Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд

Прежде всего стоит сказать о том, что оценку недвижимости (да и других типов имущества) можно разделить на:

• оценку индивидуальная • оценку массовая

Массовая оценка

проводится для больших совокупностей объектов и обычно в относительно малой степени учитывает индивидуальные особенности каждого из оцениваемых объектов. Примером массовой оценки является кадастровая оценка, когда одновременно оценивается вся недвижимость (все земельные участки или все здания или все квартиры и т.д.) региона.

Индивидуальная оценка

проводится для каждого объекта в отдельности или для относительно небольших совокупностей объектов и в большей степени учитывает присущие каждому оцениваемому объекту характеристики. Это особенно важно при оценке недвижимости, поскольку в отличие от, скажем, серийно выпускаемого оборудования, каждый объект недвижимости имеет в той или иной степени уникальные характеристики – хотя бы расположение. Даже две совершенно идентичные квартиры в типовом доме с идентичным ремонтом от застройщика, расположенные в одном подъезде на одном этаже, будут иметь немного разное расположение в пространстве, что уже создаёт уникальность для каждой из них. В данном случае эта уникальность скорее всего не окажет влияния на их стоимость, и тем не менее абсолютно одинаковыми их назвать нельзя. То же самое можно сказать и о земельных участках – каждый из них в той или иной степени уникален.

Рассмотрим, как и для чего проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости (существуют различные виду стоимостей, однако наиболее часто встречается именно оценка рыночной стоимости) земельных участков.

Для чего может понадобиться оценка земли

С точки зрения вопроса «Зачем?» оценка земельных участков не отличается от оценки других объектов недвижимости. Наиболее частыми случаями, когда такая оценка проводится являются:
— заключение сделок купли-продажи, в том числе сделок, в которые вовлечены государственные структуры в качестве продавца или покупателя; — заключение договора аренды – в этом случае оцениваться может как регулярная арендная плата (в месяц, квартал или год), так и единовременный платёж за право заключения договора аренды; — оспаривание кадастровой стоимости – для снижения налогооблагаемой базы (формально можно сказать, что и для увеличения тоже – но такая услуга на рынке не востребована); — различные судебные споры; — корректировка балансовой стоимости; — определение цены изъятия, платы за сервитут или временное занятие земельного участка и другие случаи.

Результаты процедуры

После выполнения оценки кадастровой стоимости земли населенных пунктов все полученные результаты должны быть внесены в отчёт, для чего отводится 10 рабочих дней. Правильно подготовленный отчёт направляется в исполнительные региональные органы, где в течение 30 дней должно быть принято решение о правильности проведенной оценки, а рассчитанная цена вносится в базу данных. Рассчитанная стоимость вступает в силу лишь с первого числа следующего года и используется для расчёта налога на землю и других имущественных платежей.

Полученные результаты оценки используются для следующих целей:

• Автоматизация учета и налогообложения.
• Утверждение и расчет реальной налогооблагаемой базы отдельных участков.
• Возможность правильного расчета компенсационных выплат при изъятии земель.
• Внесение различного рода поправок в территориальное зонирование.
• Формирование рынка ипотеки и залога земли.
• Выявление оптимальных участков для строительства инфраструктуры и жилых домов.

При наличии каких-либо неточностей в расчете или несогласии собственника с полученной оценкой имеется возможность обращения к независимому оценщику за выполнением повторной процедуры. Также можно написать заявление с возражением на полученные расчеты, которое направляется в органы исполнительной власти, ведущие учет земельных наделов.

По действующему законодательству оценке кадастровой стоимости сегодня подлежат все используемые территории. Перерасчет производится раз в 5 лет и чаще, что позволяет обеспечить полную актуальность используемой налогооблагаемой базы, а собственники участков имеют возможности правильного расчета цены при осуществлении сделок по продаже земельных наделов.

Как проводится оценка земельных участков

Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценочной компанией, включающий задание на оценку – документ, в котором будут зафиксированы основные характеристики оцениваемого земельного участка, цель проведения оценки, допущения или специальные условия, которые должен учесть оценщик, и иные требуемые по законодательству факторы.
Для заключения договора и формирования задания на оценку заказчик оценки должен предоставить документы по объекту, конкретный перечень которых целесообразно определить при обращении в оценочную компанию с учётом того, для каких целей оценка проводится и что из себя представляет оцениваемый объект. Минимальный набор будет представлять из себя актуальную выписку из ЕГРН на участок или иной правоустанавливающий или правоподтверждающий документ и кадастровый паспорт, но стоит быть готовым к тому, что могут потребоваться и иные документы. После изучения документов оценщик проведёт осмотр объекта и приступит к оценке.

В оценке выделяют три подхода:

• Сравнительный • Доходный • Затратный

В рамках каждого из них — различные методы. И применяемые подходы и методы в рамках каждого из них выбирает оценщик, обосновывая свой выбор и описывая проводимые расчёты в отчёте об оценке, который и является документом, фиксирующим результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Порядок оспаривания кадастровой оценки

Изменение результатов кадастровой оценки может быть проведено в случае установления факта технической ошибки в процессе работы оценщика. В этом случае оценщик повторно выполняет работы по оценке и представляет результат заказчику для внесения изменений в акт об утверждении результатов оценки земли.

Возможность судебного оспаривания результатов кадастровой оценки земли возможно в случаях, когда собственник объекта не согласен с расчетом налоговой базы, сделанной исходя из оценки земли.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, что в случае судебных споров кадастровая стоимость земли может быть определена судом. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход к оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с похожими на него объектами, по которым известна их стоимость – либо цена совершённой сделки, либо цена предложения. Такие объекты сравнения называются аналогами. Как уже упоминалось выше, стопроцентно идентичных объектов недвижимости не бывает, поэтому аналоги всегда должны быть похожи на объект оценки по каким-то ключевым характеристикам, но всегда будут в той или иной степени отличаться от него. Для учёта влияния этих отличий оценщик вводит так называемые корректировки к ценам аналогов, а после проведения всех необходимых корректировок на основании скорректированных цен аналогов приходит к выводу о стоимости объекта оценки.
Ключевым критерием выбора аналога является отнесение его к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый земельный участок (не стоит рассматривать в качестве аналога для земельного участка под коммерческую застройку в центре города-миллионника участок пашни в пригороде). В практике оценки это называется наиболее эффективным использованием – у аналогов должно оно соответствовать таковому для объекта оценки. Следующим по значимости идёт местоположение; затем обеспеченность инженерными коммуникациями, площадь и другие факторы, набор и относительная значимость которых зависят от сегмента рынка, к которому относится конкретный объект. Оценщик должен описать критерии отбора аналогов в отчёте, и показать из каких объектов и почему были выбраны именно участвующие в расчёте аналоги.

Для свободных от застройки земельных участков единицей сравнения, в отношении которой проводятся корректировки, чаще всего выступает стоимость единицы площади (за 1 кв. м, за 1 Га). Иногда выбирают и иные единицы сравнения – для участков под коммерческую застройку или застройку многоквартирными жилыми домами это может быть стоимость 1 кв. м продаваемой площади здания, которое можно возвести на участке. В случае оценки застроенного участка, сравнение может проводиться по цене единицы площади строений, или, как это обычно называют, улучшений. В этом случае оценщик сначала получает стоимость всего объекта целиком – земельного участка вместе с расположенными на нём улучшениями, а из неё уже выделяет стоимость участка либо путём вычитания стоимости строений, которая тогда рассчитывается отдельно, либо через сведения о среднерыночной доле стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в данном сегменте рынка.

В то же время не всегда строение, расположенное на участке, будет фактором, повышающим стоимость единого объекта по сравнению со стоимостью пустого земельного участка (хотя и всё равно будет называться улучшением). Заброшенное или недостроенное здание, которое невозможно использовать и придётся сносить, не повысит, а напротив – понизит стоимость участка как минимум на стоимость сноса. В этом случае в качестве единицы сравнения целесообразно выбрать стоимость единицы площади участка.

Сравнительный подход в теории является наиболее рыночным. На практике он имеет и слабые стороны, выражающиеся в ограниченности количества аналогов, неполноте информации по ним, сложности обоснования значений применяемых корректировок, субъективности формирования цен предложений аналогов и непрозрачности сведений о сделках.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Целью определения рыночной стоимости земли в основном является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Однако оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например в целях установления ставки земельного налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.

Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-экономических задач через государственное регулирование.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.

Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджетов в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость, в том числе и земля, является одним из надежнейших источников доходной части бюджета благодаря налоговым и арендным платежам. Например, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, доля налоговых платежей, связанных с имуществом, составляет порядка 70%. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем очевидно, что недвижимость, как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости, является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога. В России базой для налоговых и арендных платежей за землю также должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, включая и земельные участки. В опосредованном виде переход к установлению земельных платежей уже зафиксирован в ЗК РФ. Так, в ст. 65 записано, что в целях налогообложения и иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли. А в статье 66 зафиксировано, что в случае установления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость формируется в процентах от нее. Однако реализация этого положения и переход к установлению земельного налога и арендной платы на основе рыночной стоимости потребуют значительных усилий, связанных прежде всего с созданием механизма определения рыночной стоимости земельных участков и придания ему правового статуса, что в свою очередь потребует создания и развития соответствующих поставленным целям институциональных структур в сфере рыночной оценки недвижимости.

Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Главными задачами такой системы являются:

— фискальная — создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и др.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

— экономическая — создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;

— создание благоприятного инвестиционного климата в стране в целом.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления. К основным задачам управления государственным и муниципальным имуществом, для эффективного решения которых необходимо использовать рыночную стоимость объектов недвижимости, можно отнести следующие:

— распоряжение государственным и муниципальным имуществом; — управление государственным и муниципальным имуществом; — контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного и муниципального имущества; — обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица; — достижение максимальной доходности объектов недвижимости. Реализация перечисленных задач связана с созданием полноценного нормативно-правового и информационного обеспечения этой деятельности на всех уровнях управления. Однако уже сейчас показатели рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы государственными органами и органами местного самоуправления: — в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; — при установлении кадастровой оценки земли; — при определении нормативной цены земли; — при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; — при реквизиции земель; — при определении начальной цены земельного участка на торгах; — при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки; — при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; — при изменении целевого назначения земель; — при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов; — при определении убытков (государства), вызванных неправомерными действиями землепользователей; — для определения размеров страхового возмещения при страховании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности;

— при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений; — при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков; — при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования); — в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Все перечисленные случаи применения показателей рыночной стоимости земли связаны с действующим законодательством.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Доходный подход

Доходный подход применяется для оценки объектов, способных приносить доход.
Для земельных участков это может быть:

• доход от сдачи их в аренду; • доход, который можно получить, построив на участке объект, который будет продан или сдан в аренду; • доход от иной деятельности – сельское хозяйство, стоянка автотранспорта и т.д.

В случае отсутствия на рынке аналогов для проведения сравнительного подхода или слишком больших различий найденных аналогов и объекта оценки, доходный подход является более предпочтительным и при корректном использовании зачастую позволяет более полно учесть коммерческий потенциал объекта.

В то же время доходный подход имеет и немало минусов. Оценщик должен спрогнозировать денежные потоки объекта – как доходы, так и расходы – и их изменение в будущем. Если это доход от сдачи в аренду или от продажи будущих улучшений, для определения дохода придётся применить те же методы сравнительного подхода с присущими им недостатками. Далее нужно правильно спрогнозировать расходы и правильно определить ставку капитализации или ставку дисконтирования – первая применяется для перевода в стоимость объекта неизменных денежных потоков, вторая – переменных (если упрощённо подходить к определениям этих двух ставок с точки зрения практики их применения).

В случае оценки застроенного земельного участка методами доходного подхода общая концепция остаётся неизменной – определяется общий денежный поток от объекта целиком, после чего выделяется доля потока, приходящаяся на земельный участок, а на её основе – стоимость участка, или же определяется стоимость объекта целиком, а из неё выделяется доля стоимости участка.

Для наиболее точного определения стоимости при наличии такой возможности целесообразно применять оба подхода к оценке.

Однако нужно учитывать, что это не всегда возможно, и иногда в силу тех или иных факторов погрешность расчёта каким-то из подходов такова, что его применение не приведёт к повышению точности итогового результата, а значит лучше отказаться от использования этого подхода вовсе.

Остаётся вопрос, куда же делся третий подход?

Учебная работа

Учебная работа

Кафедра осуществляет подготовку и выпуск высококвалифици­рованных специалистов по земельному кадастру, кадастру недвижимости широкого профиля, что подтверждается востребованностью специалистов, выпускаемых кафедрой, и широким кругом ведомств и организаций, где работают выпускники.
Выпускниками кафедры землепользования и кадастра являются: академик РАСХН, заведующий кафедрой экономики недвижимости ГУЗа, профессор, д.э.н. В.Н. Хлыстун, зани­мавший должности проректора по научной работе МИИЗа, министра сельского хозяйства России, вице-премьера Правительства РФ; В.Т. Будников – руководитель Управления Роснедвижимости по Вла­димирской области; Т.П. Турчанова – заместитель руководителя Управления Росреестра по Московской области; профессор Н.Е. Петров – руководитель департамента природопользования Пра­вительства Ивановской области; А.И. Широкорад – заместитель руко­водителя Управления Росимущества по Московской области, и мно­гие другие известные ученые и специалисты, занимающие руководя­щие должности в организациях Росреестра и других мини­стерств и ведомств.

Сотрудниками кафедры ведутся занятия на всех курсах, специ­альностях и факультетах университета. При этом применяются разно­образные виды обучения: лекции, лабораторно-практические и семи­нарские занятия, расчетно-графические, курсовые и дипломные рабо­ты, производственная и преддипломная практики. Всю оперативную информацию можно почерпнуть с официального сайта кафедры.

Кафедрой землепользования и кадастров преподаются следующие дисциплины

Направление 21.03.02 Землеустройство и кадастры (бакалавры)

Профиль Кадастр недвижимости

1 История земельно-имущественных отношений 2 Типология объектов недвижимости 3 Основы кадастра недвижимости 4 Экология землепользования 5 Делопроизводство 6 Мониторинг окружающей среды 7 Зонирование территорий 8 Оценка объектов недвижимости 9 Статистика 10 Основы финансовой статистики 11 Техническая инвентаризация объектов недвижимости 12 Паспортизация и инвентаризация 13 Экономический механизм управления земельными ресурсами 14 Управление земельными ресурсами 15 Кадастровая и инвестиционная оценка объектов недвижимости 16 Статистическая обработка кадастровой информации 17 Кадастр недвижимости 18 Кадастр природных ресурсов 19 Организация и планирование кадастровых работ 20 Метрология, стандартизация и сертификация 21 Эффективность применения данных кадастров и мониторинга земель 22 Эффективность применения данных оценки объектов недвижимости 23 Информационные системы кадастров и мониторинга земель 24 Основы научных исследований 25 Производственная практика 26 Итоговая аттестация

Профиль Управление земельными ресурсами

1 История земельно-имущественных отношений 2 Типология объектов недвижимости 3 Основы кадастра недвижимости 4 Экология землепользования 5 Делопроизводство 6 Организация кадастровой деятельности 7 Система государственного и муниципального управления 8 Кадастр природных ресурсов 9 Основы финансовой статистики 10 Система информационного обеспечения управления земельными ресурсами 11 Экономика и экология землепользования 12 Экономический механизм управления земельными ресурсами 13 Управление земельными ресурсами 14 Оценка объектов недвижимости 15 Методы статистической обработки кадастровой информации 16 Планирование использования земель 17 Земельный контроль и мониторинг 18 Особенности управления земельными ресурсами муниципального района 19 Метрология, стандартизация и сертификация 20 Основы научных исследований 21 Эффективность земельного контроля и государственного мониторинга земель 22 Эффективность кадастровой деятельности 23 Производственная практика 24 Итоговая аттестация 25 Кадастр недвижимости 26 Информационные системы управления земельными ресурсами 27 Кадастровая деятельность (практика)

Профиль Оценка земли и недвижимости

1 История земельно-имущественных отношений 2 Типология объектов недвижимости 3 Основы кадастра недвижимости 4 Экология землепользования 5 Делопроизводство 6 Практика оценки и земли и недвижимости 7 Теоретические основы земли и недвижимости 8 Статистика 9 Основы финансовой статистики 10 Использование результатов кадастровой оценки в управлении недвижимостью 11 Информационные системы УЗР 12 Экономика и экология землепользования 13 Экономический механизм УЗР 15 Планирование использование земельных ресурсов на основе данных оценки 16 Анализ и оценка инвестиционных проектов 17 Анализ и прогноз рынка земли и недвижимости 18 Организация оценочных работ 19 Метрология, стандартизация и сертификация 20 Основы научных исследований 21 Эффективность применения данных кадастров и мониторинга земель 22 Земельно-оценочные работы 23 Производственная практика 24 Итоговая аттестация 25 Кадастр недвижимости 26 Государственная кадастровая оценка земли и недвижимости

Профиль Землеустройство

1 Основы кадастра недвижимости 2 Делопроизводство 3 Кадастр недвижимости и мониторинг земель 4 Типология объектов недвижимости 6 Экономика и экология землепользования 7 Эффективность применения данных кадастров и мониторинга земель 8 Информационные системы кадастров и мониторинга

Профиль Городской кадастр

1 Делопроизводство 2 Основы кадастра недвижимости 3 Кадастр недвижимости и мониторинг земель 4 Типология объектов недвижимости

Профиль Управление недвижимостью

1 Основы кадастра недвижимости 2 Делопроизводство 3 Кадастр недвижимости и мониторинг земель 4 Типология объектов недвижимости 5 Метрология, стандартизация и сертификация 6 Основы финансовой статистики

Направление 21.04.02 Землеустройство и кадастры (магистры)

Профиль Кадастр недвижимости

1 Современные проблемы землеустройства и кадастров 2 Территориальное планирование и прогнозирование 3 Кадастр недвижимости 4 Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости 5 Организация планирования и осуществления НИР 6 Информационное обеспечение ГКН 7 Нормативно-методическое обеспечение ГКН 8 Современные проблемы УЗР 10 Современные методы прогнозирования, планирования и использования объектов недвижимости 11 Современные методы статистического анализа кадастровых данных 12 Инновационная кадастровая деятельность 13 Современные проблемы кадастров и мониторинга 14 Мониторинг и кадастр природных ресурсов 15 Современные проблемы землепользования 16 Научно-производственная практика 17 Научно-педагогическа практика 18 Итоговая аттестация

Профиль Землеустройство

1 Современные проблемы землеустройства и кадастров 2 Кадастр недвижимости 3 Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости 4 Мониторинг и кадастр природных ресурсов

Профиль Оценка и управление городскими территориями

1 Современные проблемы землеустройства и кадастров 2 Кадастр недвижимости 3 Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости

Архитектура (магистры)

1 Оценка земли и недвижимости

Затратный подход

Затратный подход определяет рыночную стоимость с позиции того, сколько стоит воспроизвести объект, аналогичный объекту оценки.
Поскольку применительно к земельным участкам «воспроизвести» объект можно только покупкой подобного ему, затратный подход для оценки земельных участков не используется. Этот вопрос может быть дискуссионным в отдельных случаях, включающих такие как создание искусственных намывных территорий, где действительно можно говорить о затратах на создание земельных участков, однако в общем случае позиция однозначна – затратный подход к оценке земельных участков не применим.