Покупка квартиры с несовершеннолетними прописанными детьми

Главная / Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры

Опубликовано: 12.03.2018

Время на чтение: 6 мин

1130

Несовершеннолетние дети могут владеть жилым помещением наравне со взрослыми гражданами, но распоряжаться своей собственностью (продавать, дарить, обменивать и т.д.) дети могут только с согласия органов социальной защиты и своих представителей – родителей или опекунов.

Порядок покупки квартиры у ребенка
Риски покупателя
Как избежать рисков
Получение разрешения опеки

В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения

Продавец определяется с ценой продажи.
Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе продать имущество третьему лицу.
Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

С января 2020 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122). Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2020 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Как можно избежать отчуждения доли в квартире?

Собственники переживают за свое имущество, и переживают вполне обоснованно. Зачастую именно доля в квартире становится объектом взыскания. Мы говорим прежде всего о принудительном отчуждении: судом, кредиторами, приставами и т.д.

Как уберечь долю в квартире от отчуждения:

Отстоять права в суде

Актуально, если совладельцы хотят выкупить малую долю, а вы против такого решения. Потребуется доказать, что доля хоть и является незначительной, вы имеете к ней интерес и появляетесь в квартире.

Читайте «Как признать долю в квартире незначительной«, а также что из этого следует и как поступить?

Выделить долю в виде комнаты

Если доля соответствует жилой площади, совладельцы не смогут ее забрать. Жилищная норма на человека – 12 м², но в каждом из регионов она своя (ст. 50 ЖК РФ).

Проверить документы

Соблюдение правил по приобретению доли исключает оспаривание сделки. Изучите документы о праве собственности, сверьте данные с реальным размером долей, посмотрите, нет ли ограничений на распоряжение долей?

Закрыть долги

Если у вас есть задолженность перед банком, не оттягивайте разбирательства до суда. Лучше прийти в банк и попросить о предоставлении отсрочки/рассрочки. Скорее всего кредитор пойдет навстречу – вы сможете реструктуризировать долг и погашать его частями. Если не нарушать график платежей, банк не подаст иск и не отсудит вашу долю в квартире.

Итак, мы рассмотрели вопрос об отчуждении долей в общем праве собственности. Различают добровольные и принудительные способы. Собственник может оформить любую сделку и передать права на свою долю третьему лицу. Популярные операции – продажа и дарение родственникам. Отчуждение доли ребенка требует участия органов опеки. Если жилищные условия окажутся хуже, ООП не дадут согласия на передачу детской доли.

Отчуждение долей – довольно непростая операция. Юридические сделки таят в себе множество сложностей: отказ в регистрации, нехватка документов, ошибки в заявлениях, нарушение прав собственников, проблемы с БТИ и ООП. Разобраться во всех тонкостях в одиночку непросто. Ну а если вы столкнулись с изъятием доли за долги, требуется помощь юриста. Именно юрист сможет оценить все факторы, привлечь аргументы, свериться с законами и дать дельный совет. Если вам нужна срочная консультация, задавайте вопросы на нашем портале. Мы поможем расставить все точки над «i» в жилищных вопросах.

Особенности отчуждения долей в общем праве на квартиру смотрите в видеосюжете:

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно

проконсультирует.
Ваш вопрос * Задать вопрос
Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Ваше имя Номер телефона * Ваш город (регион) * Отправить Спасибо, Саша! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (
1 оценок, среднее: 5,00 из 5) Автор статьиМаксим ПриваловПравовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.Рейтинг автораНаписано статей515

Правовые аспекты продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого имущества. Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

размер новой квартиры, ее площадь;
расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
условия проживания;
техническая оснащенность;
соответствие санитарных норм утвержденным законом;
иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Обычно органы опеки и попечительства дают согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего только при условии, что на имя ребенка будет приобретено другое имущество. Такое согласие относительно «без проблем» получают тогда, когда проходит альтернативная сделка, т.е. одновременная продажа и покупка, с выделением доли ребёнку. Пунк 2 ст. 37 ГК РФ гласит: «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного».

Обратите внимание => Закон о детях войны вологодская областьэ

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

17.6.2011
449

Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна. Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника? Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро: Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства. В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов. Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует. Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника? Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства. Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку. Эксперт: Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро

Подписывайтесь на новости:

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний. Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее. Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как продать «квартиру с ребенком»

На органы опеки и попечительства (ООП), отделения которых имеются в каждом муниципальном образовании Санкт-Петербурга, возложена задача уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий (разумеется, это не единственная их функция, но в данном случае нас интересует только она). Поэтому родителям, которые планируют совершить какую-либо сделку с жилплощадью, которая принадлежит – полностью или частично – несовершеннолетнему, придется обращаться за соответствующим разрешением. Корреспондент БН разбирался в теме и подготовил для читателей несколько полезных советов.

ТРУДНЫЙ ВОЗРАСТ

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители (или опекуны, если родителей нет или же они лишены родительских прав). Начиная с 14 лет, получив паспорт, гражданин получает и право участвовать в сделках, но с письменного согласия законных представителей – родителей либо тех, кто их заменяет (над несовершеннолетними устанавливается уже не опека, а попечительство; попечитель не заменяет лицо полностью, а лишь помогает ему принимать разумные решения). Хорошо, если эти решения действительно разумные. Между тем случается, когда родители – умышленно или нет – ввязываются в сделки, которые могут не только ухудшить жилищные условия ребенка, но и вовсе оставить его без крыши над головой. Помешать этому и призваны ООП. В тех случаях, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают «в никуда».

Разрешение от органов опеки и попечительства потребуется не только при продаже жилплощади, но и при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником, и в ряде других случаев

ЕДИНСТВО И МНОГООБРАЗИЕ

Но вернемся к ситуации, когда ребенок имеет имущественное право на квартиру. Тогда для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего. Даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте. Для того чтобы получить разрешение на сделку, придется подготовить определенный пакет бумаг. Эксперты предупреждают, что, к сожалению, не существует никаких нормативных актов, которые устанавливали бы перечень необходимых документов. Поэтому в разных отделениях ООП требования будут отличаться. К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость, кадастровый паспорт земельного участка – если приобретается индивидуальный дом). Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах через общую информационную базу.

Гражданам разрешено не предоставлять органам опеки такие документы, как форма № 9, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака или его расторжении, – их инспектор может запросить самостоятельно. Но лучше принести эти документы самому, сэкономите драгоценное время

КТО ПРИДЕТ?

Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. На практике, однако, могут потребовать явки обоих. Особенно если семья, что называется, неблагополучная (обычно в административных регламентах, о которых шла речь выше, есть требование присутствия двух родителей).

Впрочем, каждая ситуация рассматривается индивидуально. Допустим, местонахождение отца неизвестно. В этом случае матери, получающей разрешение на сделку с участием несовершеннолетнего, по идее, нужно через суд доказывать, что человек этот является без вести пропавшим. Правда, эксперты говорят, что органы опеки в большинстве случаев идут навстречу: к примеру, довольствуются письменным заявлением, что местоположение отца определить невозможно, алименты не выплачиваются и т. д.

Когда необходимый пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится подписанное главой МО распоряжение, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка

ХОРОШО ЛИ НА НОВОМ МЕСТЕ?

Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера.

Риэлторы рассказывают случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, риэлтор понимал, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. В итоге в сделке было отказано.

С другой стороны, бывают ситуации, когда семья переезжает в квартиру, площадь которой чуть меньше (даже из двухкомнатной в «однушку»), но качество на порядок выше. Например, старый объект располагался в убитой хрущевке, а приобретаемый находится в доме недавних годов постройки. В этом случае сделку вполне могут одобрить. Но тут, конечно, многое зависит и от родителей, которые должны объяснить все нюансы инспектору и предоставить максимум информации.

При покупке новостройки родители рискуют получить отказ от ООП. Во-первых, дом должен быть готов не менее чем на 70%. Во-вторых, если в договорах долевого участия не будет указан ребенок, это также может стать препятствием для сделки

ВСТРЕТИМСЯ В СУДЕ

Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. По словам чиновников, такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо нарушение закона. По мнению риэлторов, сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны. Особую специфику представляют цепочки из объектов, собственниками которых являются другие несовершеннолетние. Нарушение прав ребенка в последнем звене приведет к отмене всех этих сделок. Риэлторы советуют гражданам, которые отправляются в органы опеки за разрешением на проведение сделки, не конфликтовать, а добиваться своего путем разумных переговоров – максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.

Не каждый покупатель жилья с «детским обременением» готов ждать около 30 дней, пока будет получено разрешение органов опеки

Редакция БН будет признательна, если читатели, которым близка эта тема, поделятся своим опытом и расскажут о других нюансах, на которые тоже стоило бы обратить внимание при заключении сделок с участием несовершеннолетних детей.

Акт приема-передачи как финальная точка сделки

Залог квартиры – дело тонкое

Как взять деньги у государства на покупку квартиры

Договор долевого участия: на что обратить внимание

Как купить дом без дефектов

Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Здравствуйте. Обычно этот срок не превышает одного месяца. В некоторых случаях он может сократиться, но две недели все равно придётся подождать. Не исключено, что через месяц ожидания, органы опеки и попечительства вместо разрешения выдадут письменный отказ на заключение сделки с продажей объекта недвижимости. В соответствии с Толковым словарем Ожегова отчудить означает устроить что-н. чудное, странное и неожиданное, выкинуть (во 2 знач.). Ну и штуку ты отчудил! А в данном случае применяется выражение отчуждение имущества, то есть передача вещей в собственность другого лица, которое может производится в форме дарения, купли-продажи, мены.

Материнский капитал и права детей

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры? Фото № 3

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

Продавец определяется с ценой продажи.
Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе продать имущество третьему лицу.
Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Для продажи доли, принадлежащей ребенку, потребуется разрешительная документация. Следует учитывать, что несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен равноценным имуществом. В случае нарушения обозначенных правил, сделка в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованных сторон признается недействительной. В отношении сторон применяется реституция.

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением новым жильем идентичной или большей площади. Например, оформление части бабушкиной квартиры в собственность ребенка.
Одновременное проведение двух сделок: по реализации и приобретению жилья. Это означает, что в один день заключается сделка по отчуждению доли и покупка новой квартиры или дома с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.
Если у несовершеннолетнего имеется жилая площадь для проживания, а реализуется дополнительная собственность, то покупка равноценного жилья не является обязательной процедурой. В таком случае вырученные деньги с продажи ложатся на открытый банковский счет ребенка. По достижении 18 лет он сможет ими воспользоваться.

Обратите внимание => Доверенность в сбербанк для юридических лиц образец заполнения

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Но иногда у граждан нет возможностей обратиться в Росреестр ввиду того, что данный орган находится далеко или там преобладают очереди. С недавнего времени появилась возможность подавать документы в многофункциональные центры, которые взяли на себя обязанность Росреестра.

Документы подаются в орган, регистрирующий подобные сделки. Им выступает никто иной, как Росреестр. Встречаются случаи, когда несовершеннолетний может представлять свои интересы самостоятельно по достижении шестнадцатилетнего возраста. Но это возможно только после проведения процедуры эмансипации, в процессе которой доказывается полная финансовая независимость ребенка, например, если он является владельцем бизнеса или зарабатывает деньги другими легальными способами, то есть считается полностью дееспособным.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире. В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешенийдля совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты

территориальных Органов опеки и попечительства

Москвы и Московской области можно посмотреть

здесь

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Органы опеки рассматривают пакет документов и выдают письменное разрешение на продажу с указанием конкретного объекта или мотивированный отказ. Как правило, разрешение получить несложно, если вы вместе с продажей одновременно совершаете покупку другой недвижимости, в которой обязуетесь выделить ребенку долю в собственность равную предыдущей и при этом условия проживания и близлежащая инфраструктура в новой квартире будет не хуже, а возможно и лучше, чем в продаваемой.

В случае, если вы планируете после продажи переезд в другой город, органы опеки могут пойти вам навстречу и выдать разрешение на продажу с отсрочкой покупки нового жилья.

Тогда деньги от продажи вы обязаны положить в банк на расчетный счет, открытый на имя ребенка и расплатится ими за новую квартиру, после того как найдете подходящий вариант.

Также особый случай — это продажа имущества несовершеннолетнего собственника, который поступает на государственное содержание (интернаты, дома малютки и прочее). В таком случае прибыль от реализации недвижимости также кладется на расчетный счет, открытый на имя ребенка. Воспользоваться деньгами он сможет после 18 лет, либо ранее через официальных опекунов с разрешения органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире

Если рассмотреть ситуацию, когда мать и отец, после развода, живут в квартире, и доля ребенка является основанием нахождения в квартире опекуна ребенка (родителя), второй родитель очень хочет выкупить такую долю, даже по очень завышенной цене. Потому что, если доли у ребенка не будет, а сам ребенок по решению суда должен проживать с другим родителем по другому месту жительства, оснований не будет для их «вторжения» и проживания на территории первого родителя. И, наоборот. У нас была редкая ситуация, когда дом в центре тихо скупала иностранная компания. В однокомнатной квартире было три доли — 1/3 принадлежала отцу, и по 1/3 двум несовершеннолетним детям (погодкам по 11 и 12 лет). Была возможность вместо долей в этой квартире выделить детям у бабушки даже значительно больше площади и вопрос был бы решен. Но что бы получил отец от продажи однушки? Вопрос перед покупателем был поставлен по-другому. Мы продаем доли детей. Что покупатель может предложить настолько хорошего, чтобы опека согласилась на заманчивое предложение покупателя? И покупатели действительно предложили. Они дали за доли детей тройную цену, и опека согласилась. Причем, эти деньги были вложены не во встречную покупку, а заблокированы на счете до тех пор, пока мы ждали частичной постройки дома (квартиры), которую и купили в будущем на все деньги от такой сделки. Продажа двух долей детей в квартире превратилась в счастливую покупку недостроенной трешки 80 м2 (Это редкое разрешение опеки). Конечно же, с пропиской детей тема была отдельная.

Отчуждение доли в квартире

Стоит отметить, что основным отличием сделки по дарению от купли-продажи является ее безвозмездность. Однако и тут существует несколько нюансов. Одаряемый может отказаться от щедрого подарка без объяснения причин (например, не хочет оплачивать дополнительные налоги на имущество, нет желание оплачивать содержание жилья и т.д.). В этом случае отчуждение части квартиры не произойдет. Пример. В 2008 году Супруги Ивановы приватизировали квартиру. Они стали участниками долевой собственности – каждому из них досталось по ½ площади. В 2012 году Иванов скончался и по завещанию его ½ объекта недвижимости досталась детям от первого брака (совершеннолетним) – Иванову Н.В. и Скородумовой Р.В. Таким образом, у каждого из них возникло право на распоряжение ¼ долей квартиры. Так как дети от первого брака и супруга покойного были фактически друг другу чужими людьми и проживать вместе не могли, то Иванова С.К. предложила выкупить у вынужденных сособственников их доли. Иванов Н.В. согласился и продал свою часть за цену, устроившую обоих. А вот Скородумова желала получить как можно больше денег и сознательно завысила цену. Иванова Н.В. написала ей отказ и вручила его под роспись совладелице. Тогда Скородумова продала свою часть жилья постороннему человек. Однако стоимость этой сделки была значительно ниже той, которую она предлагала Ивановой. Так Иванова обратилась в суд, где продажу доли признали незаконной.

Обратите внимание => Льгота для детей погибших на войне

Как сделать отчуждение доли в квартире?

В этом случае алгоритм действий будет аналогичен, за исключением согласования сделки в органах опеки. Нужно обратить внимание на следующие нюансы при отчуждении доли в жилом помещении:

совершеннолетний гражданин может не только продать свою часть, но и заключить безвозмездную сделку (например, дарение). В этом случае уведомительный порядок законом не предусмотрен;
нотариальное удостоверение договора при распоряжении частями жилого помещения необходимо во всех случаях, даже при безвозмездном переходе права собственности;
несоблюдение перечисленных выше требований повлечет признание сделки недействительной с возвратом сторон в первоначальное положение.

Если продавец нарушил нормы об уведомлении и предоставлении иным собственникам преимущественного выкупа, они смогут обратиться в суд для перевода на себя прав по первоначальному договору. Такое требование может быть предъявлено в пределах трех месяцев с момента регистрации договора в Росреестре. Если эта претензия предъявлена одновременно несколькими лицами, они распределят приобретенную долю между собой в равных частях.

Если квартирой владеют всего два гражданина, уведомительный порядок не применяется, однако удостоверения договора у нотариуса не избежать. В этом случае, после прохождения всех стадий согласования и регистрации сделки, покупатель получит право собственности на всю квартиру.

Чтобы учесть все нюансы при заключении сделки купли-продажи доли квартиры, принадлежащей ребенку, обратитесь к нашим опытным юристам по указанным телефонам или онлайн.

Квартира, где есть доля несовершеннолетнего собственника: как все правильно оформить и продать

смерти одного из родителей (предоставляется справка о смерти);
лишение одного из родителей родительских прав (предоставляется соответствующее решение суда);
признание одного из родителей пропавшим без вести (предоставляется соответствующее решение суда);
уклонение одно из родителей от уплаты алиментов в течение полугода (предоставляется соответствующая справка из службы судебных приставов).

Обратитесь с письменным заявлением в органы опеки по месту жительства. Заявление должны подписать оба родителя, даже если они находятся в разводе и вместе не проживают. Если один из родителей отсутствует от него должно быть нотариально заверенное согласие на продажу.

Преимущества юридической схемы

Приобретение земельного участка на ребенка выгодно в двух случаях. В первом актуален образ «семейного гнезда», где наследник с первых дней понимает: это я передам детям и внукам. В такой ситуации составляют договор дарения земельного участка сыну или дочери. Второй выгоден, когда родители не желают показывать имущество инстанциям и государственным органам. До исполнения 18 лет гражданские права человека защищены законом, и изъять земельный участок нельзя ни решением суда, ни по исполнительному листу приставов. И еще: если ребенок зарегистрирован в жилом доме на земельном участке, но не фигурирует в роли совладельца, согласие органов опеки на продажу объекта не требуется. Он выписывается с первого адреса и прописывается по второму. У нас на сайте можно выбрать участок для долевой собственности земли с участием ребенка в современных коттеджных поселках.

PRO новостройку (Москва)

Если несовершеннолетнему собственнику квартиры необходим переезд в другой город по состоянию здоровья, например, переезд из мегаполиса с загрязненной атмосферой ребенка с заболеваниями органов дыхания.
Если несовершеннолетнему ребенку необходимо дорогостоящее лечение.
Если необходимо переехать в определённый город для получения там ребенком подходящего образования.

Настоятельно рекомендуется перед подачей объявления о продаже и/или покупке квартиры посетить ООП, расположенные непосредственно по месту регистрации несовершеннолетнего, предъявить документы на отчуждаемое жилье, собственником которого выступает несовершеннолетний, чтобы инспектор опеки рассмотрел эти документы и объяснил, какое жилье может в понимании местных органов опеки быть равноценным нынешнему.

21 Дек 2020 marketur 109

Поделитесь записью

Договор займа юр лица у юр лица
Документы Для Малообеспеченной Семьи Подмосковье Какие
За Какие Голы Ьулут Отсчитывать Декретные В 2019
Нужно ли платить нсовершеннолетнему ребенку налог на наследственное имущество