Выбор управляющей организации: всегда ли нужно проводить открытый конкурс?

В соответствии Постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и со ст. 161 ЖК РФ утверждены правила проведения конкурсов по выбору управляющей компании. Органы местного самоуправления получают право объявления открытых конкурсов по отбору управляющих организаций, если на протяжении года жители многоквартирного дома на своих собраниях не смогли избрать иной способ, либо выбранный ими способ не реализован.

Кроме того, орган государственной власти обязан организовать собрание жильцов за 30 дней до завершения действия текущего договора. Если на данном собрании не будет избран иной способ, органы власти снова объявляют открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Вас могут заинтересовать: Услуги специализированной организации по проведению торгов.

Принципы проведения конкурса по выбору управляющей организации

Конкурс по отбору управляющих организаций обязан проводиться в условиях честной конкуренции. В случае нарушения данного принципа следует написать жалобу в ФАС.
При проведении конкурса по отбору управляющей организации должны быть созданы единые условия как для индивидуальных предпринимателей, так и для юридических лиц. Их организационно-правовая форма не имеет значения.
Победители конкурсов по избранию управляющих организаций обязаны эффективно использовать средства жильцов многоквартирных домов исключительно в целях обеспечения безопасности и удобства проживания. Собственники жилья имеют право на получение подробного отчета об использовании средств.
Информация об открытом конкурсе по выбору управляющей организации обязана находиться в открытом доступе. Должна быть обеспечена полная прозрачность всей процедуры. Для проведения конкурса и объявления победителя, ставшего управляющей организацией по его итогам, назначается специальная комиссия.

Общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме очного и заочного голосования. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме (в форме собрания) предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Процедура и формы проведения общего собрания регламентируются статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Заочное голосование предусматривает прием решений собственников (на соответствующих бланках) по вопросам, поставленным на голосование, в специально определенном для этого месте в определенное время. Собрание в форме заочного голосования наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме.

Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном общем собрании.

При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»

Контроль

Согласно Жилищному Кодексу, жители имеют право осуществлять наблюдение за организацией, победившей в конкурсе. Оно заключается в возможности:

проверки качества, объемов и периодичности оказываемых услуг;
проведения внешней экспертизы;
истребования необходимой документации;
получения ежегодного отчета.

Возможно вас заинтересует: Сопровождение участия в тендерах, конкурсах, аукционах

Выбор способа управления многоквартирным домом

Решение о форме управления МКД принимают собственники жилья на общем собрании. Голосование может проводиться в очной и заочной форме. При очном голосовании потребуется совместное присутствие жильцов и их непосредственное голосование.

Заочное голосование проводится только при невозможности организовать аналогичное мероприятие в очной форме. Кворум подсчитывается в зависимости от общего количества голосов, которые есть у всех собственников жилья в МКД.

Голосование собственников

Для того, чтобы голосование состоялось, нужно, чтобы на собрании был определенный кворум от общего количества жильцов. Он рассчитывается по принципу «1 голос – 1 кв.м.».

Для расчета кворума необходимо подсчитать общую площадь жилых помещений (100%). Затем проводится расчет, сколько процентов от общего количества голосов составляют голоса пришедших на собрание жильцов. Если таких голосов больше 50%, то кворум для проведения собрания есть и, значит, можно выбрать способ управления. Если кворума нет, то придется проводить заочное голосование.

Собственники уведомляются о голосовании заказным письмом либо уведомлением, которое вручается им лично под роспись. Уведомление также можно разместить на информационном стенде дома.

Очное и заочное

Если собрание проводится в очном порядке, то понадобится зарегистрировать каждого пришедшего: проверить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость и внести сведения в регистрационные листы. Количество явившихся участников и процент их голосов фиксируется в протоколе.

Очное голосование проводится пропорционально принадлежащей собственнику площади жилья.

Голосование проводится согласно вопросам и инициативам, указанным в протоколе. Голоса фиксируются в подготовленных бюллетенях, в которые организаторы заранее вписывают площадь жилого помещения голосующего.

За решение каждого вопроса должно быть подано не меньше 50% голосов. Если на собрании участвует представитель собственника жилья, то секретарь собрания проверяет подлинник нотариальной доверенности, а ее копию приобщает к протоколу.

Если за выбор формы управления подано более 50% голосов, то она утверждается собранием и доводится до сведения всех жильцов в течение 10 дней с момента принятия решения.

Протокол сшивается вместе с бюллетенями и подписывается на последней странице. Подписи должны поставить:

председатель счетной комиссии;
секретарь;
председатель собрания.

На сшиве протокол подписывается председателем и секретарем собрания.

Заочное голосование осуществляется именными бюллетенями, в которых указывается:

Ф.И.О. собственника жилья;
площадь квартиры;
перечень вопросов.

В бюллетенях также указывается место их сдачи. Решение принимается с учетом большинства голосов. Результаты заочного голосования фиксируются в протоколе, который подшивается вместе с бюллетенями, подписывается председателем и секретарем собрания.

Протокол собрания

Проект документа подготавливается еще на стадии организации собрания.

Помимо выбора формы управления МКД, на голосование в нем могут быть выставлены следующие вопросы:

выбор председателя и секретаря собрания;
выбор счетной комиссии, которая необязательна, но необходима при существенном количестве собственников;
выбор места хранения протокола.

По итогам голосования протокол должен быть подписан председателем, счетной комиссией (при ее наличии) и секретарем.

Узнайте о правилах проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. Какие часы тишины в многоквартирном доме? Информация здесь.

Когда проводят капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Юридическая помощь

Вы хотите избрать управляющую организацию на открытом конкурсе, и вам требуется правовая поддержка? способна готова такую услугу. Мы имеем огромный опыт по организации и проведению торгов. Опытные специалисты помогут вам на открытом конкурсе выбрать между организациями-претендентами наиболее достойного и квалифицированного исполнителя. Наши преимущества:

при организации и проведении конкурса мы действуем строго в соответствии с требованиями постановления Правительства № 75 от 06.02.2006г;
наши юристы окажут вам консультационную поддержку по любым вопросам;
организация конкурса обойдется вам всего в 59 тысяч рублей;
индивидуальный подход к каждому делу.

В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома в течение года до момента проведения конкурса на общем собрании не смогли выбрать способ управления своим домом или выбрали, но принятое ими решение о выборе способа управления домом не было реализовано, то в соответствии с Жилищный кодексом на органы местного самоуправления и на органы государственной власти, возлагается обязанность по проведению открытых конкурсов для отбора управляющих организаций по управлению таким домом.

Если собственниками помещений не было принято решение о выборе способа управления самостоятельно, то орган государственной власти обязан созвать собрание собственников помещений данного дома не позднее, чем за 30 дней до завершения срока действия договора по управлению многоквартирным домом, который был заключен по итогам конкурса, для решения вопроса о выборе способа управления данным домом.

Если до окончания срока действия заключенного по результатам открытого конкурса договора по управлению многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме не выбран способ управления им или если решение о выборе способа управления домом было принять, но не было реализовано, органы власти обязаны снова провести открытый конкурс.

Возможно вас заинтересует подготовка правового заключения.

Выбор управляющей организации: всегда ли нужно проводить открытый конкурс?

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по общему правилу органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании на право осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в случае, если собственники сами не выберут таковую. В практике возник вопрос: во всех ли случаях это является обязательной процедурой или имеются исключения? И может ли повлиять на возможность проведения конкурса по отбору управляющей компании отсутствие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций?
Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.

Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013. «Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ), выразившемся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона N 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.

В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.

Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществляться только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила проведения открытого конкурса)». Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.

Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24463/2013 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-24463/2013. «Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома. Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя в том числе перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.

Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату».

С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.

Источник: Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.