Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости
Подайте через МФЦ
либо в электронном виде запрос
в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке
.
Используя сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости
, проверьте:
- статус записи о земельном участке
(сведения о земельном участке должны иметь статус «Актуальный», «Ранее учтенный»);Рекомендации:
убедитесь в отсутствии в данном реквизите выписки информации о снятии земельного участка с кадастрового учета.
- принадлежность земельного участка
(права аренды на земельный участок) конкретному физическому или юридическому лицу и отсутствие ограничений (обременений) прав правообладателя в отношении данного земельного участка;Рекомендации:
удостоверьтесь, что земельный участок принадлежит продавцу.
- границы и площадь
(проведено ли межевание, установлены ли границы участка?);Рекомендации:
приобретайте земельный участок с установленными границами и уточненной площадью — это позволит в будущем избежать проблем из-за возможных земельных споров, в том числе с соседями и с органами власти.
- назначение
(использовать приобретенный участок придется в соответствии с целевым назначением. Необходимо учитывать, что для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, виды разрешенного использования определяются правилами землепользования и застройки соответствующей территории); - кадастровая стоимость
(проверить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку от неё зависит размер земельного налога, а также размер арендной платы за земельный участок); - сведения о том, что земельный участок частично или полностью входит в зону с особыми условиями использования территории
(
водоохранную зону
, охранные зоны магистральных трубопроводов, объектов системы газоснабжения, объектов электросетевого хозяйства и т.д. — особый режим использования влечет за собой ряд обязанностей и обременений);Проверить такие сведения также возможно с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра.
Подробнее
Справочная информация о местоположении, площади, категории земель, разрешенном использовании земельного участка, а также, о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории доступна по кадастровому номеру земельного участка, на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Если границы земельного участка установлены, то на карте появится контур земельного участка.
Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберете слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.
Если у участка не установлены границы, то существует другой «визуальный способ» определения охранных зон. Для этого необходимо в слое «Управление картой» выбрать космические снимки для более удобного поиска интересующего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории». После того, как будет определено расположение участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.
Публичная кадастровая карта также позволяет узнать такую информацию об охранной зоне, как: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое.
- наличие объектов капитального строительства (ОКС) в границах земельного участка и сведения о правообладателях таких объектов
(в соответствии с земельным законодательством одновременно с продажей земельного участка (права аренды на земельный участок) должны продаваться и все оформленные постройки на нём);
Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного земельного участка. В частности, Вас должно насторожить наличие отметок:
- о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок;
- о наличии решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
; - о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
- о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения, сделки в отношении земельного участка.
Поиск и анализ всей необходимой информации о выбранном земельном участке вместо Вас могут выполнить квалифицированные эксперты. Для Вашего удобства на нашем сайте создан сервис «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА
«. Закажите «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» и оцените, насколько быстро, качественно и профессионально работают специалисты проекта «ВладейЛегко»!
Произведите повторный осмотр земельного участка
Если при первоначальном осмотре земельного участка Вы не обратили внимание на наличие на участке построек
, то при повторном осмотре обязательно удостоверьтесь в том, что они узаконены.
В соответствии с земельным законодательством все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков. Это значит, что одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.
Настоятельно советуем Вам проверить фактические границы и площадь
приобретаемого земельного участка и сравнить их с границами и площадью, установленными в ЕГРН, а также убедиться, что постройки, ограждения, элементы благоустройства находятся в границах земельного участка.
Возможно, для того, чтобы проверить границы земельного участка, Вам потребуется осуществить вынос в натуру точек границ земельного участка. Это процедура, в ходе которой на конкретном земельном участке устанавливаются межевые знаки для обозначения его границ. Результатом выноса границ является установление точной площади земельного участка, его формы, четких границ, достоверного месторасположения в общем земельном массиве. Проведением такой процедуры занимаются инженеры — геодезисты.
Фактическая площадь приобретаемого участка не должна превышать площадь, указанную в выписке из ЕГРН.
Надежность и репутация девелопера
По данным экспертного бюро «Сперанский», на загородном рынке Петербурга и Ленобласти сейчас находятся в продаже 482 коттеджных поселка, что является историческим максимумом. Однако больше половины проектов являются «холодными», то есть в продажи в них практически не ведутся, а проектов с плохо проработанной концепцией в нижнем ценовом сегменте становится всё больше
. В этих условиях важно убедиться в надежности девелопера, эксперты советуют при изучении документов прибегать к помощи юриста, а также обращать внимание на уже реализованные компанией проекты.
«Выбор участка лучше бы начинать с выбора юриста, потому что нюансов с документами и договорами огромное количество. Никто не может гарантировать, что компания не обанкротится, известны случаи краха солидных фирм
. Если хотите купить без риска, приобретайте готовое на вторичном рынке.
Покупка у застройщиков – это инвестиция, и всегда есть инвестиционный риск
.
Его можно уменьшить, но никогда нельзя довести до нуля
.
Риск ниже, если компания существует долго, и у нее в портфеле уже есть реализованные проекты
. Съездите, поговорите с теми, кто там живет», – советует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.
Директор по строительству коттеджного поселка «Aurinko Бор» компании Villa-House Юрий Головеров призывает осторожно относиться к компаниям, которые предлагают слишком большие скидки и необычайно выгодные условия покупки, а также ведут агрессивную рекламную кампанию. Такие компании оказываются в зоне риска
. Один из примеров – компания Luonto, о фактическом прекращении работы которой стало известно в начале июля.
Генеральный директор Юлия Филатова подтверждает, что за последнее время было несколько случаев, когда сложности возникали даже у крупных и, казалось бы, надежных компаний. По этой причине всё больше покупателей предпочитают приобретать лоты в высокой стадии готовности, когда обустройство инфраструктуры поселка близится к завершению, или делают выбор в пользу вторичного загородного рынка.
Проверка земельного участка через интернет. Проверка юридической чистоты земельного участка
.
На что обратить внимание перед покупкой недвижимого имущества, порядок и способы выполнения проверки
.
Проверьте личность продавца земельного участка
Это ещё один немаловажный критерий проверки при приобретении земельного участка. Сравните данные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.) с данными, указанными в документах на участок. Вы должны убедиться в том, что сделку с участком совершает его собственник.
Рекомендации:
визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.
При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца, либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
, либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).
Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, удостоверьтесь, что у него имеется нотариальная доверенность
, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.
Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуального предпринимателя (ИП), крестьянском (фермерском) хозяйстве (КФХ) — действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на .
В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.
Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство
. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом . Здесь Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.
Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, — это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном ».
Советуем также на убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица).
Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.
Виды обременений
Обременение – это правовой институт, существенно ограничивающий права собственника по распоряжению недвижимостью. Оно накладывается по желанию владельца или инициативе банка, государственного или муниципального органа, и практически всегда регистрируется в Росреестре. Пока есть ограничения, собственник не вправе дарить, менять или продавать недвижимость.
Обременение прав на недвижимое имущество может быть разным:
- Ипотека. Собственник покупает квартиру в ипотеку или берет кредит под залог недвижимости. В обоих случаях до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Ее нельзя продавать, дарить или менять без согласия кредитора.
- Арест. Такое ограничение применяется по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре это отражается как запрет на совершение регистрационных действий.
- Доверительное управление. Здесь назначается распорядитель, фактического перехода права собственности не происходит. Это характерно для собственника, проходящего процедуру банкротства, установления опеки или попечительства, вступления в наследство.
- Рента. Собственник заключает договор ренты с третьим лицом, в пользу которого отчуждается недвижимость после смерти владельца. Договор подлежит регистрации.
- Аренда. Собственник вправе сдать квартиру по договору найма. Он регистрируется, если квартиросъемщики снимают жилплощадь на срок от 1 года.
Обратите внимание! Во всех случаях последствия покупки квартиры с обременением разные. Крайне важно, чтобы в договоре купли-продажи было указано, что продавец гарантирует отсутствие ограничений. В таком случае при возникновении проблем будет отвечать он.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
