Как правильно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Если вы решили изменить конфигурацию жилого помещения, то в ряде случаев придется согласовывать изменения с государственными органами.

Однако очень часто согласование перепланировки можно сделать и после проведения всех необходимых работ.

Но как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Что вообще представляет собой перепланировка? И какие документы для этого понадобятся?

Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Что это такое?

Перепланировка — любое преобразование квартиры, изменение ее конфигурации, назначения помещений, площади. Она часто затрагивает несущие стены дома. Это отражается на общей стойкости здания, безопасности его жителей, окружающей обстановки и природной среды.

Общие принципы перепланировок описаны в федеральном законодательстве — ЖК РФ. Более подробно порядок и условия власти разрабатывают на региональном уровне. В столице, например, применяется Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011. В области у каждого города (района) свои регламенты.

В чем отличие согласования по проекту и эскизу?

Перепланировка, в отличие от простого ремонта, требует разрешения государственных и региональных служб, а также внесения корректировок в техническую документацию (кадастровый паспорт, поэтажный план многоквартирного дома). В зависимости от изменений процедура согласования проходит по-разному: перед началом работ или после. На примере Москвы можно рассмотреть основные отличия первого способа от второго.

По стандартным правилам владелец жилья (или лицо, действующее с его разрешения) проходит все этапы согласования с разными инстанциями перед началом работ. Резолюция должна быть получена:

• от МЧС, Департамента архитектуры столицы, Роспотребнадзора, газовой службы. В 2020 году их самостоятельное посещение не требуется: все сделает сотрудник Мосжилинспекции путем межведомственных запросов после получения проекта и заявления;
• авторов здания, если планируется переставить или снести несущие стены или встроить в них проемы. В 99 из 100 случаев это ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Уточнить это можно в Департаменте архитектуры столицы.

В упрощенном порядке предварительное согласование не требуется. Достаточно подготовить эскиз, провести по нему работы, а затем пригласить проверяющего на составление итогового акта. Обратиться можно в МФЦ или один из 10 окружных филиалов московской ЖКИ.

Такой порядок требует меньше времени, усилий и денег.

Второе отличие состоит в оформлении плана работ.

Для большинства изменений необходим проект, который готовят специализированные компании-члены СРО. Эскиз можно сделать самостоятельно или по заказу в проектной организации, не обязательно состоящей в объединении. Это позволит сэкономить значительную сумму: чтобы купить составление проекта, придется потратить от 15 тыс. руб.

Третье отличие — стандартный порядок требует составления документации как в ходе перепланировки, так и после. К ней относятся акт на скрытые работы, журнал производства и др. На определенных этапах необходим контроль со стороны авторов здания.

При перепланировке по эскизу собственнику достаточно уже после окончания работ получить в МосЖКИ акт завершения, заполнить его, дождаться техника для осмотра жилплощади и подписать.

Этапы согласования перепланировки квартиры самостоятельно

Основные этапы самостоятельного согласования перепланировки жилого помещения имеют следующий вид:

1. Получение соответствующей консультации в территориальной жилищной инспекции.
2. Получение распоряжения уполномоченной инспекции на право осуществления подобных работ.
3. Получение технической документации в БТИ – уполномоченные сотрудники организации подготавливают данный документ в течение 10 рабочих дней. Стоит отметить, что при подаче соответствующего заявления на изготовление подобной документации необходимо предоставить оригинал справки, которая может подтвердить право собственности.
4. Получение технического заключения и проекта в организациях, имеющих СРО – срок изготовления данных бумаг регулируется в индивидуальном порядке, а общая стоимость может достигать до 30 000 рублей.
5. Получить специальное распоряжение территориальной жилищной инспекции – срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц, а срок действия распоряжения – 12 месяцев.
6. Получить соответствующий акт о завершенном переустройстве в отделении жилищной инспекции.
7. Подписать акт в организации, имеющей СТО.
8. Подписать акт у проектировщиков – акты, связанные со скрытыми работами, подписываются во время их осуществления.
9. Подписать акт у сотрудника жилищной инспекции, который посетит жилое помещение для мониторинга проводимых работ.
10. Внести изменения в документацию БТИ – срок изготовления может достигать до 25 дней.
11. Внести соответствующие изменения в кадастровую документацию.
12. Внести изменения в Росреестр.

Зачем нужен проект

Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.

Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.

Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.

Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.

В МЖИ на данном этапе предоставляются:

• Техпаспорт БТИ;
• Свидетельство о праве собственности;
• В Едином информационно-расчетном центре следует получить выписку из домовой книги (срок ее действия – один месяц);
• серокопию финансово-лицевого счета (ее также выдает ЕИРЦ, срок ее действия – один месяц);
• Три заверенных собственником помещения экземпляра эскиза и схемы гидроизоляции полов;
• Нотариальные доверенности от всех собственников.
• На следующем этапе необходимо получить распоряжение МЖИ и эскиз, согласованный в Мосжилинспекции.
• После этого проводятся строительно-ремонтные работы, по завершению которых необходимо для приемки работ повторно обратиться в МЖИ. Представители организации посещают объект, составляют и подписывают акт о произведенной перепланировке.
• Следующий этап – обращения за новыми документами в БТИ. Для этого следует предоставить:
• Свидетельство о праве собственности;
• Эскиз, распоряжение и акт приема помещения;
• Нотариально заверенные доверенности от всех собственников.

В БТИ необходимо оформить заказ на выезд техника, который проведен новые обмеры, служащие основой для получения новой документации.

• На последнем этапе в Росреестре нужно получить новое свидетельство о праве собственности, в котором отражены характеристики помещения после перепланировки.

Описанная выше процедура содержит массу нюансов, каждый из которых может сделать ее более длительной, либо даже невозможной. Чтобы избежать возможных рисков, достаточно обратиться к специалистам архитектурного бюро «Мир проектов»!

В каком случае нельзя узаконить перепланировку в уведомительном порядке

Не получится согласовать перепланировку в порядке уведомления (по эскизу), если собственник решил:

• переставить или поменять газовое оборудование и проложить дополнительные коммуникации;
• поменять газовую на электроплиту или наоборот;
• перенести или изменить размеры (границы) туалета и душевой;
• убрать или возвести новые несущие стены;
• встроить проем в любое перекрытие и подвести к нему внутреннюю лестницу, если это повлечет за собой изменение границ помещения;
• модернизировать конструкцию или устройство полов;
• перенести или изменить кухню;
• произвести любые действия, если они затрагивают общедомовую территорию, фасады здания, входные группы и др.

Полный перечень допустимых изменений, которые согласовывают по проекту, приведен в п.п. 2 и 3 Приложения № 1 Постановления № 508. Во всех остальных случаях достаточен эскиз.

Как сделать эскиз? Требования к документу

Правило создания эскизного рисунка только одно — чтобы все изменения были на нем понятно отражены. По нему Мосжилинспекция вносит корректировки в техпаспорт жилого помещения, поэтому у каждого окружного отделения ЖКИ могут быть свои требования к документу.

Для одних достаточно схематично указать, что сделано. Для других необходимо подробно расписать план проведенных работ, включая толщину стен и плотность креплений.

Сложности иногда возникают с перепланировкой и переустройством жилья в старом фонде — домах, построенных до первой половины 50-х годов, с деревянными или смешанными перекрытиями. Проверяющий от МосЖКИ может усомниться в том, что переносимая или изменяемая стена не несущая, и затребовать техническую экспертизу конструкции дома.

Проектно-строительная компания, выполняя эскиз, руководствуется ГОСТ 21.501-2011 — правилами и регламентом составления архитектурной документации.

Но для самостоятельного изготовления рисунка на копии поэтажного плана можно просто отметить:

• красным карандашом или ручкой — перегородки и сантехническое оборудование, которое демонтировано в ходе перепланировки;
• зеленым цветом — новые возведенные перегородки и установленное оборудование. Обязательно соблюдением масштаба.

Дополнительно представляют экспликацию квартиры и сравнительную таблицу изменений. Первое — это список всех помещений, их назначение, площадь. Второе — перечень проведенных мероприятий. В качестве информационных указателей используют символы (стрелки, крестики, круги) и надписи.

Важные требования

Важным требованием узаконивания перепланировки является соответствие законным нормам, которые отражают безопасность проводимых манипуляций, а также исключают создание неудобств соседям многоквартирного дома.

Кроме этого, не рекомендуется осуществлять изменение конфигурации помещений до получения разрешения из инспекции. В противном случае дело передается в суд для выявлений фактов нарушений и законности произведенных действий.

Собственник имеет право самостоятельно обратиться в судебные органы для узаконивания перепланировки, а также для подачи апелляции при имеющихся возражениях после экспертизы квартиры инспектором.

Главные условия действий

Основными условиями перепланировки является соблюдение законодательных норм, а именно:

• запрещается сносить перегородки между двумя соседними квартирами с целью объединения двух видов недвижимости в одно целое;
• запрещается подключение центральных водопроводных систем к индивидуальному отоплению пола;
• запрещается перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
• запрещается полная ликвидация несущих конструкций;
• запрещено располагать инженерные коммуникации (сантехническое оборудование, газовые плиты) в жилой зоне или на площади, которая соответствует жилой территории для соседей снизу.

Кроме этого, существует ряд действий, которые запрещены к проведению, однако имеют исключения, поэтому не относятся к абсолютным.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве зависит от того, заказаны ли услуги в одном пакете или по отдельности. Все о перепланировке 4-х комнатной квартиры в хрущевке читайте в нашей статье.

Необходимые документы

Документация для узаконивания перепланировки включает в себя:

• проект;
• паспорт собственника;
• правоустанавливающие документы на жилплощадь;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• согласие соседей в письменном виде;
• согласие всех жильцов дома, если затрагиваются общедомовые нужды при перепланировке;
• согласование на проведение ремонтных действий жилищной инспекции, пожарной службы и коммунальных служб.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительный пакет документов, если, к примеру, дом относится к памятнику истории или культурному наследию. Собственнику необходимо будет представить документы из городского управление архитектурой, которые подтверждают законность проведения перепланировки.

Образец технического паспорта квартиры:

Где найти соответствующие услуги

Собственник квартиры может самостоятельно провести узаконивание квартиры, но в большинстве случаев это превращается в длительный процесс с постоянным донесением или переоформлением документов, что отнимает силы, время и финансы. Существуют специальные организации, предоставляющие услуги по узакониванию перепланировки. Благодаря опытным специалистам весь процесс занимает минимум времени.

Средняя стоимость согласования и узаконивания перепланировки у всех фирм колеблется в пределе 30 000 – 80 000 рублей. Точная стоимость будет зависеть от особенностей проведенного ремонта, сложности узаконивания с законодательной стороны и дополнительных трат на госпошлины, получение нового техпаспорта и документов на квартиру.

Образец согласия соседей на перепланировку

Примеры эскизов

Каждое помещение на плане имеет свой номер, указанную длину стен, площадь. Красными линиями отмечены демонтируемые стены и сантехника. Зеленым — новые перегородки и переставленное оборудование.

На этом же листе приведена экспликация квартиры после переделки: некоторые из внутренних помещений были преобразованы, появилась еще одна отдельная уборная и постирочная.

Далее приводят перечень выполненных работ. В образце это:

• демонтаж и монтаж ненесущих перегородок;
• заложение, в том числе частичное, дверных проемов;
• расширение дверного проема;
• перестановка сантехнического оборудования;
• демонтаж и монтаж сантехнических приборов.

В названии эскиза указывают адрес квартиры, в которой проведена перепланировка. Документ подписывает собственник или лицо, действующее от его имени по доверенности.

Что содержит в себе проект перепланировки квартиры?

Прежде всего, проект содержит пояснительную записку по технологическим, конструктивным решениям, по внутреннему инженерному оснащению. Также, проект включает: — противопожарные мероприятия; — архитектурно-планировочное решение; — планы расстановки сантехнических приборов, включая трубную разводку; — план помещения с переоборудованием внутренних коммуникаций; — схема устроенной гидроизоляции; — схема усиления проема.

Это основные составляющие проекта перепланировки квартиры, однако, иногда проект также включает чертежи узлов и деталей конструктивных решений, расчеты, экспликацию полов и так далее.

План квартиры, вид сбоку

Причины отказа и проблемы

Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:

• несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
• перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
• документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.

Если проведенные изменения нарушили строительные, санитарные, правовые, нормы безопасности, заявитель не только получит отказ в согласовании, но и предписание устранить недостатки. Если он сделал что-то запрещенное (например, сузил канал естественной вентиляции), его обяжут вернуть помещение в первозданный вид за свой счет и очень быстро.

Отказ оформляют в виде мотивированного решения на бланке МосЖКИ. В нем приводят основания и рекомендации по дальнейшим действиям заявителя. Это решение можно опротестовать в порядке подчиненности руководителю окружного отделения Мосжилинспекции или в суде.

Как оформить проект перепланировки квартиры?

Для того чтобы получить проект для начала вам следует выбрать проектную организацию. К этому вопросу необходимо подойти очень ответственно, так как разные компании могут предлагать разные виды услуг за одну и ту же цену.

Это касается также ситуации, когда вы нашли компанию, предоставляющую услуги по относительно низкой цене, скорее всего, что список услуг также будет значительно отличаться.

Для заказа проекта перепланировки квартиры вам потребуется иметь при себе поэтажный план жилья, эскиз желаемой перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций всего здания, а также возможности перепланировки.

Все остальные необходимые данные специалисты смогут уточнить при выезде на конкретный объект. После того, как проект будет готов, необходимо обратиться в районную администрацию для получения разрешения на строительные работы.

Если вы проживаете в Москве, то данным вопросом занимается не районная администрация, а Мосжилинспекция. Данная инстанция имеет отделения практически в каждом городском округе.

План квартиры для согласования с органами