Минстрой ужесточает законодательство для ЖСК

Что необходимо для открытия кооператива?

К самым главным документам, необходимым для процесса регистрации и регулирования деятельности, можно отнести Устав, а также протокол собрания. Процедуру регламентирует ЖК РФ, статьи 111, а также ст. 112. Кроме того, стоит упомянуть ГК РФ, его общие положения, в которых идет речь о юр. лицах.

Важно! Кооператив можно создать, если наберется как минимум 5 человек (ст. 112 ЖК). Но есть и другое ограничение: в нем быть столько участников, сколько жилых помещений находится в здании, но не больше.

Решение о том, что будет создана организация, принимают учредители. Для этого необходимо провести собрание. О том, как оно должно проходить, в ЖК РФ не сказано, но упомянуто, что в нем могут принять участие пайщики.

Если на голосовании было принято положительное решение, то считается, что организация создана. После этого нужно принять Устав. Все решения, принятые в ходе собрания, необходимо зафиксировать в протоколе.

С того момента, как кооператив пройдет регистрацию в ФНС, положения Устава обязательны не только для тех лиц, которые отдали голоса за его принятие, но и для кооператива, а также ДЛЯ всех остальных жильцов дома, входящих в ЖСК.

Кооператив можно назвать добровольным объединением граждан. Участниками могут стать как граждане, так и юридические лица. Жесткие требования предъявляются к возрасту, поэтому в организации могут быть только те лица, которым исполнилось 16 лет.

Если в доме создан ЖСК, распоряжаться недвижимостью можно только после того, как будет оформлено вступление в члены организации. Но любой участник строительного кооператива получит право собственности на жилье только после того, как полностью внесет плату за свой пай.

Важно! В Устав необходимо обязательно включить данные, о которых сказано в ст. 52 и 116 ГК, а также в ст. 113 ЖК.

Уставной документ

Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.

В уставе указывается следующая информация:

наименование учреждения;
адрес расположения;
предмет и цель рабочей активности;
способ зачисления в пайщики;
правила выхода или исключения из общества;
ответственность за невыполнение требования;
порядок выполнения решений органами управления и контроля;
способ избавления от убытков;
метод реорганизации и удаления предприятия.

Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную. С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его деятельности, учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.

Они определяют правовую, экономическую и социально-общественную основу организации, создания, осуществления деятельности и ликвидации потребительских сообществ и их объединений, которые составляют основу потребительской кооперации России. Итак, нормативные документы в отношении потребительских кооперативов.

Законодательная норма РФ 3085/1. Федеральный Закон, зарегистрированный от 19 июня 1992 с редакционными изменениями, внесенными 02 июля 2013 года под названием «О потребительских обществах…».
П. 2 ст. 123. 2 ГК России.
ФЗ N 193 редакция 08. 12. 1995 года.
ФЗ N 66 редакция 15. 04. 98 года «О садоводческих …»
ФЗ N 190 «О кредитных кооперативах…»18. 07. 09 года.

Предлагаем ознакомиться: Отказ в визе в Германию что делать, если отказали
А также иные нормы отечественного правового поля, позволяющие кооперативам быть равноправными участниками рынка.

Программа для ЖСК

Государство заинтересовано в том, чтобы граждане активно вступали в ЖСК. Для того, чтобы увеличить число пайщиков, в № 161-ФЗ, в котором сказано о мерах по содействию жилищного строительства, были внесены изменения. Принятие поправок направлено на упрощение механизмов создания кооперативов, а также на обеспечение ЖСК государственной поддержкой.

Теперь возведение жилья обойдется на 30% стоимости жилья. Все дело в том, что Агентство ипотечного жилищного кредитования будет предоставлять под здания бесплатные земельные участки.

Кроме того, снижение стоимости жилья обеспечивается тем, что значительно снижены расходы подрядчика, да и маржа застройщика отсутствует. Нет расходов на рекламное продвижение проекта, обслуживание кредитов и прочие факторы, которые значительно повышают цены.

Теперь ЖСК сам контролирует выбор проектировщиков и подрядчиков. Реестр пайщиков находится под контролем органов власти, а ведением документов занимается сам кооператив. Кроме того, теперь запрещена добровольная ликвидация кооператива до той даты, когда члены организации получат жилье в собственность.

Обратите внимание! Выбрав ЖСК с государственной поддержкой, дольщики могут не беспокоиться о том, что проект превратится в долгострой. Исключены мошеннические схемы, из-за которых ранее появлялись обманутые дольщики.

Учетные и отчетные документы организации и ИП

Учет и отчетность может быть бухгалтерским и налоговым. О том, чем отличается один от другого, можете узнать в этой статье. Здесь же ограничимся тем, что бухгалтерский учет обязателен только для организаций, а налоговый учет ведут все налогоплательщики (в том числе, ООО и ИП). Исходя из этого, перечень документов организации значительно весомее, чем у ИП, за счет бухгалтерской отчетности.

К бухгалтерским документам организации относят:

Регистры бухгалтерского учета (главная книга, журналы-ордера, мемориальные ордера, журналы операций по счетам, оборотные и накопительные ведомости, книги учета, инвентарные списки и др.);
Бухгалтерская отчетность (бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, пояснительные записки);
Рабочий план счетов бухгалтерского учета;
Учетная политика;
Переписка по вопросам бухгалтерского учета.

К документам, относящимся к налоговому учету (который ведут и организации, и ИП) относят:

Налоговые декларации;
Книги учета доходов и расходов;
Счета-фактуры;
Книги покупок и книги продаж;
Документы, подтверждающие налоговый убыток, сумма которого перенесена на будущие периоды;
Акты сверок с ФНС и справки о состоянии расчетов с бюджетом.

Первичные документы фиксируют факт хозяйственных операций и являются основанием для бухгалтерского и налогового учета:

Кассовые документы и книги;
Банковские документы;
Ордера, табели;
Накладные;
Авансовые отчеты;
Акты о приеме-сдаче имущества и услуг;
Акты о списании ТМЦ;
Квитанции и др.

Договоры и документы, подтверждающие их исполнение:

Договоры, соглашения, контракты, счет-договоры;
Протоколы разногласий по договорам;
Переписка, расчеты, справки, заключения к договорам и соглашениям;
Паспорт сделки;
Договоры о материальной ответственности;
Переписка о дебиторской/кредиторской задолженности;
Документы о приеме выполненных работ (акты, справки, счета).

Предлагаем ознакомиться: За хищение государственного имущества сроки

Документы по контрольно-кассовой технике:

Паспорт кассового аппарата;
Карточка регистрации ККТ;
Журнал кассира операциониста;
Договор на обслуживание с ЦТО;
Использованные контрольные ленты;
Накопители фискальной памяти и др.

Пошаговая инструкция для создания жилищно-строительного кооператива

Решив создать жилищно-строительный кооператив, граждане должны действовать следующим образом:

Обратиться в АИЖК, огласить намерение о том, что планируется создание кооператива. Предоставить первичные сведения. К ним относится информация о том, какого типа планируется застройка; сколько человек в кооперативе; пожелания о будущем местоположении дома и др.
Формируется список граждан, заинтересованных в создании ЖСК.
Составляется ходатайство о предоставлении земельного участка. Документ направляется в АИЖК.
Агентство находит подходящий участок.
Создание жилищно-строительного кооператива. Регистрация организации в налоговой службе.
Кооператив должен подать в Агентство заявление. В нем нужно изложить просьбу о передаче участка, на котором стоит дом, в безвозмездное пользование.
Правление Агентства принимает решение о том, что территория будет передана кооперативу.
Составление договора о безвозмездном пользовании наделом. Подписание документов.
Строительство зданий на выделенной территории.
Ввод объектов в эксплуатацию. Передача участка и зданий в собственность.

Порядок действий

Сначала нужно узнать, сколько граждан войдет в организацию. Членство может быть и у юридических лиц. На общем собрании учредители должны проголосовать за создание кооператива, высказать свое мнение должны все участники.
Далее в протокол необходимо занести решение о создании организации и ее регистрации. В протокол нужно внести данные о том, что принят Устав.
Далее следует обратиться в налоговую инспекцию, здесь пройдет государственная регистрация организации. Подавать документы нужно в ФНС по месту нахождения ЖСК.
После проведения процедуры запись о кооперативе будет внесена в ЕГРЮЛ.

Как сделать в недостроенном доме?

В этом случае проще всего создать организацию с нуля, а потом обратиться к органам власти с просьбой о передаче недостроенного объекта на баланс ЖСК. Но такой процесс может занять много времени.

Как пройти регистрацию?

Государственная регистрация предполагает внесение данных о кооперативе в ЕГРЮЛ. Для этого в ФНС нужно передать следующие сведения:

Устав и протокол собрания.
Название организации. Адрес.
Выписка об учредителях, если они являются юридическими лицами. Ее делают из ЕГРЮЛ. Также нужно предоставить копии учредительных документов компаний.
Руководитель и члены кооператива должны передать ИНН и паспортные данные.
Система налогообложения ЖСК. Она может быть общей, либо упрощенной.
Заявление на регистрацию по форме Р11001.
Квитанция, подтверждающая внесение платы за государственную пошлину.

Необходимо оформление ЖСК в ПФР и в ФФОМС. Нужно получить коды в Госкомстате. После этого организация может открыть счет в банке, изготовить печати.

Сведения в ГИС

Организация должна подать сведения в государственную информационную систему. Для этого председателю необходимо получить цифровую подпись (квалифицированную), потом он может зарегистрироваться на портале (процедура аналогична для ЖКХ ТСЖ).

Видео о том, как правильно вносить данные в ГИС:

Как пройти регистрацию?

Факт возникновения ЖСК в качестве юридического лица связан с процедурой его регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 114 Кодекса).

Общие правила о государственной регистрации содержатся в ст. 51 ГК РФ.

Единый порядок процедуры определен Федеральном законе N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Налоговая инспекция вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц. ЕГРЮЛ открыт для любого человека.

Пошлина за государственную регистрацию ЖСК — 4000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Госрегистрация производится в срок не более 5 рабочих дней.

Через ФНС

Документы в налоговую представляются лично или по почте. При отправке не забудьте объявить ценность письма и составить опись вложения. Заявителем вправе быть:

председатель правления (без доверенности);
учредители (при создании);
руководитель юридического лица-учредителя;
конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии;
иное лицо на основании доверенности или в предусмотренных ФЗ случаях.

Уполномоченное лицо подписывает заявление, указывает свои паспортные данные или сведения из другого удостоверяющего личность документа, свой идентификационный номер налогоплательщика. Заявление заверяется нотариально.

Регистрирующий орган выдает расписку в получении документов заявителю или направляет ее по почте в течение следующего рабочего дня с уведомлением о вручении. Так же в налоговую необходимо представить:

протокол общего собрания о создании юридического лица;
нотариально заверенную копию устава;
для иностранных учредителей – предусмотренные законом документы;
документ об уплате государственной пошлины.

ЖСК считает созданным с момента его регистрации. После этого учредители становятся членами кооператива.

Через МФЦ

Так же зарегистрировать юридическое лицо можно через органы МФЦ — многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг.

Все взаимодействие с налоговым органом будет проходить без участия заявителя. Необходимо сдать в МФЦ комплект документов и в установленное время явиться за получением результата.

Платежный документ на госпошлину можно сформировать при помощи специального сервиса ФНС. Распечатайте его и оплатите через любой банк.

В зависимости от того, куда налогоплательщик подал документы, проверьте в платёжке код КБК:

182 1 0800 110 – услуга оказывается налоговыми органами;
182 1 0800 110 – услуга оказывается многофункциональным центром.

В электронном виде

Чтобы подать заявление через интернет сделайте два шага:

купите КЭП — квалифицированную электронную подпись,
скачайте программу подготовки документов для государственной регистрации на сайте nalog.ru

Заявление заполняется через программу. Его нужно распечатать, подписать и отсканировать.

На сайте ИФНС готовится «транспортный контейнер». Для этого в настройках выберите свою КЭП и откройте заявление. Файлы отправляются в регистрирующую инспекцию.

Налоговая пришлёт расписку в получении документов на электронную почту. Если оформлено неверно, придёт уведомление. Не волнуйтесь, недочеты можно исправить.

Через 5 рабочих дней будет произведена регистрация либо отказ. Все документы, заверенные электронной подписью сотрудника налогового органа, высылаются на электронный адрес заявителя.

Реформа и реорганизация ЖСК

Реформа была проведена в 2020 году. С этого времени земельный участок под строительство получить намного проще. Если раньше для этого было нужно уплатить 20% паевых взносов, то теперь этого не требуется. АИЖК передает землю ЖСК в безвозмездное пользование. Все эти меры направлены на то, чтобы граждане могли улучшить свои жилищные условия.

Кроме поправок в № 161-ФЗ были внесены изменения в ЖК. Теперь члены кооператива благодаря господдержке могут воспользоваться заемными средствами для того, чтобы заплатить за пай. При этом пай будет выступать в качестве залога, процедура аналогична ипотечному кредитованию. Сегодня пайщиком кооператива может стать широкий круг лиц.

Важно! Одному участнику кооператива может принадлежать лишь один пай. Это гарантирует право на одно жилое помещение. Особые преимущества получают малоимущие граждане. Если организация создается, и этому содействуют органы власти, то такие граждане имеют преимущество при вступлении.

Когда ЖСК – единственный выход при банкротстве застройщика

Формирование ЖСК из обманутых дольщиков возможно при соблюдении следующих условий.

Разница в стоимости недостроенного дома и объема задолженности перед участниками составляет не более 5% в пользу первого.
Достаточность средств для погашения обязательств застройщика 1-й и 2-й очереди.
Замороженный объект не оформлен в залог, или залогодержатель дал добро на его передачу ЖСК.
Достаточность квартир в достраиваемом доме для всех пайщиков.

Если после передачи дольщикам прав на недострой средств для расчетов с остальными кредиторами у застройщика недостаточно, членам ЖСК придется собрать и положить разницу на депозит суда. Помимо суммы для расчета с кредиторами застройщика дольщикам придется профинансировать окончание строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Для создания ЖСК обманутых дольщиков используется типовой Устав. В нем помимо стандартных обязательно предусматриваются следующие пункты.

Обязанности кооператива. В первую очередь прописываются обязательства перед пайщиками – способы и сроки передачи квартир. Сделать это нужно подробно, чтобы впоследствии не возникало проблем. Не менее важно предусмотреть в Уставе и алгоритм сотрудничества с подрядчиками, включая систему расчетов.
Права ЖСК. Заключение только выгодных для кооператива договоров и действие исключительно в интересах пайщиков. Кооператив вправе открывать расчетные счета и совершать по ним операции. Уточняется и право на смену правления, наем сотрудников – бухгалтера, юриста и т.д.
Создание и работа ревизионной комиссии. Ее полномочия обсуждаются на собрании, там же выбираются кандидаты из числа пайщиков.
Прием новых членов и исключение. Условия и процедура детально расписываются в Уставе.

Предлагаем ознакомиться: Образцы квартир по реновации на ВДНХ не доступны 1, 2, 7 января
Изначально зарегистрированный в ИФНС Устав ЖСК при банкротстве застройщика можно менять. Основанием для внесения изменений служит протокол собрания пайщиков с зафиксированным в нем решением. В одностороннем порядке правление может вносить изменение в Устав только, если это предусмотрено его более ранней редакцией. О подобных изменениях обязательно извещаются члены кооператива.

Достраивать дом самостоятельно, через ЖСК, очень хлопотно и долго. Требуется привлечение специалистов – профессиональной строительной компании, коммуникационных служб, отделочников, инженеров, коммунальщиков и т.д. Все это стоит дополнительных вложений сверх уплаченных ранее по договору ДДУ.

Подобная ситуация нервирует участников кооператива – в итоге квартиры получаются на порядок дороже изначальной стоимости, срок завершения строительства отодвигается на неизвестный период. Каждый шаг нужно продумывать, согласовывать и финансировать самим. А насколько честно ведет себя правление? Не обманывает ли пайщиков?

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает

типовые решения юридических вопросов

. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к специалистам:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

БЕСПЛАТНО

Банкротство может произойти без злого умысла. В наших реалиях возможен рост стоимости стройматериалов. Из-за этого вырастут обязательные выплаты.

Но если пайщики не смогу закрыть дыры в бюджете, могут образоваться долги перед строителями. Банки, выдававшие кредит, также будут требовать возврата.

Кредиторы подадут иск о признании ЖСК банкротом в Арбитражный суд.

В таком случае требования членов кооператива к ЖСК будут удовлетворяться в последнюю очередь.

Вместо возврата денег участники могут получить объект незавершённого строительства.

Члены объединения могут создать новый ЖСК, который завершит строительство и сдаст объекты в срок, установленный новым договором.

Напишите жалобу председателю

Можете отправить жалобу председателю ЖСК, если он:

пропустил срок передачи объекта;
не вывозит мусор или не чистит территорию;
включает в квитанцию уборку снега, которой не было;
завысил коммунальные платежи и не пересчитал по вашему требованию;
сдал в аренду нежилое помещение без решения общего собрания;
не возместил вам испорченное протечкой труб имущество.

Порядок, сроки и качество ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регламентируются:

ПП РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам РФ» (касается пунктов, не утративших силу);
законодательным актом «О защите прав потребителей»;
основными источниками (свод законов) Гражданского и Жилищного права.

Жалоба составляется заявителем в свободной форме. Ее содержание будет зависеть от претензии заявителя. В документ заносится информация о случаях нарушения прав и интересов пайщика.

Предлагаем ознакомиться: В чем особенность ипотеки от застройщика

Заявитель вручает документ с официальным требованием председателю кооператива лично под роспись или заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 Москва

8 СПб