Признание права собственности на незавершенное строительство

Наверное, каждый человек мечтает иметь собственную жилплощадь. Покупка частного домовладения или квартиры на рынке вторичного жилья – удовольствие не из дешевых. Куда более экономичным вариантом является принятие участия в долевом строительстве или постройка собственного дома на земле, арендованной у муниципалитета. Но как быть, если застройщик затягивает процедуру передачи помещения в случае долевого участия, или каким образом оформить право собственности на недострой на своем участке при самостоятельном возведении дома? О том, как получить право собственности на объект незавершенного строительства, расскажет следующая статья.

«Дачная амнистия»

Таким термином в народе окрестили упрощенный порядок приватизации земель, выделенных муниципалитетами на ведение личного, подсобного хозяйства, а также под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Случается, что начатый, практически завершенный строительный процесс приходится прерывать. Но и «незавершенку» требуется оформить надлежащим образом. Первостепенное значение в этом вопросе имеет то, на основании чего происходит эксплуатация участка – дана ли земля в бессрочное пользование или во временное, либо участок под «незавершенкой» принадлежит землевладельцу на правах собственности. Немаловажно учитывать и само назначение земель. Если говорить об ИЖС, постройка предполагается изначально, если же рассматривать наделы, выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то ситуация может быть неоднозначной. В тех случаях, когда речь идет об ЛПХ в пределах населенных пунктов, то квалифицировать такой участок можно как приусадебный, предполагающий возведение жилой постройки. А вот надел, расположенный за чертой населенного пункта, характеризуется как полевой участок, а это означает, что получить признание права собственности на объект незавершенного строительства на нем не получится, ведь он в принципе не предназначен для возведения жилья. Согласованно со ст. 222 ГК РФ, подобное строение квалифицируется как «самовольная постройка» и подлежит сносу.

Как оформить право собственности на нежилое помещение (кладовку или парковочное место) в недострое?

Дело в том, что Закон РФ не защищает собственников нежилых помещений, поэтому они автоматически попадают в реестр кредиторов. Иными словами: ждите очереди по деньгам, которая может и не дойти. Подобный расклад, конечно, никого не удовлетворит. Но у Вас есть возможность вывести свои помещения (кладовки/парковочные места) из общей массы того, что будут продавать. К сожалению, шансы на успешное решение такого типа прямо пропорциональны степени готовности дома, в котором это помещение находится.

Порядок действий для оформления кладовки/парковко-места в собственность в недостроенном доме:

1. Подать иск в суд о признание права собственности на нежилое помещение, которое Вы оплатили.
2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на то, что купили.
3. Радоваться тому, что Ваш объект исключен из продажной массы и закреплен за Вами.

Важно: на время судебного разбирательства помещение становится конфликтным, поэтому продавать его никто не имеет права до тех пор, пока конфликт не решится.

Если говорить конкретно про банкротство «Экоквартала» в Митино-2, то иск о признании права собственности на помещение нужно подавать исключительно в Красногорский суд.

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных дел по ДДУ, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — через форму связи. Это удобно и бесплатно.

Оформление недостроя

Согласно статье 130 ГК РФ под недвижимостью подразумеваются вещи, неделимо связанные с землей, переместить которые без сопутствующего ущерба не представляется возможным. Недостроенный объект с фундаментом расценивается в качестве недвижимого имущества, попадая под критерии указанной статьи. Из ст. 25, п. 2, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что для оформления права собственности на недострой требуется правоустанавливающая документация на землю и разрешение на осуществление застройки. Перед тем, как подать документы в Росреестр, потребуется предпринять следующие шаги:

• получить разрешение на осуществление строительства, полученное в отношении незавершенной постройки;
• получить технический паспорт объекта в БТИ;
• получить кадастровый паспорт на недострой согласно форме, утвержденной от 01.01.2015г.

Порядок регистрации недостроя

Для оформления «недостроя» в собственность понадобиться правоподтверждающий документ и разрешение на строительство, когда необходимо. Но если участок не зарегистрирован и не оформлен, то согласно ст.40 закона 218-ФЗ постановка на учёт и регистрация прав осуществляется одновременно на дом и участок.

Кадастровый инженер АН «Правозем», заключает договор с владельцем недостроенного индивидуального жилого дома на изготовление техплана. Чтобы приступить к оформлению документов, потребуется проект здания, выписка из ЕГРН или свидетельство на земельный участок, а также разрешение на строительство. Юристы АН «Правозем» на основании техплана, подготовленного кадастровым инженером, поставят недостроенный дом на кадастровый учёт и зарегистрируют право собственности. Итогом работ будет являться выписка ЕГРН на объект незавершённого строительства, в которой будет показан процент, определяющий насколько построен дом. Также в выписке обязательно будет указан кадастровый номер объекта и правообладатель.

Перед тем как начать возведение дома, следует убедиться, что участок имеет подходящую категорию и соответствующий вид разрешённого использования. К примеру, строительство жилых домов на землях, предоставленных под огородничество и сельхоз производство, не разрешено. И если в регистрации недостроенного дома откажут, то узаконивать придётся в судебном порядке. Для этого понадобится проведение досудебной экспертизы, результаты которой кадастровый инженер отображает в акте, а также исковое заявление. После положительного решения суда необходимо будет ещё раз сформировать технический план (уже с новыми замерами) и вносить изменения в ЕГРН.

Камни преткновения при участии в долевом строительстве

Приобретение жилья на основе договора участия в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с покупкой аналогичной жилплощади на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика, часто недостроенный дом так и остается символом мечты о новоселье. Застройщики либо тянут со сроками сдачи, либо и вовсе складывают с себя ответственность, инициировав процедуру банкротства. В таких случаях дольщику остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на себя обязательств другой стороной договора.

Важно! Оформлять свои права на долю от недвижимости представляется возможным только через обращение в судебный орган.

Выбор способа защиты права собственности на объект долевого строительства.

Недавняя моя публикация была посвящена искам о признании права собственности на недвижимость. В публикации было рассмотрено правило, содержащееся в ст. 8.1. ГК и разъясняющее его правило, изложенное в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ. Напомню вывод:

Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП. И вот этот:

По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности. В этой связи интересными становятся позиции, изложенные в п. 14 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). (далее по тексту Обзор):

14. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. Видим, что позиция ВС сводится к тому, что иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть удовлетворён и при условии отсутствия государственной регистрации перехода права.

Сопоставив два изложенных правила, применив правила ст. 8.1. ГК, указывающие при каких условиях может быть удовлетворён иск о признании права собственности, приходим к выводу, что речь в п. 14 и в п. 17 указанного выше Обзора идёт как раз об исключении из принципа внесения, т.е. это как раз тот случай, когда право собственности в силу отдельного указания закона возникает независимо от государственной регистрации.

Посмотрим на обоснование этой позиции в Обзоре.

Так в пункте 14 Обзора ВС ссылается на положения ст. 130 и ст. 218 ГК РФ, т.е. на общие положения о недвижимости как объекте права и общие основания о возникновении права собственности, не содержащие каких-либо изъятий из принципа внесения, позволяющих признавать права на недвижимость в отсутствие факта их государственной регистрации. Суд, мотивируя решение, пришёл к выводу о том, что, цитирую: «спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру». Таким образом, ВС указывает на возможность признания права в силу нарушения обязательственных отношений между сторонами.

В пункте 17 Обзора, где речь идёт уже «о признании права собственности на долю в праве в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры» ВС, обосновывая возможность удовлетворения такого иска, ссылается на положения тех же ст. 130, 218 ГК, а также ст. 12, 309, 310 ГК и ст. 3 ГПК. При этом ВС, оставляя в силе решение Никулинского районного суда города Москвы, которым было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками, отвергает выводы апелляционной инстанции о невозможности признания такого права за инвестором, указавшей, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора, по мнению Московского городского суда, влечет лишь возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

При этом, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ВС указал, что суд правильно исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 4,6,8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Следует сказать, что ссылка на положения этих законов не случайна. Так длительное время существовала точка зрения, что положения п. 5 ст. 5 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», абз. ст. 6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а именно о том, что инвесторы имеют право на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений» следует истолковывать как возникновение права собственности в силу содержащейся в норме триады правомочий права собственности (п. 1 ст. 209 ГК).

Однако, в дальнейшем такой подход был отвергнут правовой позицией, содержащейся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» (далее Постановление № 54). Так суд в абзаце 2 п. 4 Постановления указал следующее:

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. При этом разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Что означает, если изложить это другими словами, что признать права собственности гражданина на объект инвестиций до государственной регистрации перехода права собственности, нельзя.

В двух руководящих актах высших судов видим два диаметрально противоположных подхода к разрешению однотипного спора о признании права собственности на объект недвижимости: право собственности инвестора на объект инвестиций по иску о признании признано быть не может до государственной регистрации перехода права собственности, и право собственности инвестора на объект инвестиций может быть признано по иску о признании права и до государственной регистрации перехода права и даже до государственной законченного строительством объекта.

Какой же из подходов является правильным или предпочтительным? Что отличает эти два подхода доктринально?

Представляется, что доктринально правильным является подход, изложенный в Постановлении 54 последовательно подтверждающий правила, изложенные в п. 8.1. ГК, а также положения Постановления совместного Пленума ВАС и ВС № 10/22.

Любые противоречия исключаются, если ответить на вопрос о моменте и субъекте возникновения права собственности на взводимый на земельном участке объект. Из общего правила о единой судьбе земельного участка и возводимого на нём объекте следует, что собственником возведённого на земельном участке объекта становится застройщик этого объекта (в данном случае мы отталкиваемся от того, что между инвестором и застройщиком заключен договор ДДУ, а застройщик должен обладать правом на земельный участок). Анализ положений «Об участии в долевом строительстве не оставляет в этом никаких сомнений (см., например, ст. 2, ст. 8, ст. 13 указанного Закона).

Напротив, позиция ВС в комментируемом Обзоре основана скорее на желании, не восполняя пробел законодательства, устранить элемент социальной напряженности в таком чувствительном секторе гражданских правоотношений (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, где ВС ссылается на принцип равенства участников оборота, объясняя это тем, что до рассмотрения этого дела, другими судами аналогичные иски были удовлетворены по аналогичным основаниям со ссылкой на Обзор).

Несомненно, мотивы защиты непрофессионального участника оборота заслуживают внимания, но, в свою очередь, такое регулирование создаёт иные сложности, как всегда возникающие остро на стадии банкротства. Так, сложно будет ответить на вопрос о правовом положении собственника в общей долевой собственности на незавершённый строительством объект в процедуре банкротства: его, инвестора, правое положение, возможная судьба объекта сталкивается с интересами кредиторов, которые такого права в силу каких – либо причин не получили.

Становится ли собственник доли обязанным по отношению к кредиторам, возлагаются ли на него соответствующие финансовые обязательства в случае принятия решении я о достройке объекта незавершённого строительства и т.п.

Практикующие юристы, в зависимости от того, на какой стороне им приходится выступить: застройщика или инвестора, конечно же смогут использовать любой подход из изложенных выше, но такая пестрота практики на пользу обороту не работает.

В последнее время в связи с реформированием ГК в СМИ появилось много публикаций по вопросам недвижимости, регистрационной системы, вещных прав и права собственности на недвижимость.

Тем, кто интересуется могу посоветовать публикации, во-первых, Суханова Е.А., Витрянского В.В., а также Бевзенко Р.С., очень хорошо разбирающегося в вопросах недвижимости, М. Церковникова, М. Ерохиной.

Обращение в судебную инстанцию

Перед тем, как подготовить иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, дольщику необходимо учесть следующее:

1. Подсудность. Подсудность определяется, согласно со ст. 30 ГПК РФ, исходя из месторасположения самого объекта. Для юридических лиц местом обращения будет территориальный орган Арбитражного суда, физические лица направляют исковое заявление в Районный или Городской Суд.
2. Готовность. Признание права на незавершенный строительством объект возможно исключительно в тех случаях, когда процесс постройки завершен и остается лишь ввести здание в эксплуатацию, либо стройка «заморозилась» на завершающих этапах. Однако основание для обращения в суд отсутствует в тех случаях, когда застройщиком были допущены нарушения сроков ведения застройки на начальных этапах. Существует вероятность удовлетворения судом исковых требований истца при готовности объекта более чем на 75%, но она не велика. А вот вероятность получить положительное решение судебных органов для истца при завершенности здания более чем на 90% в разы выше, но необходимо учесть, что именно заявителю предстоит подтвердить заявленную готовность путем предоставления доказательств.
3. Предмет иска. Наиболее часто встречающейся ошибкой дольщиков, из-за которой исковые требования могут быть отклонены, является неверная формулировка самих требований, например, о признании прав на квартиру, гараж и т.д. Согласно заключенному договору долевого участия, дольщик вправе претендовать на долю, соответственно, в иске должно быть требование о признании права собственности на долю недостроя, обозначенную в имеющемся договоре. Недостроенный дом не квалифицируется как полноценное жилое недвижимое имущество, следовательно, использование терминов, относящихся к жилой недвижимости, будет считаться ошибочным. Поэтому в иске следует указывать лишь требование на долю, соответствующую договору долевого участия, причем, достоверность точных сведений о размерах и площади, будут одними из ключевых для суда.
4. Исполнение обязательств. Само обращение в суд возможно лишь при условии полного исполнения договорных обязательств перед ответчиком по вопросам финансирования. Например, такой пункт договора, как необходимость произведения оплаты разницы между стоимостью будущей квартиры согласно проектной документации и фактическим метражом после технической инвентаризации может стать причиной для отклонения исковых требований истца.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком действии договора о выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

В первом случае позитивное решение суда играет роль передаточного акта. Имея на руках такой документ, можно обратиться в уполномоченный орган и зарегистрировать имущество по всем правилам. Если речь идет о наказании застройщика, единственное, на что можно рассчитывать — получение неустойки.

Документы для оформления незавершенного строительства дома

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

• разрешение на строительство;
• заявление;
• кадастровый паспорт на объект;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
• документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.