Договор аренды помещения между юридическими лицами

Применимые положения ГК РФ: форма и регистрация договора аренды помещения

Гражданский кодекс РФ в гл. 34 не содержит специального регулирования случаев аренды нежилых помещений, при этом определение применимых норм принципиально важно, так как от этого зависят форма договора и необходимость его регистрации.
В доктрине существует точка зрения о применении к данным отношениям лишь общих положений об аренде из § 1 ГК РФ.

Но в судебной практике поддержку получила иная позиция, заключающаяся в распространении норм § 4 ГК РФ об аренде зданий и сооружений на случаи аренды нежилых помещений, как конструктивно и функционально связанных с ними объектов, что делает неоправданным установление различного регулирования.

Например, в решении от 20.01.2016 по делу № А04-1559/2015 арбитражный суд Амурской области, рассматривая вопрос о соблюдении формы договора, прямо указал, что к таким отношениям применяются нормы об аренде зданий и сооружений. Аналогичная позиция была изложена 4-м ААС в постановлении от 22.04.2013 по делу № А78-7460/2012.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

ВАЖНО! Договор аренды помещения заключается письменно посредством составления единого документа, причем отступление от данного правила влечет недействительность сделки.

Вопрос о госрегистрации соглашения об аренде помещения рассматривался ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53, где было указано на необходимость применения к помещениям, как к объектам в составе зданий и сооружений, положений п. 2 ст. 651 о регистрации договоров со сроком 1 год и более. Одновременно с регистрацией договора производится постановка на кадастровый учет передаваемой в аренду части здания. При этом подавать заявление не требуется (ч. 5 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ от 13.07.2015 далее – 218-ФЗ).

ВАЖНО! Регистрировать договор, заключенный на неопределенный срок, не требуется.

Формат и содержание

Участники процесса определяются как наймодатель (сдающий жилье) и наниматель (получающий недвижимость в пользование) и являются частными лицами. При участии в соглашении юридических лиц заключается договор аренды. Документ отличается от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

В зависимости от формата передачи жилья, заключают:

договор социального найма жилого помещения. В этом случае квартира, комната передаются на предусмотренных законом льготных условиях;
договор коммерческого найма жилого помещения удостоверяет возмездную сделку. Право пользования жильем передается за плату на условиях, определяемых сторонами.

Объект договоров обоих типов — квартира, дом, комната. Они должны подходить для постоянного проживания независимо от сезона и климата. Также важно их соответствие действующим строительным, санитарно-гигиеническим нормам.

Общие правила составления договора аренды нежилого помещения (скачать типовой договор)

Типовой договор аренды нежилого помещения обязательно включает существенные условия, а именно:

Объект аренды — имущество, в отношении которого заключена сделка, подлежит обозначению посредством указания данных, позволяющих его точно идентифицировать (ст. 607). Отсутствие такого согласования приводит к незаключенности договора. Характеристики, индивидуализирующие помещение, содержатся в кадастровом паспорте, документах технического учета, выданных до 01.03.2008, либо свидетельстве о регистрации собственности (с 01.01.2017 – в выписке из ЕГРН, согласно 218-ФЗ). К ним относятся в том числе: кадастровый номер помещения, здания, этаж, общая площадь, почтовый адрес. Помимо описания указанных параметров к договору прилагается поэтажный план, позволяющий установить местоположение объекта, в котором помещение может быть отмечено путем штриховки, выделения границ либо закрашено (постановление ФАС ЗСО от 24.12.2008 № Ф04-8038/2008). ВАЖНО! Особенно внимательно к условиям об объекте следует отнестись, если договор подлежит госрегистрации, так как недостаточная определенность влечет отказ регистрирующего органа.
Размер арендной платы — ГК РФ (ст. 654) говорит о том, что договор без информации об арендных платежах будет считаться незаключенным. Популярны запросы «договор аренды помещения бланк», «договор аренды здания образец», «договор аренды помещения образец», поэтому нашими специалистами подготовлена соответствующая форма. Скачать договор аренды помещения можно по ссылке: Договор аренды помещения/здания (образец).

Важно знать

Соглашение оформляется в письменном виде. Существенными называются пункты, оговоренные законом, и те, по которым между сторонами должно быть достигнуто согласие. Это, прежде всего, данные о жилом помещении.

К дополнительным критериям договора социального и коммерческого найма относятся пункты, автоматически вступающие в силу после подписания, не требующие достижения согласия участников. Это следующие положения:

срок передачи жилья. Если он не указывается, договор считается заключенным на 5 лет;
порядок внесения нанимателем оплаты, сроки расчетов;
список лиц, которые будут проживать;
порядок выполнения текущего и капитального ремонта. Если документом не предусмотрено иное, текущий ремонт выполняет наниматель, а капитальный — собственник;
формат, срок уведомления о необходимости освобождения объекта проживания;
права и обязанности сторон.

Если не оговорено другое, одностороннее изменение суммы и порядка оплаты не допускается.

О чём говорится в законе?

Надо ли регистрировать сделку? Обязательство регистрации договора найма жилого помещения между физическими лицами прописано в ст. 674 ГК РФ.

В законе сказано следующее:

соглашение о найме квартиры должно быть составлено в письменной форме (о том, в какой форме составляется документ и какие документы нужны для его оформления, говорится здесь);
заключение сделки на срок более 1 года влечет за собой возникновение обременения правом владения недвижимостью;
соглашение, составленное на срок более года, повлекшее за собой ограничение прав собственности, подлежит обязательной регистрации.

ВАЖНО: Таким образом, договор найма, занесенный в реестр сделок с недвижимостью, ограничивает владельца в правах на пользование жильем, а нанимателя, напротив, наделяет рядом прав.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
Кадастровый паспорт на участок.
Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Интересное: Как Заполнять Справку 3 Ндфл Для Получения Налогового Вычета За Квартиру

Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимаются этим сотрудники вышеназванной организации. От сторон сделки требуется лишь обратиться к ним самостоятельно или через доверенного посредника с необходимым пакетом документов.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре

Если участок арендодателя разделен на доли, то потребуется получить письменное разрешение от каждого владельца и заверить их нотариально. Арендатору, пребывающему в браке, необходимо также письменное согласие супруга на предоставление в аренду их общей собственности.
В случае несоответствия площади земли, которая указана в договоре с той, что обозначена в документах на нее, арендодатель может быть привлечен к административной ответственности. Подобные действия воспринимаются как самозахват не принадлежащей земли и получение прибыли незаконным путем.
В документах следует четко прописывать, с какой целью будет использоваться участок, например, для строительства малоэтажных домов и т.д. Также можно предусмотреть несколько видов целевого предназначения для земли. В заключенный договор нельзя внести изменения.
Стоимость арендной платы за земли публичного типа вычисляется с учетом кадастровой цены на них. Когда арендатор считает, что стоимость выплат слишком большая, а цена на участок завышена, у него есть полное право на обращение в суд с иском о пересмотре и изменении кадастровой стоимости. В подобной ситуации арендная плата пересчитывается согласно с новыми установленными тарифами.
Разорвать договор можно в случае грубого нарушения его условий любой стороной. Например, если арендованная земля используется нерационально, собственник может прекратить отношения. Чтобы расторгнуть договор следует уведомить иную сторону о подобном намерении. Как правило, период для уведомления произвольный, но согласно с общим сроком он составляет около 30 календарных дней.

Подготовка всех требуемых справок, документов и данных.
Уплата государственной пошлины.
Подача папки с документами, возможные варианты:
обратиться в Росреестр либо Кадастровою палату предварительно записавшись на прием, совершив звонок в офис или воспользовавшись данной услугой на официальном сайте;
отправить по почте нотариально заверенные документы с точной описью всех вложенных справок в офис Росреестра, который расположен по местонахождению предмета сделки;
подать все справки с электронной подписью на сайт Росреестра.
Получение оригинала договора с соответствующей регистрационной надписью.

Интересное: Справка о готовности принять на работу осужденного

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды в Росреестре

Документ, который удостоверяет личность лица, являющегося собственником квартиры.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Копия составленного договора аренды. Он должен быть подписан обеими сторонами.
Технический паспорт, который характеризует состояние недвижимости.
План объекта, если таковой имеется.
Документ, который свидетельствует о факте оплаты государственной пошлины перед обращением в Росреестр.
Заявление о регистрации в Росреестре. Составлять данный документ важно по определенному образцу, а также под чутким руководством сотрудника учреждения. Составить заявление можно и самостоятельно дома, однако вполне вероятно, что вы допустите ошибку. Составить заявление стороны могут совместно.

Паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность лица.
Копия договора аренды, в случае, если собственник недвижимости не приобщит его к пакету.
Доверенность, в случае, если сам арендатор не имеет возможности присутствовать при подачи документов. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса и только в этом случае будет иметь законную силу.
Заявление составляется совместно с арендодателем.

Стоимость регистрации договора в ФРС

По каждому типу договоров, региону регистрации и срочности, стоимость услуг — различна. С ней можно ознакомиться на страничках нашего сайта или позвонить дежурному юристу.

Зарегистрировать договор дарения

Зарегистрировать договор купли-продажи, мены

Зарегистрировать договор аренды (страница в разработке, спрашивать по тел. 534-16-43)

зарегистрировать договор долевого участия (страница в разработке, спрашивать по тел. 534-16-43)

Маленькие советы

Комплектность документов может быть не такая, как указано на сайте ФРС, а меньше или больше. Это зависит от информационной составляющей архива ФРС. Если там информации достаточно, кое-какие документы можно не предоставлять. А если, например, для безопасности сделки (против оспаривания в будущем) необходимо в архив «доложить» определенные доказательства, которые начнут «стареть», это может быть в будущем очень кстати. Такие и подобные советы и рекомендации юридического характера Вы можете получить у наших специалистов. По данному вопросу юридические консультации предоставляет юрист Генералова Надежда Борисовна.