Уже многое раскрыто в самом заголовке, и всё же, что такое “уточнение границ земельного участка”, “зачем” и “с какой целью выполняется”, мы сейчас обсудим. Первое, с чего стоит начать: установление границы на местности – это часть и одна из целей обязательного межевания! Выполняется она после регистрации объекта на кадастровом учёте. Фактически, уточнить границу можно полагаясь на выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), кадастровый план территории или кадастровый паспорт и содержащимся в нём каталоге координат поворотных точек. В каких случаях может потребоваться вынос точек? Абсолютно в разных: строительство забора или строений, согласование или разрешение территориальных споров с соседями, ознакомление с границами, купли-продажи объекта и т.п.
Вынос в натуру границ земельного участка — что это такое?
Законодательно закрепленным понятие подобного выноса не является. Именно поэтому порой название процедуры в различных документах встречается в видоизменённых вариантах. Но это вовсе не означает отсутствие законодательного регулирования. Более того, соблюдение юридических норм в данном случае строго обязательно.
Процедура общего регулирования описана в перечисленных ниже законодательных актах:
1. Земельный кодекс (ЗК РФ).
2. ФЗ «О кадастровой деятельности».
Проведение абсолютно любых геодезических и кадастровых работ требуется осуществлять со строгим выполнением государственных стандартов. Это относится и к процедуре выноса в натуру границ земельного участка. Каждый ее этап обязан осуществляться согласно утвержденным нормативам.
Определение границ участка и их закрепление межевыми знаками
Земельный участок должен стоять на кадастровом учете с заполненным списком опорных координат (план границ). Для его составления бригада геодезистов проводит на участке так называемую кадастровую (контурную) съемку. При съемке участка надо “привязаться” к каким-то опорным точкам (базисам), т.е. выбрать местную систему координат, и определить все характерные (обычно угловые, поворотные) точки участка относительно выбранных базисов. Это делается при помощи тахеометра и GPS-приемника. Для обозначения границ земельного участка на местности на поворотных точках границ закрепляют межевые знаки, положение которых определяют относительно ближайших пунктов исходной геодезической основы. Затем полученные данные переводятся в одну из принятых в геодезии систем координат (СК-63, МСК-50, МГГС и т.п.) и передаются в кадастровый отдел. Кадастровый инженер составляет на их основе план границ земельного участка.
Межевой знак
В случае утраты межевых знаков, установленных при проведении землеустроительных работ, производится вынос границ земельных участков на местности или восстановление границ. Порой складываются ситуации, при которых невозможно определить границы земельного участка без использования современных геодезических приборов и опытных специалистов. Например, вы приобрели земельный участок, границы которого на местности не установлены, а есть только выписки из кадастровой палаты с известными координатами. В таком случае наши специалисты произведут вынос и закрепление на местности границы вашего участка.
Назначение процедуры и ее сущность
На практике вынос в натуру границ земельного участка — это процедура, заключающаяся в установке на территории конкретного земельного надела межевых знаков с целью обозначения границ. Она относится к разновидности геодезических работ.
При этом происходить всё должно в соответствии с теми документальными данными, что имеются в ГКН — Государственном кадастре недвижимости. В настоящее время данный орган именуется ЕГРН (Единым государственным реестром недвижимости). В случае когда подобные сведения там отсутствуют, то есть конкретные границы участка не установлены, необходима предварительная процедура межевания.
Расчет стоимости услуг
Определение точных координат границ земельных территорий актуальный вопрос для многих частных собственников, которые сомневаются в определении межи, собираются продавать или покупать землю. Межевание также необходимо для осуществления процесса приватизации, дарения, вступления в наследство или раздела территории. Процедура межевания предусматривает получение кадастрового паспорта на земельный участок с внесением его в единый государственный кадастр и присвоением уникального номера. Помимо оформления документов, определяющих поворотные точки границ, на земельном участке производится установка межевых знаков. Сразу же по окончанию комплекса геодезических работ имеет место установка временных знаков для закрепления полученных результатов в натуре. В качестве знаков для недолговременного использования зачастую находят применение простые деревянные колья. Что же касается постоянных межевых знаков, то здесь могут использоваться несколько их разновидностей. Первым из них является оцинкованная или металлическая труба, диаметр которой может варьироваться от 30 до 70 мм. Высота трубы должна составлять не менее 105 см, а в некоторых случаях при наличии неустойчивых грунтов, таких как песок или глина и несколько превышать это значение. Особенностью конструкции данного вида межевого знака является наличие сплющенного нижнего основания, а также выдвижного якоря, реализованного в виде изогнутой стальной проволоки. Над основанием должно находиться два отверстия, посредством которых происходит выдвижение якоря в грунт. Вверху трубы монтируется металлическая накладка, которая должна иметь крестообразную насечку. Также в обязательном порядке должна присутствовать приваренная к трубе металлическая пластина, служащая для нанесения надписи. Вторым вариантом выделения границ является установка межевых знаков
в виде деревянных столбов. Диаметр такого знака должен быть не менее 150 мм, а высота составлять как минимум 115см. Конструктивно такой знак имеет ряд отличительных особенностей. Верхняя его часть имеет конусоидальную форму, а в нижней части делается крестовина.
Что требуется установить
В результате выноса в натуру границ земельного участка уточняются необходимые данные, а именно:
1. Точное значение площади участка.
2. Его форма.
3. Чёткие и определённые границы.
4. Данные о достоверном месторасположении относительно общего земельного массива.
Совокупность всех этих сведений чрезвычайно важна, так как они служат для целостного видения участка с учетом всех его важнейших особенностей и характеристик. Кроме того, при наличии точных границ, закреплённых как документально, так и фактическим образом, гораздо проще проводить самые разные сделки, связанные с землей.
Например, чтобы продать участок или оформить на него права наследства, владелец обязан иметь представление о точных пределах собственного имущества.
Установление и закрепление границ
Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении физическими и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе физических и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Геодезической основой межевания земель являются: − пункты Государственной геодезической сети (ГГС); − пункты опорной межевой сети (ОМС); − опорные межевые знаки (ОМЗ) (в зависимости от назначения и типа применяются бетонный пилон; бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды; железная труба с приваренной к ней в верхней части металлической пластиной для надписи; деревянный столб; пень свежесрубленного дерева с вырезом для надписи; марка, штырь, болт, закрепленный цементным раствором).
Геодезическая сеть сгущения
− геодезическая сеть, создаваемая для развития геодезической сети более высокого порядка, предназначенная для координатного обеспечения государственного кадастра недвижимости, государственного мониторинга земель и землеустройства.
Опорная межевая сеть
− геодезическая сеть специального назначения, предназначенная для координатного обеспечения государственного кадастра недвижимости, государственного мониторинга земель и землеустройства. Расположение и плотность пунктов ОМС (опорных межевых знаков − ОМЗ) должны обеспечивать быстрое и надежное
восстановление на местности всех межевых знаков
. Пункты ОМС по возможности размещают на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с учетом их доступности. Пункты ОМС могут не совпадать с межевыми знаками границ земельного участка. Опорная межевая сеть должна быть привязана не менее чем к двум пунктам государственной геодезической сети.
В каких случаях требуется вынос в натуру границ земельного участка?
Список подобных ситуаций следующий:
1. Утеря ранее установленных межевых знаков.
2. Как вариант, подозрения собственника о незаконном изменении местоположения данных знаков (если вы полагаете, что кто-то их сдвинул). При этом следует заметить, что наличие межевых знаков не всегда является обязательным, но закрепление их служит на руку владельцу и является для него дополнительной гарантией. Благодаря четко очерченной территории он избежит вероятных споров и сможет доказать собственную правоту в случае их возникновения.
3. Намерение собственника возвести на участке здание либо любое сооружение, включая забор. При этом он должен обладать уверенностью в том, что конструкция точно попадает на территорию, лежащую в пределах его владений. В противном случае возможны претензии со стороны соседей. В случае когда они правомерны, здание придётся снести.
4. Смена владельца земли (допустим, в случае покупки, аренды либо субаренды). При этом необходима сверка данных, имеющихся в документах, с фактическими. Чаще всего это относится к конфигурации конкретных границ участка и заявленной площади его территории.
5. Проведение собственниками смежных участков процедуры межевания своих объектов. При этом благодаря выносу в натуру границ земельного участка владелец сможет обезопасить собственную территорию от несанкционированного захвата. Перед тем как подписать акт согласования, он избавится от сомнений по поводу точности результатов соседского межевания по отношению к границам его участка.
6. Смена статуса участка. Например, его предстоит разделить на отдельные объекты либо, напротив, объединить в один большой надел. При этом обязательно требуется провести процедуру повторного межевания с установкой новых знаков.
Во всех перечисленных ситуациях упомянутая процедура выгодна и необходима в первую очередь самому владельцу участка. Она дает ему возможность пользоваться собственным имуществом в максимально полном и законном порядке.
Аналогично любой процедуре, вынос границ ведется в соответствии с определённым алгоритмом.
Подготовка документов
Выбрав исполнителя и обсудив с ним все условия, заказчик обязан собрать пакет определённых бумаг. Следует иметь на руках: выписку из ЕГРН, документы, способные подтвердить право на участок (это может быть договор аренды, свидетельство права собственности, акт на выделение земли и т. п.). Кадастровая выписка должна быть актуальной. Без детального ознакомления с ней специалист к работе не приступит.
Официальное закрепление сделки после проработки всех документальных моментов происходит путем заключения договора. Составленное соглашение обязано содержать все значимые условия, касающиеся стоимости работ и срока выполнения, ответственности в случае нарушения принятых условий. В договоре обязаны конкретно быть перечислены все виды работ с точным указанием числа межевых знаков, которые требуется установить.
Необходимо обозначить ожидаемые результаты процедуры и состав выдаваемых при этом документов. Затем заказчик вносит предоплату, составляющую, как правило, половину окончательной стоимости, и в назначенный день ожидает визита специалиста на свой участок.
Иск о восстановлении границ
Подать исковое заявление о восстановлении границ, а также о требовании изменить границы или выплатить соответствующие компенсации ущерба может любое заинтересованное лицо. Чаще всего территориальные разногласия между соседями возникают из-за следующих причин:
- неправильное определение границ одной или более территорий;
- спорное установление границ после разделения одного участка на несколько новых (в пределах контуров старого);
- самовольный перенос межевых знаков;
- невозможность точного определения границ на территории с неравномерным рельефом.
В любом случае отражение истинных контуров в кадастровом паспорте, в материалах топографической съемки, а также проведенное восстановление границ – это весомые доказательства. Поэтому наряду с Актом выноса к исковому заявлению стоит также приложить:
- свидетельство о собственности на землю (или договор аренды);
- кадастровый паспорт;
- межевое дело;
- прочие документы, подтверждающие факт определенных границ;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (ее размер зависит от цены иска).
Само исковое заявление составляется в произвольном виде, при этом документ должен отразить несколько пунктов:
- В правом верхнем углу указывается полное название судебного органа, ФИО, контактные данные и адреса всех сторон: истца и ответчика. Здесь же указывается третья сторона, которая практически всегда представлена Федеральной службой кадастра и картографии.
- В описательной части иска следует точно и кратко описать всю ситуацию, при необходимости сославшись на нормы законодательства (это желательное, но необязательное условие).
- В просительной части необходимо четко сформулировать свои требования, а именно «восстановить границы земельного участка в соответствии_______». При необходимости здесь же формулируются требования о компенсации материального и/или морального ущерба. Например, соседи незаконно используют вашу землю, загрязняя ее строительными отходами, сточными водами и т.п. В этом случае важно представить соответствующие доказательства:
- свидетельские показания;
- видеозаписи;
- результаты экспертиз (например, анализ химического состава почвы).
- В конце указываются приложения – т.е. документы, которые прикладываются к исковому заявлению. Прописывается полное название, количество, а также виды (копия или оригинал).
Образец приведен ниже.
Образец искового заявления по восстановлению границ (word)
Видео комментарий об особенностях земельных споров:
Переход к обработке информации
В отдельных случаях (при большом или имеющем сложную форму участке) обработка полученных данных занимает несколько дней. На завершающем этапе составляется так называемый акт выноса границ в натуру. Относится он к камеральным работам. Проводя его, кадастровый инженер документально оформляет проведенные работы путем закрепления в акте выноса границ конкретных сведений, а именно:
— оснований для вынесения границы (используя данные выписки из реестра);
— площади участка с его месторасположением;
— схемы выноса в натуру границ земельного участка;
— информации о владельце территории.
Этапы работ и документы
Установка на местности знаков межевания является частью кадастровых услуг. Землеустроитель перед заключением договора подряда знакомится с правоустанавливающими документами на надел, заказывает выписки из архивов Роскадастра. Геодезист выезжает на объект для оказания следующих типов работ:
- полевых — определения значений координат и закрепления на земле постоянных или временных знаков в местах нахождения поворотных точек;
- камеральных — написание актов о выносе границ на местность и приема-передачи работ, предоставление фотоотчета об оказанных услугах.
Установление границ ЗУ по кадастровому плану возможно, если ранее были проведены межевые работы с передачей данных о координатах характерных точек в Роскадастр. В этом случае пограничные знаки выносятся в натуру на основании сведений из ГКН.
Документами, на основании которых происходит восстановление пограничных знаков, являются акты согласования и о выносе границ из межевого дела, кадастровый паспорт надела. При наличии спора с соседями повторная установка знаков в характерных точках участка происходит после вынесения судебных постановлений.
Как непосредственно реализуется процедура
Данное мероприятие (вынос в натуру точек границ земельного участка) происходит при наличии специальных средств, именуемых межевыми знаками. Так называются определённые предметы искусственного или естественного происхождения, установка которых, согласно нормативным требованиям, производится в каждую из поворотных точек участка.
На практике встречается использование таких знаков двух видов — временных и постоянных. Первый вариант относится к наиболее дешевым и используется в подавляющем большинстве случаев. Основное здесь — минимум затрат при необходимости наличия знаков. Установка их чаще всего ведется для периода, в который осуществляются кадастровые работы. Хотя в дальнейшем они могут остаться на территории по желанию владельца.
Вариант с постоянными знаками считается более затратным. Согласно актуальным требованиям, относится он к объектам землеустройства (в отличие от участков), но собственник может установить их на добровольной основе. При этом данные условия включаются в договор с исполнителем.
Как проходит восстановление знаков
Все закрепленные деревянные колья, металлические трубы и столбы по контуру территории собственника берутся под охрану. Их снос и уничтожение считается административным нарушением. Постоянные знаки имеют срок службы 5 лет и более. Однако со временем и они приходят в негодность, теряются после размежевания наделов или проведения на участке строительных работ.
Основные причины заказа кадастровых работ по восстановлению имевшихся ранее пограничных знаков.
- Продажа земли: будущий собственник требует, чтобы границы участка были закреплены не только документально, но и фактически.
- Отсутствие опознавательных элементов в виде изгороди или знаков межевания, которые были повреждены либо утеряны.
- Проведение строительства, выдел земельной доли в натуре, раздел домовладения и другие частные случаи.
- Наличие споров с владельцами смежных наделов для мирного решения вопроса или перед обращением в суд.
Специалисты «Сервис-Гео» имеют опыт проведения работ различного объема по установлению границ участка. Инженеры компании рассматривают частные случаи на основании положений Земельного кодекса. Так, границы надела, которые установились фактически, в течение 15 лет и более не оспаривались, но при этом документально не оформлены, считаются законными и подлежат закреплению на местности.
Восстановление границ по решению суда
Инженеры «Сервис-Гео» принимают участие в проведении землеустроительных экспертиз, назначенных в процессе судебного разбирательства. Собственники наделов обращаются в компанию на стадии оформления искового заявления и сбора письменных доказательств. Геодезисты в ходе полевых работ и исследований делают выводы о точности результатов проведенного 10 лет назад и более межевания. При наличии грубых ошибок в расчетах эксперт составляет заключение о признании установления границ землевладения недействительным. Суд может назначить проведение нового межевания, на основании которого вынести соответствующее решение. В результате кадастровых работ и заключения приглашенного землеустроителя в судебных органах принимаются решения о восстановлении границ наделов, сносе незаконно возведенных построек, изгородей и заборов.
Как выглядят межевые знаки
В качестве физических носителей используются предметы трех типов — в виде металлической либо оцинкованной трубы, деревянного колышка или столба, металлической марки с насечкой крестообразной формы и надписью. Такой вариант бывает закреплен в основании разных сооружений (бордюра, асфальта) с использованием цементного раствора.
Знаки первого и второго типов подлежат просто вкапыванию в грунт на глубину не менее 80 см. Выбирать тот или иной знак следует соответственно типу почвы и климату, присущему данному региону.
На знаках могут размещаться таблички, несущие информацию о его номере с датой установки.
Сколько стоит услуга?
Как уже упоминалось, обращаться за подобной услугой разумнее всего к специалистам геодезической компании. При всем желании осуществить данную процедуру самостоятельно инструкцию по выносу в натуру границ земельного участка «своими руками» вы нигде не найдете. Собственник просто-напросто не имеет на это права.
Связано это в том числе и с высокой сложностью данной работы. Чтобы правильно выполнить все требуемые операции, исполнитель должен иметь определенные знания.
Стоимость подобных услуг, как и в случае других геодезических работ, обычно достаточно высока. Точную цену можно рассчитать, лишь располагая конкретными данными (числом поворотных точек, площадью участка, степенью срочности выполнения работы). Зависит окончательная сумма также от расценок, принятых в конкретной компании или у специалиста, месторасположения участка, полноты собранного заказчиком пакета документов, субъекта РФ и прочих факторов.
Чаще всего расчетная стоимость приводится по отношению к одному установленному межевому знаку и может различаться у разных организаций. Примерный диапазон цен может колебаться от 500 рублей до нескольких тысяч за один знак.
Если все необходимые документы собственника в наличии, данная процедура не будет представлять собой особой сложности. В противном случае владельцу придется потратить время на оформление недостающих документов либо заняться заказом предварительной процедуры межевания.
