Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (Москва) +7 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !
Кадастровая стоимость – это особая величина, определяемая инженером после проведения соответствующих замеров участка и осуществления оценки конкретной территории.
Специалист должен учесть расположение земли, её категорию и цель использования, общее состояние, после чего полученные сведения вносятся в единый реестр данных ГКН.
Чтобы уменьшить размеры данной величины, необходимо оспорить результаты оценки или совершённую кадастровую ошибку, а затем провести перерасчёт.
Можно ли уменьшить размеры кадастровой стоимости объекта?
Местные власти устанавливают норматив средней стоимости участков по кадастру, располагающихся в пределах определённого муниципального образования.
Стоимость территории по кадастру необходима в следующих случаях:
- при расчёте величины земельного налогового сбора;
- для определения суммы, требующейся к оплате при арендовании участка;
- для уточнения стоимости недвижимости при её отчуждении или выкупе из государственного владения.
При расчёте данной величины инженер, осуществляющий соответствующую оценку, государственные или муниципальные органы, вносящие сведения об участке в единую базу данных ГКН, способны допустить ошибку (техническую или кадастровую).
В таком случае информация о цене земли будет обозначена в документах неверно. Это является веской причиной для перерасчёта стоимости недвижимости.
Налогообложение
Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2020 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах
. С января 2020 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом.
В 2020 ставка, действующая в 2020 году, будет увеличена на 60%
.
В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога
. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.
Решение об очередной кадастровой оценке принимают органы власти каждого региона или муниципалитеты. Они вправе переоценивать землю не чаще раза через каждые три года, и не реже раза через каждые 5 лет.
Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.
Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?
Кадастровая оценка, осуществляемая уполномоченным специалистом, должна осуществляться не реже одного раза за пять лет.
При обнаружении ошибки, влияющей на величину стоимости объекта недвижимости по кадастру, гражданин может требовать перерасчёта.
Осуществить это можно 2 способами:
- в административном порядке (через обращение непосредственно в Росреестр);
- в судебном (принудительном) порядке.
Основанием для обращения в суд или Росреестр является обнаружение заинтересованным лицом ошибки в кадастровой документации или определение наличия недостоверной информации, используемой в момент проведения оценки.
Куда следует обратиться в первую очередь (в суд или Росреестр), зависит от решения гражданина. Закон не запрещает подачу искового заявления без предварительной попытки разрешения конфликта мирным путём.
Возможно ли уменьшить
Изменение или уменьшение кадастровой стоимости может быть проведено на вполне законных основаниях. Самым эффективным способом является обращение с исковым заявлением в компетентные судебные инстанции с просьбой об оспаривании последних оценочных итогов и об установлении новой кадастровой стоимости участка земли
. На территории Российской Федерации подобные иски удовлетворяются с завидным постоянством.
Стоит отметить факт того, что существуют и прочие способы уменьшения рассматриваемых показателей. Однако, в подавляющем большинстве случаев они являются прикладными, что позволяет только дополнить основной метод защиты прав граждан, в качестве которого выступает обращение в суд.
иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
Например, на основании нормативов, четко прописанных в Федеральном Законе №135 от 29 июля 1998 года, который регламентирует оценочную деятельность в рамках кадастра на территории Российской Федерации, величина суммы кадастровой стоимости может быть обжалована при обращении в специальные межведомственные комиссии, основным направлением деятельности которых является как раз рассмотрение подобных споров.
Важно помнить о том, что аналогичные комиссии действуют далеко не во всех федеративных субъектах.
листая интернет, нашёл интересную статейку. думаю, многим она будет интересна: «Рассматривая кадастровую карту, я случайно обнаружил, что стоимость моего участка сельхозназначения, площадью чуть более одного гектара, ранее составлявшая 5 603 рубля, теперь составляет 2 374 648, 25 рублей (более двух миллионов рублей)
. Осведомившись о судьбе соседских участков, я обнаружил, что они также были подвергнуты переоценке.
Сначала показалось, что это какая-то ошибка, однако звонок в кадастровую палату поставил всё на свои места: действительно, переоценка была произведена 1 декабря 2020 года
. Если не устраивает стоимость – обращайтесь с заявлением в кадастровую комиссию, в Краснодар
Кадастровая стоимость участков увеличилась в 423 раза
Казалось бы – нужно радоваться, ведь принадлежащее мне имущество вроде бы выросло в цене аж в 423 раза, однако дело в том, что данный участок я не рассматриваю как предмет для торга. С другой стороны, как собственник участка, я обязан платить ежегодный налог в размере 0,3% от его кадастровой стоимости
. Если раньше это была сумма 16,80 рублей, то теперь она выросла до 7 123,94 рублей. Семь тысяч в год за участок, находящийся фактически посреди леса, в 3,5 км от населённого пункта, без дороги, электричества, водоснабжения, не перебор ли это?
Пересмотр кадастровой стоимости
Существует установленный порядок пересмотра кадастровой стоимости участка СХН. Для физических лиц есть выбор – обращаться в специальную комиссию или в суд. Я не являюсь юристом, но, проведя краткое знакомство с порядком пересмотра, понял ситуацию следующим образом: можно либо доказывать, что при установлении кадастровой стоимости произошла ошибка, либо устанавливать для своего участка кадастровую стоимость в размере рыночной
.
Если я что-то неправильно понял – поправьте меня, пожалуйста, в комментариях
.
Начну с последнего, с рыночной стоимости
. Для того, чтобы её установить, не достаточно будет предоставить договор купли-продажи, по которому я её приобрёл.
Потребуется оплата независимой оценки, проводимой сертифицированными экспертами
. Я уточнил стоимость их услуг – от 20 тысяч рублей.
В дальнейшем, судя по всему, стоимость участка могут снова пересматривать каждые три года
. Не исключено, что данные экспертизы потребуются мне снова и снова.
Значит нужно искать ошибки в том, каким образом была определена кадастровая стоимость. Для начала выясним, кто и как проводил оценку.
Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки
К счастью, для того, чтобы узнать подробности не потребовалось обивать пороги кабинетов. Сайт Росреестра внёс некоторую ясность. Я смог найти довольно сложную математическую формулу, которая позволяла, в зависимости от параметров участка, оценить коэффициент УПКСЗ
. Умножив данный коэффициент на количество квадратных метров, я должен был бы получить стоимость своего участка.
Подключив аналитические способности, популярный табличный процессор и помощь друзей (в т.ч
.
с высшим математическим образованием) я получил коэффициент, более чем в 4 раза ниже того, который фактически применялся для оценки моего участка
.
Значения “переменных” для моего участка отражено на страничке в Росреестре
. К слову сказать, эти данные во многом не соответствуют действительности.
Например, указано, что к данной местности отправляется 2 рейса в день
. О каких рейсах идёт речь, если дороги нет, а до ближайшего населённого пункта больше 3 км? Но дальше в формуле стали выявляться некоторые необычные закономерности. Например, по логике данной формулы, по мере удаления от дорог стоимость участка должна … расти!
Мы было обрадовались — ошибка значит, что-то неправильно посчитали. Для того, чтобы получить уточнения, обратились к отчёту оценщика
.
Выяснилось, что переоценка проводилось по заказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
. Организация, выигравшая тендер — ООО «Земельные ресурсы», получила за выполнение работы по переоценке 423739 участков ни много, ни мало 19 590 433 рублей.
В отчёте море макулатуры: различных таблиц, схем и текстов
. Среди прочего, мне удалось выудить знакомую цифру — 230,7.
Именно во столько рублей оценивает компания один квадратный метр моей земли
.
Значит, не ошибка? Как же удалось получить такую цифру
.
Сайт Росреестра услужливо предлагает перечень сделок, ценовая информация о которых легла в основу оценки
. Эти данные были получены от различных риелторских компаний.
Всего было проанализировано 87 сделок
. Самый поверхностный анализ говорит о том, что лишь одна (!) из этих сделок оценивалась более, чем в 1 миллион рублей.
Я собрал данные о всех сделках и посчитал несколько статистических цифр
.
Средняя цена сделки — 251598 руб
.
Средний размер участка — 4 сотки
. Иначе говоря, для анализа брались небольшие участки садоводческих товариществ, расположенные в местах с базовой инфраструктурой. А полученные коэффициенты применялись к несопоставимым по площади участкам — сенокосам, пастбищам, полям для засева, фермам
Мы были озадачены полученными результатами и сразу напрашивался вопрос: если на наши участки теперь будет приходить такой варварский налог, то что же будет с крупными “ленд-лордами”: представителями властных структур и аффилированными с ними лицами, которые скупили огромные территории СХ земель для дальнейшей перепродажи? Первое же письмо из налоговой должно их разорить. Однако при детальном изучении выяснилось, что далеко не все участки попали под переоценку. Например менее, чем в полутора километрах от моего двухмиллионного гектара, находится 28-гектарная “полянка”, скромно оцененная в 154 тысячи рублей
.
Видимо, некоторые собственники имели определённые инструменты, позволяющие избежать переоценки
.
А поймать кого-либо за руку по этому вопросу будет весьма сложно, ведь ответ очевиден: не успели ещё их “пересчитать”
. Вполне возможно позже будет заказана другая оценка, с менее внушительным перечнем участков и более скромными коэффициентами.
Я отдаю себе отчёт в том, что большинство читателей не имеют представления о том, каковы цены на участки земли в Краснодарском крае. В действительности, можно довольно легко определить если не справедливую цену конкретного участка, то правильный порядок цен на участки сельхозназначения
. Дело в том, что по существующему закону любой человек или компания, желающие продать участок земли СХН, обязан сначала предложить этот участок администрации края, причём по той же цене, по которой впоследствии состоится сделка с покупателем.
Администрация публикует листы с отказами от права преимущественного приобретения в интернете
.
Я взял за основу извещение №2 от 21.01.2016 и выбрал 151 идущую подряд сделку
.
Произведя несложные подсчёты я получил среднюю цену на квадратный метр — 4,29 рубля
. Средняя площадь участка среди рассматриваемых сделок — 9,2 гектара.
Максимальная — 117 гектар
. Средняя стоимость участка — 391 352,5 рубля, а максимальная — 2 342 000 рубля. Может быть, чтобы найти оптимальные коэффициенты, помогающие подсчитать кадастровую стоимость участка, не нужно тратить 20 миллионов бюджетных денег?
Последствия: локальные и глобальные
Десятки тысяч владельцев сельскохозяйственных земельных наделов в ближайший год получат пренеприятнейшее известие из налоговой. На тот момент спорить с уже начисленной суммой будет поздно
.
Кто-то разбирается в юриспруденции и имеет доступ к сети, кто-то, в основном земледельцы, аграрии, окажутся безоружны перед этим ударом
. Подобного рода провокации, призванные “накачать” бюджет, стремительно сведут на нет всю многолетнюю и дорогостоящую работу по возрождению сельского хозяйства, по импортозамещению, по развитию удалённых сельских территорий.» взято xn--80ap5bb.xn--p1ai
Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2020 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков
. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр. Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:
- установить меньший размер земельного налога;
- определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
- собственность у органов местной власти;
- снизить размер платы при аренде земли;
- уменьшить имущественный налог на юрлиц;
- для других целей.
Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно без участия суда?
Как и где узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости — читайте тут.
Оформление гаража в собственность в гаражном кооперативе — подробная процедура.
Как быстро накопить на квартиру без ипотеки?
Делами о пересмотре стоимости определённых участков занимается специально созданная Росреестром комиссия.
Если с момента последней оценки не прошло ещё пяти лет, гражданин вправе составить текст заявления с просьбой о пересмотре её результатов или об исправлении совершённой технической ошибке.
Кроме этого, в комиссию необходимо предоставить:
- справку о стоимости участка по кадастру;
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие бумаги на объект и/или выписку из ЕГРП;
- документы, подтверждающие наличие ошибки (к примеру, заключение независимого специалиста).
Заявка гражданина должна быть рассмотрена уполномоченной комиссией в течение 30 календарных дней. После этого заявителю предоставляется письменный ответ государственной инстанции (в случае отказа решение должно быть обосновано, тогда гражданин сможет оспорить заключение через суд).
Если решение принято в пользу заявителя, комиссия обязуется уведомить Росреестр и Кадастровую палату о пересмотре стоимости участка. В результате перерасчёта гражданин может добиться существенного снижения данной величины.
В каких случаях нужна переоценка земельных участков
Плановую переоценку участков Росреестр проводит раз в 5 лет, но иногда появляются основания оспорить кадастровую стоимость раньше этого срока.
Когда это происходит:
- Если площадь изменилась – например, вы объединили участок с соседним или перенесли забор по общему решению с соседями.
- Если изменился разрешенный вид использования. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка возможно при условии, что корректировка уже внесена в ЕГРН.
- Если вы выбрали другое целевое назначение участка (например, было сельскохозяйственное, а теперь вы планируете использовать землю в качестве стоянки для транспорта).
- Если произошло стихийное бедствие, и участок мог потерять в цене.
- Если вы подозреваете, что кадастровую стоимость участка намеренно завысили при официальной оценке, и хотите узнать мнение независимых экспертов.
В этом случае обратитесь в оценочную компанию: по результатам экспертизы станет понятно, как велика разница между рыночной и кадастровой стоимостью.
Кадастровая цена и ее оспаривание
Как изменится в 2020 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике. Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г
. до 01.01.2020 г.
Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01
. 2020. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.
Очередная волна повсеместной переоценки территорий будет в 2020 г. Два года (с начала 2020 до начала 2020) являются переходными.
Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»)
. Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра.
Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд
.
Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией. Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать
. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:
- Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
- Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
- Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
- Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.
