СТ 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Жилая площадь честного общежития

1. Полезная информация

При выборе общежития стоит обратить внимание не только на его расположение и стоимость проживания, но и на площадь комнат. Нередко нечестные управляющие компании в погоне за прибылью стараются разместить в своих помещения как можно больше человек, нарушая все нормы и требования. И чтобы не оказаться в невыгодном для себя положении, нужно разобраться, какая минимальная жилплощадь общежития вам положена по закону.
Чтобы понять, насколько размеры комнаты соответствуют нормам, нужно сначала разобраться, что входит в понятие жилой площади. Жилплощадь

– это пространство, пригодное для жилья, то же самое, что и жилое помещение. Его определение дает нам п. 2 статьи 15 ЖК РФ:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Ни коридор, ни комната отдыха, ни санузлы требованиям не соответствуют, а значит не являются жилыми помещениями. В общую площадь входят, а в жилую – нет.

В случае проживания в общежитии одно жилое помещение может быть разделено между несколькими жильцами, в результате чего каждому из них достанется не только койко-место, но и определенная площадь, размер которой регулируется законодательством.

Сколько же квадратных метров положено постояльцу общежития? Ответ на этот вопрос многие пытаются узнать в интернете, где первые несколько ссылок цитируют нам Статью 105 ЖК РФ:

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Эту же цифру – 6 кв. м на человека

– нам называют и общие требования для туристских средств размещения (ГОСТ Р 51185-2008), к которым относятся общежития для рабочих и общежития гостиничного типа. Но уточняют, что на такую площадь должны рассчитывать жильцы двухместных и многоместных комнат, а вот одноместный номер должен быть
как минимум 9 кв. м
.

Если вам кажется, что в вашей новой комнате тесновато, загляните в договор и поинтересуйтесь ее площадью. Несложные математические вычисления помогут вам рассчитать, сколько соседей может делить с вами один номер: площадь комнаты в общежитии для 2 человек – от 12 кв. м;

• для 4 человек – от 24 кв. м;
• для 6 человек – от 48 кв. м;
• для 12 человек – от 72 кв. м;
• для 18 человек – от 108 кв. м.

24.01.2020

Комментировать

Комментарии к статье:

К данной новости пока нет комментариев

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует.

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую:

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491.

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

— многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

— многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!

Сколько квадратных метров жилой площади положено на одного человека

Нормирование жилой площади началось у нас со времён СССР. И многие нормы, действовавшие в то время, применимы к практике до сих пор. Даже после изменений они просто переносятся в новые документы. Меняются лишь органы государственной власти, ответственные за редактуру в том или ином случае.

Такими признаются граждане, которые проживают в квартирах, не соответствующих действующим нормам. Норму устанавливают муниципалитеты. Они обязательно учитывают фактическое состояние, текущую структуру жилого фонда. То же самое касается количество помещений, которые можно включить в жилой фонд для его увеличения.

Учетная норма жилплощади на одного человека

Сколько составляет норма жилплощади на одного человека? Эти сведения важно знать каждому гражданину, поскольку в противном случае не удастся решить вопрос, касающийся разделения жилой площади, определения порядка расселения, разрешения конфликтной ситуации о разделении объекта и т.д.

1. Минимальная норма – устанавливается для жилой площади, расположенной в общежитиях или фонде, принадлежащем муниципальным властям.
2. Норма предоставления – наименьший размер площади, необходимый для проживания. Выделение такого минимума допускается в случае, если с гражданином подписывается соглашение социального найма.
3. Учетная норма – метраж площади, на основании с которым определенными органами подсчитывается, требуется ли выделить гражданину или семье дополнительные метры для проживания. В соответствии с законодательством, эта норма не может быть меньше нормы предоставления.

Рекомендуем прочесть: Алименты до скольки лет

Сколько стоит снимать квартиру студенту

Снимать квартиру студенту стоит в том случае, если он готов одновременно с учебой работать. Обычно такой способ устраивает иногородних студентов-заочников.

Студенты на очном отделении, которые не могут позволить себе зарабатывать самостоятельно вынуждены просить денег у родителей. В таком случае мы рекомендуем собираться вместе со своими одногруппниками или друзьями, чтобы, проживая в одной квартире, платить пополам.

Давайте рассмотрим, сколько будет стоить каждый из этих вариантов.

Как одному студенту снимать квартиру

Съем квартиры одному студенту обойдется не менее 20 тысяч рублей, в зависимости от региона.

Цены на жилплощадь отличаются, но мы посчитали эту сумму вместе с другими предметами необходимости.

1. В разных регионах за минимальную цену 10 тысяч рублей можно снять однокомнатную квартиру, либо 1 комнату в трешке или в двушке. Тогда это будет напоминать общежитие, но соседей будет гораздо меньше.
2. На еду студент может минимально тратить 5-6 тысяч рублей в месяц
3. Сумма на проезд будет обходиться около 1000 рублей в месяц
4. Иногда студенту захочется развлекаться, поэтому на выходные могут уйти до 3-4 тысячи.

Итого, минимальная сумма затратов для съема квартиры в городе одному студенту – 20 тысяч рублей. Причем условия также будут минимальными.

Как нескольким студентам снимать квартиру

Несколько студентов могут снимать одну квартиру. Не каждый арендодатель готов предоставить жилплощадь нескольким людям одновременно, кроме семейных пар. Ведь существуют стереотипы о том, что молодые устраивают погром и разруху в съемных квартирах.

Однако не советуем врать арендодателям. Некоторые снимают квартиру только для одного, а затем приглашают для проживания нескольких людей. Соседи могут заметить, что проживает не один человек, а несколько. Тогда могут появиться проблемы у того, кто арендовал квартиру на себя.

Раздельная оплата за квартиру также может распространяться и на оплату еды.

К примеру, если все студенты готовят дома, то им подойдет общий список продуктов. Можно составить общий бюджет.

Будет ли такое проживание дешевле? Конечно, да. Если только соседство не приведет к скандалам и спорам.

Поэтому снимать квартиру нужно только с теми людьми, которых вы давно знаете и которые схожи с вами в привычках.

Какова норма площади проживания на человека в общежитии и какие НПА это регламентируют

Я работаю вахтовым методом на Крайнем Севере. Проживание организовано в общежитии. В настоящее время площадь на одного проживающего составляет примерно 6,5 — 7 кв. м. Администрация приступила к уплотнению в два раза количества проживающих в комнатах. При реализации этих действий площадь на одного проживающего будет составлять 3 — 3,5 кв. м.

Рекомендуем прочесть: Можно Ли Сделать Ремонт В Квартире На Материнский Капитал В 2019

При заселении в общежитие должна быть соблюдена норма предоставления жилого помещения на каждого человека. Норма предоставления устанавливается норматино-правовым актом муниципального образования, на территории которого находится специализированное жилое помещение (общежитие).

Покупка здания общежития и проблемы с проживающими

Артур Давыдов, практикующий юрист, г. Москва.

Право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ)

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.(ч. 1 ст. 40 Конституции)

Последние два десятилетия XX века и первое десятилетие XXI века — период кардинальных изменений не только в гражданском законодательстве, но и в жилищном. Это время реорганизации (приватизации) государственных предприятий, содержащих у себя на балансе огромное количество общежитий, в которых проживали и проживают десятки тысяч работников этих предприятий. Как правило, при приватизации государственных предприятий общежития в обязательном порядке передавались на баланс муниципальных образований.

Исключением являются предприятия железнодорожного транспорта и атомной энергии. В соответствии с п. 6 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», п. 15 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 5 ст. 18 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указанные предприятия приватизировали общежития в составе своего имущества.

Необходимо отметить, что имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий общежития оказывались в собственности за частными коммерческими организациями — правопреемниками государственных предприятий, не относящимся к предприятиям железнодорожного транспорта и атомной энергии.

Сложная экономическая ситуация в стране вынудила вновь образованных частных собственников этих общежитий — правопреемников государственных предприятий, спасаться кто как может, например, за оплату вселять в общежитие граждан, не имеющих к их деятельности никакого отношения.

Однако в большинстве случаев в указанных общежитиях проживают граждане, которые были временно (на период их работы) вселены в общежития в целях создания условий для исполнения ими своих трудовых (служебных) обязанностей.

Но на практике складывается так, что нет ничего более постоянного, чем временное.

Так, подавляющая часть граждан после увольнения продолжали и продолжают проживать во временно предоставленных им жилых помещениях общежитий, хотя давно утратили связь с предприятиями и организациями, работа или обучение в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Более того, иногда складывается такая ситуация, что без согласия собственников общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий были вселены родственники и знакомые проживающих там граждан.

Кроме того, в настоящее время большинство проживающих жильцов общежитий и те, которые уже не живут в них, но продолжаются держать за собой эти помещения, пытаются приватизировать указанные помещения.

При передаче (продаже) общежитий новому собственнику и поднимается вопрос законности проживания ранее вселенных граждан. Инициатором в этом случае часто выступает новый собственник общежития.

При этом новому «счастливому» собственнику следует ожидать скандалов, пикетов, надрывных материалов в СМИ о злобном собственнике общежития, который выкидывает людей на улицу, и, конечно же, судебных разбирательств с проживающими.

В практике часто встречаются случаи, когда новый собственник здания общежития даже не представлял заранее, какие тяжбы ему придется вести, чтобы воспользоваться правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, ведь при покупке здания в документах «черным по белому» может быть записано, что ограничений (обременений) на здание общежития не зарегистрировано.

В результате собственники общежитий находятся в двойственном положении: с одной стороны, охраняемое законом право собственности, а с другой — конституционное право каждого на жилище. Это проблема, с которой в настоящее время сталкивается большинство собственников общежитий. Так, согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В то же время ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Указанные выше основополагающие нормы Конституции РФ часто фигурируют в мотивировочной части решения судов, связанных с делами об общежитиях. Так, ч. 1. ст. 35 Конституции РФ обычно указывается при удовлетворении исковых требований собственника о выселении незаконно проживающих граждан из общежития, в свою очередь, ст. 40 Конституции РФ упоминается в решениях суда при отказе в удовлетворении вышеуказанных требований собственника. Рассмотрим лишь некоторые проблемы, с которыми собственник здания общежития может столкнуться при его покупке.

1. Признание сделки по отчуждению (продаже) общежития ничтожной

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ), в связи с чем все последующие сделки с имуществом станут недействительными (ничтожными).

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Необходимо отметить, что в большинстве случаев по делам, связанным с общежитиями, именно органы местного самоуправления и прокуратуры являются инициаторами обращения в суд с исками о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий ее недействительности. Поводом для таких обращений чаще всего служат жалобы граждан, проживающих в общежитиях.

В качестве примера можно привести дело А50-39252/2009, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа .

Так, заместитель прокурора Пермского края, а также администрация Перми обратились в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу «Судостроительный (далее — общество «Судостроительный ), обществу с ограниченной ответственностью «Февраль» (далее — общество «Февраль»), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест Центр» (далее — общество «Капитал Инвест Центр»), частной компании с ограниченной ответственностью «Лайвлист Лимитед» (далее — ), обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс» о признании права муниципальной собственности на 5-этажное здание общежития, расположенное в г. Пермь; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на данное здание за обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс»; об истребовании его из незаконного владения общества «Верхнекамский судостроительный комплекс».

Согласно материалам дела, по плану приватизации Пермского судостроительного (далее — план приватизации), Пермский судостроительный преобразован в общество «Судостроительный . В состав приватизируемого имущества в числе объектов социально-культурного и социально-бытового назначения включено здание общежития, расположенное в г. Пермь. На основании плана приватизации за обществом «Судостроительный зарегистрировано право собственности на указанное здание общежития.

Советом директоров общества «Судостроительный от 27.01.2006 г. принято решение о создании общества «Февраль» и внесении в качестве имущественного вклада в его уставный капитал вышеназванного здания общежития.

10.01.2007 г. за обществом «Февраль» зарегистрировано право собственности на вышеупомянутое здание общежития. По договору купли-продажи от 28.02.2007 г. общество «Февраль» продало указанное здание общежития обществу «Капитал Инвест Центр». Переход права собственности на здание общежития к обществу «Капитал Инвест Центр» зарегистрирован в 28.03.2007 г.

В дальнейшем, на основании указанного договора купли-продажи недвижимости общество «Капитал Инвест Центр» передало спорное здание общежития . Переход права собственности зарегистрирован 16.12.2009 г.

внесла вклад в уставный капитал общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» в виде недвижимого имущества, в том числе спорного здания общежития. 21.01.2010 г. внесена запись о переходе права собственности на здание общежития к обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс».

Между обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс» и обществом «Февраль» заключен договор аренды от 21.01.2010 г., согласно которому обществу «Февраль» сроком до 31.12.2010 г. были переданы в аренду 87 жилых комнат и 2 комнаты под офис с подсобными помещениями, расположенные в спорном здании общежития.

Согласно техническим паспортам на спорное здание общежития, спорное здание является общежитием; указанный статус спорного здания не изменялся. Кроме того, в 2009 году решением Кировского районного суда г. Перми удовлетворены требования жильцов общежития О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева к обществу «Капитал Инвест Центр» о признании права собственности на часть жилых помещений спорного общежития. Указанное решение суда исполнено, право собственности О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева на названные помещения 10.08.2010 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 г. исковые требования по указанному делу удовлетворены частично. Признано право собственности муниципального образования г. Пермь на здание общежития, за исключением помещений на которые решением Кировского районного суда г. Перми в 2009 году признано право собственности граждан.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.06.2011 г. решение Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. по тому же делу оставлено без изменения.

Необходимо отметить, что суды при вынесении своих решений по вышеупомянутому делу принимали во внимание ст. ст. 167–168 ГК РФ, указав о недействительности всех последующих сделок со спорным имуществом, в связи с чем признали, что у общества «Февраль», общества «Капитал Инвест и общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» не возникло основанных на законе прав на здание общежития.

Таким образом, из материалов дела видно, что получая в собственность здание общежития, новый собственник здания не застрахован от утраты права собственности на него.

2. Выселение лиц, самоуправно занявших жилые помещения в общежитиях и проживающих в них

Как уже отмечалось выше, на практике складывается такая ситуация, что без согласия собственников зданий общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий могу быть вселены родственники и друзья проживающих там граждан.

Необходимо отметить, что согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, вселение в жилое помещение, в том числе и помещение общежитий, вне установленного порядка, без установленных законных на то оснований является самоуправным.

Руководствуясь ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. То есть собственник здания общежития — физическое либо юридическое лицо, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т. п. (ст. 305 ГК РФ) — вправе предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение.

В качестве примера можно привести дело № 2-2319/11, рассмотренное Истринским городским судом Московской области

Так, ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» обратилось с иском к А. М. Мельниковой, Т. В. Холодковой о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения.

Судом было установлено, что ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» является собственником спорных жилых помещений, расположенных в здании Спального корпуса, изначально построенного как общежитие и которое в настоящее время используется истцом как общежитие для своих сотрудников. Указанное здание было ранее закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», которое в результате приватизации было преобразовано в ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур». Здание Спального корпуса было включено в план приватизации и внесено в уставной капитал истца.

Суд также установил, что А. М. Мельникова и Т. В. Холодкова фактически проживают в спорном помещении, что подтвердилось актом проверки Государственной жилищной инспекции по Московской области и объяснениями представителя ответчиков.

При этом ответчики никогда не состояли в трудовых отношениях ни с ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур», ни с его правопредшественником ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», не были вселены в качестве членов семьи работников истца. Судом установлено, что ответчики были вселены в спорное помещение с устного согласия бывшего директора ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России» — правопредшественника ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур».

Решением Истринского суда Московской области от 05.10.2011 г. ответчики были выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Указанное решение суда обжаловано не было.

Таким образом, как видно из указанного дела, самоуправное вселение является основанием для удовлетворения иска собственника имущества об устранении препятствий во владении, пользовании и распоряжении своим имуществом в судебном порядке.

Однако необходимо помнить, что для удовлетворения такого рода иска собственнику общежития необходимо доказать самовольность вселения в помещения общежития, а также факт проживания в нем.

3. Взимание платы за пользование жилой площадью и коммунальными услугами, предоставляемыми проживающим в общежитии

Как правило, расходы собственника здания общежития на содержание общежития и оплату коммунальных услуг поставщикам значительно превышают доходы, получаемые от потребителей (нанимателей), проживающих в общежитиях. Причина тому — хроническая неплатежеспособность граждан, проживающих в общежитиях. В силу п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан ежемесячно производить внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае ненадлежащего исполнения гражданами указанной обязанности в течение шести месяцев действующее законодательство (ст. 687 ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя.

В качестве примера можно привести дело № 33-16862/11, рассмотренное судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.

ОАО обратилось в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с иском к Е. И. о взыскании с ответчицы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги вместе с уплатой пени за просрочку оплаты.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица по договору найма жилого помещения занимает комнату в общежитии, находящемся в собственности истца.

Однако ответчица не исполняет должным образом обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчица на основании договора найма жилого помещения, заключенного с собственником — ОАО, зарегистрирована и проживает в занимаемой комнате общежития.

В соответствии с пп. 3.1, 3.2. вышеуказанного договора найма плата за пользование комнатой вносится не позднее 1 числа месяца, следующего за оплачиваемым; размер оплаты утверждается приказом наймодателя ежегодно; в состав платы также входит оплата коммунальных услуг. Плата за пользование комнатой может быть пересмотрена наймодателем в одностороннем порядке в случае изменения расценок на обслуживание и снабжение коммунальными услугами.

Тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг в спорный период были утверждены ОАО. Факт несения истцом расходов на ремонт и содержание общего имущества общежития, расположенного по указанному адресу, подтверждается представленными в материалы дела договорами и платежными документами, накладными. Оспаривая размер задолженности, ответчицей не представлены доказательства в обоснование своих доводов о ненадлежащем оказании услуг.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 г. с ответчицы в пользу ОАО взыскана задолженность по оплате за жилое помещение, коммунальные платежи и пеня.

Не соглашаясь с постановленным решением, ответчица обжалует его в кассационном порядке и просит направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на его необоснованность.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 г. по указанному делу решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчицы — без удовлетворения. При этом судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон, а именно ч. 1 ст. 671, а также ст. ст. 676, 678, 681 ГК РФ и ст. ст. 156, 157 ЖК РФ.

Как видно из вышеуказанного дела, истец не требовал выселить ответчицу из предоставленных им комнат общежития. Однако при наличии предусмотренных в законе условий для расторжения договора найма, а именно невнесение платы нанимателем за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя из предоставленных ему помещений (п. 2 ст. 687 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ). При этом выселение не освобождает нанимателя и членов его семьи от погашения образовавшейся задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг вместе с уплатой пени за просрочку, начисленной в порядке ч. 14 ст. 155 ЖК.

Таким образом, одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату, а выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.

Михаил Кюрджев, адвокат, партнер компании DS Law:

Сложности с приобретением зданий общежития начинаются еще на этапе его выкупа. Основная проблема приобретения общежитий заключается в том, что не всегда понятно, кто именно вправе выступить продавцом. В нашей практике было несколько случаев, когда клиенты приобретали здания общежитий. Практически во всех случаях общежития в период их постройки (а это советский период российской истории) состояли на балансе предприятий. Большинство предприятий либо прекратили свою деятельность, либо множество раз реорганизовались. В ходе таких пертурбаций балансодержателей общежития, как правило, «подвисали в воздухе».

ачастую администрация муниципального образования не берет на себя ответственность осуществить такую продажу и просит потенциального покупателя провести самостоятельное изучение вопроса о праве местной администрации осуществить приватизацию общежития (с получением всех необходимых архивных документов и ответов уполномоченных государственных органов). К вопросу в таких случаях привлекается Министерство имущественных отношений, а иногда и другие министерства, в ведении которых находились предприятия — балансодержатели общежитий.

Другая сложность состоит в статусе общежитий. Как известно, общежития относятся к категории нежилых помещений. Однако в подавляющем своем большинстве общежития используются проживающими там гражданами как место постоянного проживания. И органы миграционного учета осуществляют регистрацию граждан-квартиросъемщиков и членов их семей в общежитиях как в месте постоянного проживания. Это сильно затрудняет выселение граждан из общежития (особенно это касается несовершеннолетних).

Наличие зарегистрированных по месту постоянного проживания граждан в общежитии влечет за собой необходимость для администрации муниципального образования осуществить расселение квартиросъемщиков и членов их семей в иное муниципальное жилье. А это, как известно, совершенно не входит планы местных органов. Таким образом, необходимость расселения ложится на плечи потенциального покупателя, перед которым администрация ставит соответствующее условие перед продажей.

Источники:

Российская газета. № 42. 05.03.2003.

Федеральный закон от 05.02.2007 № 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. № 4291. 09.02.2007.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2011 № Ф09-1635/11-С6 по делу № А50-39252/2009// Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Решение Истринского городского суда Московской области от 05.10.2011 г. по делу № 2-2319/11. Источник: официальный сайт Истринского городского суда Московской области www.istra.mo.sudrf.ru // дата публикации 20.10.2011.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 № 33-16862/11// Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Где жить студенту?

Однозначно ответить на вопрос, где лучше жить студенту, на съемной квартире или в общежитии, не получится. У каждого жилья есть свои преимущества и недостатки. При выборе места жительства, старайтесь полагаться на специфику университета , а также на свои возможности и пожелания.

Чаще всего за условия проживания в общежитии переживают родители, вспоминая свою студенческую жизнь. С тех времен, когда в общежитиях был шум, грязь, соседи-алкоголики, многое изменилось.

Перед тем как начать сравнение, нужно сказать о цене. К сожалению, не существует такой «магической формулы», которая могла бы вычислить какой вид жилья будет дешевле. Но чаще всего жить на съемной квартире дороже, чем в общежитии. Можно поинтересоваться, сколько стоит аренда квартиры в близости от университета. К этой сумме не забудьте добавить стоимость коммунальных услуг и оплаты агенту. В общежитии вы зачастую можете оплачивать по 10-15 дней, что намного удобней. Если вы планируете обучаться в Московских университетах, то вам, безусловно, будет выгоднее жить в общежитии. Так как, в среднем на аренду квартиры в Москве уходит 30 тысяч, а на аренду комнаты от 15 тысяч.

Преимущества жилья в общежитии:

1. Студенческая атмосфера. Естественно, что среди таких же студентов, жить намного интереснее. Так вы сможете по-настоящему ощутить студенческую жизнь. Очень полезно «вращаться» в своих кругах, то есть с товарищами. Перед вступлением во взрослую жизнь студенты учатся находить общий язык с сокурсниками. Кроме этого, если надо будет найти какой-нибудь учебник или дополнительный материал, то можно будет просто обратиться к жителям соседней комнаты, и позаимствовать его у них. Совместное проживание студентов способствует учебе.
2. Меньше ответственности. При проживании в общежитии вам не надо будет беспокоиться об оплате коммунальных услуг.
3. Экономия летом. Общежитие — это самый идеальный вариант для тех, кто уезжает летом домой. На летний период времени студентов выселяют из общежития, и вам не придется платить за это время.
4. Экономия на транспорте. Зачастую общежития находятся в близости от университетов, поэтому вам не придется тратиться на машину или транспорт.

Минусы проживания в общежитии:

1. «Личное пространство» сокращается. Студенту придется делить свою комнату еще с кем-то. Не будет возможности побыть в тишине и уединиться.
2. Ограниченное пространство. Комнаты в общежитии маленькие, поэтому у вас не будет возможности хранить в комнате много вещей. Придется периодически ездить домой и отвозить вещи.
3. Негативное влияние. Соседи могут попасться бурные, и это будет мешать учебе.
4. Нельзя проживать летом. Многим студентам, которым некуда уехать, приходится искать на летнее время другое жилье и место, где можно было бы оставить свои вещи.

Если вы из глубинки России планируете учиться в Москве, то вам будет легче на первое время заселиться в общежитие. Очень тяжело будет сразу найти квартиру, только приехав в Москву.

Вопрос

: Я заселен в студенческое общежитие. За мной там закреплено место. Но фактически я там не проживаю. Заселялся, чтобы получить временную регистрацию. Могут ли меня выселить из общежития на том основании, что я там физически не проживаю?
Ответ:
Жилые помещения в общежитиях предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 100 Жилищного кодекса РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. В соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ выселение граждан из помещений, занимаемых ими по договорам специализированного найма специализированного жилого помещения возможно в случае расторжения или прекращения договора найма. Статья 83 ЖК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае выезда нанимателя в другое место жительства. В этом случае договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Смысл данной нормы был разъяснён Верховным судом РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». В соответствии с указанным Постановлением, в том случае, если отсутствие в жилом помещении не носит временного характера, то заинтересованные лица (в том числе и наймодатель) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора найма. Обращаем Ваше внимание на то, что согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, установление в договоре найма специализированного жилого помещения каких-либо дополнительных оснований или порядка для его расторжения (например, условия о расторжении договора во внесудебном порядке в случае временного отсутствия в жилом помещении), не предусмотренных ЖК РФ или иными федеральными законами, не допускается. Таким образом, если Вы отсутствуете в указанном жилом помещении постоянно, на основании ст.103, 83 ЖК РФ наймодатель может обратиться в суд с требованиями о расторжении с Вами договора найма специализированного жилого помещения, и соответственно, выселении.

Какая существует норма квадратных метров на человека

Размер учетной нормы также оставлен на усмотрение местной власти. Единственным условием, поставленным федеральным законодательством, является то, что учетная норма не может быть больше, чем норма предоставления. Это логично: в противном случае гражданин, только-только вселившийся в новую квартиру, автоматически оказывался бы нуждающимся в жилье.

Социальная норма используется сейчас для расчета платы за содержание дома. В частности, в Москве для лиц, живущих на площади, равной социальной, плата взимается в минимальном размере. Если же площадь, приходящаяся на каждого жильца, превышает социальную норму более чем на 7 кв. м на человека, начисление платежей идет уже по повышенной ставке.