Определение бонитировки и бонитета
Для полного понимания темы необходимо определить значение бонитета в рамках качественной оценки почв. Бонитет – это термин, который определяет способность конкретного объекта удовлетворять предопределенные условия. Оценивая значение бонитета, можно описать качество хозяйствующего субъекта, кредитоспособность компании или клиента, качество товаров в компании с технологической, экономической точки зрения. Земля может быть оценена, будь то сельскохозяйственные услуги или строительство земельного участка, чтобы определить его качество.
Бонитировка – это определение продуктивных, племенных качеств животных путем оценки их по комплексу признаков. Также выделяют бонитировку скота, представляющую комплексную оценку каждого животного с учётом молочной продуктивности, экстерьера, конституции и происхождения. Бонитировка земель имеет схожее значение, только оцениваются не животные, не их производительность, а качество земляного слоя, его пригодность для выращивания культур.
Основные виды оценки земельных участков
Нельзя забывать, что законодательная система той или иной страны может существенно отличатся. Поскольку виды оценки земельных участков определяются согласно законам, то они могут быть различны в разных странах. Несмотря на это, можно выделить следующие виды оценочных манипуляций с землей.
- Денежная оценка земли. Проводится при потребности экономического регулирования земельных отношений во время заключения гражданско-правовых соглашений, другими словами – она проводится для определения точной стоимости конкретного земельного участка. Также этот вид оценки назначают при определении ставки земельного налога.
- Экономическая оценка земли. Данная манипуляция проводится для сбора данных, которые в дальнейшем станут основой при проведении нормативной денежной оценки земли, определении экономической пригодности земель с аграрным назначением для выращивания сельскохозяйственных культур, анализе эффективности использования участка в сравнении с другими природными ресурсами.
- Бонитировка почв. Она предполагает сбор данных, которые впоследствии станут составной частью государственного земельного кадастра и основой для экономической оценки аграрных угодий. Также благодаря бонитировке почв определяется экологическая пригодность грунта для выращивания культур сельскохозяйственного назначения и лесохозяйственного производства.
Эти подходы к оценке земельных участков являются основополагающими и позволяют определить наиболее значимые факторы и всесторонне изучить степень пригодности соток.
Цели оценки почв
Оценку почвенного слоя назначают для решения следующих задач:
- Сравнить, а также сгруппировать по конкретным характеристикам почвы в разных районах, республиках, областях.
- Выявить лучшие земельные участки, на которых планируется выращивать будущий урожай.
- Оценивается состояние почвенного слоя на данный момент, после того, как на нем было выращено много сортов продуктов в течение нескольких лет.
- Выявить оставшиеся резервы.
Также специалисты дают советы по проведению мероприятий для улучшения общей ситуации, озвучиваются способы решения проблемы неурожайности, объясняются причины её возникновения. Это бонусы к главной задаче – усовершенствование имеющихся методов ведения хозяйства, проба новых.
Суть оценки земельного участка
Рыночная оценка земельных участков подразумевает определение их стоимости либо стоимости права их аренды. В первую очередь, решающими факторами при оценке являются:
- местоположение;
- благоприятность внешних факторов;
- спрос и предложение на соответствующем рынке;
- эквивалентная полезность по сравнению с другим участком.
Также во время оценки происходит учет возможностей подключения к коммуникациям в случае постройки дома, их качественный и количественный состав. Кроме того, неотъемлемыми составляющими любой оценки участка являются такие показатели как инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания. Именно они помогают определить состав грунта, его состояние, общие свойства и показатели рельефа определенной местности. Все эти показатели крайне важны, если на участке в дальнейшем планируется строительство или аграрные работы, то есть в большинстве случаев.
Стоит отметить, что рыночная, или другими словами кадастровая оценка земельных участков важна не только для земельного собственника, но и для государства. Важность процесса оценки определяется в большей степени двумя показателями.
- Благодаря оценочным манипуляциям можно определить ценность земли в составе природных ресурсов и стоимости отдельно взятых участков.
- Без оценки земли невозможно определить реальную плату за нее. То есть, человек, решивший продать участок, не сможет этого сделать, просто из-за того, что не будет уверен в том, какую сумму за него требовать.
Основные критерии оценивания
Почва – это сложная смесь минералов, воды, воздуха, органического вещества и многих разлагающихся организмов, живых существ. Специалисты при оценке почв опираются на такие критерии, как диагностические признаки. Под данным словосочетанием подразумевается ряд критериев, оценка которых помогает вывести итоговый результат. Проверяется механический состав почвенного слоя, степень окультуренности, солонцеватости, кислотности, а также оцениваются прочие важные критерии. Под строгий взгляд экспертов подходят не все диагностические признаки, а лишь те, которые коррелируют с урожайностью.
Существующие методики бонитировки
При бонитировке одним из сложнейших является процесс определения урожайности культур. Данная проблема возникает по причине того, что имеющаяся система учёта и отчетности предприятий даёт данные об урожайности всего хозяйства, но почвенный покров не идентичен везде.
Бонитировкой почвенного слоя занимались ещё в древней Руси. Об этом можно судить по старым летописям. Позже при Иване Грозном даже был введён закон, утверждающий проверку качества земельных участков.
Существует несколько методов оценки земель. Первым рассмотрим метод Благовидова.
Учёный считал, что почвенный слой зависит от территории, заложенных в него свойств, отталкиваясь от этих качеств можно судить об урожайности. Этот ученый ввел шкалу, следуя которой каждый тип почвенного слоя можно оценить от 1 до 100. С целью определения балла Н.Л.Благовидов составил оценочные таблицы для почвенного слоя разного механического состава. Для каждого вида почвенного слоя была приведена своя таблица со шкалой, после проводилось качественное сравнение и выводились результаты.
Метод почвенного института им. В.В.Докучаева предназначен для оценивания почвы для зерновых культур. Исследуется пахотный слой. В этом методе также учитываются различные таблицы. Много учёных вводили свои методики (Соболев, Тюменцевский, Бурлаковский). Какой метод лучший сложно судить, так как в каждом представлена доказательная база и таблицы.
Кто может стать субъектом оценочной деятельности?
Оценка чего-либо предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов. Вторыми являются оценщики и лица, которые «предоставляют» участок. Оценка соток традиционно проводится следующими представителями:
- физическими лицами. Ими выступают практикующие субъекты предпринимательской деятельности, которые имеют соответствующий документ (свидетельство оценщика и лицензию) и прошли подготовку в этом направлении;
- юридическими лицами. Это субъекты хозяйственной деятельности вне зависимости от их организационно-правой формы, которые получили лицензию на проведение работ по землеустройству;
- юридическими лицами другого типа. Ими являются субъекты хозяйствования, вне зависимости от их организационно-правой формы и формы владения, которые имеют оценщиков по денежно-экспертной оценке земли с лицензией на выполнение данного рода работ согласно закону;
- органами исполнительной власти и местного самоуправления, но при условии, что они проводят управление в земельнооценочной сфере.
Это четыре основных «представительства», которые вправе осуществлять оценку земли. Все субъекты специально обучаются для проведения оценочных манипуляций с землей и делают это по-особому принципу. Если вам нужна оценка дома или земельного участка – обращайтесь только к профессионалам, в противном случае вы рискуете «влететь в копеечку».
Этапы оценки земель
При проведении оценочных мероприятий выделяют этапы:
- Идентификация и первичная оценка объекта.
- Анализ документов, подтверждающих права владельца, другая техническая документация.
- Обработка всех данных о почве земель в конкретном регионе, разработка оценочной шкалы и определение балла качества почвенного слоя.
- Проведение оценки рыночной стоимости, советы по улучшению участка и плодородности.
Подготовительные работы
Перед бонитировкой земельных участков производятся много исследований, которые позже позволяют исключить ненужные варианты. При анализе используются картограммы, данные о почве, химический анализ.
Также используются данные об урожайности почвенного слоя в течение нескольких десятилетий. Используется информация не по конкретному участку, а по всему региону.
Расчет бонитета по отношению к эталону
Под эталоном плодородия почвенного слоя понимают местную модель плодородия почвы, состоящую из системы взаимосвязанных блоков, оценка которых зависит от многих свойств, вплоть до агроклимата и частоты дождей. В разработках почвенного института им. В.В. Докучаева эталоны ориентированы на высокий уровень плодородия. Такие эталоны содержат оптимальные параметры агрономически важных земельных свойств, достигнутые в хозяйствах на опытных станциях и государственных сортоиспытательных участках.
Разработка оценочной шкалы
При построении шкалы учитываются свойства почвы, которые влияют на количество урожая и его качество. Каждому полезному свойству начисляется или не начисляется балл. При оценивании в 100 баллов предписываются конкретные характеристики в процентах. Данные вычисляются опытным путём, после многих попыток выращивания урожая и оценки его качества.
После изучении почвенного слоя одного вида в нескольких местах местности, устанавливается конкретная шкала качества. Среднегеометрический балл корректируется с учетом поправок за специфические признаки почв. Окончательный совокупный почвенный балл определяется как произведение балла среднегеометрического умноженного на поправочный коэффициент.
Расчет среднего балла почв
После проведения статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на плодородие, осуществляется расчет среднего балла по продуктивности земель. На пашне оценочные мероприятия назначают для четырех групп культур: зерновые и зернобобовые, кукуруза на силос и зеленый корм, подсолнечник на зерно, травы однолетние и многолетние. Оценка проводится по единой для Российской Федерации оценочной шкале.
Составление рекомендаций для аграрной промышленности
Главная цель анализа – оценка состояния плодородия почвенного слоя, измерение основных параметров, советы по улучшению качества и плодородия земельных участков. Также даются техники необходимых приёмов, помогающих улучшить качество почвы.
Метод остатка
Главная / Анализ, оценка и аудит / Оценка стоимости земельных участков
В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.
При применении метода остатка для земли должны быть известны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.22П ри этом застроенные земельные участки следует рассматривать и
оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
где СЗ – стоимость земли
ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;
Су – рыночная стоимость улучшений;
Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:23
Дистанционное Обучение Forex — это чудесная для Вас подготовиться к успешной работе на бирже Forex!
где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R зем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.
Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:24
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
п»ї
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Чистый операционный доход
равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход
равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу
, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Читать далее: Метод сравнения продаж
Итоговая классификация почв
По итогам почвы делятся по классификациям.
Пригодные под пашню
Эти земли относят к первому классу. Их выделяет их высокое качество, на таких землях будет хорошим урожай любых культур, что более важно – земля будет пригодна для выращивания большого количества урожая ни один год.
Земли для сенокоса
Ко второму классу причисляют земли, которые пригодны для возделывания полевых культур. При том учитываются небольшие ограничения, которые легко преодолеваются простыми агротехническими приемами.
Земли под пастбища
Земли со средним проявлением ограничивающих факторов (высокая степень подверженности водной и ветровой эрозии, переувлажненность) относят к третьему классу. Их отдают под пастбища.
Малопригодные под пашню
Земли, пригодные не для всех целей, а для возделывания определенных типов культур. Под пашню такие можно использовать, но ждать качественный урожай тогда не стоит.
Потенциально пригодные после улучшения
Также выделяют класс земель, которые пригодны для использования, после их улучшения удобрениями и другими средствами, предписанными специалистами.
Непригодные для сельского хозяйства
Земли, непригодные для возделывания полевых культур из-за каменистости, затоплений, суровых климатических условий, но пригодные для интенсивного пастбищного использования и лесопосадок.
