Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (действующая редакция)

Как правильно провести общее собрание собственников многоквартирного дома

Решения общего собрания собственников нередко становятся предметом жарких дискуссий между жильцами дома. Их накал может достичь опасной точки, если часть собственников не согласна с результатами голосования по архиважным вопросам — например, по выбору способа управления и управляющей организации. Страсти, как правило, подогреваются сторонними лицами (например, представителями «пролетевшей» УК), звучат громкие, но бездоказательные обвинения в подделке документов, пишутся многочисленные обращения во всевозможные надзорные органы и суды… в общем, ситуация начинает напоминать мыльную оперу.

Что греха таить: нередко инициаторы собрания сами способствуют этому, допуская ошибки как в процедуре проведения ОСС, так и в оформлении документации. Однако бесконечная «Санта-Барбара» хороша только на телеэкране, в жизни же людям более приятны спокойствие, комфорт и безопасность. Поэтому наш сегодняшний разговор — о том, как правильно провести общее собрание собственников многоквартирного дома и, что не менее важно, как юридически грамотно оформить его результаты.

Управляем сами!

Начнем с главного: общее собрание собственников (ОСС) — это вам не просто пошумели и разошлись. Ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет ОСС как орган управления многоквартирным домом (МКД). И его решения, по идее, обязаны выполнять все собственники, даже те, которые по итогам голосования оказались в меньшинстве. А у тех, кто подчиняться решениям ОСС категорически не желает, есть прекрасная альтернатива: прикупить дом и жить там исключительно по своим правилам.

Возможно, кто-то удивится, но законодатель установил обязанность для собственников проводить ОСС минимум раз в год (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Все собрания, проводящиеся помимо обязательного ежегодного, будут считаться внеочередными.

Вполне естественно, что к компетенции общего собрания относятся вопросы, связанные с существованием и функционированием МКД: реконструкция дома, способ формирования фонда капремонта, избрание Совета дома и его председателя, выбор способа управления и управляющей организации, утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт МКД. Это, конечно же, далеко не все: с исчерпывающим перечнем вопросов, относящихся к компетенции ОСС, каждый может ознакомиться, прочитав ст. 44 ЖК РФ.

Логично, что принимать участие в общем собрании, то есть голосовать, могут только собственники помещений в данном доме. С начала текущего года в ЖК РФ появилась норма, касающаяся жителей новостроек: согласно ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, участвовать в ОСС имеют право и те граждане, которым застройщик передал помещение по акту, но они еще не успели оформить должным образом право собственности. Это право сохраняется за ними в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Важно усвоить еще два момента. Первый: общее собрание собственников правомочно принимать решения только по тем вопросам, которые отнесены законодателем к компетенции ОСС и связаны с эксплуатацией дома. Например, даже если жильцы единогласно проголосуют за вотум недоверия действующему мэру города, это решение не будет иметь ровным счетом никаких правовых последствий. И второй момент: решения общего собрания собственников не могут противоречить действующему законодательству.

От формы к содержанию

Ст. 44.1 ЖК РФ предусматривает три формы проведения общего собрания собственников. Первая — очное голосование (ее также называют формой совместного присутствия). Тут все просто: собственники собираются вместе, обсуждают вопросы повестки ОСС, после чего каждый принимает по ним решение. Данная форма собрания прекрасна всем, за исключением одного важного нюанса: весьма проблематично собрать в одно время и в одном месте число собственников, необходимое для кворума: кто-то пропадает на работе, у кого-то неотложные дачные дела, другие в этот день непременно решили выпить с друзьями и т. д.

Чтобы важные для общего дома решения все-таки принимались, законодатель снизошел до нужд и слабостей собственников и ввел заочную форму голосования. Оно проводится либо путем опроса (собственники голосуют в решениях для голосования по вопросам повестки собрания и передают их в установленный срок по адресу, указанному в сообщении об ОСС), либо с использованием системы ГИС ЖКХ. Впрочем, голосование с использованием системы, порядок которого регламентирует ст. 47.1 ЖК РФ, заслуживает отдельного рассмотрения, поэтому сейчас об этом подробно говорить не будем. Вдобавок в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе данная норма начнет действовать только с 1 июля 2020 года.

Наконец, третья форма ОСС, предусмотренная ЖК РФ — очно-заочное голосование. То есть, вначале проводится очная часть общего собрания и, если на ней не был набран кворум, то голосование автоматически переходит в заочную форму. Это, пожалуй, самая распространенная форма проведения ОСС на данный момент. О ней мы преимущественно и будем говорить в дальнейшем.

Уведомляем собственников

Согласно ст. 45 ЖК РФ, инициатором ОСС может стать любой собственник помещения в данном доме. То есть, подобным правом наделены как лично вы, так и любой из ваших соседей, главное — чтобы помещение (либо его часть) находилось в собственности, при этом никаких согласований с советом дома или его председателем не требуется. Соответственно, если в доме имеются квартиры, находящиеся в ведомственной собственности, то ведомство, как и все прочие владельцы, вправе инициировать ОСС. Также инициатором общего собрания может выступить управляющая организация, которая обслуживает означенный дом по договору управления.

Закон требует, чтобы инициатор собрания сообщил другим собственникам о его проведении не позднее, чем за 10 дней до назначенной даты. Здесь есть тонкость: как гласит ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщение о проведении ОСС должно быть направлено собственникам заказным письмом по почте, если решением предыдущего собрания не был предусмотрен другой способ письменных уведомлений. Однако Почта России работает, скажем мягко, не идеально, поэтому постарайтесь отправить письма не позднее чем за 20 дней до собрания, хотя и такой срок не всегда способствует получению собственниками уведомлений о проведении собрания. Также уведомление об ОСС можно вручить собственнику лично под роспись. Однако такой способ уведомления практически никогда не используется, а если и используется, то такие собрания очень легко признаются недействительными в силу невозможности уведомить 100% собственников.

Предусмотрены и другие варианты уведомления: например, сообщение об ОСС может быть размещено в помещении, доступном для всех собственников. Но тут имеется нюанс: данный способ уведомления должен быть закреплен решением одного из предыдущих ОСС, а если такового не было — он не подойдет. К тому же, если повестка собрания потенциально конфликтная (например, речь идет о выборе новой УК), нужно понимать, что провисит ваше уведомление очень и очень недолго…

Резюмируем: на практике, учитывая все вышеперечисленные тонкости, для гарантии соблюдения процедуры уведомления целесообразнее использовать лишь один способ — заказным письмом.

Для рассылки уведомлений, понятное дело, нужен реестр собственников МКД. Ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ накладывает на управляющую организацию, ТСЖ или ЖСК обязанность вести данный реестр и по письменному запросу в пятидневный срок предоставить его инициатору общего собрания. Причем согласия собственников на предоставление такой информации не требуется. Однако если на ОСС речь пойдет о смене управляющей компании, то действующая УК может взять «длительную паузу на подумать» и данные не предоставить. Поэтому расскажем и об альтернативных способов получения реестра собственников. Во-первых, вы можете вполне официально заказать его в Росреестре. Во-вторых, это можно сделать в онлайн-режиме через множество специализированных компаний (гугл в помощь), которые самостоятельно сделают запрос в Росреестр и передадут вам результаты. Теперь — ложка дегтя: в обоих случаях эта услуга платная, и если в доме, скажем, больше 30 квартир, то реестр собственников обойдется в нехилую сумму.

Теперь четко, по пунктам, о том, какие сведения должно содержать сообщение об ОСС:

• Сведения об инициаторах собрания;
• Форма проведения ОСС (очная, заочная, очно-заочная);
• Дата, место и время проведения собрания. В случае проведения данного собрания в форме очно-заочного или заочного голосования — дата окончания приема решений собственников, а также место или адрес, куда должны передаваться означенные решения;
• Повестка дня общего собрания собственников;
• Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Что важно помнить: как следует из ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять повестку, изначально заявленную в уведомлении об ОСС. Поясним на примере: если, допустим, повестка, обозначенная в уведомлении, не содержит вопросов об изменении способа управления МКД или о выборе другой управляющей организации, то эти вопросы потом не могут «всплыть» в решениях для голосования, и уж тем более — в протоколе ОСС.

Очная часть ОСС: отсекаем провокаторов

Наконец наступил день Х, и в назначенное время жители вашего дома подтянулись к назначенному месту. Ну, будем реалистами: подтянулись далеко не все, а точнее — меньшая часть. Как бы то ни было, вы пытаетесь открыть собрание и начать разговор по существу, однако у вас перехватывают инициативу незнакомые люди, которые могут представляться неравнодушными жителями соседних домов, общественниками и даже депутатами местных органов власти. Такой сценарий развития событий наиболее вероятен, если один из вопросов повестки собрания — смена управляющей организации. Пришлые доброхоты, как правило, с места в карьер приступают к «разоблачению» потенциальной УК, восхвалению других компаний, перебивают, затыкают рот всем несогласным, в результате чего собрание постепенно превращается в балаган…

Поздравляем: вы столкнулись с одной из технологий конкурентной борьбы между управляющими организациями — с провокаторами. Их цель — любыми способами сорвать общее собрание собственников. Ну, а ваша цель, напротив, провести собрание конструктивно и в полном соответствии с законом. Поэтому, когда ситуация начинает выходить из-под контроля, попросите жильцов вашего дома зарегистрироваться в списке собственников, присутствовавших на общем собрании (этот документ, согласно приказу Минстроя РФ от 25 декабря 2020 г. № 937/пр, является обязательным приложением к протоколу ОСС). Гостей же вежливо, но твердо попросите покурить в сторонке и не вмешиваться в обсуждение вопросов, касающихся только жильцов вашего дома. Не понимают по-хорошему, продолжают скандалить — вызывайте полицию.

Голосуют метры!

Итак, провокаторов нейтрализовали, теперь переходим к подсчету кворума (напомним: сейчас мы ведем речь об очно-заочной форме ОСС). Важно понимать, что голосовать собственники могут как лично, так и через своих представителей, у которых при этом должна быть оформлена нотариальная доверенность на голосование. Также помним, что, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов. Однако здесь есть нюанс: ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса гласит, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании, пропорционально его доле в общем имуществе. То есть, собственник трехкомнатной квартиры обладает большей долей в общем имуществе, чем владелец однокомнатной, а значит, и голосов у него больше. И учитываются как при подсчете кворума, так и при общем подсчете голосов, именно доли, а не количество проголосовавших собственников.

Если кворум имеется, то вначале избирается председатель собрания, секретарь и счетная комиссия, и только после этого можно переходить к обсуждению и голосованию по вопросам повестки ОСС. Необходимо знать, что голосование при очно-заочной форме общего собрания, согласно ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ, «осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников». Однако в подавляющем большинстве случаев на очной части собрания кворум не набирается — шутка ли собрать во дворе половину жильцов, скажем, двухсотквартирного дома. Если в вашем случае дело обстоит именно так, то инициатор прямо объявляет о том, что кворум не набран и голосование переходит в заочную форму. И с данного момента стартует заочная часть собрания.

Тут уж вам и вашим единомышленникам все карты в руки: во время заочной части ОСС у вас есть возможность лично поговорить с каждым собственником спокойно, аргументированно, без фона в виде залетных доброжелателей. Убеждайте, но не перегибайте палку. Срок голосования устанавливается инициаторами собрания произвольно: хоть два дня, хоть два месяца. Понятно, что чем больше собственников в МКД, тем большее время потребуется для индивидуальной работы с ними. Из этого и исходите.

Документы общего собрания собственников

Провокаторы, да и просто недовольные решением ОСС собственники, нередко заявляют: мол, протокол собрания подделан, подписи собственников получены обманным путем! Некоторые люди им верят, и в первую очередь потому, что понятия не имеют о документах, сопровождающих общее собрание собственников. Какие же это документы?

Их несколько, требования к ним изложены как в ЖК РФ, так и в уже упоминавшемся приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2020 г. № 937/пр. Обо всех в рамках статьи говорить нет смысла, поэтому заострим внимание на основных.

Содержание сообщения о проведении ОСС рассматривалось выше, так что добавить здесь, в сущности, нечего. Следующий важный документ — список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, он является обязательным приложением к протоколу ОСС. Этот список, согласно требованиям приказа Минстроя, должен содержать ФИО собственника, номер принадлежащего ему помещения, реквизиты документа, подтверждающего право собственности, количество голосов, которыми располагает данный человек и — о, ужас! — его автограф. Сей документ чаще всего шельмуют провокаторы и малограмотные люди: вот, дескать, злодеи вынуждают вас расписаться непонятно где, а потом выяснится, что вы проголосовали за что-то… Ваша задача — спокойно объяснить людям, что их подпись в означенном списке означает только то, что они присутствовали на собрании. К голосованию данный документ не имеет ровно никакого отношения.

Волеизъявление собственника по вопросам повестки ОСС отражает решение для голосования. Как следует из ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, решение должно включать в себя:

• Сведения о лице, участвующем в голосовании;
• Сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Как видим, решение для голосования — строго индивидуальный документ, никакого «списочного» голосования на ОСС не предусмотрено. И уж тем более непонятно, как подпись собственника в решении можно получить обманным путем: человек голосует самостоятельно и прекрасно видит, за что он расписывается.

Наконец, протокол общего собрания собственников. Исчерпывающие требования к этому документу изложены все в том же приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2020 г. № 937/пр. Всяк интересующийся да прочитает. Важно помнить, что протокол ОСС должен быть составлен не позднее чем через 10 дней после окончания собрания. Ознакомить соседей с итогами голосования и принятыми решениями тоже следует не позднее, чем через 10 дней со дня принятия означенных решений. Делается это, как требует ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, «путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников».

Что дальше?

Согласно 46 статье ЖК подлинники решений и протокола общего собрания собственников (вместе со всеми приложениями, установленными приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2020 г. № 937/пр) инициаторы ОСС обязаны не позднее чем через 10 дней после проведения собрания, передать в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК). Самое главное здесь то, что в нынешней редакции Жилищного кодекса не указано в какую именно УК необходимо передавать оригиналы документов — действующей УК или той, которую выбрали на голосовании. Потому что если передать оригиналы действующей организации, то они вполне могут там «потеряться», чтобы дом не ушел к конкурентам. Так что данная лазейка позволяет обезопасить сохранность протокола и решений, направив их в выбранную УК, которая, в свою очередь, в течение 5 дней с момента поступления должна направить эти документы в Госжилинспекцию. При непосредственном способе управления пакет документов передается напрямую в ГЖИ.

Вот, собственно, и все.

Как видим, ничего сверхъестественного и архисложного в проведении общего собрания нет. Тем не менее, если не учесть все нюансы, довольно высока вероятность ошибок в процедуре и оформлении документации. И если повестка собрания конфликтная (например, стоит вопрос о выборе новой УК), ваши оппоненты не преминут этими ошибками воспользоваться. Впрочем, в этом плане у нас есть для вас хорошая новость: если вы считаете, что УК, работающая в вашем доме, не справляется со своими обязанностями, и хотите ее сменить — обращайтесь! Наши специалисты проведут анализ рынка и подберут для вашего дома оптимальный вариант управляющей компании, а также помогут обеспечить юридическое сопровождение перехода. Для собственников эта услуга бесплатна, так что грех ей не воспользоваться!

Что обсуждали

Был подготовлен перечень вопросов, на которые хотелось получить ответы от Председателя:

1. Почему строка “Содержание” не уменьшена в связи с отдельной оплатой по строке “Обращение с ТКО” с января 2020?
2. Какими должны быть тарифы на отопления (да и вообще на все) и почему в квитанции за январь указаны другие тарифы?Предлагаю не ждать пересчета в феврале, а заменить квитанции в понедельник (у нас же есть бухгалтер).
3. Каков сейчас актуальный список членов Правления?Прошу предоставить заверенную копию состава Правления для публикации на сайте. Прошу предоставить заверенную копию Устава ТСЖ для публикации на сайте. Какой еще список документов можно там опубликовать – жду предложения от Правления.
4. На сайте ГЖИ ( https://ezhkh.gzhi-samara.ru/?r=site/houseInfo&id=18584291 ) указано, что домом управляет компания Стронж – Сервис:

   
   а) В связи с чем это произошло? б) Почему жильцам выставлена квитанция от ТСЖ? в) На основании чего Председатель не передает компании Стронж-Сервис ключи от помещений и необходимую для управления домом документацию? Ведь жители вынесли свое решение по вопросу управляющей компании. г) Передаст ли Председатель ключи и документы после заключения договоров между РСО и Стронжем?

5. Прошу предоставить Правлению отчет о финансовой и хозяйственной деятельности за 2020 год для проверки перед предоставлением этого отчета на Общем собрании членов ТСЖ.
6. Сообщить о сроках предоставления отчета за 2020 год.
7. Почему снег не откидывается от отмостки дома?

Порядок проведения заочного голосования

Принятие решений собственников осуществляется на основании кворума. Это значит, что для разрешения проблем, обозначенных в повестке дня, необходим определенный процент голосов собственников всех квартир в доме. Обычно такой процент должен быть более 50 от общего числа голосов.

Если же после голосования, проведенного в очной форме, кворума не зафиксировано (решение не принято), то необходимо объявить о начале нового сбора голосов.

Проводить еще одну очную встречу нет смысла — если кворум не набрали при первой попытке, то повторная процедура скорее всего ничего не изменит. Для таких случаев действует система заочного голосования, которое объявляется сразу же после неудавшегося очного сбора.

Заочное голосование намного более удобно для собственников жилья. Его можно проводить в бумажной или электронной форме (через ГИС ЖКХ). При этом собственников никто не торопит с принятием решений — на заочное голосование отводится определенный период, в течение которого можно обдумывать различные варианты без давления со стороны других жильцов.

Собственники голосуют заочно, если при первичном сборе жильцов не собрался кворум — инициаторы собрания получили менее 50% голосов.

Правила организации и проведения заочного голосования регулируются на законодательном уровне — отступать от него нельзя, иначе владельцы квартир смогут оспорить принятые решения в судебном порядке (ст. 47 ЖК РФ). Вот как проводится заочное голосование собственников жилья в многоквартирном доме:

1. Инициатор объявляет о проведении собрания собственников. Для этого составляется объявление, которое вывешивается во всех местах общественного пользования (лифт, информационный стенд, доска объявлений). В информационном сообщении необходимо указать, что сбор голосов будет проходить заочно.
2. Всем собственникам рассылаются официальные уведомления. Оповещения передаются лично в руки (с росписью о получении) или в форме заказного письма. Главное, чтобы у инициаторов собрания были зафиксированы данные о получении владельцами квартир уведомлений о предстоящем заочном голосовании. В оповещении указывают инициатора собрания, формируют повестку дня и определяют предельный срок для сбора голосов. Все документы, касающиеся повестки дня, должны быть доступны для ознакомления.
3. Собственники получают на руки (под роспись) бюллетени решений. Теперь задача владельцев жилой/нежилой недвижимости — ознакомиться с содержанием бюллетеня и принять взвешенное решение. Есть три варианта голоса: «за», «против», «воздержался». Отвечать иным образом или записывать развернутый ответ не допускается. Все вопросы, на которые собственник ответит не по правилам, засчитаны не будут. Обычно решение оформляется в виде таблицы с тремя соответствующими ячейками, поэтому владельцу жилой недвижимости не составит труда ответить корректно, поставив отметку в нужном окне.
4. Собственники сдают заполненные решения. Время на заочное голосование ограничено. Все решения собственников являются официальными документами и имеют юридические последствия.
5. Инициатор собрания оформляет результаты заочного голосования и информирует жильцов о принятых решениях. Протокол общего собрания собственников вывешивается в уголках информации и на досках объявлений. Подготовить и разместить протокол надлежит в течение 10 дней после даты окончания приема бюллетеней.

Проводить заочное голосование собственников можно только по такой схеме. Инициатор собрания обязан обеспечить информационную открытость по всем обсуждаемым вопросам.

В уведомлении необходимо указывать адрес, по которому собственники могут ознакомиться с сопроводительными документами и техническими материалами. Владельцы жилой недвижимости, в свою очередь, должны обеспечить корректные ответы на все вопросы, перечисленные в решении.