Новостройка или вторичка: что лучше купить?

Большинство людей желают решить вопрос, связанный с приобретением недвижимости. Однако зачастую нет достаточного количества денег для покупки жилья в новостройках, поэтому оптимальным решением становится выбор квартиры на вторичном рынке. Здесь всегда можно подыскать квартиру, стоимость которой будет ощутимо меньше в сравнении с новым домом.

Вторичное жилье – что это?

Представляет собой недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации собственности. Под это понятие подпадают объекты, находящиеся в собственности частных лиц либо принадлежащие муниципалитетам.
Важно – муниципальное вторичное жилье никто не имеет права продавать, поскольку данная недвижимость юридически не является собственностью проживающих на данной жилплощади людей. Однако они наделены правом приватизации жилья и уже после этого, выступая в качестве собственника, могут реализовать ее на рынке недвижимости.

Единственная отличительная черта новостроек от вторичного жилья – зарегистрированное право собственности и свидетельство о праве собственности, которое уже получено «на руки» непосредственно собственником.

Самое название «вторичка» означает, что недвижимость уже была в собственности, а, следовательно, последующий переход права будет вторым по счету.

Характеристика типов жилья

Различают два основных метода приобретения недвижимости: путем участия в долевом строительстве или заключения договора купли-продажи с собственником. В первом случае дом, в котором располагается квартира, еще не построен и не был сдан в эксплуатацию. Другими словами, такой тип недвижимости не имеет собственника. Многие часто путают предложения первичного и вторичного рынка, предполагая, что первичный – это новостройки, а вторичный – благоустроенные более старые дома. Последнее утверждение ближе к правде.

Первичный рынок – это предложение участия в долевом строительстве. Жилье такого типа существует только документально – в смете. Составляется договор, на основании которого после завершения строительства и проведения всех необходимых коммуникаций, застройщик передает права на жилье дольщику.

В случаях, когда дом построен, а квартиры не распроданы полностью, владелец земельного участка оформляет право собственности на себя. Здесь и уместно применить понятие «вторичное жилье». Что такое оно значит? Все просто: у квартиры появился собственник. Она перешла в чье-то владение и теперь считается элементом вторичного рынка.

Что лучше выбрать?

Самый распространенный вопрос людей, желающих приобрести квартиру – что выбрать – первичное или вторичное жилье? Существует базовый набор показателей, согласно которым осуществляется выбор, рассмотрим их подробнее ниже:

Стоимость

Известный факт, что цена 1-ого квадратного метра в строящемся доме напрямую зависит от стадии его возведения. Ранний этап диктует меньшую цену, а далее цена квадратного метра будет увеличиваться по мере строительства.

Цена квартир на «вторичке» в домах аналогичного сегмента, которые находятся в пределах одного района с новостройкой, будет всегда выше в сравнении с «первичкой».

Временной фактор

Зачастую с момента подписания документов о долевом участии до момента фактического предоставления жилой площади может пройти от 3-х месяцев – когда жилплощадь приобретается непосредственно перед этапом сдачи объекта, до 1,5 лет – если договор оформляется на «нулевом цикле». Вторичный сегмент предоставляет возможность получить ключи от жилплощади сразу после совершения сделки.

Финансовые затраты

Доминирующая часть недвижимости новостроек передается в так называемом «черновом варианте», то есть с бетонными стенами. В итоге – затраты на ремонт подобного жилья будут существенно выше в сравнении с «вторичным», даже если ему требуются капитальные ремонтные работы. Но при одинаковых условиях, общая сумма вложений при приобретении жилплощади во вновь построенных домах будет гораздо меньше.

Свобода выбора

Самая привлекательная, доступная по цене и ликвидная недвижимость в возводящихся объектах подлежит реализации еще на первоначальных этапах застройки. В результате это приводит к тому, что к моменту завершения возведения, как правило, для приобретения остаются внушительные жилплощади, более дорогие либо те, у которых есть определенные недостатки, к примеру, непрезентабельный вид из окна.

Выбор жилплощади на «вторичке» предоставляет большую свободу выбора среди аналогичной в определенном сегменте.

Потенциальные риски

При покупке вторичного жилья они сопряжены с вероятностью расторжения договора через суд. Либо возможна ситуация, когда возникает право пользования квартирой у 3-их лиц после факта реализации недвижимости. Существует вероятность встретить мошенников, которые тщательно скроют важнейшие факты, касающиеся объекта сделки, а уже после ее завершения обратятся в суд для расторжения.

Однако данные риски можно предотвратить при взвешенном и профессиональном подходе в оценке истории жилья. Для этого следует поручить решение столь ответственного вопроса квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В действительности – «лучше синица в руках, чем журавль в небе», поскольку вероятность совсем не получить оплаченную недвижимость гораздо хуже.

При приобретении жилья в новом доме риски в большинстве своем сопряжены с работой самого застройщика. Важно – невозможно предугадать вероятное банкротство либо затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. На текущий момент законодательная база в России не способна в полной мере защитить покупателей в сегменте новостроек.

Аспект доходности

Факт – цена одного кв. метра в новом доме увеличивается прямо пропорционально возведению объекта. В случае рационального инвестирования средств в первичное жилье, есть возможность получения до 30% годовых. Недвижимость на «вторичке» увеличивается в цене вместе с общими тенденциями в отрасли. Она способна приносить реальные деньги в случае сдачи ее в наем, однако уровень дохода рассчитать невозможно, так как каждое жилье требует индивидуальной оценки.

Размер ипотечных ставок

Важно – не все кредитные учреждения осуществляют кредитование первичного жилья. Зачастую застройщик аккредитовывает строящийся объект в нескольких коммерческих банках, что создает определенные неудобства для покупателей.

«Новая квартира»

Рынок новостроек гарантирует юридическую чистоту жилья, предоставляет возможность реализовать ремонт в полном соответствии с желаниями покупателей, а также наслаждаться осознанием того, что они действительно первые хозяева. Более того, вновь возведенный дом – залог новых и исправных коммуникаций, инженерных систем, с которыми в «несвежих» домах могут возникать ощутимые трудности.

Свидетельство о праве собственности

Неоспоримое преимущество приобретения недвижимости на рынке вторичной недвижимости – возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. В соответствии с действующим российским законодательством, в случае переезда прописку следует оформить в срок не позднее двух недель.

При приобретении жилья в новостройке аналогичное свидетельство можно получить не раньше, чем через 3 месяца с момента сдачи жилого дома. Существуют ситуации, когда по факту дом уже полностью возведен, жильцы въехали в квартиры, однако ввиду определенных обстоятельств, застройщик не имеет возможности официально «сдать» объект. Результат – юридически дом не зарегистрирован в соответствующих госорганах, что ведет к множеству сопутствующих трудностей, включая и прописку.

Вторичное жилье как объект инвестиций

При принятии решения о покупке недвижимости на рынке вторичного жилья, стоит оценить будущее, и рассмотреть варианты последующей ее реализации. Если стоит задача получить доход за счет увеличения стоимости квартиры, то и сам объект должен быть стоящим – хороший и благополучный район либо центр города. Важно – популярность, а соответственно и стоимость такого объекта будет всегда выше среднего уровня на рынке.

Если есть желание купить недвижимость на вторичном рынке для последующей сдачи в наем 3-им лицам, то лучше всего рассмотреть варианты в спальных районах либо неподалеку от крупных ВУЗов.

Первичка: просторные комнаты, но возможные скрытые дефекты

У казахстанских новостроек сегодня предостаточно как рьяных сторонников, так и не менее рьяных противников. Из-за полярной информации в Интернете объективно оценить преимущества и недостатки нового жилья неискушённому в таких вещах человеку достаточно трудно. Конечно, здесь всё зависит от технологии строительства, застройщика, расположения объекта, прилегающей инфраструктуры и т. д. Но в целом можно выделить ряд общих факторов, которые лучше сразу учитывать при покупке новой квартиры.

Так, по словам вице-президента ОАРК Нины Лукьяненко, среди плюсов новостроек можно выделить следующие:

• новые инженерные коммуникации;
• подвалы без посторонних, застарелых запахов;
• современные лифты (в большинстве случаев их два — пассажирский и грузовой);
• просторные подъезды и красивая входная группа;
• улучшенная наружная отделка;
• обустроенная территория двора, как правило, огороженная;
• безопасные детские площадки;
• свободные планировки (высокие потолки, большие по площади комнаты, дополнительные помещения, например гардеробные);
• возможность сделать свежий ремонт, не тратя время на избавление от старых обоев и напольных покрытий;
• наличие в домах I–III класса подземных парковок и специальных парковочных зон для гостей;
• привлекательная цена на фоне завышенных запросов продавцов вторичного жилья (если речь идёт не об элитной недвижимости);
• дополнительные механизмы для покупки — рассрочка, ипотека на индивидуальных условиях банков-партнёров по сниженной процентной ставке;
• минимум рисков, из-за которых сделку могут признать недействительной.

Нина Лукьяненко

вице-президент ОАРК

— Как показывает статистика, основанная на наших данных, в последние полтора года наблюдается значительное увеличение сделок именно на первичном рынке. Что касается качества, если речь идёт о недорогом сегменте, то оно, к огромному сожалению, на данный момент является низким.

Впрочем, это не единственный недостаток новой квартиры. По словам почётного строителя РК, профессора Казахской головной архитектурно-строительной академии Серика Нуршанова, к типичным минусам относятся:

• шум от проходящего ремонта и живущие по соседству строители;
• строительный мусор на площадке;
• стройка рядом с домом и строительная техника во дворе (в случае если жилой комплекс ещё строится);
• прекращение подачи света и водоснабжения из-за проводимых работ;
• осадка, которую в течение 2–5 лет даёт дом. Если в проекте имелись просчёты, то это сразу станет заметным: может потрескаться и отпасть керамическая плитка в ванной, перекосятся и поползут обои и т. п.;
• нередко появление скрытых дефектов при строительстве (ранее мы подробно рассказывали об их выявлении ), требующих немалых средств на их устранение;
• недостроенная или слабо развитая инфраструктура возле ЖК;
• экономия на строительных материалах (порой использование легковоспламеняющихся, вредных элементов).

Серик Нуршанов

профессор Казахской головной архитектурно-строительной академии

— В СНиПах учитывается осадка здания, поэтому в них и предусматриваются деформационные швы. Но даже при этом в квартире неминуемо появятся проблемы, если в проекте изначально были допущены просчёты. Ещё хотел бы остановиться на используемых при строительстве современных зданий материалах и, в частности, их безопасности. Приведу пример из моей личной практики: был случай, когда на новых объектах застройщики утепляли потолочную часть балкона пенопластом, попросту закрыв его штукатуркой. Так они пытались сэкономить. Это в корне противоречит правилам безопасности! Поясню: при пожаре пламя распространяется под потолком, именно там повышается температура, а пенопласт при горении выделяет ядовитый газ. Нетрудно представить себе последствия.

Также своим мнением с нами поделился известный казахстанский архитектор Алмас Ордабаев, на счету которого более 60 крупных объектов в РК, в том числе алматинский жилой район «Самал».

Алмас Ордабаев

архитектор

— Среди современных строительных компаний встречаются как халтурщики, так и вполне заслуживающие доверия застройщики. Проблема в том, чтобы отличить одних от других. Если посмотреть на проекты жилых домов, построенных в лихие 90-е и начале 2000-х, с виду всё прилично. Но как их строили на самом деле? В условиях беспредела, воровства, подмены и т. п. Никто не знает, надёжны эти дома или нет. Те, что были построены в последнее время, вполне могут быть получше. Но об их качестве мы сможем реально поговорить только после крупного землетрясения.

Анализ цен

Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.

Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.

Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» – около 5%.

Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» – 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» – почти 29%.

Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья.

В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог – средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.

Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.

Что значит тип объявления вторичка

Существует мнение, что вторичная недвижимость – это квартира в панельном доме, низкого качества, в общем далекое от идеала жилье. Да, безусловно, на рынке есть и такие предложения, но в настоящее время все больше и больше появляется ликвидных, заслуживающих внимания покупателей объектов. Новые дома, построенные не более 5-10 лет назад, комфортабельные, качественные и уютные квартиры – все это качественная вторичная недвижимость, доступная сегодня многим покупателям.

Рекомендуем прочесть: Как Написать Заявления В Прокуратуру На Судебных Приставов