Покупка квартиры в долевую собственность нужен ли нотариус

Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2020- 2020 году

«Сделки с реализацией долей в общей собственности являются сферой, где часто происходят правонарушения. Например, недобросовестный покупатель приобретает маленькую долю в квартире и получает право на проживание в ней, после чего создает для соседей невыносимые условия проживания, для того чтобы заставить их продать свои доли по цене ниже рыночной (или заставить купить свою долю по высокой цене). Все эти махинации вскроются при регистрации нотариусом сделки», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Если бы введенная законодательная норма касалась только этих случаев, от нее были бы только плюсы.

Имущественные вычеты

В России существует возможность получения налогового вычета из уплаченного НДФЛ для граждан, приобретающих жилье, в размере 13% от стоимости недвижимого объекта. Это правило действует также и в отношении квартир, приобретаемых в долевую собственность.

С начала 2014 года начали действовать следующие правила вычетов для квартир, принадлежащих группе лиц, а именно:

Если жилье куплено ранее 1.01.2014 года, то в его отношении работают следующие нормы налоговых вычетов:

• Суммарный налоговый вычет может составлять максимально 2 000 000 рублей, иными словами те граждане, которые приобрели долю стоимостью 2 миллиона и более могут вернуть себе 260 000 рублей;
• Все долевые собственники могут рассчитывать на получение вычета, но только сообразно размеру принадлежащих им долей;
• Переуступать свою долю другому собственнику запрещается;

  

  Читайте также:  Выдача денежных сумм и ценных бумаг из депозита нотариуса.
• Если доля в квартире была приобретена отдельным собственником уже после того, как жилье первоначально перешло в долевую собственность, то на этого владельца налоговый вычет не распределяется.
• Если квартира приобретена уже после введения поправок в НК РФ, то ограничение вычета, равное 2 миллионам рублей начинает распространяться не на объект недвижимости, а на отдельного её собственника.

При этом максимальный вычет со всех хозяев недвижимости должен оказаться не более 3 000 000 рублей. Это делает возврат НДФЛ более выгодным для долевых собственников.

Закон о долевой собственности 2020

Доля в праве общей собственности на жилое помещение не может быть разделена собственником на части, если это повлечет невозможность вселения в жилое помещение каждого собственника с учетом требований, установленных статьей 50 Жилищного кодекса РФ. В то же время предусматривается, что данные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также в иных случаях, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Рекомендуем прочесть: Оплата картой сбербанка онлайн

Порядок прописки в жилье, которое находится в долевой собственности

Долевая собственность предусматривает наличие у определенной недвижимости одновременно нескольких собственников, причем нет никакой разницы в том, какую долю имеет каждый собственник. Для того, чтобы один из собственников мог зарегистрировать в указанной квартире другого человека, ему нужно будет предварительно заручиться письменным согласием со стороны других собственников вне зависимости от того, какую они имеют долю в указанном помещении.

Свобода передвижения и выбора места жительства предусматривается действующим законодательством, и в частности, прописана в Конституции, что делает ее абсолютно гарантированной. При этом порядок, в соответствии с которым осуществляется прописка граждан по их месту проживания, устанавливается Законом №5242-1, изданным 25 июня 1993 года.

Рекомендуем прочесть: Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг

Долевая собственность 2020

• Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Важный вопрос: нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка

Для заверения договора купли-продажи земельного участка сторонам необходимо обратиться в ближайшую нотариальную контору (частную или государственную). При себе необходимо иметь все документы, подтверждающие сделку, так как в дальнейшем их копии будет отправлены в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

Требуется ли нотариальное заверение земли с домом?

По сути, в статье указаны все варианты приобретения земли, т.е. заверение больше не требуется ни для ипотеки, ни для долевой покупки. Однако гражданам рекомендуется обратиться к нотариусу в случае покупки в ипотеку доли земельного участка без дома, если остальные собственники не отчуждают свои части в процессе сделки.

В). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2020 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2020 г. Действует в настоящее время.

Многие спрашивают: зарегистрирует ли Росреестр без нотариального удостоверения договор купли-продажи или договор дарения доли недвижимости, если сделка заключена до даты, когда было введено нотариальное удостоверение?

Сделки с земельными долями

Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2020 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2020 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.

Рекомендуем прочесть: Постановление Правительства Москвы От 29122020 Льготы Ветеранам

Недооценивать значения нововведения нельзя. Долевая собственность достаточно распространена в Российской Федерации, согласно Росреестру в ЕГРН зарегистрировано более 65 миллионов прав общей долевой собственности физлиц.

Сделки с долями в 2020 году будут происходить по новым правилам уже с 31 июля. Согласно последним изменениям, если объект, в отношении которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми сособственниками нотариальное удостоверение не требуется.

Какие сделки с долями в недвижимости требуют нотариального удостоверения

Согласно нормам ФЗ-76 теперь дополнительно купить или продать долю без нотариуса можно в том случае, если все сособственники одновременно заключают один договор об отчуждении своих долей или договор ипотеки. Это и есть суть последнего изменения, которое анонсировалось громкими фразами «нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости в 2020 году отменяется».

• Тщательная проверка всех предоставляемых документов для заключения сделки с целью установления факта ее законности и отсутствия нарушений интересов сторон-участниц (для достижения этой цели нотариусу на проверку документов дается срок в один месяц, в течение которого он должен провести проверку всех предоставленных документов, а, в случае необходимости, отправку запросов для установления подлинности поданных документов).
• Помощь в разработке (в случае необходимости) проекта договора купли-продажи или проверка по просьбе одной из сторон составленного текста соглашения с целью выяснения, есть ли какие-то нарушения законодательства в договоре, а также содержит ли текст документа возможные нарушения интересов сторон-участниц соглашения.
• Обеспечение гарантий выплаты денежной компенсации в случае установления факта мошенничества с предоставленными документами и невыяснения этого факта нотариусом на этапе предварительной проверки всех предоставленных сведений до момента заключения договора.
• При нотариальном удостоверении сделки обязательно фиксируется дата и время осуществления процедуры. Этот факт в случае возникновения спорных ситуаций с конкретным участком позволит установить, возник спор до заключения соглашения или после такового.

В том случае, если сотрудники Росреестра посчитают возможным отнести какую-либо из сделок к перечисленным типам, получить свидетельство о праве собственности новому владельцу не получится до тех пор, пока на договоре не будет стоять подпись нотариуса.

Купля — продажа квартиры 2020

1. Физическое лицо — собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее — однократная компенсация).

Новые правила продажи доли в квартире

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Уплата налогов

В настоящее время в России происходит постепенный переход к взиманию налога на недвижимость по кадастровой цене объекта, которая ближе к рыночной стоимости квартир и домов (читайте подробнее). Несомненно, общая сумма обязательного сбора может оказаться больше, чем ранее, когда он взимался по инвентаризационной стоимости. Однако долевым собственникам налоговое бремя не покажется чрезмерным, поскольку:

• Сумма налога уплачивается всеми собственниками пропорционально размерам их долей;
• Налог взимается даже с тех собственников, которые владеют долей в квартире, но не проживают в ней.

Такие же правила действуют и в отношении налога с дохода, получаемого в ходе продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, а именно:

• Платеж распределяется между всеми собственниками сообразно их долям;
• Налоговый вычет, который для жилой собственности составляет 1 000 000 рублей, а для нежилых объектов – 2 500 000 миллиона, затрагивает не каждого собственника в отдельности, а всех владельцев недвижимости в целом, пропорционально их долям.

Сумма налога с продажи доли в квартире и варианты его понижения

Закон уравнивает в праве на собственность долю в стандартной квартире и комнату в коммунальном жилище. Собственник такого жилья имеет аналогичные льготы и послабления при уплате налогов с её продажи. Но перед совершением операций по продаже он обязан известить об этом соседей и, по возможности, продать свои квадратные метры именно им. Расчётная схема налоговых сборов в данном случае стандартна, ставка по налогу составит 13%, а налоговый вычет до 1 миллиона рублей будет также доступен.

Главные законы 2020 года в сфере недвижимости

С 1 января 2020 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Нужно ли делать сделку через нотариуса при совместной собственности?

Не так давно я уже писал о существенных изменениях в порядке оформления всех сделок с недвижимостью, в которых есть долевая собственность.

Наши законодатели решили немного помочь загнивающему нотариальному бизнесу и заставили людей платить бессмысленно лишние деньги в карман нотариусу. Предполагается, что это защитит граждан от квартирного рейдерства. Но непонятно, о каком рейдерстве идёт речь, если продаётся не доля в квартире, а целиком вся квартира, пусть и оформленная в долевую собственность людей?

Ну да ладно, у нас много бессмысленных законов, одним больше-одним меньше.

Но с этими изменениями возникла некоторая путаница и с другими документами на квартиру. Часть риэлторов считает, что общая совместная собственность также попадает под действие данного закона. И заставляет продавцов идти выделять доли(!) и обязательно делать сделку через нотариуса. Не соглашайтесь на эти бессмысленные траты.

Напомню, что Гражданский кодекс в статье 244 описывает два вида общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность. Даже по простой логике можно увидеть, что эти два варианта законодателем как-то различаются.

• Общая долевая собственность подразумевает, что недвижимостью владеют несколько человек и их доли чётко определены. Собственник такой доли может сравнительно спокойно продать её, выполнив ряд ограничений и требований законов (ст.250 ГК РФ).
• Общая совместная собственность говорит о тех же нескольких человеках, но никаких долей не подразумевается. Продать кусок квартиры без остальных собственников не получится никак. Этого куска/доли нет в принципе. И если кто-то захочет всё-таки решать вопрос с недвижимостью отдельно от остальных, должен сначала выделить долю из общей массы.

Смотрим, как описываются изменения в закон, которые всех так запутали и обрекли многих на повышенные денежные траты:

«1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению».

Речь только о общей долевой собственности. Поэтому те, кто обладает документами на недвижимость в виде общей совместной собственности, могут быть спокойными — лишние траты на нотариуса им не предстоят.

И в конце — а о ком вообще речь? Ведь многие покупатели, продавцы и риэлторы в большинстве своем в документах и свидетельствах о регистрации права видят только «долевая собственность».

В последнее время и правда чаще всего стараются (опять же исходя из требований законов) оформлять недвижимость в долевую собственность. Но, например, супругам можно оформить и в совместную. А еще нередко оформляли в совместную собственность документы при приватизации в 90-х годах. Именно такие документы и стали толчком к написанию такого скучного, но важного материала.

UPD. Изменения/дополнения с 1 января 2017 года:

1. С начала 2020 года действует новый закон «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218). Всё, что касается регистрации сделок с недвижимостью — там.

2. Статья, которая говорит о регистрации сделок с общей совместной собственностью в этом законе — ст.42 п.3.

С вами был Вишняков Сергей.

Если у вас есть вопрос по вашей сделке с недвижимостью, её безопасности — проконсультируйтесь со мной по телефонам 8 (499) 403-1143 или 8 963 7507293