
На заседание названной комиссии ИП Долунц А. А. не явилась. По итогам рассмотрения представленных материалов названная комиссия приняла решение обязать ИП Долунц А. А. собственными силами и за свой счет снести самовольно установленный мобильный объект и освободить земельный участок, занятый указанным объектом. Актом осмотра земельного участка установлено, что самовольно установленный мобильный объект в добровольном порядке не снесен. На втором заседании названная комиссия приняла решение о сносе в принудительном порядке самовольно установленного мобильного объекта. Из представленных материалов по проведению оперативно-розыскных мероприятий в отношении торгового объекта ИП Долунц А. А. видно, что в киоске осуществляется предпринимательская деятельность.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, обоснованно указал, что ответчиком не представлено доказательств использования спорного земельного участка на законных основаниях.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п. 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего ФЗ, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 72 ЗК РФ, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
В силу п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В данном случае администрация муниципального образования в силу закона наделена правами собственника в отношении спорного участка.
В силу ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Ч. 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.
Факт нахождения имущества ответчика на спорном земельном участке, ответчиком не оспаривается.
Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.
Доказательств возведения на спорном земельном участке в порядке, установленном действующим законодательством, объектов недвижимого имущества, нахождения на земельном участке, принадлежащих ответчику, суду не представлено.
В материалах дела отсутствуют документы о выделении земельного участка под строительство объекта, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Доказательств заключения с ответчиком иного договора аренды или приобретения ответчиком иных прав на земельный участок, на котором расположен киоск, в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации, обязав ИП Долунц снести киоск.
Можно выделить следующие существенные условия возникновения права собственности на самовольную постройку:
- Наличие соответствующим образом оформленных прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
- Наличие разрешения на строительство, т. е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
- Соблюдение прав и законных интересов других лиц;
- Отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан (данные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля);
- Если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, то право собственности ему передается при условии возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, расходов на ее возведение (ст. 222 ГК РФ);
- Помимо этого, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности;
- Важным фактором для признания судом права собственности на самовольную постройку является принятие истцом мер по легализации незаконного строения (пример Постановления ФАС Центрального округа от 13.12.2012 № А68-9182/2011).
Только при наличии всех перечисленных условий возможно признание права собственности на самовольную постройку. Существует два способа легализации самовольной постройки:
- Во внесудебном порядке, т. е. собрать все необходимые документы (разрешение на строительство и другую документацию как на не построенный объект), получить соответствующий акт Госкомиссии и зарегистрировать право собственности. Следует признать, что этот процесс очень трудоемкий и долгий. Также мала вероятность благоприятного исхода для собственника самовольной постройки, хотя бы потому, что объект уже построен. Существенным минусом данного способа легализации является то, что в законодательстве не закреплен четкий перечень документов, которые необходимо представить в органы регистрации для оформления прав собственности на вновь возведенный объект. Так, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 93-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит рамочный характер и гласит, что право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости;
- Признание права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке. Здесь следует выделить два случая:
а) за лицом, осуществившим самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Например: если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать земельный участок. Порядок предоставления таких участков для строительства определен ст. 30-33 ЗК РФ. При этом земельный участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
В случае, если земельный участок является частной собственностью физического или юридического лица, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил, только после того, как земельный участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.
б) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. Случай из практики: Решение Новомосковского городского суда Тульской области от 27.09.2010 г.
Из материалов дела: истец (Миронов В. А.) обратился в суд с иском к Миронову А. В. и Мироновой Т. Л. о взыскании расходов, связанных с постройкой нежилого помещения, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования, его сыну Миронову А. В. был предоставлен земельный участок на праве бессрочного (постоянного) пользования для предпринимательской деятельности (под строительство комплекса по торговле строительными материалами). Поскольку денежных средств у его сына Миронова А. В. не было, то на указанном земельном участке, он решил себе построить магазин, чтобы в последствии оформить данный магазин на себя. Между ним и ООО «…» (строительная компания) был заключен договор подряда на строительство нежилого помещения. На основании п. 6 данного договора оплата выполненных работ производилась им же. На основании представленных актов выполненных работ и квитанций к приходно-кассовым ордерам, истцом были оплачены работы по строительству нежилого здания. Кроме этого он производил и другие расходы по строительству данного здания, которые подтверждаются приобщенными к делу товарными чеками, актами, накладными, договорами, квитанциями. Общая сумма расходов на постройку магазина составила (…). Часть указанных денег ему пришлось брать в долг у своих знакомых.
По решению суда, после расторжения брака, было разделено общее совместное имущество супругов, Миронову А. В. и Мироновой Т. Л. было выделено в собственность по 1/2 доли каждому нежилого здания – магазина промышленных товаров. Апелляционным определением (…) городского суда, решение мирового судьи было оставлено без изменения. Истец считает, что, поскольку он осуществил самовольную постройку, а именно – построил данный магазин на земельном участке, который ему не принадлежит, а права собственности на это здание признано за Мироновым А. В. и Мироновой Т. Л., то они в соответствии со ст. 222 ГК РФ должны возместить ему расходы на постройку данного здания.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Миронова В. А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Начальником Управления архитектуры и градостроительства было выдано Миронову А. В. разрешение на строительство объекта недвижимости. Миронову А. В. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Мироновым А. В. было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание – магазин промышленных товаров. Судом установлено, что строительство указанного нежилого отдельно стоящего здания и расходы на постройку осуществлял истец Миронов В. А. Указанные обстоятельства не отрицаются ответчиками по делу и подтверждаются следующими доказательствами: договором подряда на строительства нежилого помещения, показаниями свидетелей ФИО11, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО7, ФИО6.
Таким образом, Миронов В. А., являясь застройщиком, осуществил самовольную постройку на земельном участке, который был представлен на праве бессрочного (постоянного) пользования его сыну Миронову А. В. Право собственности на самовольную постройку признается по правилам ст. 222 ГК РФ.
В связи с тем, что право собственности на отдельно стоящее здание, в равных долях, по 1/2 доли каждому, было признано за Мироновым А. В. и Мироновой Т. Л., то они обязаны возместить Миронову В. А. осуществившему постройку данного здания, расходы на постройку в равных долях.
Судом установлено, что Мироновым В. А. были осуществлены расходы на постройку нежилого здания – магазина промышленных товаров, в размере (…). В связи с этим, исковые требования истца Миронова В. А. подлежат удовлетворению. В его пользу необходимо взыскать с Миронова А. В. и Мироновой Т. Л. расходы на постройку указанного здания в равных долях, то есть в размере по (…) с каждого.
Необходимо отметить: на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на самовольную постройку предоставление земельного участка под нее является необязательным условием. Достаточно письменного обещания собственника предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем.
В процессе легализации самовольной постройки в судебном порядке к исковому заявлению о признании права собственности на нее необходимо приложить:
- документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству);
- документы, свидетельствующие о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес (выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности);
- документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования);
- иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).
Следует отметить, что данный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например: в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Следовательно, заинтересованному лицу при рассмотрении дела в суде необходимо дополнительно представить документы, подтверждающие то, что в создании объекта не участвовали другие лица, имеющие целью строительство объекта для себя и соответственно приобретающие на объект право собственности (квитанции, сметы и прочие документы). В случае, если данное обстоятельство не будет доказано в суде, то, вероятнее всего, суд откажет в признании права собственности на самовольно построенную недвижимость.
Возникает вопрос: кто будет являться надлежащим ответчиком по данной категории дел? Здесь возможны два случая:
- в случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который не принадлежит застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по данному иску будет застройщик;
- в случае, если самовольная постройка возведена без получения соответствующих разрешений на участке, который принадлежит застройщику, то иск следует предъявлять в орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности в последующем оспаривания заинтересованным лицом права собственности на это имущество по иным основаниям.
Таким образом, способ легализации прав на самовольное строительство через суд считается наиболее предпочтительным, так как процедура обжалования четко регламентирована и оставляет за собой широкое поле деятельности для обжалования уже принятых решений, и, что немаловажно, не нужно обращаться в разноплановые органы государственной власти.
Важно отметить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по целевому назначению. Если эта норма будет нарушена, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).
Случай из практики: Апелляционное определение Верховного Суда Республики Тыва от 23 октября 2012 г.
Из материалов дела: ФГБОУ ВПО «ТывГУ» обратилось в суд с иском к Ондару Э. В. о сносе самовольной постройки, указывая на то, что в результате проведенной Росимуществом в Республике Тыва проверки были выявлены нарушения по использованию закрепленных за университетом федеральных земельных участков. Ответчик без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации, без получения необходимых разрешений самовольно осуществил строительство жилого дома и установил деревянный забор вдоль границы на не отведенном для этих целей земельном участке. Данный земельный участок является федеральной собственностью и закреплен за университетом на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании свидетельства о государственной регистрации права. Истец просил признать жилой дом и деревянный забор самовольной постройкой и обязать ответчика осуществить снос самовольной постройки.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Ондар Э. В. с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, указывая на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Выслушав пояснения ответчика Ондара Э. В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему: Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва, земельный участок, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГБОУ ВПО «ТывГУ»; разрешенное использование земельного участка – под общежитие.
Факт возведения ответчиком на земельном участке жилого дома и забора подтверждается актом проверки, и ответчиком не оспаривается. Заместителем начальника Управления архитектуры и градостроительства мэрии выдано заключение о том, что дом построен ответчиком в нарушение земельного, градостроительного законодательства из старых деревянных брусьев. Технические характеристики дома не соответствует требованиям СНиП, и признать его жилым помещением (домом) нельзя.
Установив, что ответчик возвел строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения необходимых разрешений и без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, суд обоснованно удовлетворил иск и обязал ответчика снести самовольную постройку за счет собственных средств.
Следует учитывать, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, следовательно, она не может быть включена в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку (только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ).
Важным фактом является то, что в настоящее время возможно признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности – лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
Так же следует помнить: перепланировка и переустройство, не являются основанием для подачи искового заявления о сносе объекта недвижимости как объекта самовольного строительства. Однако лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Где получить разрешение?
Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления района, в котором расположен земельный участок. Именно туда необходимо подать заявление и документы.
Подать документы можно лично, через представителя или многофункциональный центр (МФЦ). Подаете через представителя — приложите нотариально заверенную доверенность.
Срок выдачи разрешения на строительство
Разрешение на строительство вы получите через 10 дней после подачи заявления. Разрешение на постройку дома действует 10 лет. Как только вы его получите, вы обязаны предоставить в местную администрацию документы об этажности, площади дома, инженерных изысканиях и т.д. На это у вас 10 дней.
Подали заявление — через 10 дней получите разрешение на строительство.
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство?
Перечень документов зависит от того, на каком участке вы планируете возводить дом.
Документы для ИЖС:
- заявление;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- градостроительный план участка;
- паспорт гражданина РФ;
- схематический план участка земли с обозначенным местом объекта строительства;
- проектная документация;
- положительное заключение экспертизы на проектную документацию объекта капитального строительства (если ее проведение необходимо).
Проектная документация не нужна при строительстве здания до 3 этажей на одну семью.
Для получения разрешения на возведение дома, расположенного на участке ЛПХ, нужно заявление и три документа: правоустанавливающий документ, градостроительный план и схема планировочной организации на земельный участок.
Что делать, если у вас нет градостроительного плана? Получить его можно также в местной администрации — достаточно написать заявление на его выдачу. Вы получите его в течение 30 дней. Платить ничего не нужно.
Заявление о выдаче разрешения на строительство
Получить бланк заявления можно у специалиста МФЦ, в электронном виде через портал Госуслуги либо на официальном сайте местной администрации.
Что такое самострой
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается здание, соответствующее одному из нижеперечисленных условий:
- если строительство осуществлено на земле, которая не оформлена под возведение зданий в установленном законами порядке;
- если здание построено без сопутствующих на этот процесс разрешений;
- если строительство осуществлено с нарушениями технических нормативов.
Когда строение возведено, владелец не получит право собственности. А это означает, что такое здание не может быть предметом продажи, обмена, дарения.
Согласно правилам самострой, подлежащий сносу, ликвидируется за счет лица, которое его строило. Но существуют исключения, в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Срок действия разрешения на строительство
Как уже было сказано, разрешение на строительство действует 10 лет. Если вы не успеваете возвести дом в указанный срок, то необходимо за 60 дней до его окончания подать заявление о продлении (п. 20 ст. 51 ГрК РФ). Обратиться с заявлением нужно также в местную администрацию.
Что делать, если просрочился?
Даже если вы не подали заявление за 60 дней до того, как закончится разрешение на строительство, по данному поводу вам не могут отказать в продлении. Причина одна — вы уже строите дом. Даже если просто залили фундамент — это тоже считается.
Эта причина озвучена в п. 20 ст. 51 ГрК РФ — если строительство, реконструкция или капитальный ремонт жилого дома начаты, отказ в продлении срока действия разрешения неправомерен. Такого же мнения придерживается суд (например, в Постановлении ФАС МО от 28.11.2007 № КА-А41/11901-07 по делу № А41-К2-3411/07).
Строите дом, но срок действия разрешения закончился — отказать в продлении не имеют права.
Судебная практика
Один судебный процесс закончился отказом в удовлетворении иска о признании права собственности. У истца была своя стоянка – нежилое здание с металлическим ограждением. Разрешения на строительство не было. Но объект был построен за собственный счет истца. Земельный участок находился в аренде, и арендодатель отказал в оформление отвода земли.
Суд принял решение отказать, обосновав его тем, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, а значит признается недействительным (ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).
Почему могут отказать в разрешении на строительство и что делать?
После подачи заявления на выдачу разрешения на строительство, администрация проверит все предоставленные документы. Вам откажут, если:
- вы подали не все документы;
- участок не предназначен для строительства капитального дома;
- план застройки не соответствует минимальным требованиям.
В первом случае вам лишь нужно донести необходимые бумаги, во втором — попробовать перевести землю из сельхозназначения на землю населенных пунктов. Но это проблематично, поскольку границы населенных пунктов строго определены. В третьем случае необходимо правильно оформить план застройки. Трудностей с этим не возникнет, если обратиться к архитектору.
Отказ в выдаче разрешения на строительство дома можно обжаловать через суд.
Снос во внесудебном порядке
Согласно пункту 2 статьи 222 ГКРФ, снос постройки осуществляется за счет того, кто ее возвел. Постановление 10/22 гласит, что просить признания судом постройки незаконной, а значит требовать сноса могут:
- владелец земельного надела;
- субъект, которому участок перешел на правах дарения и т.п;
- гражданин, чьи права из-за строительства объекта нарушены;
- прокурор;
- уполномоченный орган;
- законный собственник надела.
Документа не оказалось под рукой, а номер нужен срочно? Смотрите, как узнать ИНН по паспорту онлайн. Федеральный закон о ветеранах с изменениями можно .
Снос самовольного строения во внесудебном порядке осуществляется в соответствии с пунктом 4 статьи 222 ГК РФ. Снос самостроя происходит на основании определенных условий:
- земельный надел не предназначен для строительства;
- участок находится в особой зоне;
- надел находится в месте отвода инженерных сетей.
Порядок принятия решения о сносе:
- Рассмотрение вопроса местной администрацией.
- Принятие решения о сносе.
- Направление решения гражданину, который построил объект.
- Для осуществления сноса дается 1 год.
Бывает так, что неизвестно, кто строил объект, тогда:
- Публикуется информация о требовании сноса.
- Публикуется информации на сайте ОМС о сносе.
- Создание информационного щита с данными о сносе и установка его в пределе участка.
- Если строитель не найден, то через 2 месяца после публикации сообщений местная администрация может самостоятельно снести объект.
При необходимости решение о сносе можно обжаловать в судебном процессе.
