Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Приватизация

Назад

Опубликовано: 28.01.2018

Время на чтение: 5 мин

0

28

Приватизировать землю под многоквартирным домом, а также чердак и подвал можно только по решению собственников квартир.

• Закон, регулирующий приватизацию земли, чердака и подвала в многоквартирном доме
• Как сделать приватизацию земли под многоквартирным домом? Перечень необходимых документов
• Порядок оформления приватизации

Площадь и состав

Статьей 36 ЖК РФ определено, что земельный участок является частью имущества МКД. Эта норма закона распространяется только на территории, которые до 1 марта 2005 года установлены на кадастровый учет.

Федеральным Законом «О введении в действие ЖК РФ» определено право собственников обратится в соответствующие службы местного самоуправления с заявлением о бесплатной постановке на кадастровый учет территории и проведение других необходимых процедур, связанных с решением этого вопроса, если участок и другие объекты недвижимости, входящие в состав МКД, не были сформированы до введения в действие ЖК.

Площадь и границы придомовой территории определяются кадастровым паспортом, а в случае его отсутствия техническим паспортом на землю.

Минимальным размером земельного участка входящего в состав многоквартирного дома считается площадь равная площади дома.

Нормативная площадь в соответствие с Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года включает:

• участок земли, на котором непосредственно возведено строение;
• площадь озеленения и другие элементы благоустройства;
• детские, игровые и спортивные площадки;
• бельевые сушилки;
• коллективные автомобильные стоянки;
• тепловые пункты, пожарные сооружения, трансформаторные подстанции и другие необходимые объекты, обеспечивающие функционирование МКД.

Объекты располагаются в границах зафиксированных кадастровым паспортом.

Управление территорией осуществляется:

• домовым комитетом;
• управляющими компаниями;
• другими специализированными организациями в рамках полномочий делегированных им владельцами и в соответствие с действующим законодательством.

Как приватизировать придомовую территорию

Предварительные границы придомовой территории для вновь возводимого дома определяются еще на стадии оформления разрешения на строительство. Для этого застройщику согласовывается территория, на которой будет проводиться строительство, а уточнение размеров участка будет происходить уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.

Для существующих зданий размер и основные характеристики придомового участка будут определяться следующим образом:

• по данным технической документации БТИ, если строительство осуществлялось после 1991 года;
• по нормативным показателям, если год постройки здания приходится на период существования СССР (если для таких домов сохранилась надлежащая документация, будут использоваться фактические сведения о размерах участка).

При возникновении споров о размере придомовой территории заинтересованные лица могут обращаться в судебные органы. Ответчиками по таким искам будут выступать органы местной власти, уполномоченные на распоряжение землей населенных пунктов.

После вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 год) установлены следующие правила определения размера придомовой территории:

• размер участка не может быть меньше площади дома;
• в состав придомовой территории включается не только свободная земля, но и участки под строения коммунальных объектов, гаражей и т.д.;
• в состав указанной территории входят объекты благоустройства.

При вводе здания в эксплуатацию размеры и характеристики земли под домом будут определяться в результате кадастрового учета. Для этого застройщику необходимо подготовить техническую документацию на возведенный объект. При этом оформление документации на землю напрямую не входит в обязанности застройщика, поэтому оформление участка в собственность, как правило, осуществляется уже после передачи гражданам готовых жилых помещений.

Правом на обращение за приватизацией придомовой территории обладает следующий круг субъектов:

1. застройщик на стадии ввода дома в эксплуатацию;
2. общее собрание собственников жилой недвижимости;
3. управляющая компания или ТСЖ, если указанные полномочия делегированы им собственниками жилья;
4. один или несколько собственников недвижимости, если общим собранием не принято соответствующее решение.

Поскольку право собственности будет оформляться не на каждого владельца жилья в отдельности, общие интересы граждан не будут нарушены даже в случае, если заявление на приватизацию подал только один человек. При любом варианте обращения будет зарегистрировано право общей собственности на придомовую территорию.

Рассмотрим, каким образом оформляется документация, необходимая для оформления права собственности.

Варианты использования земли

Приватизированный земельный участок владельцы могут использовать в следующих целях:

• обустройство детских, игровых или спортивных площадок, зон отдыха и других мест, направленных на устройство досуга жильцов;
• установка гаражей ветеранам ВОВ и инвалидам;
• озеленение, устройство ограждений, пешеходных дорожек и тротуаров;
• обустройство парковок автотранспорта;
• сдача в аренду под размещение платных автостоянок, рекламных конструкций, антенн мобильной связи и тому подобных объектов.

При размещении объекта на своей территории владельцы обязаны учитывать права граждан проживающих в соседних домах.

Например, если установленные ограждения препятствуют перемещению пешеходов, то такое сооружение может быть демонтировано по решению суда, а если ограждения нарушают право людей на свободное перемещение, то на участок может быть наложен, в законном порядке, сервитут.

Наследование приватизированной квартиры без завещания происходит в установленном законом порядке. Имеете приватизированную квартиру в доме под снос? Полезная информация здесь.

Решение общего собрания: как провести голосование?

Осуществить приватизацию земельного участка под многоквартирным жилым домом можно лишь при соответствующем решении общего собрания жильцов дома. Как принять такое решение? Процесс состоит из нескольких шагов:

СПРАВКА! Важно отметить, что не каждый владелец квартиры имеет равный вес в голосовании – этот показатель зависит от площади квартиры. Таким образом, голос владельца квартиры с площадью в 50 кв м будет в два раза весомей жильца квартиры с площадью в 25 кв м.

1. Заблаговременно предупредить жильцов дома о проведении собрания.

   Сделать это можно при помощи наклейки объявлений или при личной встрече.

2. Провести голосование. Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовали владельцы более 50% площади дома.
3. Внести результаты голосования и общее решение в протокол собрания. Его нужно прикрепить к заявлению о приватизации.

Иногда решения не принято из-за отсутствия на собрании некоторых владельцев. Что делать? Неужели откладывать вопрос оформления в долгий ящик?

Закон позволяет на протяжении 20 дней после голосования осуществить письменный опрос среди отсутствовавших. Если удастся набрать недостающее количество голосов, то решение будет принятым.

Конечно, перед голосованием по вопросу оформления придомовой территории многоквартирного дома в собственность лучше всего провести предварительное согласование и опрос, показывающий мнение большинства.

Если многие владельцы желают оформить территорию, то есть смысл организовать общее голосование.

ВНИМАНИЕ! Подать заявление в государственные органы и заниматься процессом может лишь уполномоченное лицо, которое утверждают общим решением.

Звоните юристу
Подберем специалиста за вас

8 Москва

8 СПб

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома

Порядок приватизации определяется нормативными актами утвержденными законодателем. Для новых построек процедура постановки на учет обязательная и производится застройщиком или другим уполномоченным органом.

Для домов которые построены ранее, чем был принят ЖК, необходимо пройти процесс оформления независимо от того есть кадастровый паспорт на участок или его нужно составлять:

• в первом случае процедура с юридической точки зрения является подтверждающей право собственности;
• во втором – правоустанавливающей.

Общий порядок оформления для всех типов объектов включает:

1. Решение о формировании территории и проведение кадастрового учета.
2. Заявление на передачу права на государственную (муниципальную) собственность, поданное в соответствующую инстанцию.
3. Регистрацию права собственности в соответствующем кадастровом отделении.

По общепринятым нормам для выполнения функций, связанных с приватизацией:

• назначается уполномоченное собранием собственников помещений дома лицо;
• либо в соответствии с решением Конституционного суда РФ инициатором может быть владелец одного помещения или квартиры.

В одиночку

Приватизация земли под многоквартирным домом в одиночку осуществляется в том же порядке, который установлен законодательством.

Независимо от мнения остальных собственников, власти обязаны провести приватизировать земельный участок и зарегистрировать его в соответствии с законом.

Малоэтажных домов

Приватизация прилегающей территории малоэтажных домов ничем не отличается от оформления других объектов.

Но следует учесть, что расходы по содержанию территории ложатся в том же объеме, что и при обслуживании участка отведенного под многоквартирный дом.

Кто может выступить с инициативой?

Инициаторами процесса приватизации в соответствие с действующей нормативной базой могут быть:

• застройщик;
• общее собрание владельцев помещений в МКД;
• по поручению собрания собственников – управляющая компания или уполномоченное лицо;
• отдельный собственник квартиры или нежилого помещения;
• группа собственников независимо от решения общего собрания.

Под новостройкой

Современным законодательством предусмотрено при отводе земельного участка под строительство нового жилого дома провести процедуру оформления кадастрового паспорта.

Этот документ:

• включает границы участка, в том числе и придомовую территорию;
• определяет площадь участка и другие параметры, установленные законом.

Оформлением документации, как на предварительной стадии, так и регистрацией объекта занимается застройщик или уполномоченная им компания.

Будущие собственники покупают квартиры или нежилые помещения уже с готовым отводом в собственность земельного участка и дополнительного оформления не требуется.

Под старыми зданиями

Под зданиями, которые были построены ранее (старая застройка), для приватизации необходимо иметь кадастровый паспорт.

Если кадастровый паспорт не выдавался, то процедура оформления производится в общем порядке. В случае, если земля зарегистрирована, по заявлению собственников им выдается свидетельство на право собственности придомовой территории.

Что это такое

Приобретая жилое помещение в многоквартирном здании, граждане автоматически получают право на часть общего имущества дома, в том числе на придомовую территорию. При этом основания приобретения жилья не имеют юридического значения, это могут быть договоры купли-продажи, дарения или приватизации.

При оформлении жилья в собственность сведения о земельном участке под домом не указываются в правоустанавливающих документах на квартиру, поскольку придомовая территория относится к общему имуществу здания. По этой причине, даже после переоформления права собственности на придомовой участок, закон ограничивает варианты использования земли следующими целями:

• установка дополнительных элементов благоустройства (скамеек, детских площадок и т.д.);
• оборудование стояночных мест;
• озеленение, высадка зеленых насаждений и т.д.;
• сдача части участка в аренду сторонним лицам.

Необходимо учитывать, что любые варианты распоряжения или использования общим имуществом многоквартирного здания допускается по общему решению собственников квартир. Такое волеизъявление оформляется протоколом общего собрания граждан, который должен одобряться большинством голосов.

Рассмотрим основные этапы приватизации земли под многоквартирным зданием, а также последствия этой процедуры для владельцев жилых помещений.

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Плюсы и минусы

Оформление участка накладывает обязательства на владельцев и поднимает вопросы, которые необходимо решать коллективно.

Процедура оформления, использование и другие нюансы, связанные с переходом в собственность придомовой территории имеет своих сторонников и противников среди жильцов многоквартирных домов.

Приватизации земельного участка предоставляет жильцам преимущества, но и имеет недостатки.

К плюсам можно отнести:

• законодательно определенное право на бесплатную приватизацию;
• невозможность застройки и использования придомовой территории без разрешения владельцев;
• возможность получения доходов от сдачи в аренду части земельного участка;
• повышение оценочной стоимости недвижимого имущества.

К отрицательным результатам приватизации относится:

• налогообложение приватизированного земельного участка;
• проведение ремонтных работ и благоустройство территории проводится за счет собственников земли;
• участок можно использовать только для размещения гаражей инвалидов и лиц, имеющих статус участника ВОВ, детских площадок и спортивных сооружений открытого типа.

Расходы на содержание земли в количественном выражении распределяются соразмерно долям, которые определяются пропорционально площади квартиры.

Анализируя плюсы и минусы, каждый владелец квартиры определит, зачем приватизировать придомовую территорию и какие это влечет последствия.

Кому принадлежит придомовая территория?

Многоквартирный жилой дом в общем смысле принадлежит его владельцам, то есть собственникам квартир и встроенных нежилых помещений. В данный момент активно вводятся в действие управляющие организации, которые ведут в качестве своей профессиональной деятельности представление и организация работы многоквартирных домов как объектов жилого фонда.

Соответственно, если собственники захотят приватизировать свою придомовую территорию, они будут вправе действовать как от имени себя непосредственно, так и через управляющую компанию. Первый вариант конечно более удобен тем, что в любых ситуациях, вплоть до смены своей контролирующей жилой фирмы, собственниками будут оставаться непосредственно те, кто владеет помещениями в этом здании.

Однако в процессе оформления первоначально будет участвовать только один человек, выбранный представителем. А уже после завершения работ, он сможет выделить каждому причитающуюся ему долю.

Порядок действий

Порядок оформления осуществляется следующим образом:

1. Подготовка сведений о плане территории, дома и других объектов обеспечивающих жизнедеятельность строения. Документы при необходимости можно получить в местном отделении бюро инвентаризации (БТИ).
2. Произвести размежевание территории. Операцию производят лицензированные организации.
3. Составить и подать заявление в органы самоуправления на формирование участка.
4. Зарегистрировать участок в органах кадастра.

Перечень документов

Для подачи документов прилагаемых к заявлению необходимо иметь:

• план дома;
• решение общего собрания собственников (если таковое принималось);
• документацию о размежевании участка;
• технический паспорт.

Образец заявления

Заявление подается установленного образца с перечнем документов, которые к нему прилагаются.

Заявление необходимо зарегистрировать в отделе по работе с обращениями граждан муниципального органа власти.

Здесь можно скачать образец заявления на приватизацию придомовой территории.

Исковое заявление на приватизацию квартиры через суд должно составляться в соответствии с нормами ГК РФ. Интересует продажа приватизированной квартиры в собственности менее 3 лет? Смотрите тут.

Можно ли продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком? Подробный ответ в этой статье.

Порядок приватизации

Начать процедуру, требуется четко определить очередность действий при регистрации (согласно Жилищного кодекса РФ):

• собирается собрание жителей многоквартирного дома, выбирается председатель (представитель), который займется оформлением права собственности;
• собрать и подготовить данные о плане жилища (не только о самом доме, но и прилегающие к нему строения, необходимые для полного функционирования строения). Данный комплект документов возможно получить в бюро инвентаризации города (БТИ);
• размежевание территории — это технические работы по определению границ земли на местности, обозначение их знаками и закрепление координат. Такую процедуру проводят только организации, специализирующиеся по направлению;
• подать заявление в местные органы власти (грамотно составить документ, помогут юридические или специализированные фирмы);
• регистрация земли в Росреестре (Федеральный закон № 218«О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней»), выдается выписка из реестра.

Если процесс инициировали жители дома, то каждый из них становится равноправным собственником. Размер каждого участника, определен в Жилищном кодексе РФ ст. 37 п. 1., соответствует пропорционально площади квартиры проживания.

Последствия приватизации

Собственники, оформившие право на придомовую территорию, могут распоряжаться участком в соответствии с законом, но пользование не является бесплатным, а подлежит налогообложению.

Налог

Налог на придомовую территорию рассчитывается на основании статьи 388 Налогового кодекса РФ (НК) и других нормативных актов.

Для определения базы налогообложения в соответствие со статьей 360 НК РФ определяется кадастровая цена земли на основе рыночных данных.

Расчет осуществляется путем умножения ставки земельного налога (ЗН) на кадастровую стоимость (КС) и на коэффициент установленный местными властями.

Налог рассчитывается в годовом исчислении:

1. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей предусмотрена процедура самостоятельной уплаты налога с расчетного счета.
2. Для физических лиц – по уведомлению от налогового органа.

Налоговым кодексом некоторым льготным категориям граждан РФ предусмотрено уменьшение кадастровой цены в размере 10 тысяч рублей.

Порядок оформления земли

При приватизации придомового земельного участка необходимо, в первую очередь, узнать поставлен ли он на кадастровый учет. Обычно это обязанность застройщика или иного уполномоченного органа, но если дома построены давно, до принятия Жилищного Кодекса, то кадастровый учет может быть не произведен. Тогда будущему собственнику нужно сделать это самостоятельно.

Порядок оформления следующий:

1. Подготовить сведения о территории – выяснить проводилось межевание участка или нет;

• Если нет, заявить о необходимости проведение на территории кадастрового учета.

1. Собрать документы;
2. Написать заявление на получение права на муниципальную собственность, подать в соответствующую инстанцию;
3. Зарегистрировать право собственности в кадастровой палате.

Нужно ли проводить межевание?

Вы готовы оформить землю под многоквартирным домом, однако участок под никогда не был сформирован?

Нужно ли в таком случае проводить межевание?

Это непременно нужно сделать.

Стоит отметить, что некая разметка территории есть у каждого дома. В любое время при строительстве многоквартирного дома выделялся небольшой участок, однако это не всегда фиксировалось документально. Поэтому необходимо провести современное межевание.

Процедура проводится только лицензированными специалистами. Формирование земли проходит в согласии с Жилищных Кодексом, учитывая потребности граждан и интересы города.

Нередко госорганы стараются уменьшить размеры придомовой территории. Конечно, многие жильцы сами заинтересованы в том, чтобы двор был небольшим – за него нужно платить меньший налог, да и ухаживать за маленькой территорией дешевле.

СПРАВКА! Межевание позволит вам получить свою долю в придомовой территории даже без согласия соседей и муниципалитета.

Другое дело – сроки, которые нередко являются затянутыми. Как же оформить землю вокруг дома в собственность максимально быстро? Дело в том, что услуга межевания проводится за счёт администрации города.

Поэтому если в бюджете заложены необходимые средства, то никаких задержек не возникнет. Однако если на это денег нет, то иногда заявление о межевании может лежать на столе несколько лет.

Ещё одним негативным фактором, существенно увеличивающим сроки межевания, является законодательство.

В законе не указываются жёсткие сроки, в течение которых власти должны его провести.

Поэтому процедуру межевания могут отложить на любой срок – добиться ускорения законным путём будет невозможно.

Некоторые считают, что оформление земельного участка под многоквартирным домом даёт эту землю как отдельную собственность. Однако это не так.

ВНИМАНИЕ! Доля в придомовой территории неразрывно связана с квартирой. Поэтому продать или оставить себе эту долю при продаже квартиры не получится.

Какие документы нужны?

Как же грамотно приватизировать землю под домом? Для этого необходимо собрать некоторые документы:

• заявление об оформлении надела;
• протокол общего собрания; в нём должны быть указаны данные всех собственников многоэтажного дома, владеющих как жилыми, так и нежилыми помещениями;
• документ, подтверждающий полномочия председателя общего собрания;
• доверенность представителю в проведении приватизации; доверенное лицо приносит свой гражданский паспорт для подтверждения личности;
• кадастровый паспорт участка;
• квитанция об уплате госпошлины.

При определённых обстоятельствах, у жильцов могут запросить дополнительную информацию.

Как долго длится оформление земли под многоквартирным домом? Всё зависит от того, проведено ли межевание и поставлен ли участок, на котором возведён дом, на кадастровый учёт. Если эти документы уже готовы, то госорганы должны дать ответ в течение 14 дней после подачи заявления.