Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Цены на услуги адвоката по жилищным спорам

Перепланировка квартиры в панельном доме предполагает улучшение внутренней структуры жилой и нежилой зон, которое необходимо согласовать и утвердить в уполномоченных государственных структурах.

Перед проведением ремонта жильцы задаются вопросом: что можно поменять, а какой вид работ запрещен и повлечет неприятности? Вопрос усугубляется тем, что старые постройки значительно отличаются от новых домов, и те мероприятия, которые допустимы в новостройке, могут привести к плачевным последствиям в доме старой формации.

Косметический ремонт в своем доме граждане могут делать по своему желанию без ограничений, а мероприятия, при проведении которых меняется конфигурация жилища, требуют официального разрешения.

Чтобы не возникли проблемы с жалобами соседей, претензиями госорганов, штрафными санкциями и иной ответственностью, необходимо узаконить все серьезные манипуляции, производимые с жильем.

Рассматривают и утверждают изменение внутреннего пространства жилья организациями:

1. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
2. Жилищная инспекция.
3. Архитектурно-планировочное управление.
4. Газовая служба.
5. СЭС.
6. Жилищная контора.
7. Иные структуры в особых случаях.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01
-консультанту в онлайн чате снизу справа

02

Горячая линия 8 (бесплатная консультация по России)

03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация юриста по жилищным спорам Цены на услуги юриста по жилищным спорам

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Планировку старых домов нельзя назвать идеальной, как правило, комнаты и кухни в них небольшие, коридоры узкие, санузлы расположены крайне неудобно. Планируя ремонт, жильцы хотят изменить жилое пространство, сделать его более комфортным для проживания. Граждане имеют полное право менять пространство в пределах своего жилища, при соблюдении важного условия – необходимо получить разрешение на перепланировку со стороны государственных органов. После согласования планируемых мероприятий можно приступать к улучшению конфигурации пространства и заниматься перепланировкой.

Чтобы понять, можно ли делать перепланировку в панельном доме и обязательно ли ее узаконивать, рассмотрим последствия несанкционированных изменений в плане панельного дома.

Если перепланировка квартиры в панельном доме произведена самовольно, ее инициатор приобретает ряд правовых ограничений и может быть привлечен к ответственности. Помещение, в котором были проведены несогласованные действия по перепланировке и смена конфигурации жилой и нежилой территории, невозможно продать или разделить, поскольку в документации БТИ не зарегистрированы корректировки. Если жилище застраховано, после незаконной перепланировки нельзя получить страховую выплату при наступлении страхового случая. Кроме того, перепланировка панельной квартиры без разрешения угрожает жизни и здоровью других жильцов панельного дома, и может привести элементы строения к обрушению, непригодности для проживания. Обновление жилого пространства вне закона может иметь и более серьезные последствия.

Особенности такой перепланировки

Главная особенность – сама панельная конструкция дома, внутри которого находится помещение, требующее перепланировки. Панельные блоки в данном случае применяются для связи между собой различных элементов дома.

Если нарушить целостность одного из них – появляются деформации на нескольких этажах, во всём здании. Из-за этого страдает имущество и здоровье других граждан.

Сносить нельзя только несущие блоки. Остальная часть здания – кирпичная кладка. Её разрешают частично сносить, либо расширять проёмы при необходимости. Главное – учесть давление на конструкцию со стороны верхних этажей. Тогда проще предотвратить дальнейшие разрушения.

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя:

Порядок проведения

Существует два основных способа для проведения процедуры:

1. Обращение в суд.
2. Обращение к местным органам власти для согласования.

Первый этап во втором случае предполагает посещение контролирующих органов, относящихся к тому или иному адресу. Основной адресат для направления заявлений и документации – Жилищная инспекция, отдел капитального строительства при администрации района или города.

Специалистов БТИ приглашают, если часть бумаг отсутствует. Они осматривают и оценивают помещение, составляют заключение на основе своих наблюдений.

Следующим готовят эскиз, чертёж по перепланировке. Собственник оформляет документ самостоятельно, либо приглашает сотрудников специализированной фирмы. Главное – чтобы у неё присутствовал допуск СРО.

После подготовки проекта требуют согласования со следующими учреждениями:

• Роспотребнадзор.
• СЭС.
• Управление архитектуры и планирования.
• МЧС.

Поэтажная планировка с пометками красным цветом – обычный вариант при самостоятельном оформлении. После готовят все остальные документы для узаконивания перепланировки. После их подачи и изучения гражданину выдают положительное, либо отрицательное решение.

Популярные варианты и идеи

На практике многие жильцы отдают предпочтение следующим нескольким вариантам:

1. Изменение инженерных конструкций, включая канализационные линии, подвод воды и так далее.
2. Установка специальных арок, расширение дверных проёмов.
3. Демонтаж блоков с окнами.
4. Объединение ванн с туалетами. Сюда же входит замена ванн на душевые кабины, чтобы сэкономить пространство.
5. Увеличение площади коридора. Один из примеров – использование встроенных шкафов.
6. Расширение кухни при помощи различных вспомогательных помещений.

Главное – учитывать несколько нюансов, когда идёт перепланировка именно в панельном доме:

• Год постройки дома, изношенность основных несущих конструкций.
• Нагрузка на стену и другие элементы, для которых проводят перестройку.
• Этажность здания, внутри которого находится помещение.

Пример плана по перепланировке.

Что можно менять и что нельзя

К разрешённым видам действий относят следующие:

1. Перенос, либо расширение кухни за счёт дополнительных нежилых помещений.
2. Расширение санузлов и мокрых зон на другие нежилые помещения. Обязательное требование – устройство гидроизоляции в полу.
3. Изменение конфигурации не несущих перегородок, разделяющих комнаты и нежилые помещения.
4. Демонтаж подоконных блоков в домах, возведённых до 2007 года.
5. Обустройство оконных проёмов в несущих конструкциях. Важно провести исследования, чтобы понять, какой должна быть ширина и высота. Не обойтись без монтажа усиленных металлоконструкций.
6. Конструкционные изменения напольных покрытий.
7. Остекление балконов, наружный монтаж кондиционеров.
8. Переустановка сантехнического оборудования внутри «мокрых» зон.
9. Соединение кухонных комнат с электрическими плитами, жилых помещений друг с другом.
10. Объединение соседних квартир в горизонтальной, либо вертикальной плоскости. Главное – чтобы собственником выступал один человек.
11. Установка лоджий в квартирах на первых этажах.

Список запрещённых к проведению работ тоже достаточно обширен:

• Если в результате ухудшатся условия проживания для других лиц, ограничится доступ к общедомовым коммуникациям.
• Нарушение несущих конструкций здания.
• Врезка отключающих, регулирующих устройств в общедомовые коммуникации.
• Демонтаж, изменение общих вентиляционных каналов внутри дома.
• Повышение уровня нагрузки на перекрытия.
• Установка тёплых полов, соединяемых с общей системой водоснабжения. Электрический вариант использовать можно.
• Штробы в несущих стенах.
• Нарушение целостности у диафрагм жёсткости, пилонов и несущих колонн.
• Перепланировка чердака или технического этажа, на которые отсутствует право собственности.
• Устройство лоджий на всех этажах, за исключением первого.
• Объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями.
• Разрушение несущих стен без согласования с контролирующими органами.

Перепланировка квартиры в панельном доме

Не каждая корректировка в доме требует получения разрешения госорганов. Можно производить следующие работы без согласования:

1. перестановка в пределах комнат и санузла, если не меняются их площади;
2. застекление балконов и лоджий;
3. манипуляции со стенами, не являющимися несущими;
4. установление перегородок, если они легкие и не увеличивают нагрузку на пол;
5. устранение тамбуров, или их корректировка;
6. установление межкомнатных дверей.

Если в результате работ появились изменения общего плана жилья, они должны быть зарегистрированы в БТИ, поэтому после проведения работ необходимо проинформировать о них указанную организацию в установленные сроки и документально зафиксировать корректировки. Если ремонт вообще не меняет плана жилья, уведомлять госорганы не нужно.

Если перепланировка в панельном доме связана с изменением несущих конструкций, совмещением помещений, переустройством коммуникаций, работы должны быть узаконены.

Какие проблемы могут быть при незаконной перепланировки

• Главная проблема при незаконной перепланировки — это проблема повреждения несущих конструкций, которые могут вызвать обрушение этих конструкций.
• Разумеется это штрафы и восстановительные работы, которые также не будет вам приятны.
• В том случаи если вы решитесь продать квартиру, то у вас могут возникнуть проблемы ввиду того, что план-проект квартиры не отражает реальности. В таком случае, опять же могут дать штраф и заставить вернуть все на свои места и только после этого вы сможете продать квартиру.

Перепланировка панельной квартиры

После того как жильцы определяется с видом мероприятий и убедятся в необходимости официально разрешенного переустройства, можно приступать к процедуре его утверждения и получать разрешение. Перепланировка в панельном доме рассматривается несколькими инстанциями, согласования изменений вряд ли получится добиться быстро. Придется пройти длинный путь:

1. Сбор необходимой документации

В первую очередь нужно иметь на руках бумаги, подтверждающие право собственности, или право на законное проживание. Также понадобятся документы из БТИ, содержащие план панельного дома и его технические характеристики в которых планируется перепланировка. Необходимо иметь на руках выписку из домовой книги и данные лицевого счета. Для написания заявления понадобится паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

1. Получение проекта изменений

Составлением проекта, которым планируется перепланировка панельной квартиры, занимаются организации, оказывающей соответствующие услуги. Профессионалы распланируют перепланировку с учетом своих узкопрофильных знаний и опыта работы. Специалисты смогут предложить варианты изменений, заказчику останется лишь выбрать наиболее подходящий проект. Если есть желание и возможности, проект можно составить самостоятельно, предварительно проконсультировавшись со специалистами.

1. Подача заявления и всех сопутствующих бумаг в Жилищную инспекцию, согласование переустройства в различных структурах.

В заявлении указываются установочные данные заявителя, его адрес проживания. Перепланировка квартиры в панельном доме проводится с согласия всех собственников, и членов семьи собственника, поэтому к заявлению прилагается письменное согласие указанных лиц. В зависимости от вида работ, необходимо получить согласование в газовой службе, пожарном надзоре и т.д.

1. Получение разрешения на совершение мероприятий

После изучения документации уполномоченными органами, заявителю выдается распоряжение, которым разрешается перепланировка. С этого момента можно подыскивать бригаду, осуществляющую ремонт.

Процедура согласования перепланировки

В случае если собственник квартиры решает сделать перепланировку, он должен сделать следующее:

1. Для начала необходимо получить специальное разрешение на осуществление перепланировки, обратившись в жилищную инспекцию.
2. Затем следует составить план изменений, в соответствии с которым будет проводиться ремонт.
3. Далее идет стадия самого ремонта и перепланировки.
4. В завершении необходимо пригласить сотрудников жилищной комиссии, которые проверят и зарегистрируют все произведенные изменения.

При проведении незаконной перепланировки собственнику придется понести ответственность. Однако существует ситуация, когда при продаже квартиры новый собственник не знал о сделанной перепланировке

. В таком случае он должен оформить ее самостоятельно.

По действующему законодательству, регистрация произведенной перепланировки возможна только в судебном порядке. Об этом гласит двадцать девятая статья

Жилищного Кодекса

. Для этого необходимо собрать определенный пакет документов, о котором речь пойдет ниже.

Специалисты в БТИ подскажут в каком порядке необходимо начинать согласование перепланировки. Также в данном бюро можно узнать информацию о стоимости процедур и точном перечне документов.

В любом случае собственнику понадобятся такие важные документы, как свидетельство о правах собственности, а также техпаспорт на недвижимость. Основываясь на эти два документа, собственнику нужно будет составить заявление, чтобы получить новый технический паспорт.

Итак, чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать собственнику квартиры следующие документы и предоставить их в жилищную инспекцию:

• Техпаспорт квартиры, который оформляется в Бюро Технической Инвентаризации. Он должен быть правильно и корректно заполнен информацией о планах этажей в многоэтажных домах и так далее.
• План-проект перепланировки, который соответствует всем установленным нормам. Желательно, чтобы над его разработкой трудились специалисты из лицензированных проектных организаций;
• Заключение, в котором содержится информация о том, что с технической точки зрения разработанный план можно осуществить без негативных последствий.
• Заключение специалистов пожарной службы, которое разрешает проводить перепланировку.
• Справка из СЭС.
• Специальное письменное согласование с автором проекта.
• Письменное разрешение от всех жильцов трехкомнатной квартиры.
• Копия свидетельства о правах собственности на данную недвижимости, заверенная нотариально.
• Письменное согласование с управляющей компанией, которая курирует данный дом.

Список документов, указанный выше, неполный, поскольку в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные справки и заключения.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Проект или эскиз

Самым легким вариантом для согласования ремонтных работ по перепланировке является согласование по эскизу. Из всех преимуществ данного способа стоит отметить то, что при согласовании собственнику не нужно собирать большое количество проектных документов и обращаться в специальные инстанции.

Главное условие – это то, что эскиз должен соответствовать всем нормативным требованиям, предъявляемым к перепланировке. Для того, чтобы найти подобный эскиз, можно посмотреть в технический паспорт и затем отрисовать перепланировку.

Согласование по эскизу можно осуществить в следующих ситуациях:

• планируется перемещение сантехники внутри ванной комнаты;
• планируется разработка или установка несущих перегородок;
• планируется сделать проемы в перегородках, которые не являются несущими;
• планируется заделать дверные проемы;
• планируется перенести газовую плиту в другое место на кухне и другие несложные изменения.

В определенных ситуациях просто не обойтись без составления проекта. Данный вариант согласования является самым трудоемким, поскольку собственнику необходимо подготовить проектную документацию, которая включает в себя заключение о том, что проведение перепланировки возможно по закону, и собственно сам проект ремонтных работ.

Обратиться за разработкой проекта можно как в государственную организацию, так и в частную компанию. Жилищная инспекция охотнее рассматривает и принимает именно те проекты, которые разработаны государственными структурами, поскольку они не занимаются проектами с явными нарушениями

.
Однако и здесь нельзя обойтись без подводных камней
. Государственные компании берут за свою работу немалые деньги, но выполняют проекты в большие сроки.

Проекты от частных организаций проходят более тщательную проверку, однако если собственник знает, что все требования к перепланировке соблюдены, то переживать ему не стоит. К тому же, услуги частных компаний обойдутся намного дешевле, а проект будет разработан в максимально короткие сроки.

Стоимость оформления

Перед началом строительных работ необходимо оплатить государственные пошлины, на каждом из этапов они свои.

Как уже говорилось выше, для того чтобы провести законную перепланировку трехкомнатной квартиры необходимо обратиться в несколько структурных подразделений, а именно:

• в органы санитарного надзора;
• в службу газоснабжения;
• в Бюро Технической Инвентаризации;
• в отдельных случаях еще и в отдел архитектуры и проектирования.

В вышеприведенных структурах существуют определенные правила, обязательные для выполнения всеми собственниками. Они же выставляют свои цены на предоставление своих услуг. Кроме того, на предстоящие расходы влияет время проведения перепланировки

. Если она проводится после узаконивания, то хозяину «трешки» придется заплатить намного меньше, чем при незаконной перепланировке.

При изменении планировки квартиры необходимо получить новый технический паспорт или внести изменения в уже имеющийся. Все это осуществляется в органах БТИ

. Стоимость получения техпаспорта равняется двум тысячам рублей. Готовый документ собственник может забрать по истечению двухнедельного срока.

Для согласования проекта и необходимых документов можно обратиться в агентство, стоимость услуг которого равняется приблизительно пяти тысячам. Если перепланировка проведена незаконно, то нужно обращаться в суд и там заплатить порядка десяти тысяч рублей. В случае если собственник не может собрать необходимый пакет документов самостоятельно по каким-либо причинам, то он может обратить к посреднику, который возьмет за свои услуги около тысячи долларов.

Лицензированные проектные организации берут за свои услуги больше пятнадцати тысяч. Цена зависит от статуса и репутации агентства

.
При этом разработка и расчет изменений в несущих конструкциях обойдется дороже, приблизительно двадцать тысяч
. Важно учитывать, что данная стоимость рассчитывается на один проем.

Помимо вышеуказанных цифр придется заплатить за то, чтобы узаконить перепланировку в суде (тридцать тысяч). В данную стоимость включается подготовка документов, а также подача иска и представительские услуги

. Отдельно оплачивается консультация юриста, которая стоит около пары тысяч рублей.

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия

.
В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков
. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре.
Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры
. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Как узнать, несущая стена или нет?

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда

.
Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично
.
Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу
. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах

. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится.
Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично
.
Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е
.
начали поддерживать провисшие перекрытия
. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен — где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08

. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала).
Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447
. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, — серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха.
В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса
. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки — порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, — если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы

. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме

Дома старой формации имеют специфические технические и архитектурные характеристики. Перед проведением ремонта в панельном доме нужно ознакомиться с особенностями конкретного вида жилища. В трехкомнатных помещениях несущими могут быть не только внешние, но и внутренние стены.

Перепланировка 3 комнатной квартиры в панельном доме может быть начата после выяснения функций, которые выполняют стены. Несущие конструкции в 3 комнатном жилье запрещено деформировать, сносить, переносить, поскольку эти процессы могут повлечь причинение вреда жизни и здоровью соседей, и ухудшение функциональных характеристик жилища. Если стена не имеет несущей функции, в ней допускается встраивание ниш и проемов для межкомнатных дверей, стену можно убрать и соединить две комнаты в одну.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме проводится с учетом важных обстоятельств: запрещено убирать дверной порожек при входе на балкон и подоконную зону наружной стены, это связано с архитектурными нюансами дома.

Как перепланировать квартиру законно: нормы и правила

Надо понимать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Это позволит провести необходимые изменения конфигурации жилья, не навредив при этом соседям, не ухудшив прочностные характеристики здания. Особенности, нормы и правила оформления перепланировки приведены в статье №26 Жилищного кодекса России и местных нормативных актах.

Рекомендуется действовать в таком порядке:

• составить проект перепланировки. Для этого лучше воспользоваться услугами специалиста;
• подать в уполномоченный орган (жилинспекцию) заявление, написанное по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ №226. К нему следует приложить пакет документов, состоящий из правоустанавливающих бумаг на квартиру, согласия всех членов семьи на изменение конфигурации помещения, проект перепланировки, техпаспорт. Если дом является архитектурным памятником, то дополнительно потребуется заключение соответствующего органа. Получить расписку о приеме документов. Рассмотрение заявления длится не более 45 дней;
• в случае принятия жилинспекцией положительного решения, заявителю выдается в течение трех дней соответствующий документ. Он может быть выслан по почте. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилья;
• осуществление капитального ремонта в соответствии с утвержденным проектом.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

После завершения изменения конфигурации помещения, следует вызвать приемочную комиссию. Она фиксирует произведенную перепланировку, соотносит выполненные действия с проектом. По итогам работы комиссии составляется акт.

Перепланировка в панельной хрущевке

Любое переустройство возможно только в разрешенных законом рамках, с учетом особенностей конкретного типа домов. Слабым местом в хрущевке является санузел и ванная комната, эти зоны узкие и маленькие, поэтому говорить об их комфортном использовании не приходится. Перепланировка в панельной хрущевке обычно затрагивает именно ванную и туалет и подразумевает их объединение в одну зону.

Такой прием значительно увеличивает площадь «мокрой зоны». При проведении работ в хрущевке нужно вспомнить про нормы закона: нельзя расширять пространство ванной и туалета за счет площади зон, предназначенных для проживания граждан, разрешено использовать только нежилые территории.

Смежные варианты

В каждой квартире есть помещения, которые называются жилыми и нежилыми. По закону некоторые из них можно присоединять друг к другу для расширения жилой площади, а другие нет.

Чаще всего владельцы проводятся реконструкцию «мокрых» помещений (ванная и туалет), кухни, балкона и коридора. Но реконструкция этих нежилых помещений должна быть выполнена в соответствии с жилищными нормами.

Перепланировка двухкомнатной квартиры в панельном доме

В панельных домах, если они построены позже 2007 года, запрещено проводить какие-либо действия с несущими стенами, такие мероприятия несут опасность для целостности дома и безопасности людей. Допускается увеличение кухни, за счет территории, задействованной под лоджию, такие проекты для хрущевок наиболее востребованы.

В рассматриваемых зонах часто рядом со спальней обустроена достаточно широкая кладовая. Перепланировка двухкомнатной квартиры в панельном доме допускает объединение жилой комнаты и кладовой, за счет которого значительно увеличивается жилое пространство. В двухкомнатном помещении можно объединить ванную комнату и туалет в одну зону

Для обновления жилой площади есть множество вариантов, в результате качественной перепланировки территория может значительно преобразиться, стать уютной и удобной для жильцов. Однако, улучшая жилье нельзя забывать о правах и интересах, а главное, безопасности других граждан.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные споры, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Полезная информация по жилищным спорам

• Незаконная перепланировка
• Переустройство и перепланировка жилого помещения
• Получение разрешения на перепланировку квартиры
• Закон о перепланировке квартир
• Перепланировка в панельном доме
• Перепланировка нежилого помещения
• Оформление документов перепланировки квартиры
• Узаконивание перепланировки квартиры
• Согласование перепланировки квартиры
• Как перевести нежилое помещение в жилое
• Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Правила перепланировки квартиры – что можно, а что нельзя в 2017-2018 гг?

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2017-2018 гг.

Рекламный блок:

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

• демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
• расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
• изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

• замена газового оборудования на электрическое;
• корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
• переустройство санузлов;
• монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

• нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
• превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
• возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
• присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
• объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
• установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
• перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями.

Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне.

Внимание!

Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
• объединение санузла;
• действия с дверными проемами, если стены не несущие;
• демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
• остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Рекламный блок:

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

• заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
• документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
• технический паспорт – выдается в БТИ;
• согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
• разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Подготовка требуемых документов.
2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

Важно!

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2017-2018 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.