Приобретение недвижимости в Новой Москве: как все сделать правильно

Возможность процедуры

Хотя законодательство и не располагает единым актом, который бы в подробностях рассматривал как поменять квартиру на дом, проведению процедуры это нисколько не мешает.

Ведь для этой цели вполне подходят статьи ГК РФ за номером 567 и 454, описывающие договор мены и купли-продажи соответственно.

Однако эти документы дают лишь общее понятие, потому нужно уделить внимание прочим параграфам Гражданского кодекса, проливающим свет на каждый аспект будущей сделки. Так, ее регистрация проходит по правилам статей 164 и 131, а 568-я в свою очередь отражает принцип внесения доплаты.

Побочные издержки контролируются уже Налоговым кодексом, а именно 41 статьей и пунктом 17.1 217 статьи (уплата налогов), а также пунктом 27 статьи 333.33 (внесение госпошлины).

Учитывая масштабы объектов недвижимости при обмене квартиры на дом, следует основательно подойти к тому, чтобы действия, как ваши, так и другой стороны, были согласованы с законодательной базой. В целях соблюдения самых не очевидных нюансов будет не лишним воспользоваться юридическим сопровождением.

Доступные механизмы размена

Как можно обменять квартиру на дом? Существует 2 основных способа — мена и альтернативная сделка. Решать, к какому из них прибегнуть, нужно в зависимости от ваших приоритетов: оба варианта имеют свои достоинства и минусы. Рассмотрим механизмы продажи и обмена квартир и домов.

Договор мены

Процедура мены квартиры на дом предполагает наименьшее число шагов, отделяющих от недвижимого приобретения, а потому не требует особых познаний для успешной реализации.

Однако простота здесь — не единственный положительный момент:

1. Вовлеченные в сделку лица по крайне мере не останутся без крыши над головой. Даже если и проявятся обстоятельства, делающие соглашение недействительным, оба участника вернутся к первоначальному положению.
2. Не нужно бояться сокращения средств ввиду инфляции.
3. Каждая сторона в итоге обзаводится собственностью, удовлетворяющей их субъективным, узким запросам. Иными словами, есть шанс получить более ценную недвижимость за счет того, что партнеру по договору придутся по душе определенные качества вашего жилья, которые бы затерялись при объективной оценке стоимости.
4. На соглашение не могут повлиять судебные взыскания, что гарантирует 446-я статья Гражданского процессуального кодекса РФ.
5. Полученное в результате мены сложнее потерять, нежели имеющиеся на руках наличные средства, способные подтолкнуть на сомнительные авантюры прежде, чем альтернативная сделка будет доведена до конца.
6. НДФЛ затрагивает лишь доплату, конечно, если таковая вообще имеет место быть.
7. Операция мены — наилучший путь решения жилищной проблемы в рамках семьи, поскольку при такой ситуации не возникает сомнений одной стороны в добросовестности другой.

Альтернативная сделка

Большинство людей предпочитают схему на основе купли-продажи, даже несмотря на все, что предлагает договор мены.

И происходит это из-за недостатка надежности последнего.

Избрав договор мены, вы подвергаете себя гораздо большему риску расторжения через суд по корыстным соображениям.

Отменены сдельные отношения могут быть в течение 3 лет, а иногда и большего срока. Особенно стоит опасаться ситуаций с участием несовершеннолетних, пожилых или недееспособных лиц.

Если вы опасаетесь подобных сценариев, то будет разумно избрать не такую быструю, но более безопасную встречную куплю-продажу. Выбор в ее пользу оправдан и при желании вложиться в усовершенствование будущей жилплощади.

Но не только относительная надежность хороша в альтернативном соглашении:

1. Для тех, кто покупает недвижимость первый раз, сделка купли-продажи выглядит интереснее, поскольку вычет НДФЛ-базы по поводу приобретения жилья проводится единожды для каждого гражданина.
2. Потребность в двойной регистрации мены налагает необходимость в увеличенных затратах на нее. К тому же вы понесете убытки, если партнер по сделке не довершит свою часть уговора. Крайностью станут судебные разбирательства.
3. Наконец, отыскать человека, чьи условия вас устроят и это было бы взаимно, весьма затруднительно. Большого количества подходящих предложений ожидать не приходится.

В любом случае, купить или обменять квартиру на дом будете решать именно вы.

Возможен ли принудительный размен квартиры

Напечатать

Ответ:

К сожалению в своем вопросе вы не указали находится ли квартира в вашей с сестрой совместной или долевой собственности или пользование квартирой осуществляется на основании договора социальной найма. В связи с этим при ответе на вопрос рассмотрю оба варианта:

1) Квартира находится в вашей с сестрой совместной или долевой собственности.

Согласно ст.30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему помещением. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ст.253 Гражданского кодекса РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в судебном порядке.

Принудительный размен имущества, находящегося в собственности (долевой или совместной не имеет значения) невозможен. Почему? Размен находящегося в собственности имущества означает принудительное прекращение (изъятие)права собственности на данное имущество, в то время как согласно ст.235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев случае, установленных законов. Статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлены подобные случаи принудительного изъятия имущества.

2) Пользование квартирой осуществляется на основании договора социальной найма.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст.ст.67,69 Жилищного кодекса РФ. Согласно п.2 ст.69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Пунктом 1 ст.67 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на осуществление обмена или замены занимаемого жилого помещения.

Право на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, предусмотрено ст.72 Жилищного кодекса РФ.

Как обменять квартиру на частный дом?

При желании извлечь максимально доступную выгоду при обмене квартиры на дом следует организовать свою деятельность следующим образом:

1. оценка стоимости квартиры.
   Правильно вычислить ценность продаваемой собственности по силам человеку, который хорошо знаком с текущим состоянием рынка недвижимости. Услуги такового придутся кстати, если вы не хотите продешевить или запросить неправдоподобно много.

   Хотя многие не признают особую пользу в найме специалиста, это все же дает понять, в каких денежных пределах можно варьировать ценник и не терять возможных покупателей.

2. Поиски вариантов.
   Заниматься этим самостоятельно или же обратиться к риелторской конторе, решает каждый сам. При этом стоит учесть, что попытка сэкономить на привлечении агента может обернуться большими потерями, нежели при использовании его услуг

   .

   Речь идет не только о времени, но и о психическом здоровье. Общение с потенциальными партнерами по сделке , а также успешный торг станут испытанием для ваших нервов, с чем гораздо лучше справится риелтор, привыкший к подобного рода деятельности.

3. Экспертиза стоимости подходящего дома.
   Нужно помнить, что частное жилище априори обходится дороже квартирных метров. А значит придется задуматься о доплате, если конечно вас не устраивает перспектива заселения в дом, уступающий по условиям вашему нынешнему жилью.

   В любом из этих случаев важно произвести точную оценку будущей покупки, чтобы не переплатить за и без того дорогостоящий переезд.

Участие в процедуре обмена квартиры на дом или коттедж настоящих профессионалов несет множество преимуществ в решении жилищного вопроса: они берут на себя рутину рассмотрения вариантов, переговоры с продавцами и все сопутствующие операции, предоставляя сведению клиентов лишь самые стоящие предложения.

Хотите узнать как выгодно обменять квартиру на дом за городом? Рекомендуем посмотреть данное видео:

Перечень документов

Какие документы нужны для обмена квартиры на дом? Это перечень бумаг, которые должна предоставить каждая сторона:

• заключенный договор;
• кадастровый, технический паспорта на свой объект;
• документ, доказывающий право владения;
• заявление от каждого члена семейства об одобрении сделки;
• удостоверения личности;
• квитанция об уплате пошлины.

При наличии права собственности у несовершеннолетнего, отчуждения не произойдет, пока не будет предъявлен соответствующая справка из органа опеки, дающая добро на операцию.

Форма договора мены жилыми помещениями.

Образец согласия супруга на обмен квартиры на дом.

Как разменять квартиру через суд?

Проживание нескольких человек на одной территории ставит вопрос о ее делении. Не всегда процесс проходит мирно и с согласия всех жильцов.

Порядок действий

В большинстве случаев владельцы договариваются о размене квартиры добровольно. Если один из них не согласен, то нужно обращаться в суд.

Порядок размена квартиры через суд:

• размену подлежит муниципальная и приватизированная квартира;
• оформляется заявление, с перечислением мотивов для размена;
• собираются необходимые документы;
• если размен осуществляется из-за непристойного поведения кого-то из жильцов, необходимо предоставить доказательства;
• на судебном заседании судья выслушивает истца и ответчика, и выносит решение.

Если одна из сторон не дает своего согласия на решение проблемы через судебную инстанцию, то жилплощадь можно продать или сдать.

Необходимые документы

Для удачного завершения процесса раздела собирается пакет документов и пишется исковое заявление.

Список документов для размена квартиры:

• удостоверения личности проживающих в квартире;
• документы, которые подтверждают права собственности;
• исковое заявление;
• справка из кадастрового паспорта;
• документ об уплате всех коммунальных услуг;
• справка о состоянии лицевого счета;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних;
• уведомление о предстоящем размене органов опеки.

Исковое заявление на размен квартиры через суд должно включать:

• ФИО истца;
• ФИО ответчика;
• свидетельство о браке или о расторжении;
• сведения о детях;
• срок проживания в квартире и адрес;
• информация о квартире: количество комнат, тип, коммунальные услуги;
• основания для размена;
• документ о том, что добровольное согласие не было получено;
• варианты для обмена;
• просьба суд разменять квартиру.

Образец искового заявления

Принудительный размен

Ситуации совместного проживания — разные. Одни живут в мире и согласии, другие не могут и дня прожить вместе. Чтобы избежать конфликтных ситуации, осуществляется обмен по принуждению.

Причины:

• недостойное поведение одного из хозяев квартиры. К примеру: пьяные вечеринки, разбросанный мусор и т.д;
• при разводе не могут договориться;
• скандалы в семье.

Размен без согласия — невозможен. Если оно получено, то один из собственников обращается в суд.

Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд:

• Шаг 1. Пишется заявление и собираются документы;
• Шаг 2. Бумаги подаются в районный суд;
• Шаг 3. Судья назначает дату и время слушания. На нем выслушиваются все свидетели, приводятся аргументы;
• Шаг 4. Судья выносит решение, обязательное в исполнение.

Сбор необходимых свидетельств и юридических бумаг — гарантия быстрого решения спора в суде.

Документы для принудительного размена квартиры через суд:

• копия письменного разрешения наймодателя на обмен;
• копия свидетельства на право пользования жилплощадью;
• справка о составе семьи;
• копия свидетельства о расторжении брака;
• заявление;
• чек об уплате госпошлины.

Список документов для суда дополняется выпиской с лицевых счетов и плана жилья.

При разводе с несовершеннолетним ребенком

Развод — процесс несложный, если у пары нет детей. При их наличии, закон при разводе и разделе имущества занимает их сторону. Оставить ребенка без жилья у родителей не выйдет. Тот, с кем останется несовершеннолетний, вправе требовать большую долю занимаемой жилплощади.

Куда подаются бумаги?

Чтобы обмен произошел с точки зрения закона, должна состояться регистрация в Росреестре. Туда необходимо направить пакет документов, предварительно проверив наличие всех требуемых бумаг. Договор нельзя будет назвать действительным до тех пор, пока оформление не подойдет к концу.

Процесс подтверждения законом заключенного соглашения занимает 5 — 12 суток. Госпошлина, взимаемая за фиксацию правоотношений в реестре, составляет 2000 руб.

Когда оформление невозможно?

Росреестр в праве отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы 1 второстепенного документа или ошибочном оформлении.

Перед тем, как оформить обмен квартиры на дом, необходимо проверить следующие обстоятельства, ведь они также могут послужить препятствием для сделки:

• одна из сторон потеряла членство в ЖСК;
• жилье получило статус аварийного и ожидает сноса;
• проявляется факт фиктивности договора.

Объекты, вокруг которых выстраивается сделка, должны быть в обязательном порядке приватизированы. В противном случае вся затея будет напрасной.

Размен небольшой приватизированной квартиры

Если квартира в собственности нескольких граждан, но ее площадь слишком мала, для того, чтобы произвести размен, при котором каждый из собственников получил бы жильё, квартира делится через продажу. Юрист по недвижимости Законного Права поможет с оформлением всех документов.

После продажи квартиры деньги делятся между собственниками исходя из размера их долей.

Раздел квартиры через продажу проводится только для приватизированной квартиры.

Обмен

Трехкомнатной квартиры

Обменять трехкомнатную квартиру на дом будет проще, ведь обитатели частной постройки, избалованные простором своего дома, охотнее пойдут на встречу, нежели в случае с одно- и двухкомнатной квартирами.

К тому же при обмене трехкомнатной квартиры на дом имеется шанс обойтись без доплаты и получить солидную недвижимость, если ваши апартаменты имеют выгодное расположение с точки зрения инфраструктуры, выдающееся внутреннее состояние либо иные достоинства.

Однокомнатной

Если вы решили обменять однокомнатную квартиру на дом, следует понимать, что это желание вряд ли осуществимо без доплаты. Собрать эту сумму будет вполне реально, если недостаток комнат в квартире компенсирует первоклассный ремонт и другие преимущества, а вас при этом устроит простое частное жилище без излишеств.

Двухкомнатной

При осуществлении обмена двухкомнатной квартиры на дом, и наличии между ними разницы в метраже и других показателях, сказывающихся на общей ценности жилья, действуют те же правила, что были описаны выше.

Причины размена

Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, можно узнать на нашем сайте.

Другие важные особенности

Чтобы с самого старта придать событиям правильный вектор движения, лучше подобрать надежное риелторское бюро, которое бы отсеивало сомнительные предложения, проверяя каждое жилище на юридическую чистоту и отсутствие признаков каких-либо мошеннических схем.

Сотрудник агентства также поможет грамотно составить договор, отразив в нем подробный перечень условий таким образом, чтобы обеспечить максимальную защиту от обмана или непредвиденных последствий.

Ситуация может осложниться, если упустить из виду претензии за жилплощадь инвалидов, недееспособных людей или несовершеннолетних.

Подводя итоги

Если вы выбираете между обменом квартиры на квартиру или дом, советуем вам принять решение в пльзу второго варианта. Однако, важно помнить, масштабная сделка, в которой фигурирует недвижимость, не терпит пренебрежительного отношения.

На фоне опасностей и неудобств, которые могут настигнуть неосторожных продавцов квартиры, экономия на сотрудничестве риелторов и юристов выглядит крайне неоправданной.

И хотя, теперь вы знаете, как происходит обмен квартиры на дом, будет разумно обзавестись надежными компаньонами, которые помогут достигнуть намеченной цели с наименьшим риском.

Итак, помимо заявления, потребуются:

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.