К способам управления многоквартирным домом относится

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 938-42-95 Москва и обл. +7 (812) 425-13-93 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 333-42-87 другие регионы

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;
• Через создание ТСЖ или кооператива;
• Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Виды управления домом

Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

• непосредственное;
• управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;
• управляющей компанией.

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников. Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья. Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами. В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории. Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2020 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Многоквартирный дом может управляться

Советы юристов:

1. Многоквартирный дом управляется Управляющей компанией, в доме также есть Совет дома из числа собственников, хотим заключить договор с компанией, которая размещает рекламу в лифтах на возмездной основе но сделать это так, чтобы денежные средства получала не УК а собственники, так как планируем в дальнейшем создание ТСЖ, какие возможны варианты. Спасибо.

1.1. Здравствуйте. Этот вопрос Вы можете решить на общем собрании собственников мкд.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Многоквартирный дом управляется 000 ук. Работы по содержанию общедомового имущества проводят подрядные организации. Жильцы платят работникам подрядных организаций заработную плату. Кроме этого оплачивают покупку инвентаря. Это законно?

2.1. Заработную плату не своим работникам — заплатить нельзя. А оплата еще чего-либо, что не предусмотрено условиями договора управления — вполне возможна, если сторонами соглашения о проведении таких работ была достигнута договоренность об этом.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Как можно выкупить комнату консьержа в многоквартирном доме, примыкающую одной стеной только к моей квартире и являющуюся общедомовой собственностью? Санузел в комнате отсутствует. Дом управляется ТСЖ.

3.1. Как можно выкупить комнату консьержа в многоквартирном доме, примыкающую одной стеной только к моей квартире и являющуюся общедомовой собственностью? Санузел в комнате отсутствует. Дом управляется ТСЖ. Распоряжение общим имуществом дома относится к компетенции общего собрания собственников квартир.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. Практически, данный вопрос пока не может быть решён. Так как уменьшение размера общего имущества в МК возможно лишь с согласия ВСЕХ собственников помещений в данном МК. А этого достичь в любом МК на практике НЕ УДАЁТСЯ. См. ст. 36 ЖК РФ, ч. 1. ст. 246 ГК РФ.

Вам помог ответ?ДаНет

4. Я проживаю в мкд где все являются собственниками! Мк управляется ТСЖ у меня квартира не приватизированная получена в 2002 году по ордеру! Должен ли я оплачивать взносы на капитальный ремонт если нет то что мне делать квитанции мне присылают? Спасибо!

4.1. Здравствуйте, Андрей! Вы не обязаны платить взносы на кап. ремонт, если занимаете жилое помещение по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Это обязанность собственника жилого помещения. Согласно ч.1 ст.169 ЖК РФ, ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обязаны уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно п.2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника

жилищного фонда.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Капитальный ремонт на соцнайм не распространяется.

Вам помог ответ?ДаНет

4.3. Здравствуйте! Капитальный ремонт должны оплачивать только собственники, у вас же квартира муниципальная.

Вам помог ответ?ДаНет

5. Кто должен платить за замену изношенной входной подъездной железной двери? Есть акт тех. состояния, в котором записано: дверь практически изношена. Многоквартирный дом управляется УК.

5.1. Дверь — это собственность жильцов, поэтому за дверь должны платить они, а установку обязаны осуществить силами УК.

Вам помог ответ?ДаНет

6. Я собственник квартиры в многоквартирном доме Мой дом сдан в 2011 году. Дом управляется ТСЖ. Недавно пришла квитанция на оплату взноса на кап ремонт с реквизитами какого-то оператора. Вопрос: могут ли собственники на собрании ТСЖ самостоятельно выбирать куда платить: региональному оператору или на депозитный счет в банке который будет аккумулировать средства только нашего дома и расход только на ремонт нашего дома?

6.1. Здравствуйте. Такая возможность есть, собственники должны провести собрание и результаты представить оператору. Почитайте ст. 170 Жилищного кодекса РФ.

Вам помог ответ?ДаНет

7. В одном 2-х подъездном многоквартирном доме города Москвы зарегистрировано два жилищно-строительных кооператива находящихся на самоуправлении. Дом имеет один почтовый адрес. В подъезде №1 находится ЖСК Цветик, в подъезде №2 — ЖСК Лютик. Данные ЖСК управляют своими подъездами самостоятельно. Является ли это нарушением пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая гласит, что многоквартирный дом может управляться только одно управляющей компанией?

7.1. Здравствуйте! Это действительно является нарушением. В одном многоквартирном доме должна быть только одна управляющая организация. Обратитесь в жилищную инспекцию Вашего округа для разрешения проблемы.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Я житель многоквартирного дома, но не собственник жилого помещения. Дом управляется ТСЖ. Имею ли я право знакомиться с документами хоз. деятельности ТСЖ. Я оплачиваю все, что вносится в квитанцию по решению общего собрания, где меня лишают права даже присутствовать, говоря, что я никто. Весь интернет забита заботой о правах собственников, а что делать, если ты никто.

8.1. Смотря что под этим понимаете. Что можете, смотрите, например, здесь: https://base.garant.ru/12179104/

Вам помог ответ?ДаНет

9. Я — один из собственников многоквартирного дома, управляется УК. Есть консьерж, за услуги которого подняли письменным голосованием собственников плату. Отдельного договора на консьержей не было. Платить далее не хочу. Обязан ли я подчиниться этому голосованию, если нет, как правильно оформить отказ оплачивать соответствующую строку в квитанции? Спасибо!

9.1. Решение принятое на общем собрании обязательно к исполнению для всех собственников.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Собственники нашего 32-х квартирного кооперативного дома не хотят вносить денежные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, Считаем, что это очередная финансовая пирамида. Мы и сами прекрасно управляемся с содержанием нашего дома гораздо меньшими средствами. Вопрос: Могут ли нас заставить вносить средства на кап. ремонт многоквартирных домов?

10.1. Все зависит от условий договора с управляющей компанией.

Вам помог ответ?ДаНет

11. Многоквартирный жилой дом управляется управляющей компанией. Кто должен оформлять квитанции на оплату капитального ремонта, если счет на капитальный ремонт открыт у регионального оператора?

11.1. Здравствуйте. Рег. оператор.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Собственник помещения в МКД-муниципалитет. Дом управляется ТСЖ. Администрация города не платит взносы установленные общим собранием собственников на содержание и текущий ремонт общего имущества Помещение сдает в аренду. Как составить исковое заявление в суд и с какого времени требовать оплату? Может есть другие способы принуждения?

12.1. Требуйте взыскать в судебном порядке за последние три года, т.е. в пределах срока исковой давности.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Собственник нежилого помещения как физ. лицо в многоквартирном доме, управляется ТСЖ. Сдавал в аренду на длительный срок, арендатор сам заключал договор напрямую с энергосбытом. Теперь энергосбыт настаивает чтобы я заключил договор с ними, грозит отключить. ТСЖ требует заключения договора с ними, так как я являюсь членом ТСЖ. Кака правильно поступить.

13.1. Арендатор вправе заключить договор напрямую.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. Ответьте пожалуйста на такой вопрос: многоквартирный дом управляется ТСЖ. Платим за содержание и текущий ремонт по ежемесячной квитанции в кассу ТСЖ. Из каких средств должен оплачиваться: замена стояков отопления и водоотведения в одном подъезде много подъездного дома: из дополнительной платы жителей этого подъезда или из платы по квитанции содержание и текущий ремонт.

14.1. Это идет из платы за содержание и текущий ремонт МКД.

Вам помог ответ?ДаНет

15. ДОМ управляется Управляющей компанией. Протокол по выбору УК сфабрикован — подписан лицами не являющимися собственниками помещений в доме, при анализе выясняется что если строго следовать требованиям ЖК РФ то и кворума не было. В связи с этим: Возможно ли для оценки оспоримости а также и ничтожности общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (как в целом, так и отдельных вопросов) применение ст. 181.2-181.5 ГК РФ. Спасибо.

15.1. Здравствуйте, Владимир! Согласно ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. В соответствии со ст.162 ГК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Воспользуйтесь еще эти нормами.

Вам помог ответ?ДаНет

16. На многоквартирном доме висит рекламный плакат о продаже квартир. Периодически плакат срывает сильным ветром и он бьет по окнам моей и еще нескольких квартир. Квартира в моей собственности. Вопрос: Можем ли мы потребовать снятия плаката? Согласия на установку плаката у нас не брали. Дом управляется УК.

16.1. Вам нужно поставить этот вопрос на обсуждение общего собрания собственников помещений МКД.

Вам помог ответ?ДаНет

16.2. Здравствуйте, Алексей. Стены дома — общедомовое имущество. Решение об их использовании под рекламную конструкцию должно приниматься общим собранием собственников числом не менее 51%. Если собственники жилья такого решения не принимали, то Вы можете потребовать демонтажа рекламной конструкции. УК здесь ни при чем.

Вам помог ответ?ДаНет

17. Может общее собрание собственников МКД, который управляется УК, выбрав Совет дома, выбрать еще и ревизионную комиссию?

17.1. Такая форма как ТСЖ вполне предусматривает создание ревизионных органов.

Вам помог ответ?ДаНет

18. Могу ли я заключить договор напрямую с водоканалом, если моя квартира находится в многоквартирном доме и дом управляется УК?

18.1. Здравствуйте, Владимир. Да,можете. Но нужно согласие письменное УК для заключения договора. Удачи.

Вам помог ответ?ДаНет

19. Многоквартирный дом, построенный 30 лет тому назад членами ЖСК, управляется ЖСК в силу закона, т.е. рождения, без проведения собрания и соответственно без решения собственников жилых помещений. При этом не все собственники являются членами ЖСК. Насколько это законно и есть ли перспективы признать управление домом ЖСК, незаконным. Спасибо. С уважением,

19.1. Юрий обратитесь с заявлением в Управу.

Вам помог ответ?ДаНет

20. Скажите пожалуйста облагается ли налогом на землю (имущество) земля находящаяся под домом (многоквартирным) или за нее платится арендная плата или она платится вперед еще на этапе строительства согласно инвестиционному договору. Имеется ввиду многоквартирный дом построенный на средства дольщиков, который в дальнейшем управляется ТСЖ. Должны ли дольщики нести расходы по оплате этой земли в каком бы правовом режиме она не находилась?

20.1. В принципе – облагается, платиться и должны. Конкретный ответ можно дать только после детальной проработки всех обстоятельств и документов.

Вам помог ответ?ДаНет

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам договора управления МКД, непосредственная форма: .

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Управляющая компания, как форма управления

Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

1. Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
2. Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
3. Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.